Арендодатель не подписывает акт возврата помещения что делать

Арендодатель не подписывает акт возврата помещения что делать

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организацией заключен договор аренды нежилого помещения, в договоре предусмотрено одностороннее расторжение с уведомлением арендодателя за 30 дней. Уведомление арендатором было направлено. Также был направлен акт приема-передачи помещения арендодателю. Далее арендодатель прислал претензию с требованием внести арендную плату на сегодняшнюю дату, так как считает, что договор не расторгнут.
Арендатор обратился в суд с иском о признании договора аренды расторгнутым с даты по истечении 30 дней с момента получения арендодателем уведомления о расторжении договора. Однако суд оставил иск без движения, потребовав объяснить, каким образом права истца нарушены. Какие шансы у организации-арендатора по данному судебному делу?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В рассматриваемой ситуации договор аренды считается прекращенным по истечении указанного в нем тридцатидневного срока с момента получения арендодателем уведомления. С прекращением договора обязанность арендатора по внесению арендной платы также прекращается. Само по себе отсутствие передаточного акта или наличие задолженности по арендной плате не препятствует прекращению договора аренды.

Обоснование позиции:
Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случаях существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором. Такое расторжение по общему правилу осуществляется в судебном порядке (п. 2 ст. 450, ст. 619, ст. 620 ГК РФ).
Если стороны не достигли соглашения о расторжении договора аренды, то в отсутствие существенных нарушений со стороны арендодателя единственно возможным способом досрочного прекращения договора по инициативе арендатора является отказ последнего от исполнения договора. В отношениях, связанных с осуществлением сторонами договора предпринимательской деятельности, такой отказ допускается в случаях, предусмотренных правовыми актами или договором (ст.ст. 310, 450.1 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, предоставленное договором право на односторонний отказ от договора (от исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). При этом договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено правовыми актами или договором.
Как следует из вопроса, именно «иное» в приведенной ситуации и предусмотрено договором. Заключая его, стороны согласовали, что безмотивный внесудебный отказ арендатора от исполнения договора возможен при условии заблаговременного (за 30 дней) письменного уведомления об этом арендодателя.
Следовательно, при изложенных обстоятельствах момент прекращения договора при отказе арендатора от исполнения договора должен определяться содержанием соответствующего уведомления, направляемого арендатором, с учетом предусмотренного договором тридцатидневного срока. До истечения этого срока договор аренды продолжает действовать и должен исполняться сторонами. С прекращением договора аренды (то есть через тридцать дней после получения уведомления об отказе арендатора от исполнения договора) у арендатора прекратится обязанность по внесению арендной платы*(1), а у арендодателя возникнет обязанность принять помещение.
Отметим, что в соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, а если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Решение вопроса о наличии в рассматриваемой ситуации вышеуказанной просрочки в случае возникновения спора зависит от конкретных обстоятельств. Мы не можем исключить, что с учетом таких обстоятельств суд примет решение о наличии оснований для внесения арендной платы за период до фактической передачи помещения арендодателю. Смотрите в связи с этим, например, ответ на Вопрос: Между юридическими лицами заключен договор аренды нежилого помещения на срок 11 месяцев. До истечения срока аренды арендатор съехал без передачи помещения арендодателю по акту приема-передачи и без возврата ключей и пропусков. После этого арендатор направил арендодателю уведомление об одностороннем отказе от договора. Арендодатель в ответ направил письмо, что согласен на расторжение договора досрочно, но с соблюдением данного двухмесячного срока и начислением арендной платы до его истечения. В настоящее время арендатор не выходит на связь, двухмесячный срок истек. Считается ли договор расторгнутым? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2017 г.).
Вместе с тем если на день прекращения договора арендатор освободил помещение и предпринял необходимые меры для возврата его по передаточному документу арендодателю (п. 2 ст. 655 ГК РФ), то уклонение последнего от такой приемки не свидетельствует о допущенной арендатором просрочке в возврате помещения и, следовательно, о наличии оснований для взыскания с арендатора арендной платы за соответствующий период. Как разъяснил Президиум ВАС РФ в п. 37 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества*(2).
Таким образом, сами по себе описанные в вопросе обстоятельства не свидетельствуют о каком-либо нарушении прав арендатора, а значит, не требуют принятия арендатором каких-либо мер для защиты нарушенного права. Арендодатель, полагающий, что арендатор не уплатил ему всех причитающихся сумм арендной платы, вправе обратиться с соответствующим требованием в суд.
Здесь же отметим, что законодательством (смотрите, в частности, ст. 12 ГК РФ) не предусмотрен такой способ защиты гражданских прав, как обращение в суд с требованием о признании договора расторгнутым. На практике подобные требования заявляются арендаторами в качестве встречных при рассмотрении дел о взыскании арендной платы (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 января 2017 г. N Ф07-10744/16 по делу N А56-31230/2015). В случае же обращения арендатора с требованием о признании договора расторгнутым, как показывает практика, вероятен отказ суда в иске на том основании, что, заявляя соответствующее требование, истец не доказал факта нарушения его прав (смотрите, например, Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2019 г. N 18АП-6220/19, Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 января 2017 г. N 04АП-6720/16). Не исключен и иной подход (смотрите, например, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 9 октября 2018 г. N Ф10-4149/18 по делу N А54-3401/2017). То же самое относится и к требованию о понуждении арендодателя подписать передаточный акт (смотрите Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20 июня 2016 г. N Ф05-7558/16 по делу N А41-82308/2015). Однако в рамках этой консультации оценить перспективу разрешения судом указанного в вопросе требования не представляется возможным.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Принять помещение арендодатель обязан независимо от наличия у арендатора задолженности перед ним по арендной плате. Неисполнение этой обязанности будет означать просрочку кредитора (ст. 406 ГК РФ). При этом, поскольку до прекращения договора аренды предусмотренные этим договором обязательства сохраняются и в силу ст. 309 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом, само по себе прекращение пользования объектом аренды не освобождает арендатора от обязанности уплачивать предусмотренную договором арендную плату и не порождает у арендодателя обязанность принять помещение (смотрите п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002, а также, например, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2015 N 17АП-659/15; постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2015 N 15АП-21022/14).
*(2) Смотрите также, например, ответ на Вопрос: Договор аренды нежилого помещения заключен на определенный срок, оснований для расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ) нет. Возможно ли досрочно расторгнуть договор аренды помещения по инициативе арендатора? В случае досрочного расторжения договора аренды что делать арендатору, если арендодатель отказывается от приема помещения от арендатора? Продолжает ли начисляться арендная плата после такого отказа арендодателя? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2010 г.).

