Арендаторы задерживают оплату что делать
Квартирант-должник: терпеть или действовать?
Ситуация, с которой рискует столкнуться каждый арендодатель: квартирант задерживает оплату. Например, просит отсрочку либо, что еще хуже, в день икс не выходит на связь и всячески избегает вас. Знакомо? Давайте разберемся, как лучше действовать, чтобы избежать конфликтов и убытков.
Разовая акция или постоянная проблема
Как показывает практика, арендодатели часто идут навстречу квартиросъёмщикам. И можно ли оставаться равнодушным, когда вам рассказывают о сложностях с поиском работы, задержках зарплаты, семейных неурядицах и прочих проблемах? Можно и нужно, ведь в конечном итоге ваша доброта может привести к тому, что долг вырастет до неприличного размера и останется неоплаченным.
Если арендатор хорошо зарекомендовал себя и ответственно вносил оплату, но в один из месяцев попросил отсрочку, волноваться рано. Тем более, у вас на руках должен быть залог, являющейся своеобразной страховкой. Но если ситуация повторяется несколько раз подряд, сроки задержек увеличиваются и рискуют перевалить через один месяц, вопрос нужно решать радикально.
Как разобраться с безответственным арендатором?
Частый вопрос, который возникает у собственников: а как отказать, когда квартирант просит отсрочку? В действительности вам и не нужно аргументировать свой отказ, ведь речь идет о нарушении договора. Но если по собственной доброте вы не можете сказать твердое «нет», вот несколько очевидных причин:
Лучшее и наиболее выгодное решение для вас – это дать понять арендатору, что задержки исключены. Если он хочет жить в вашей квартире, то оплата за нее должна вноситься четко в оговоренные сроки. Такой подход дисциплинирует квартиранта и избавляет вас от неприятных ситуаций.
Как застраховать себя от подобной проблемы?
КАК ЧАСТО НУЖНО ПРОВЕРЯТЬ КВАРТИРАНТОВ И СОСТОЯНИЕ КВАРТИРЫ ПРИ СДАЧЕ?
Если нужна консультация или хотите получить помощь именно в вашей ситуации, звоните 8499-340-80-62
Мы помогли многим собственникам решить проблемы с жильцами.
Арендатор не платит за квартиру. Как его выселить?
У моей семьи есть несколько квартир, которые мы сдаем. Я координирую все процессы: даю объявления, готовлю договоры, слежу за оплатой. Появилась проблема: заключил с одним арендатором договор на 11 месяцев, но он постоянно задерживает оплату — и за квартиру, и за ЖКУ. Мы пытались войти в его положение, но это происходит постоянно.
Расскажите, пожалуйста, как выселить арендатора по инициативе наймодателя? По закону это надо делать строго через суд, но это долго и связываться не хочется.
Статья 687 ГК РФ устанавливает порядок расторжения договора найма. Одно из оснований звучит так: «Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа».
Я не совсем понимаю, что значит фраза «невнесение платы более двух раз». Допустим, наниматель должен мне 20 тысяч рублей, а платит 5 тысяч. Формально это не невнесение платы, а недовнесение, так? Получается, мой единственный выход — брать то, что дают, а недоплату требовать через суд?
Добавлять в договор пункт о выселении при неоплате за определенное количество месяцев тоже глупо: любой, кто читал статью 687, понимает, что это условие незаконно.
Выселение силой чревато уголовным преследованием — обвинением в проникновении в жилище или краже имущества.
Не знаю, что делать. Помогите.
Выселить людей на улицу можно только по решению суда или с их согласия. Применять силу для выселения нельзя: придется отвечать за наставленные в процессе синяки и испорченные при выбрасывании вещи, а это уголовно и материально наказуемо. Тех, кто не хочет выезжать из квартиры, насильно могут выселить только судебные приставы-исполнители по исполнительному листу, выданному судом. Иначе никак.
Основание для такого выселения — расторжение договора найма жилого помещения в связи с неоплатой. Гражданский кодекс разрешает не принимать плату частями, а неоплата больше двух месяцев по краткосрочному договору — это уже основание для его расторжения с последующим выселением. В договоре вы можете сразу прописать условие о его расторжении, если наниматель не платит.
В статье 687 ГК РФ речь идет не просто о невнесении платы, а о ее невнесении в срок. Если наниматель трижды заплатил пятнадцатого числа вместо десятого, это основание для расторжения договора.
Мы уже писали, как взыскать долг с нанимателя: это можно сделать только через суд, ограничивать должнику доступ в квартиру нельзя. Так что не пускать нанимателя в квартиру за вещами я вам не советую: это его имущество, к тому же по закону он имеет право пользоваться квартирой до момента расторжения договора.
