Арендатор оставил имущество в помещении что делать
4 ошибки арендатора при расторжении договора аренды
Мы любим собирать чужие ошибки и предупреждать о них предпринимателей. В прошлых статьях мы рассказывали, как арендаторам не потерять деньги на ремонте помещения и обеспечительном платеже. На очереди — прекращение аренды. Рассказываем, когда арендаторы остаются должны бывшим арендодателям 😭
1. Съехали до официального прекращения договора аренды
Часто арендаторы рассуждают так. Если досрочно вывезти мебель и сдать ключи, обязанность платить за аренду снимется автоматом, и одним финансовым грузом станет меньше. Это неверно. Арендатор обязан платить до последнего дня действия договора аренды — п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66.
Договор аренды прекращается в конкретный день. Обычно это конечная дата срока по договору. К примеру, помещение взяли в аренду до 30 декабря 2021 года.
Если арендатор и собственник договорились о досрочном расторжении, аренда прекратится датой из их соглашения. Например, стороны решили, что арендатор съедет до 1 сентября 2021 года.
Если арендатор отказывается от договора в одностороннем порядке, нужно выжидать срок из договора. К примеру, месяц после направления арендодателю уведомления. А если арендатор отказывается от бессрочной аренды, договор по умолчанию прекращается через три месяца после уведомления — ст. 610 ГК РФ.
Съехать быстрее на пару дней — не критично. А вот если оставить помещение на месяц раньше, набежит долг по полной ставке. Арендодатель легко взыщет деньги с процентами через суд или вычтет из депозита.
Чтобы безопасно съехать пораньше, нужно подписать с собственником соглашение. В нём прописать фактическую дату отъезда и оговорить, что начисление арендной платы прекращается.
2. Не оформили акт возврата помещения
В конце аренды арендатор обязан вернуть помещение арендодателю. До возврата начисляется арендная плата. Это правила из ст. 622 ГК РФ.
Возврат помещения оформляют актом с подписями арендатора и арендодателя. Отсутствие акта — ещё один формальный повод насчитать арендную плату. И трудность в том, что арендодатель может специально уклоняться от приёмки.
Задача арендатора — заранее пригласить арендодателя телеграммой или заказным письмом на приёмку в конкретное время. На руках у арендатора должно остаться уведомление о вручении. Если арендодатель не пришёл или отказался ставить подпись, акт составляют со свидетелями. Эти документы помогут отбиться в споре о взыскании арендной платы.
3. Ошибочно думали, что есть право на односторонний отказ от помещения
По общему правилу арендатор может съехать досрочно, если с помещением что-то не так, и это подтвердил суд — ст. 620 ГК РФ.
Не все собственники недвижимости готовы тратить время на суды с арендаторами. Поэтому часто в договор аренды записывают право арендатора отказаться от помещения без суда и без причины. Иногда арендатору дают право на отказ в случае, если арендодатель не сделал капремонт или мешает вести бизнес в помещении. Так можно по ст. 450.1 ГК РФ.
Арендатору важно внимательно прочитать договор аренды. Про досрочный отказ без суда должен быть ясный пункт. Если выехать без решения суда или допсоглашения с арендатором — набежит арендная плата с процентами.
Новым ИП — год Эльбы в подарок
Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев
4. Вернули убитое помещение
Арендатор обязан по мелочи ремонтировать помещение и не делать хуже. А иногда — по условиям договора — ещё и капремонт. В конце арендатор возвращает помещение с учётом нормального износа. Чтобы сделать ремонт под себя, нужно согласие собственника. Так сказано в ст. 616 и 622 ГК РФ.
Если арендатор забивал на поддерживающий ремонт и уборку или оставил на стенах дыры от шкафов, арендодателю придется делать восстановительный ремонт. Эти убытки обязан покрыть арендатор по ст. 15 ГК РФ.
Вот примеры, когда собственники недвижимости не захотели мириться с состоянием помещения.
Арендодатель отсудил у бывшего арендатора 2 266 415 ₽ на восстановительный ремонт. В помещении был обустроен стоматологический кабинет. После съезда арендатора с двух окон пропали жалюзи, на стенах остались следы от демонтажа оборудования, срезанных труб и долго стоящей мебели. В нескольких комнатах не работали отопление и вентиляция — дело № А33-29299/2017.
В другом деле владелец помещения под продуктовый магазин отсудил 1 468 368 ₽. Арендатор заделал окно, убрал пожарную сигнализацию, проводку и подвесной потолок — дело № А51-2297/2019.
Границы между порчей помещения и нормальным износом нет. В идеале состояние помещения на финише аренды должно соответствовать:
— акту приёмки — в каком состоянии взяли, в таком и вернули;
— плану из кадастрового паспорта на помещение — перепланировку не делали, окна кирпичами не закладывали;
— назначению из договора аренды — арендатору не нужно обновлять ремонт, чтобы пригласить нового арендатора с аналогичным бизнесом.
Необходимость ремонта доказывает арендодатель. Для подсчёта стоимости работ и материалов обычно зовут сметчика. И арендатору важно помнить, что любую смету можно проверить и оспорить, если заказать свою экспертизу.