Источник

Отказ в принятии помещения арендодателем: основания и последствия

Недавно судом кассационной инстации судебные акты нижестоящих инстанций оставлены без изменения по весьма очень интересному делу, фактические обстоятельства таковы.

Компанией были заключены договоры аренды с арендодателем А на помещение 1 и арендодателем В на помещение 2. Весьма важным моментом является то обстояетельство, что помещения 1 и 2 располагались рядом.

Компания направила уведомление о расторжении договора и необходимости явиться на приемку помещения, арендодатели в ответ указали, что пока помещение не будет приведено в первоначальное состояние, оно принято не будет. Компания обратилась в суд с требованием о взыскании стоимости капитального ремонта, поскольку условиями договора было предусмотрено согласие арендодателей на его проведение и возмещение стоимости неотделимых улучшений. Арендодатели заявили встречное исковое заявление о понуждении к исполнению обязательства в натуре, а именно приведение помещения в первоначальное состояние. По делу была назначена экспертиза, в рамках которой было установлено, что фактически из двух помещений было образовано одно, которые использоваться на сегодняшний день невозможно, что является реконструкцией объекта. Экспертами также было установлено нарушение пожарной безопасности, ГОСТов, ухудшение потребительских свойств объекта. Экспертизой установлено, что возможность использовать помещение возможно только либо путем узаконения реконструкции, либо путем приведения помещения в первоначальное состояние. Суд в удовлетворении требований компании отказал встечные требования удовлетворил со ссылкой на ст. 393, 623, 1064, 1082 и под конец добил еще ст. 10 ГК РФ.

В последующем уже арендодатели обратились в суд с требованием о взыскании арендных платежей за тот период, когда проводились ремонтные работы по приведению помещения в первоначальное состояние. Суд удовлетворил требования, фактически скопировав мотивировку из первого решения между сторонами.

С первого взгляда, кажется, что все довольно справедливо: арендатор, владея помещением, провел его реконструкцию без согласования, за что должен отвечать. Однако, больше вызывает вопросов правовая квалификация данных правоотношений. Суды по факту смешали все в один котел: нормы ответственности за нарушение договорных отношений, деликтные нормы, а в качестве вишенки на торте, чтобы вообще окончательно всех запутать, указали еще и ст. 10 ГК РФ.

В каком состоянии арендатор обязан вернуть помещение?

На мой взгляд, необходимо попытаться распутать этот клубок, поэтапной, обращаясь по порядку и последовательно к нормам, содержащимся в ГК РФ.