Вы можете выселить неплательщика, но только через суд
Собственник вправе через суд потребовать выселения граждан, с которыми расторгнут договор найма жилого помещения.
Наем жилого помещения на срок меньше года называется краткосрочным. Суд может расторгнуть договор краткосрочного найма жилого помещения по требованию наймодателя, если наниматель не внес плату вовремя больше двух раз. Также суд вправе предоставить нанимателю срок до года для уплаты долга, а после неуплаты по просьбе нанимателя дать ему еще один год на выселение. Так что тут вы тоже правы: это может затянуться.
Такая отсрочка нарушает права собственника квартиры, но дает суду возможность защитить права нанимателя, который не может платить за квартиру по уважительной причине, например из-за тяжелой и продолжительной болезни. Это не освобождает нанимателя от обязанности вносить плату по договору найма. Долг будет копиться, его можно будет взыскать через суд и получить деньги, когда материальное положение нанимателя улучшится.
Вы считаете, что раз жилец платит вам по 5 тысяч в месяц, то условие о двух неоплатах из закона не соблюдается и нет законного основания для выселения. Это не совсем так: есть нормы, по которым вы можете вообще не брать эти 5 тысяч, потому что имеете право не принимать от нанимателя неполную оплату. Вы можете два раза отказаться от неполной оплаты — и на третий раз у вас появится право выселить должника.
У судьи есть выбор между двумя вариантами: расторгнуть договор и выселить или дать два месяца для уплаты долга, в расторжении договора отказать. Оба соответствуют законодательству, поэтому суд будет оценивать добросовестность нанимателя. Выселит того, кто и не пытался платить, даст отсрочку пытавшемуся.
Наниматель вряд ли сможет доказать, что вы отказываетесь принять часть денег, потому что в договорах между гражданами не всегда прописан способ их передачи. Суды не учитывают отговорку «я приготовил деньги, а хозяин отказался их брать» даже при наличии свидетельских показаний: никто не мешал нанимателю перевести наймодателю деньги по номеру телефона или почтовым переводом.
Что говорят суды
В Нижнем Новгороде суд расторг договор найма жилого помещения и выселил нанимателя за то, что он дважды не внес плату по договору аренды. Уже в ходе судебного разбирательства наниматель полностью погасил долги и за квартиру, и за коммунальные услуги, то есть признал факт долга. Но суд все равно решил, что основание для расторжения договора было и после погашения долга не исчезло. Нанимателя выселили.
Да, рассмотрение дела не было быстрым: четыре месяца потребовалось на вынесение решения и три — на обжалование. Но рассмотрение затянулось из-за подачи иска с ошибками, новогодних каникул и болезни судьи. Это частные обстоятельства, они появляются в редких случаях. Решение вступило в законную силу в июне 2019 года. Я думаю, что по состоянию на октябрь 2019 года наниматель-неплательщик уже выселен, потому что его нет в базе исполнительных производств.
В Москве есть аналогичная, но более давняя судебная практика. Лефортовский суд взыскал долг за три месяца, расторг договор и выселил должников.
Что в итоге
Пока действует договор, наниматель вправе жить в квартире и хранить там свое имущество. Он даже может заявить встречный иск об устранении препятствий в пользовании квартирой и потребовать вернуть его вещи.
И вместо того чтобы заявить в суде «не платит — выселите его», придется оправдываться, что вы не брали чужого, и доказывать, что волнение нанимателя стоит моральной компенсации в меньшем размере, а гостиницу должник мог снять и подешевле. Действовать по закону будет быстрее.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Алиса, в этой статье рассматривается одна сторона медали, и комментарий мой конкретно про риски для определенной группы людей с определенными намерениями) При чем тут дальнейшие размышления о других ситуациях. А я вам в ответ могу сказать, что был свидетелем сцен обратных, когда обнаглевшие арендаторы еще успевали плодиться и с чадом их из собственной квартиры становилось вообще невозможным выкинуть. А вы мне ответите с другими примерами) И к чему эта демагогия?
Алиса, и договора не видели и вообще ничего не знаем
Алиса, опыт моих знакомых говорит об обратном. При попытке призвать сотрудников милиции на помощь с выселением нерадивого арендатора они сразу же интересуются, есть ли у него договор или нет. И, если есть, сразу же отправляют в суд.
Konstantin, отсюда вывод. Сдавать надо без договора.