Статья актуальна на 08.02.2021
Получайте новости и обновления Эльбы
Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур
ВС защитил арендатора, не подписавшего акт о возврате имущества его владельцу после окончания аренды
15 мая Верховный Суд вынес Определение № 310-ЭС19-26908 по спору о взыскании арендных платежей с арендатора по истечении срока договора аренды, продолжившего, по утверждениям арендодателя, пользоваться недвижимым имуществом.
Нижестоящие суды разошлись в оценке обстоятельств дела
В январе 2015 г. предприниматель Галина Рыльская сдала в аренду металлический ангар обществу «Курсклифтстрой» до мая того же года за 113 тыс. руб. в месяц. По условиям договора аренды с момента его подписания арендодатель обязался передать имущество в пользование другой стороне по первому требованию последней не позднее чем через три дня после получения соответствующего извещения. При этом подп. «ж» п. 2.2 договора предусматривал обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю не позднее чем за один месяц о предстоящем освобождении имущества как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, после чего вернуть имущество в исправном состоянии его владельцу по соответствующему акту. После заключения арендного договора стороны не составляли акт о передаче имущества обществу, но в июне 2015 г. общество уплатило арендную плату за весь срок действия договора.
В мае 2018 г. ИП направила обществу претензию с требованием уплатить 3,9 млн руб. задолженности. В ответ на претензию предпринимателя компания сообщила, что договор аренды был заключен на определенный срок и уже прекратил свое действие. По мнению общества, арендная плата была внесена арендатором в необходимом объеме, что подтверждалось соответствующей документацией. Организация указала, что она не пользовалась ангаром после окончания срока действия договора и не хранила своего имущества в нем. ООО «Курсклифтстрой» также отметило, что арендодатель не обращался в адрес арендатора по вопросам о наличии действующего между ними договора (в том числе его оплаты на протяжении трех лет с момента окончания срока действия договора) и не выставлял счета на оплату.
В дальнейшем Галина Рыльская обратилась в суд иском к обществу, ссылаясь на то, что ответчик не вернул нежилое помещение по акту приема-передачи, поэтому в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ спорный договор был возобновлен на неопределенный срок, а значит, у общества образовалась задолженность на сумму в 3,9 млн руб.
Суды первой и второй инстанций отказали в удовлетворении иска, указав на то, что предусмотренная п. 2 ст. 655 ГК РФ обязанность сторон по составлению акта возврата арендуемого имущества не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора. Они установили, что общество использовало ангар в период срока аренды, обозначенного договором, полностью уплатив арендную плату за весь договорный период, а после истечения срока договора ответчик не использовал спорное помещение и договор аренды не был возобновлен на неопределенный срок. Как пояснили суды, само по себе несоставление акта приема-передачи при отсутствии фактического владения и пользования арендатором имуществом не подтверждает возобновление договора аренды на неопределенный срок и не является основанием для удовлетворения иска о взыскании арендной платы за период с июня 2015 г. по июнь 2018 г
Впоследствии кассация отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции под предлогом того, что факт освобождения арендатором спорного помещения без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения его от внесения арендной платы.
Со ссылкой на существенное нарушение норм материального права общество «Курсклифтстрой» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.
ВС РФ встал на защиту арендатора
После изучения материалов дела № А35-6435/2018 Судебная коллегия по экономическим делам ВС РФ согласилась с доводами заявителя. Так, высшая судебная инстанция пояснила, что отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом, а арендный договор был возобновлен на неопределенный срок.
Как пояснил ВС, суды первой и апелляционной инстанций установили, что арендатор фактически прекратил использование объекта аренды после окончания срока действия договора, поэтому спорный договор не был возобновлен. Поскольку суды не установили досрочного оставления арендуемого помещения, они обоснованно не применили п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 г., из которого следует, что досрочное освобождение арендуемого помещения до прекращения в установленном порядке действия договора аренды не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
«Суд кассационной инстанции иначе оценил доказательственное значение имеющихся в деле материалов, счел отсутствие названного уведомления и акта о возврате помещения доказательствами того, что арендатор продолжил пользование объектом аренды, и проигнорировал иные доказательства, которые положили в основу своих судебных актов суды первой и апелляционной инстанций. Тем самым суд кассационной инстанции переоценил установленные судами первой и апелляционной инстанций обстоятельства, выйдя за пределы полномочий, установленные ст. 286 АПК РФ», – отмечено в определении.
Верховный Суд добавил, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление ранее заключенного и прекратившего действие по истечении установленного в нем срока договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором ранее арендованного имущества, но не с фактом составления акта приема-передачи. Первая и апелляционная инстанции ранее выявили, что по возникшим с взаимного согласия сторон деловым отношениям в процессе исполнения договора письменный документ о передаче имущества в аренду не составлялся. Следовательно, мог не составляться и письменный документ о возврате ангара, что не лишает силы иных доказательств прекращения использования объекта аренды, представленных ответчиком. В этой связи ВС РФ отменил постановление окружного суда, оставив в силе судебные акты первой и второй инстанций.