Согласно абз. 1 ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Следовательно, у арендатора существует обязательство по возврату имущества либо в том состоянии, в котором он его принял, либо в том, о котором договорились в договоре аренды. Сразу возникает вопрос, если стороны в договоре укажут формулировку «возврат осуществляется в фактическом состоянии», будет ли это значить, что арендатор всегда будет считаться исполнившим свою обязанность по возврату? На мой взгляд, нет, поскольку абстрактное согласие на принятие помещение в фактическом состоянии, абстрактное согласие на капитальные ремонт и иные подобные формулировки, не являются согласием. В нашей ситуации, подобных формулировок договор не содержал, но в нем присутсвовало то самое абстрактное согласие арендодателя на проведение капитального ремонта. Однако, поскольку экспертизой было установлено проведение реконструкции, то не имеет какого-либо правового значения согласие на капитальный ремонт.

В связи с чем, требование арендодателей о понуждении к исполнению обязательства в натуре в виде проведения помещения в первоначальное состояние правомерно и основано, в частности на ст. 12, ст. 308.3 и ст. 622 ГК РФ. Однако, следует указать, что суды в данном деле квалифицировали данное требование не как обязательственное, а как деликтное, в качестве основания, указав ст. 1064 и 1082 ГК РФ.

Обязан ли арендодатель принять помещение в любом состоянии?

Согласно п. 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Примеными ли нормы о деликтной ответственности?

Если порассуждать, то можно найти смысл и необходимость применения ст. 1064 и ст. 1082 к сложившимся правоотношениям. Суды, вероятно, хотели указать, что раз была проведена реконструкция, которую не узаконили, то со стороны арендодателя был совершен деликт. Но, во всей этой истории, меня смущает тот факт, что необходимости применять нормы деликтной ответственности, просто нет! Ведь, поскольку арендатором нарушено обязательство по возврату помещения в том первоначальном состоянии, то руководствуясь ч. 3 ст. 420 и ст. 393 и ст. 15 ГК РФ, кредитор (арендодатель) вправе взыскать убытки за неисполнение данной обязанности, а не требовать возмещение вреда. Хотя суды, в качестве обоснования ст. 393 ГК РФ указали. В качестве подтверждение данной позиции, очень интересным является положение, содержащееся в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора, предусматривающего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила гл. 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, ст. 622, 655, 664) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае, положения гл. 60 ГК РФ применению не подлежат. Хоть тут прямо не сказано, но и гл. 59 в данном деле не подлежала применени. Абзац 2 данного пункта содержит указание, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

То есть по факту, Пленум № 35 заполнил пробел, содержащийся в ст. 622 ГК РФ таким образом, что даже обращаться и ст. 393 и 15 ГК РФ не требуется. Более того, если примененить данный пункт Пленума, то компания еще «легко» отделалась, поскольку, исходя из его содержания, взыскание аредной платы за период не компенсируют убытки арендодателя, которые могли возникнуть в связи с невозможностью, например, сдавать помещение новому арендатору.

Следовательно, необходимости примененяя ст. 1064 и 1082 ГК РФ в данном деле у судов не было.

А как же статья 10 ГК РФ?

Если учитывать все вышеизложенного, то я необходимости ее применения вообще не вижу.

Таким образом, при нарушении обязанности передать помещение в состоянии, в котором оно принималось, влечет за собой обязанности либо возместить убытки, либо привести его в первоначальное состоянии, а также обязанность по оплате арендных платежей на время проведения ремонта и компенсации убытков. Как избежать данной ответственности? На это можно написать отдельную статью, но мысли, лично у меня, по этому поводу есть. Надеюсь, они также появились и у тех, кто прочитает статью.

Примечание: необходимо учитывать, что в каждом конкретном деле свои обстоятельства, которые не являются индентичными в других случаях. Поэтому не факт, что если в данном случае, решение было такое, оно будет аналогичным в ином деле. Дело, рассмотренное в настоящем блоге: А46-9600/2018.

Источник

Уклонение арендодателя от приемки арендованного имущества

Олеся Валерьевна Дыль,
судья экономического суда Минской области

Экономический суд откажет арендодателю в удовлетворении исковых требований о взыскании с арендатора арендной платы за период просрочки возврата арендованного имущества, если установит, что арендатор совершал активные действия, направленные на возврат арендованного имущества арендодателю, а последний безосновательно уклонялся от его приемки.

Фабула дела

В экономический суд обратилось ООО «З» (истец, арендодатель) с исковым заявлением о взыскании с УП «Э» (ответчик, арендатор) сумм задолженностей по договору аренды: 87614 руб. арендной платы, 9925 руб. коммунальных расходов и 8176 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, а всего просил взыскать с ответчика 105715 руб.

Позиция истца

Пояснил суду, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды производственного помещения, которое по истечении срока аренды ответчик истцу не вернул и свое оборудование по производству ветпрепаратов из него не вывез. Ответчик освободил помещение лишь спустя один месяц после окончания срока аренды и отказался подписать акт приема-передачи. Настаивал, что использование производственного помещения по окончании срока аренды, помимо прочего, подтверждается банковской справкой (оборудование ответчика было в залоге у банка).