Виктор, это далеко не легкий доход. Занималась сдачей квартиры, проблем особо от квартирантов не было. Все по договору, зато соседки бабки, стучали в налоговую постоянно, квартирантов долбили то ходят громко, то смывают ночью, то протечка. Вот они доставали моих ребят. В 2018 рынок сел и я все продала и уехала. А вот про коммерческую кто вкладывался у меня, сейчас также простои и продать не могут, для бизнеса город не привлекательный.
«Мы уже писали, как взыскать долг с нанимателя: это можно сделать только через суд, ограничивать должнику доступ в квартиру нельзя. Так что не пускать нанимателя в квартиру за вещами я вам не советую: это его имущество, к тому же по закону он имеет право пользоваться квартирой до момента расторжения договора.»
Статья ни о чем. Выселение сферических арендаторов-неплательщиков в вакууме.
Большинство арендодателей поступит просто: выставит имущество неплательщиков на лестничную площадку и замки сменит.
Не имеют права, типа? Ну, ок. И что дальше? — Арендаторы вызовут милицию, чтобы она их обратно вселила? Ха-ха. Подадут в суд, настаивая на порче или пропаже имущества?— какие ваши доказательства?
Без примеров самого типичного сценария развития конфликтов, который я привел выше, с реальными судебными санкциями в отношении хозяев, выселивших неплательщиков, это все выеденного яйца не стоит.
Sergey, а почему вы думаете, что злостные неплательщики, зная что они злостные неплательщики, сами не сменят замки? И что дальше? Наймодатель вызовет милицию, чтобы она их выселила? Ха-ха.
M, выше уже писали комментарии на этот счет. Вызываешь службу вскрытия замков и ставишь свои.
А вот наниматель так сделать не сможет — ни одна контора не возьмется вскрывать дверь, если показать один только договор на аренду (если он снаружи запертой квартиры оказался вдруг). Нужен хотя бы штамп с пропиской (это, кстати, аргумент в пользу непрописывания жильцов).
Сложность будет только если внутри безвылазно сидит перманентно беременная гражданка. Но чтоб эти все обстоятельства вместе совпали — это большое невезение должно случиться.
Sergey, по поводу «наниматель так сделать не сможет — ни одна контора не возьмется вскрывать», мне беглое гугление дало ответ, например (цитата):
И таких полно. Поисковый запрос «вскрытие замков договор найма».
Так что возьмутся и ещё как. Этим конторам вообще хорошо, сначала одному вскрыли, потом другому 🙂
M, вещи все-таки вещь серьезная, я бы их вернул, конечно — под видеозапись. Но доказать, что хозяин квартиры что-то взял, все равно невозможно.
Статья о неприкосновенности жилища слишком размытая:
«Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица».
Как это владелец квартиры может незаконно в нее проникнуть? Какой закон это запрещает?
В любом случае, ситуацию можно посчитать спорной, это максимум. Полиция не будет в такое ввязываться, пошлют в суд.
Насчет контор по вскрытию замков ничего не могу сказать. Сильно сомневаюсь, что будут вскрывать по одному только договору.
Посудите сами: кто-то захотел проникнуть в вашу квартиру — значит, ему достаточно на коленке написать липовый договор аренды — и все, можно вскрывальщиков вызывать?
Всякое может случиться, конечно. Изучение правовой практики и должно было бы прояснить — а как оно все-таки в реальности происходит? Но в статье таких примеров нет.
Насчет дерзких людей могу так сказать: мой профессиональный опыт взаимодействия с такими личностями говорит о том, что почти каждый имеет предел борзости, за который он не готов переходить. А те, кто переходят, в основном склонны к насилию, а не судебным тяжбам. И, значит, быстро перейдут рубеж между ГК и УК, чем мы не приминем воспользоваться.
И давайте все-таки проясним. Мы не добропорядочных жильцов ни с чего вдруг выселяем, а редисок-неплательщиков. Хозяину отступать некуда, он за свое жилье борется. А нарваться на таких вот беспредельщиков-сутяжников, вами описанных, ну очень сложно.
А если и да, то у хозяина возможностей выселить таких вот захватчиков ни в пример больше. А потом пусть подают в суд, если делать нечего совсем.
Sergey, сначала давайте с терминологической путаницей:
«Как это владелец квартиры может незаконно в нее проникнуть? Какой закон это запрещает?»