Эксперты «АГ» поддержали выводы ВС
Адвокат, руководитель практик разрешения споров и международного арбитража ART DE LEX Артур Зурабян полагает, что определение Верховного Суда следует только приветствовать. Он отметил, что ситуация, когда стороны по тем или иным причинам не оформляют предусмотренных договором документов, подтверждающих те или иные обстоятельства, является довольно распространенной на практике. «Например, стороны могут не подписывать акты приема-передачи при поставке товаров, особенно, если речь о длительных отношениях, актов приема-передачи стройплощадки по договору строительного подряда, актов приема-передачи независимых гарантий и т.д. И далеко не всегда такое отклонение от договора связано с желанием создать предпосылки для заявления требований в последующем. По факту такое пренебрежение буквой договора связано с возникающими с взаимного согласия сторон деловыми отношениями в процессе исполнения договора», – заметил эксперт.
По мнению адвоката, такое дело учит участников оборота, что при пренебрежении нормами закона и договора, которые на этапе хороших отношений сторон могут быть рассмотрены в качестве ненужной формальности, в последующем можно получить такого рода иск от недобросовестного контрагента, который по тем или иным причинам захочет воспользоваться сложившейся ситуацией. «Да, отсутствие прямо предусмотренного договором документа не является критичным, но, как, например, в данном деле, может привести к необходимости долгого доказывания на основании косвенных доказательств обстоятельства, которое можно было подтвердить простым формальным своевременно подписанным документом», – подытожил Артур Зурабян.
Партнер АБ «КРП» Челябинской области Виктор Глушаков обратил внимание на важный вывод Суда, которой, по его мнению, будет иметь существенное значение для правоприменительной практики: «отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок».
По мнению адвоката, именно этот вывод в подобных спорах об определении момента, когда арендодатель прекратил пользоваться имуществом, позволит преодолеть формальный подход судов к отсутствию в деле документа, прямо свидетельствующего о возврате арендованного имущества. «Верховный Суд поправил кассацию, которая попыталась пойти по формальному и простому пути – нет документов, подтверждающих возврат недвижимости, значит, имущество продолжает использоваться. Правда, в комментируемом определении есть и отрицательный момент: в описанной судом ситуации арендатор на стадии приема имущества также не подписывал с арендодателем никаких документов. Надеюсь, что этот нюанс не станет ограничивающим, впрочем, даже если он и станет таковым, то данный случай все равно будет иметь немаловажное значение», – подытожил Виктор Глушаков.
Удержание имущества арендатора
Видео-блог Адвоката Мугина А.С.
ПОДПИСАТЬСЯПодписывайтесь на мой канал в Telegram
Я расскажу о последних новостях и публикациях.
Читайте меня, где угодно. Будьте всегда в курсе главного!
Сегодня предлагаю раскрыть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание, обозначить – когда оно может быть применено, что может быть предметом удержания, каким образом максимально обеспечить интересы арендодателя.
Удержание как способ обеспечения исполнения обязательств возможно применительно к отношениям сторон как по договору подряда, так и по договору транспортной перевозки. В настоящей статье пойдет речь об удержании имущества применительно к договору аренды.
В Гражданском кодексе вопросам удержания, как способу обеспечения обязательств, уделено лишь две статьи 359 и 360, а сама процедура удержания имущества должника вызывает вопросы у арендодателей.
В каких случаях арендодатель имеет право удерживать имущества арендатора
Если арендатор не исполняет свои обязанности по договору надлежащим образом, например, арендатор не платит аренду, бывает у арендодателя встает вопрос: вправе ли арендодатель удерживать имущество арендатора. Сразу скажем – не всегда удержание имущества арендатора арендодателем является законным. Более того, в ряде случаев грозит арендодателю обвинением в самоуправстве, если не хищении (краже, грабеже).
Допустим, срок аренды истек, а у арендатора осталась задолженность перед арендодателем.
С одной стороны, для возникновения самого права на удержание и его применения нет необходимости заключать специальное соглашение. При этом, конечно, необходимо убедиться, что договором аренды не предусмотрено иное, так как ст. 359, устанавливающая основания удержания является диспозитивной и позволяет сторонам договора изменить основания по соглашению сторон (то есть в договоре может быть прописан прямой запрет на удержание имущества арендатора).
Иногда у арендодателя есть соблазн удержать все оставшееся после арендатора имущество. Но удержание применяется лишь в отношении вещи, принадлежащей должнику на праве собственности. То есть, если арендатор представит документы, подтверждающие, что удерживаемое имущество принадлежит на праве собственности третьему лицу, либо само третье лицо потребует вернуть такое имущество, то арендодателю ничего не останется как перестать удерживать данное имущество.
Отмечу, что есть судебная практика, согласно которой, ряд судов вовсе считает, что удерживаемая для обеспечения исполнения обязательства вещь должна быть индивидуально определенной. Данный вывод является спорным.
