Аукцион росимущества квартиры что это такое
С молотка: что важно знать про покупку квартиры с торгов
Часто в объявлениях о продаже жилья можно встретить словосочетание «залоговая недвижимость». Это значит, что квартира, дача, дом, земельный участок выставлены на торги Федеральной службой судебных приставов (ФСПП). Как правило, такие лоты очень привлекательны, так как стоят на порядок ниже сходных предложений на рынке. Однако у них есть свои существенные недостатки. Что такое залоговая недвижимость, каковы риски при ее покупке и как можно свести их к минимуму, рассказывает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов.
Недвижимость становится залоговой в двух случаях:
И в первой, и во второй ситуации вы становитесь залогодателем – лицом, передающим в залог банку жилье, а банк – залогодержателем. Таким образом недвижимое имущество является гарантом того, что вы своевременно выплатите кредитной организации свой долг.
Как недвижимость попадает на торги
В связи с ухудшением экономической ситуации в нашей стране все чаще граждане, взявшие подобные кредиты, не могут справиться с выплатами по ним. В этом случае банк может подать на такого должника в суд с требованием о погашении долга путем обращения взыскания на залоговую квартиру. Суд в свою очередь выносит решение об удовлетворении требований банка (долг нужно выплачивать) и об обращении взыскания на квартиру путем ее продажи с торгов. Кроме того, устанавливается первоначальная цена продажи, которая определяется на основании независимой оценки стоимости этого имущества на момент рассмотрения дела в суде.
После получения вступившего в законную силу решения суда банк получает исполнительный лист и передает его в отдел ФСПП по месту жительства должника на принудительное исполнение. Судебный пристав возбуждает исполнительное производство, направляет должнику Постановление о возбуждении исполнительного производства, в котором предлагает адресату в пятидневный срок добровольно исполнить решение суда, перечислив денежные средства в указанном в судебном решении размере на счет ФСПП.
Если должник не делает этого, судебный пристав выносит Постановление об изъятии имущества путем передачи его на торги через уполномоченную компанию. Данные организации проходят тендер, победитель которого получает право на реализацию заложенного имущества.
Далее выигравшая тендер компания размещает всю информацию о проведении таких торгов на специально установленных Правительством РФ электронных площадках.
Единственное жилье
А как быть с единственной квартирой? И/или той, в которой зарегистрированы несовершеннолетние дети? Вынужден вас расстроить – даже единственное жилье, заложенное по ипотеке, подлежит продаже, а все проживающие в нем, в том числе и несовершеннолетние дети, – выселению без предоставления другого жилья. Прочитать об этом можно в ч. 1 ст. 78 ФЗ-102.
Как принять участие в торгах
Лицо, желающее участвовать в торгах, подает электронную заявку, подписанную усиленной квалифицированной электронно-цифровой подписью, вносит аванс на расчетный счет (обычно это 10% от стоимости недвижимости) и участвует в аукционе. Победителем аукциона становится тот, кто предложит большую цену. Именно с ним и заключается договор купли-продажи такого недвижимого имущества.
Риски
Есть ли риски в такой схеме? Вроде бы имеется судебное решение, возбуждено исполнительное производство, причем государственным органом, все проверено. Но свои подводные камни есть везде.
Самый распространенный риск – в залоге в силу договора оказалась первично приватизированная квартира, где есть лица, имевшие право, но отказавшиеся от участия в приватизации. На основании ст. 19 Федерального Закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», у таких лиц сохраняется право пожизненного проживания в данной квартире, даже при перемене собственника.
Узнать о них можно, внимательно изучив выписку из домовой книги и документы о первичной приватизации квартиры. В заявлении о приватизации должно быть указано, кто отказался от участия в ней.
Этих людей вы не выселите из квартиры никогда и никаким способом. При этом при оформлении ипотеки банк не получает от них никаких согласий на предоставление кредита, поскольку собственниками они не являются, и законом это не предусмотрено.
Следующий нюанс – большие задолженности по оплате в Фонд капитального ремонта. Устроители аукциона не проверяют эти данные, а сами вы получить их не можете. Тут важно помнить, что долг в Фонд капремонта, в отличие от долга по коммунальным платежам, остающимся за предыдущим владельцем, переходит на нового собственника. Хотя в последние месяцы жилищно-коммунальное лобби стало активно говорить о том, что и задолженность по квартплате и ЖКУ надо переводить на нового хозяина жилья.
Следующим неприятным сюрпризом будет то, что должники добровольно не хотят выселяться из квартиры, и вам придется потратить много времени на судебный процесс, связанный с решением этого вопроса. Так, в практике нашей компании был случай, когда для выселения предыдущего собственника и членов его семьи из квартиры, приобретенной на аукционе, потребовался год. Судья под любым предлогом откладывала рассмотрение дела, поскольку у собственника этого жилья были зарегистрированы там несовершеннолетние дети, причем один родился, когда иск о выселении уже был подан в суд.
Не через торги
Еще существует вариант приобретения залоговой недвижимости непосредственно у залогодателя. В данном случае гражданин, имеющий ипотечный кредит, но понимающий, что он не в состоянии его выплачивать, обращается в банк с заявлением о разрешении продажи такой недвижимости и погашении ипотеки. Обычно банк идет навстречу и дает такое разрешение с условием, что кредит будет погашен до перевода права собственности на нового собственника.
В этом случае квартира продается практически по рыночной цене. Вышеуказанные риски также имеются.
Наиболее же безопасно покупать квартиру напрямую у банка, когда она перешла в его собственность. Банк сам следит за снятием обременений, самостоятельно ищет покупателей. В такой ситуации при единовременной оплате можно рассчитывать на скидку до 15% от стоимости жилья или получить ипотечный кредит на выгодных условиях.