Вы используете обиходное значение слова «владелец». Тот, кто сдаёт жильё – это собственник. А (временным) владельцем как раз является тот, кто снимает, пока действителен договор найма, в котором так и пишут – «право владения и пользования». И право владельца, оплатившего своё временное владение, иметь возможность жить в спокойствии и комфорте. А собственник имеет право в соответствии с договором посещать жилище по согласованию, если в договоре это указано, но вовсе не приходить когда вздумается, а право владения он передал жильцу за деньги. Вот если жилец например окуклился и по согласованному в договоре графику не пускает, тогда возможны суд-расторжение-выселение. А любое несогласованное проникновение собственника – это нарушение прав жильца, который и есть законный (временный) владелец.
«Насчет контор по вскрытию замков ничего не могу сказать. Сильно сомневаюсь, что будут вскрывать по одному только договору.»
Почему сомневаетесь-то? Спросите у гугла или яндекса, изучите сайты предлагающих такие услуги организаций. Это не исключительная ситуация, это норма. Многие конторы по вскрытию об этом пишут на своих сайтах, потому что как иначе человеку попасть в своё (законно снимаемое) жильё, если замок сломался?
Попробуйте представить себе подобную ситуацию, и вы поймете, почему это разумно, логично и никаких ограничений по этому поводу и быть не может, наоборот, существование таких ограничений было бы безумием. Кстати, у многих собственников почему-то распространено заблуждение, что наниматель не имеет права менять замки. Очень часто в дискуссиях на темы найма можно увидеть, как люди яростно об этом спорят, и в комментариях к этой статье тоже кто-то что-то такое пишет. В действительности никаких ограничений нет (это можно осознать, ещё раз представив ситуацию с уехавшим путешествовать собственником и сломавшимся замком), замок жилец имеет право менять в любой момент, и никаких обязательств даже уведомлять собственника, не то что там предоставлять копии ключа, у нанимателя нет.
«И давайте все-таки проясним. Мы не добропорядочных жильцов ни с чего вдруг выселяем, а редисок-неплательщиков. Хозяину отступать некуда, он за свое жилье борется. А нарваться на таких вот беспредельщиков-сутяжников, вами описанных, ну очень сложно.»
Я не могу уловить границу между вашими понятиями «редиски» и «беспредельщика». Разве противодействие в правовом поле – это беспредел? С моей точки зрения, беспредельщиком будет как раз тот, кто, как вы пишете, склонен к насилию, драться полезет или ещё что-то такое. А написать заявление в полицию и выкатить судебный иск, если своей неосторожной борьбой собственник открыто подставится, это вполне такое нормальное редисочное поведение.
Кстати, мы живём в 2020 году, любой дешёвый андроид-смартфон за 2 тысячи рублей элементарно превращается в устройство видеонаблюдения, которое например при открытии входной двери начинает снимать видео или фото (уж как настроишь) и сразу же отправлять в облако. Это обстоятельство также не следует забывать всем собственникам, считающим хорошей идеей самостоятельно заходить в жилище при действующем договоре найма, и уж тем более организовывать вскрытие и вынос вещей.
Что делать, если квартирант не платит за аренду
Просрочки платежей за аренду квартиры не такая уж редкость. В этой статье мы расскажем, что нужно делать собственнику жилья, чтобы защитить свои интересы. Рассмотрим две ситуации: когда есть договор аренды и когда его нет.
Ситуация первая: есть арендный договор
При наличии договора нужно действовать юридическими методами. Конкретные меры зависят от того, как ведут себя квартиранты :
Если арендатор не платит и не съезжает
Для начала следует поинтересоваться о причинах задержки. Если это первый случай за два года отношений, и арендатор обещает погасить задолженность в ближайшее время, можно дать ему такую возможность. Но рекомендуем не договариваться на словах, а действовать в юридическом поле. Направьте письменное предупреждение об оплате долга в установленный срок. Этот срок должен быть четко прописан в предупреждении. Обычно на погашение просрочки дают не меньше 7 дней. Если квартирант вовремя выплачивает всю сумму, конфликт исчерпан.
В случае если арендатор продолжает откладывать оплату задолженности, придется расторгать договор аренды одним из трех способов:
Расторжение в одностороннем порядке возможно только в том случае, если этот пункт прописан в договоре. В нем также должен быть приведен список нарушений, при которых арендодатель имеет право расторгнуть договор. Обычно к таким нарушениям относятся не только задержка оплаты, но и несоблюдение правил проживания.
Откладывание оплаты задолженности — достаточное основание для расторжения договора. Суд одобряет иски в том случае, если квартирант задержал оплату более двух раз подряд, а также были соблюдены все условия досудебного урегулирования спора, описанные выше.