При этом об удержании необходимо письменно уведомить должника о намерении удержать вещь. Конечно, уведомление о удержании не предусмотрено действующим законодательством, но письмо об удержании необходимо направить арендатору, дабы не случилось ситуации, что удержанное имущество будет признано неосновательным обогащением и не истребовалось из владения арендодателя. По крайней мере, есть такая судебная практика.
С другой стороны, право арендодателя удержать имущество возникает у только если вещь оказалась на законном основании в его владении. Если вещь захвачена арендодателем помимо воли арендатора, то у арендодателя не возникает право удерживать вещь.
В большинстве арендных споров имущество оказывается во владении арендодателя в отсутствии неправомерных действий с его стороны. Имущество поступает во владение арендодателя в следствии оставления арендатором этого имущества после утраты права пользования соответствующим помещением – истечения срока аренды. Так как подобное владение имуществом не может быть признано незаконным, оно может быть удержано по правилам п. 1 ст. 359.
Соответственно, если арендодатель завладел вещью, принадлежащей другому лицу, незаконно можно не рассчитывать на защиту в суде, даже если арендатор не исполнил свои обязательства. Данный вывод в свое время также нашел свое отражение в п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной».
Еще один важный момент. Применение удержания возможно только в договорных отношениях. Если договор между сторонами не заключался, например, арендные отношения фактически сложились, но в предусмотренной законом форме договор не заключен, кредитор не может рассчитывать на защиту.
Соответственно целесообразно еще на стадии заключения договора предусмотреть в договоре аренды положение о том, что в случае, если после прекращения договора аренды арендатор оставит в помещении имущество, арендодатель будет осуществлять хранение такого имущества, но за счет арендатора. Если вы предусмотрите в договоре аренды такое условие, то помимо обязанности по обеспечению сохранности имущества арендатора у арендодателя возникает право требовать с арендатора компенсации расходов на хранение имущества.
Как правильно удержать имущество арендатора
Во-первых, необходимо убедиться, что договором аренды не установлено запрета на удержание имущество арендатора.
Во-вторых, необходимо убедиться, что договор аренды является расторгнутым. Удержание имущества арендатора в рамках действующего договора аренды является незаконным.
В-третьих, составить опись имущества арендатора или акт удержания имущества арендатора. Для составления данной описи целесообразно сформировать комиссию, в которую, по возможности, включить не зависимых от арендодателя лиц – других арендаторов, участкового и пр.
В-четвертых, уведомить арендатора об удержании.
Хорошо, если общая стоимость имущества арендатора, удержанного арендодателем, превышает сумму задолженности и арендатор сильно заинтересован в том, чтобы удержанное имущество вернуть, но так бывает не всегда.
Что делать с удержанным имуществом, если арендатор не исполнит свои обязательства по договору и не погасит задолженность я расскажу с следующей статье.
Подписывайтесь на рассылку публикаций внизу страницы.
Статья закончилась на самом интересном – что делать дальше с имуществом. И что делать с животными, которых оставил арендатор и которые тоже удерживаются. Возможно ли их усыпить и предъявить чек за эвтаназию ко взысканию?
Добрый день!
Как у вас жестоко все, хорошо арендатор работников своих не оставил у вас, а то вы бы их тоже того…?
Никак не найду время написать статью. Если совсем коротко – под ответственное хранение или на реализацию (расходы со злодея из стоимости реализованного или в судебном порядке).
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Бывало и работников оставлял арендатор) Включали их в состав комиссии по описи удерживаемого имущества)
Хорошо, что не в опись удержанного имущества)
Добрый вечер!
а что делать, если арендодатель опечатал помещение и удержал имущество, не оповестив об этом.
на сколько это правомерно?
Добрый вечер!
Обычно, если кто то с чем то не согласен и хочет доказать свою правоту в правовом поле, то идут в суд (с соблюдением претензионного порядка).
Оценить правомерность опечатывания помещения, исходя из ваших вводных, невозможно. То что арендодатель удержал имущество и не уведомил арендатора, думаю не критично – если арендатор не в курсе что его имущество удержано, то возможно оно ему и не нужно, а если арендатору известно, что имущество удержано, соответственно он уведомлен. Не пойму в чем вопрос.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Доброго времени суток. У меня вопрос также по животным. Арендатора задержали. Идет следствие.
Он использовал арендуемое помещение под ветклинику. Кроме товара, в помещении остались животные. Что делать с товаром и с животными? С момента его задержания прошло 3 недели, никакого представителя он к арендодателю не направлял для урегулирования сложившейся ситуации.
Помогите пожалуйста советом.
Добрый день!
Действительно не простая ситуация. Если к делу подходить формально, то наверно единственным выходом является передача животных на ответственное хранение с последующим взысканием расходов с арендатора. Но на практике это не столько выход, сколько дополнительные расходы.
Чтобы советовать чего либо не плохо было бы понять чьи это животные, арендатора или его клиентов.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Добрый день. Животных забрала продавец (это животные арендатора). Мы хотим сделать удержание имущества, затем реализовать его в счет арендной платы. Направили претензию на юр. адрес арендатору с уведомлением о расторжении договора аренды через месяц (условие договора) и уведомлением об удержании имущества (условие договора в случае неоплаты аренды два раза), если через месяц не будет погашен долг. А он не будет погашен, потому, что арендатор под следствием. Через месяц мы пригласим участкового, составим акт, закроем, опечатаем помещение с имуществом арендатора. Или уже сейчас можно составить акт и опечатать помещение? Закажем оценку имущества и товаров в обороте. По условиям договора мы можем реализовать товар за 50% от стоимости оценки.