Позиция ответчика

Просил суд отказать истцу в удовлетворении иска на основании следующего.

За год до истечения срока аренды письменными уведомлениями неоднократно предупреждал истца о том, что не намерен продлевать его.

Задолженностей перед истцом по уплате арендной платы и коммунальным платежам не имеет. Истец умышленно ограничил ответчику доступ в арендуемое помещение и удерживал там его производственное оборудование. Именно поэтому ответчик не вывез его по окончании срока аренды. По данному поводу ответчик обращался в ОВД с соответствующим заявлением в отношении истца.

Производственное оборудование ответчика было предметом залога в обеспечение обязательства истца по договору купли-продажи между истцом и банком. Часть оборудования вообще была в аренде у истца (имеется соответствующий договор аренды). Ответчик просил банк согласовать передачу оборудования истцу, поскольку оно находилось в фактическом пользовании последнего: истец производил на этом оборудовании ветпрепараты. Однако банк отказывал ответчику в передаче оборудования истцу, поскольку последний имел задолженность перед банком.

Истец не только уклонялся от подписания соответствующих документов по передаче помещений в установленный срок, но и ограничивал доступ к имуществу ответчика.

Рассмотрение дела судом

По договору аренды между сторонами спора истец передал, а ответчик принял в срочное возмездное владение и пользование производственные помещения с целью производства ветпрепаратов.

Истец выполнил свои обязательства по договору, о чем свидетельствует акт приема-передачи.

В свою очередь ответчик обязался своевременно и в полном объеме уплачивать арендную плату и эксплуатационные расходы. Арендную плату надлежало вносить до 30 числа текущего месяца в размере 264 руб. за одни сутки аренды.

Эксплуатационные расходы, затраты по газоснабжению, водоснабжению, другие коммунальные услуги эксплуатационных служб города ответчик обязался оплачивать по счетчикам истца в течение 10 рабочих дней с даты направления (передачи) счета на оплату.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Ответчик предпринимал необходимые действия, направленные на возврат арендованного имущества арендодателю. Об этом свидетельствуют представленные суду письма и уведомления, которые он направлял истцу:

— о (об) передаче имущества ответчика, находящегося на территории арендуемого объекта, истцу;

— вывозе имущества ответчика из арендуемого помещения;

— несогласии ответчика на продление сроков аренды;

— окончании сроков договорных отношений;

Ответчик обращался в правоохранительные органы по факту ограничения доступа к имуществу ответчика со стороны истца, о чем свидетельствует заявление ответчика в ГОВД.

Суду представлен приказ истца, согласно которому руководитель истца приказал не пропускать на территорию цеха по производству ветпрепаратов руководителя и работников ответчика.

Истец в свою очередь не представил суду сведений относительно того, по какой причине он не осуществил приемки имущества, а также не указана причина, по которой истец не подписал соответствующие документы по передаче помещений в установленный срок.

Представленная суду справка банка о проверке имущества не свидетельствует о факте использования ответчиком производственных помещений (объект аренды) по истечении срока действия договора аренды. К данному выводу суд пришел на основании следующего.

Между ответчиком (залогодатель) и банком (залогодержатель) заключен договор залога, согласно которому ответчик передал залогодержателю свое производственное оборудование (заложенное имущество) с целью обеспечения обязательств истца перед залогодержателем — банком по исполнению договора купли-продажи капитального строения (в котором ответчику истец предоставил в аренду помещение и где указанное производственное оборудование и находилось).

Из условий договора залога следует, что перемещение заложенного имущества возможно лишь с согласия банка для ремонта и обслуживания.

Ответчик многократно обращался к банку с просьбой о согласовании договора купли-продажи и передаче заложенного имущества в собственность истца, вывозе из помещений истца оборудования. Ответчик уведомлял банк об истечении срока действия договора аренды производственных помещений и о том, что у ответчика отсутствует доступ к имуществу (указанные письма суду представлены).

В свою очередь банк — залогодержатель в своих ответах ответчику ссылался на условия договора залога и невозможность принять положительное решение по обращениям ответчика ввиду наличия просроченной задолженности истца по оплате приобретенного у банка капитального строения.

Часть производственного оборудования ответчика, находившегося в арендованных помещениях по истечении срока действия договора аренды, передана ответчиком истцу по договору аренды. Доказательств его возврата истцом ответчику суду не представлено. Таким образом, реальной возможности вывезти оборудования из помещений истца у ответчика не было.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований. Истцом не доказано наличие факта использования ответчиком арендованного имущества, равно как и не доказано, что ответчик не предпринимал каких-либо действий по возврату истцу арендованного объекта аренды. Не доказана и противоправность действий ответчика, с которым истец связывает свое право на иск.

Решение суда

Отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Решение суда обжаловалось, решениями апелляционной и кассационной инстанций оставлено в силе.

Источник