Даже после решения суда квартирант может не освободить помещение, а также не возместить просроченные платежи за аренду. В том и другом случае нужно повторно обратиться в суд с новым иском.
Если арендатор съехал и забрал свое имущество
В такой ситуации у вас на одну проблему меньше, ведь не придется никого выселять. Но все же нужно вернуть арендную плату, и для начала следует попытаться уладить конфликт в досудебном порядке.
Порядок действий такой же, как в пункте выше. Сначала направьте письменное предложение вернуть долг и расторгнуть договор (сам факт освобождения квартиры не означает расторжения договора). Если арендатор отклонит или проигнорирует предложение, через 30 дней можно обращаться в суд.
Если арендатор съехал и оставил имущество
По условиям договора аренды квартирант обязан вернуть помещение в исходное состояние, то есть вывезти все свое имущество. Если такой пункт действительно прописан в договоре, а арендатор не вывез вещи, это может помочь собственнику защитить свои интересы. Но есть ряд нюансов, которые очень важно знать, чтобы действовать в правовом поле:
Если собственник удерживает имущество в качестве залога, он обязан сообщить об этом владельцу. Для этого направляется уведомление по адресу прописки арендатора. В уведомлении требуется указать, когда и где будет проводиться опись имущества. Если арендатор не приходит в установленное время, опись составляется без него. Арендодатель должен оценить имущество и обеспечить его сохранность. При этом стоимость должна быть сопоставима с размером задолженности, иначе арендатор сможет направить ответный иск, который суд, скорее всего, удовлетворит.
Бывают ситуации, когда квартирант отказывается возвращать задолженность и не заинтересован в том, чтобы вернуть свое имущество. В этом случае у собственника два варианта:
Ситуация вторая: нет арендного договора
При заключении договора обязательно пропишите свое имущество, размер арендной платы, срок действия документа. Лучше всего указать причины расторжения в одностороннем порядке, а также возможность возмещения долга за счет имущества квартирантов.
Жильцы, которые уклоняются от заключения договора, не заслуживают доверия. Не стоит договариваться на словах — лучше сразу принимать конкретные меры. Вы не сможете вернуть задолженность на законных основаниях, и лучше потерять арендную плату за два месяца, чем за четыре.
Что делать, чтобы выселить жильцов
Есть два способа воздействовать на арендаторов, которые отказываются платить. Первый — радикальный: нужно вызвать полицию, показать сотрудникам свидетельство о праве собственности и заставить посторонних людей покинуть вашу квартиру.
Второй способ — обратиться в управляющую компанию, которая обслуживает дом, попросить отключить свет и воду. Вряд ли жильцы смогут должно продержаться без этих благ цивилизации. Но перед отъездом разозлившиеся арендаторы могут нанести умышленный вред помещению, вывезти вашу мебель и бытовую технику. Поэтому на выходе их лучше встречать с сотрудниками полиции. Попросите соседей, чтобы они оповестили вас, когда начнется переезд.
Советы собственникам
Всегда заключайте договор
Договор аренды позволит вам не только вернуть просроченную плату, но и защитить себя от других рисков, в том числе порчи и кражи имущества. Только действуя в правовом поле, вы можете рассчитывать на поддержку государства.
Берите страховые взносы
Страховой взнос — это дополнительный платеж, который вносят жильцы при заселении. Он служит гарантией для собственника. Обычно страховой взнос равен арендной плате за месяц. Он прописывается в договоре, как и способы его реализации.
Взносы бывают трех видов, и они могут применяться в разных комбинациях:
Когда квартиранты не платят за аренду, собственник может возместить просрочку из страхового взноса, а затем выселить жильцов на законных основаниях.
Как избежать проблем с жильцами
Аренда квартиры — трудоемкий процесс, даже если не возникает конфликтов между сторонами. Прежде чем найти жильцов, нужно показать помещение нескольким кандидатам. За состоянием квартиры необходимо следить, а квартиранты постоянно меняются. Передайте аренду в управление профессионалам ПИК-Аренды.
Наш сервис создан в первую очередь для собственников жилья. Мы обеспечиваем подготовку квартиры перед сдачей и круглосуточный показ без вашего участия. В пакет услуг также входят:
Отдельная услуга — контроль сохранности мебели, техники и другого имущества.
С «ПИК-Арендой» вы можете сдать квартиру в 2 раза быстрее, чем с агентством недвижимости, ведь мы используем лучшие площадки для рекламы, предоставляем максимально подробную информацию об объектах и не теряем просмотры благодаря максимально гибкому графику. Если вы не можете присутствовать при подписании договора, сделку можно заключить онлайн.