Правильны ли наши действия? И еще ситуация осложняется тем, что последний договор аренды (11 месяцев) заключен на индивидуального предпринимателя. А предпоследний договор аренды (тоже на 11 месяцев) был заключен на ООО (Этот человек – предприниматель был там учредитель и директор), по этому договору также остался долг по аренде. Он ООО не закрыл, открыл ИП. Помещение одно и тоже. Теперь долг по двум договорам. Вопрос удержание мы должны делать по последнему договору с ИП или можно по предпоследнему с ООО удержать имущество, так как долг здесь больше? Подали в арб. суд о взыскании задолженности 28.12.2016г. Приняли к производству 09.01.2017г. Исполнительный лист еще не скоро будет.
Подскажите правильно ли мы наметили наши дальнейшие действия? СПАСИБО, что откликнулись на нашу проблему.
Добрый день!
Подскажите как быть. Работала в организации, арендуемые помещения которой опечатали за неуплату арендной платы. Мои работодатели не предпринимают попыток вернуть свое имущество. Но дело в том, что в данных помещениях осталась моя трудовая книжка. Ее мне никак не восстановить. А арендодатель отказывается мне ее вернуть, аргументируя тем, что между нами не было заключено никаких обязательств и отправляет к работодателям, которые оборвали все связи.
что можно сделать в данной ситуации? Обязаны ли мне вернуть мой документ?
Добрый день!
Если коротко, если трудовой договор расторгнут, то, конечно, вам обязаны вернуть трудовую книжку. Арендодатель вам совершенно справедливо предлагает решить этот вопрос с работодателем.
Другой вопрос, что даже если вы получите решение суда об обязании работодателя вернуть вам трудовую книжку, совсем не факт, что данное решение буде исполнено.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Конечно нарушение. А бегать или не бегать – это решать вам.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Арендодатель не вправе удерживать имущество, которое ему не принадлежит, вы пришли за своей вещью и вам ее незамедлительно должны вернуть, иначе обращайтесь в суд на действия арендодателя за незаконное удержание не принадлежащей ему вещи и на работодателя за несвоевременную выдачу трудовой книжки и оплату вам заработной платы за каждый день просрочки, но сначала напишите претензию арендодателю, а после срока 1 месяц, если арендодатель вам книжку не вернет – подаете заявление в суд. Насчет вашего работодателя обратитесь и в суд и в трудовую инспекцию.
Подскажите пожалуйста как быть. У арендатора задолженность по оплате в одном крупном ТЦ. Арендодатеть расоргает договор и согласно пункту договора начинает удерживать товар на торговой точке. Точку опечатывает. Обращается в суд с иском о Взыскание долга. Однако весь товар передан арендатору по договору комиссии то есть фактически принадлежит третьей стороне. Она обращается с иском об истребовании из чужого незпконного владения. Каков исход дела на ваш взгляд и главное Арендодатеть в ходе разбирательства требует комитета доказывать полностью принадлежность ему товара вплоть до товарных накладных с поставщиками, фактов оплаты им товара и прочее. Правильно ли это?
Добрый день! Не смогу вам однозначно сказать какой будет “исход дела” без документов. А требовать арендодатель может что угодно, в свою очередь стороны, участвующие в дела, также могу предъявлять любые доказательства.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Здравствуйте! Подскажите, пожалкйста, как правильно поступить в моей ситуации. Был заключён договор с большим офисным центром, так как владельцы нашей фирмы были из другого города и вовремя не перечисляли деньги за аренду доступ к кабинету мне запретили, сменив замки. В кабинете остались помимо мебели и оргтехники мои личные документы (инн, Снилс и т.д) и документы фирмы, договор, печати, все оригиналы правоустанавливающих документов. Я отсутствовала в городе 3 месяца. Сегодня обратилась к администратору, с просьбой зайти в помещение с охраной, чтобы забрать приних свои личные документы, на что мне было сказано, что там сидят уже другие арендаторы, никаких наших вещей там уже нет. Что мне делать в данной ситуации? Подскажите, пожалуйста.
Добрый день!
Ответил вам по телефону.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Вот вы отстаиваете в статье интересы арендодателя. У меня 2 вопроса:
1. А как обстоят дела с интересами арендатора? Например договор расторгнут уже. Аренда не капает. Но сумма удерживаемого имущества в 15 раз больше чем задолженность по аренде. И имущество удерживается против моей воли. Просила письменно произвести подсортировку в действующие магазины и забрать часть товара.
2. Могу ли я признать договор аренды не действительным т.к. мне не сообщили сумму коммунальных расходов в месяц. В договоре указаны только формулы и нет исходных данных. Без исходных данных кол-во м2 и все затраты на отопление и свет нет возможности высчитать суммы. Т.О. сумма коммунальных расходов выставленная мне оказалось значительной 16500 в месяц в результате чего накопился большой долг и я расторгла договор аренды. И еще не подписан акт приема-передачи помещения под торговлю. Подписан только акт приема-передачи под отделку.
Намерена судиться в любом случае. Простой магазина опечатанного составляет 2 месяца. За аренду оплачиваю из выручки с других магазинов.
Могу я написать заявление в полицию на самоуправство представителя арендодателя? Она ко мне видимо испытывает личную неприязнь. Контакт не заладился с первого дня общения по уже заключенному договору. К директору не допускают, больше никто вопрос решить не может.
Добрый день!
1. Не понял вопроса.
2. Просить можете, а будет или не будет договор признан недействительным без всех “вводных” не скажу.
3. Написать заявление в полицию можете, будет ли арендодатель привлечен арендодатель к ответственности или нет, также не скажу.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Арендатор имеет большой долг по аренде офиса. Постоянно шли ему на уступки по оплате аренды, входили в его “положения”. Был предупрежден об оплате долга. Также был предупрежден о рассторжении договора. Помещение продолжал занимать. Доступ в офис закрыли. Через четыре месяца закончился договор аренды помещения. Арендатор за эти четыре месяца ни разу не обратился, чтобы забрать свои документы. Что делать с документами и орг.техникой? Написать ему уведомление, чтобы он забрал свои документы не можем т.к. не имеем его координат. Можем ли документы, брошюры, информационные буклеты уничтожить? Офис сдать с мебелью в аренду?
Добрый день!
Поступайте на ваше усмотрение, сомневаюсь что у бывшего арендатора есть убедительные, достаточные и относимые доказательства того, что в офисе остались какие либо документы, либо техника.
С наилучшими пожеланиями
Адвокат Мугин Александр С.
А вот интересно что делать, если не платят аренду, имущество не забирают и имущество то стоит несоизмеримо больше чем долг, расторгнуть договор и потребовать оплаты задолженности и вывоза имущества? И указать, что при неуплате будет удержана часть имущества соизмеримая с задолженностью? Арендатель судится за данное имущество и подозреваем, что данное имущество могут присудить другим, придя к нам третье лицо потребует вернуть имущество им на основании решения суда, как мы можем вернуть им если у нас с ними нет правоотношений. Как вообще заставить оплатить и какие статьи еще использовать, на что основываться?
Добрый день!
Боюсь не смогу ответить на ваш вопрос в рамках комментария так, чтоб ответ был для вас полезен и мог быть руководством к действию, много встречных вопросов.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С
да и фактически если договор еще действует, то получается мы пока не удерживаем, а исполняем обязательства по договору, и, если они пожелают забрать мы не вправе удерживать или же письменно уведомить о том что соизмеримая часть будет удержана, и получается это нужно оценивать имущество и забрать ее часть
Добрый день. Подскажите, как быть в такой ситуации: я являюсь ИП, сняла помещение а аренду, организовала там кафе, далее готовое кафе сдала в субаренду, однако арендодатель и субарендатор вступили в сговор и захотели меня исключить как ненужное звено, однако все мое оборудование арендодатель удерживает мотивируя это тем что я не платила аренду. Аренду я платила, однако чеков у меня нет, т к по договору аренда 8000 а по факту 40000 и арендодатель сразу отказалась давать чеки дабы не возникли у нее проблемы с налоговой. Деньги за аренду отдавала не только я лично но и многие работники которые могут это подтвердить, да и врядли бы арендодатель держал бы меня два года если бы я была бы таким злостным неплательщиком. Еще такой ньюанс, все оборудование куплено не на мое ИП и по бумагам принадлежит третьему лицу. Однако когда третье лицо приехало за оборудованием, арендодатель отказался его отдавать, мотивируя тем что на меня уже подан иск в суд и оборудование арендодатель оставил себе в качестве залога так же арендодатель часть оборудования спрятал неизвестно куда а на остальном оборудовании работает и получает прибыль. Имеет ли арендодатель право удерживать оборудование третьего лица, укрывать его от законного владельца а так же использовать его после прекращения договора для получения прибыли? Заранее спасибо за ответ.
Добрый день!
Очевидно, что арендодатель не имеет право удерживать оборудование третьего лица, а также совершать иные манипуляции с данным оборудованием.
Свидетельскими показаниями доказать оплату не получится. Собственно сложившаяся ситуация является платой за урок, что передача денег без подтверждающих документов – фактически подарок арендодателю. В следующий раз будьте осторожней.
Понадобится помощь с истребованием оборудования из чужого незаконного владения – обращайтесь.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Помогите. Я ИП. Возникла следующая ситуация: срок договора закончился, арендодатель предлагает заключить новый договор (5 лет), но его условия меня не устраивают, я нашла помещение и готова съехать, обо всем этом арендодатель уведомлена, но в один день помещение просто оказывается закрытым, доступа к нему нет, разговоры не помогают. Арендодатель хочет, чтобы мы заключили договор (доступ заблокирован с формулировкой “отказ от подписания договора”), по условиям которого мы должны будем выплатить большие деньги. Полиция говорит, что это не их полномочия. В помещении находятся станки и материалы на несколько миллионов рублей. Производство стоит. Клиенты ждут свои заказы. Кроме обращения в суд никаких других вариантов никто не предлагает.
Добрый день!
К сожалению, тоже не предложу вам ничего кроме суда. В подобных ситуациях кто сильнее, тот и прав. Если есть возможность пройти в помещение и забрать свое имущество – хорошо, но как правило, сопровождается обвинениями в самоуправстве и прочими неприятными статьями.
Тут вопрос надо решать политически, если получится убедить арендодателя, что удержание имущества приведет к несоизмеримо большим потерям (репутационным, материальным и пр.) – есть шанс обойтись без суда.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Добрый вечер. Мы производим и продаем мебель. Суть вопроса у нас в том, что 25 августа у нас без подписания акта, закрыли доступ в салон. С требованием погасить задолженность по аренде. При этом, кроме как с продажи мебели с этой точки, других источников у нас нет. На все наши просьбы не перекрывать отдел, тем более что всю выручку от продажи они забирают сразу в счет погашения аренды. Сначала отдаем деньги, только после этого вывозим мебель. Мебель дорогая и ее с первого раза не покупают, покупатели ходят по несколько раз, по одному, с семьями, с друзьями, родственниками, советуются. Как показывает график продаж, весь месяц идут консультации, а продажи с 25 по 3 число каждого месяца. И у нас была реальная возможность, до конца месяца рассчитаться за аренду, но отдел перекрыли, а покупателей пришедших за мебелью, выгоняли из отдела. После того, как мы вне салона договорились о продаже дивана нашему старому покупателю с большой скидкой. Деньги за диван сразу же были переданы. Нас открыли на 7 дней и снова закрыли, так как подошел следующий платеж, по аренде. В итоге в общей сложности, мы не торгуем, доступ в салон закрыт, долг по аренде растет, и договор с нами не расторгают. По договору мы должны отстоять 3 месяца, за это время незначительный долг из 120 000 руб., не смотря на то, что мы уже внесли 132 000 больше, к концу расторжения договора вырастит до 650 000 руб. Акт о закрытии салона отказываются подписывать. Мы уже не первые из арендаторов, с кем так поступают, специально закрытием отдела увеличивают сумму задолженности, а затем забирают имущество арендатора за долги. Сто нам делать в этой ситуации?
Добрый день!
В рамках комментария боюсь не смогу предложить вам конкретную пошаговую инструкцию, вам лучше обратиться к юристу с документами
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, если арендодатель сдавал квартиру без договора, а в устной форме (формально обговаривалась только цена за месяц) и после выезда арендатора и не уплаты им за пол месяца, арендодатель не отдает оставшиеся вещи арендатора и требует оплаты за эти самые пол месяца, можно ли применить уголовный кодекс к арендодателю?
Добрый день!
Возможно не корректно задан вопрос, уголовный кодекс у нас применяют правоохранительные органы и суд, если конечно вы не собираетесь бить арендодателя уголовным кодексом.
А если серьезно, то заявление, конечно, написать вы можете, но вероятность возбуждения уголовного дела в данном случае крайне мала, заявление передадут участковому, максимум что он сделает – это возьмет объяснения у арендодателя и вынесет постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, предложив вам обратиться в суд за защитой своих прав.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Добрый день!
Не совсем понял вопрос. “Поставить на место” – это освободить арендатора от оплаты арендной платы? Если же вопрос про “блокирует доступ”, то только в судебном порядке.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Здравствуйте, Александр!
Спасибо большое за статью и вообще за ваш сайт, очень полезный для таких, как я, юридически не подкованных граждан (а таких, полагаю, большинство).
У меня как раз сложилась такая ситуация – договор найма истёк, наниматель остался должен не то чтобы крупную, но существенную сумму и куда-то пропал, оставив вещи в квартире. Ни на звонки, ни на письма по эл.почте не отвечает. Получается, я могу поменять замок и, когда он вернётся, стребовать с него задолженность, взамен отдав вещи? Подобные действия находятся в рамках правового поля?
Заранее спасибо за ответ
С уважением,
Светлана
Добрый день!
Вам спасибо за обратную связь, благодаря таким комментариям появляется желание и дальше писать.
Чтобы однозначно ответить на ваш вопрос, надо читать договор, т.к. по умолчанию, если ни одна из сторон явно не выразила желание не продолжать взаимоотношения по договору по его истечении (а у вас вряд ли есть доказательства выражения своей воли), то договор считается действующим на неопределенный период.
Конечно, будучи собственником помещения, вы можете поменять замки (вдруг они сломались, например), также как и можете потребовать задолженность от арендатора. Ну и вещи вы можете удерживать. Подобные действия находятся в рамках правового поля, а если вы имели в виду “законны ли такие действия арендодадателя?”, то зависит от обстоятельств.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Спасибо Вам ещё раз!
А разве задолженность не является сама по себе поводом к расторжению договора? Там есть пункт, что опоздание с оплатой на 3 или более дней даёт право наймодателю расторгнуть договор.
И, если нужно было предупредить об этом нанимателя в письменном виде, не поздно сделать это сейчас? По эл. почте?
С уважением,
Светлана
То, что есть повод для расторжения вовсе не означает, что расторжение происходит само по себе, просто потому, что арендодатель об этом подумал, необходим юридический факт – отказ от исполнения договора. Сейчас не поздно уведомить, если договором переписка по электронной почте не предусмотрена отказ надо направить ценным письмом по последнему известному адресу места жительства.
Да, ещё в договоре есть фраза: “6.2. Условия договора могут быть изменены, и срок аренды может быть продлен при условии письменного согласия обеих сторон”.
То есть нет автоматического пролонгирования?
С уважением,
Светлана
Смотрите п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Громадное спасибо Вам ещё раз!
То есть я правильно поняла, что договор считается автоматически продлённым, даже если он в простой письменной форме (без госрегистрации), если наниматель не уведомил меня о желании его продлить и фактически в квартире не живёт? И я должна послать ему уведомление о расторжении договора, ждать месяц, а потом подавать в суд иск о расторжении договора и погашении задолженности?
С уважением,
Светлана
Доброй ночи уважаемый Александр.я родом из Украины, но не все тут сошли с ума..так вот ближе к делу.я арендодатель, мой арендатор не платит деньги уже достаточно большой срок, и как всегда дурные отмазки, поводы.я его предупреждал что закрою доступ на территорию и в хоз постройки, и отправлю работников по домам вместе с охраной.вообщем последняя капля была в его сомнениях о тот что я имею право на землю, я решил ему доказать кто на земле хозяин, и есть документы всё честно.вообщем закрыл я доступ всё вроде нормально.я говорю вернёшь деньги верну имущество, так как даже автомобиль стоит рабочий, и кучу всего что дороже чем по сути долг..но вот он мне говорит я фирму ту закрыл и ничего тебе не должен.а ты меня шантажируешь типо.вопрос, могут ли меня обвинить в шантаже, и похищении имущества?понимаю у нас совсем другой огород(страна, законы..) но всё же может подскажете или знакомого адвоката хорошего из Киева ))) с уважением ваш читатель, и частный арендодатель из Киева )))
Добрый день!
К сожалению, не знаю никого из Киева, но с удовольствием познакомился бы.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Доброго времени суток! Арендодатель не возвращает вещи, полиции отвечает, что не брала, долга перед ней нет, полиция нам не помогает. 5 месяцев с двумя малышами, в том числе с грудничком, меня игнорирует полиция и прокуратура, делая отписки. Я понимаю, что нужно в суд, но это надолго, может ли полиция привлечь по 330, или помочь вернуть жизненнонеобходимые вещи семьи?
Добрый день! Ответил вам по телефону.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Добрый день!
Для того, чтобы корректно ответить на ваш вопрос необходимо сначала прочитать договор.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Добрый день. Снимали кваритру с соседкой, арендодатель (хозяин квартиры) за пару дней сказал, что надо съезжать, были долги по коммунальным услугам. Вещи соседка забрать успела, я нет. Остался диван на квартире, он забрал мой телефон и всю одежду и личные вещи. Договор изначально писался от руки, без печатей, нигде не заверялся. Сомневаюсь, что платит налоги по квартире. Могу ли я явиться с правоохранительными органами к нему, забрать все свои вещи?
Добрый день. Если коротко можете, и без правоохранительных органов тоже можете.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Добрый день! Скорее всего не стоит удерживать в вашем случае имущество… А вот если будет расписка сначала, то можно и удержать…
Добрый вечер. Я арендатор, арендовал помещение и сделал там ремонт. По условиям договора аренда составляет 10 тысяч, по факту 45 тысяч. По условиям договора при расторжении я имею право забрать отделимые части. Арендодатель узнав что я собираюсь прекратить договор аренды сменил замок. Я пытался с ним договориться что заберу кое какие вещи и ремонт останется не тронутым, на что арендодатель повесил замок и сказал что доступ в помещение только с ним, так как я не плачу аренду, хотя аренда по условиям с 5 по 10 число, закрыл доступ 7. По условия я имею право беспрепятственно пользоваться помещением на протяжении действия договора, договор действующий, этим я и хочу воспользоваться для досрочного расторжения не оплачивая аренду. Вопрос, могу ли я требовать компенсации за проведенный ремонт (сумма не маленькая), ведь по сути я условий не нарушал и это он мне перекрыл доступ в помещение
Чтобы ответить на ваш вопрос необходимо читать договор, а вообще лучше обратиться к юристу непосредственно с документами.
Здравствуйте. Гражданский Арбитражный суд и Апелляционный Суд я выйграл. Пригвор вступил в силу. Надо возместить ущерб(3 млн.руб). Думаю надо подавать на действия ген. директора ответчика по ст.330 УК РФ и соответственно ущерб предъявлять ему. Удержание не было произведено, на момент незаконного завладения имуществом долгов не было. Каковы перспективы?