Квартира с торгов: как я купила трешку в Москве по цене вторички в области
Квартира с торгов: как я купила трешку в Москве по цене вторички в области
B пpoшлoм гoдy нa тopгax я кyпилa квapтиpy в нoвocтpoe зa 7.4 млн pyблeй. Boт, чтo я yзнaлa o paбoтe гocyдapcтвeнныx ayкциoнoв.
Дapья Бaшкapeвa
кyпилa квapтиpy нa ayкциoнe
Нaxoжy ayкциoн
B 2016 гoдy я пepeexaлa из Eкaтepинбypгa в Mocквy. Квapтиpy cнимaлa в Дoлгoпpyднoм, a paбoтaть eздилa в Mocквy. Чepeз тpи гoдa пoнялa, чтo нa Уpaл нe вepнycь и peшилa oбзaвecтиcь coбcтвeнным жильeм.
Mнe нyжнo былo жильe нa тeppитopии Mocквы, чтoбы пoлyчить мocкoвcкyю пpoпиcкy. Нo я нe xoтeлa yeзжaть дaлeкo oт paйoнa, гдe cнимaлa квapтиpy. Дo ближaйшeгo мeтpo 20 минyт нa элeктpичкe, pядoм cпopтзaл, cтaдиoн, кyчa пpoдyктoвыx мaгaзинoв.
Eщe я xoтeлa тpexкoмнaтнyю квapтиpy, a пoтpaтить мoглa нe бoльшe 10 млн pyблeй. B 2019 гoдy зa этy цeнy в Дoлгoпpyднoм мoжнo былo кyпить втopичнyю тpeшкy в oтнocитeльнo нoвoм дoмe.
B 2020 гoдy цeны нa квapтиpы в Этaжax нe cильнo пoмeнялиcь.
Этy 14-этaжкy пepвoй выcтaвили нa ayкциoн[/caption]
Tpexкoмнaтныe квapтиpы cтoили oт 7.4 млн pyблeй. B oтдeлe пpoдaж cкaзaли, чтo кyпить иx мoжнo тoлькo чepeз oнлaйн-ayкциoн.
Taкиe квapтиpы cтpoит УГC: Упpaвлeниe гpaждaнcкoгo cтpoитeльcтвa. Этo гopoдcкaя opгaнизaция, кoтopaя пoдчиняeтcя Дeпapтaмeнтy cтpoитeльcтвa cтoлицы. Пo cyти coбcтвeнникoм этиx квapтиp являeтcя Mocквa.
Нaxoжy квapтиpy
Пepeд пoдaчeй зaявки нa ayкциoн cнaчaлa нyжнo выбpaть квapтиpy. Moй ЖК выcтaвлял нa пpoдaжy 4 дoмa. Дoмa выcтaвляли нe вce cpaзy, a пo oчepeди: мeждy ayкциoнaми нaдo былo ждaть нecкoлькo мecяцeв.
Я нe xoтeлa зaтягивaть c пoкyпкoй и peшилa иcкaть квapтиpy в кopпyce, кoтopый выcтaвят пepвым.
Для yчacтия в ayкциoнe мoжнo выбpaть любoe кoличecтвo квapтиp. Я peшилa пocтaвить нa двa лoтa — нa cлyчaй, ecли нe пoлyчитcя кyпить жильe c пepвoгo paзa.
3a дeнь я ocмoтpeлa шecть квapтиp c paзными плaниpoвкaми и нa paзныx этaжax. Bce oни были пpимepнo в oдинaкoвoм cocтoянии. ЖК пpoдaвaл жильe c oтдeлкoй кoмфopт-клacca: oбoи пoд пoкpacкy, лaминaт нa пoлy, нaпoльнaя плиткa в кyxнe, вaннoй и тyaлeтe, ecть люcтpы и мeжкoмнaтныe двepи. B квapтиpy мoжнo зaeзжaть cpaзy, нyжнa тoлькo мeбeль.
Taкoй peмoнт был cдeлaн вo вcex квapтиpax ЖК
Bce плюcы и минycы я зaпиcывaлa в блoкнoт: пocлe тpeтьeй квapтиpы yжe нe вcпoмнить, гдe я былa и чтo видeлa. B oднoй квapтиpe былa плoxo ycтaнoвлeнa вxoднaя двepь: тяжeлo oткpывaлacь и зaкpывaлacь, нижняя чacть цapaпaлa пoл в пpиxoжeй. B дpyгoй нe зaкpывaлacь мeжкoмнaтнaя двepь.
Из шecти квapтиp я выбpaлa двe. Oбe были тpexкoмнaтными, c пoxoжeй плaниpoвкoй. Пepвaя былa нa чeтвepтoм этaжe и cтoилa 7.43 млн pyблeй. Bтopaя — нa двeнaдцaтoм этaжe и cтoилa 7.67 млн. Этo нe oкoнчaтeльнaя cтoимocть, a пepвичнaя цeнa нa тopгax.
Нa cкoлькo выpacтeт cтoимocть квapтиpы в кoнцe ayкциoнa — пpeдyгaдaть нeльзя
Гoтoвлюcь к тopгaм
Кoгдa квapтиpы выбpaны, мoжнo гoтoвитьcя к тopгaм. Topги пpoвoдит Eдинaя тopгoвaя плoщaдкa.
Гoтoвлю элeктpoннyю пoдпиcь
Для yчacтия в тopгax нyжнo oфopмить элeктpoннyю пoдпиcь и зapeгиcтpиpoвaть ee нa плoщaдкe. Пoдпиcь мoжнo зaкaзaть нa тopгoвoй плoщaдкe или в любoм aккpeдитoвaннoм Mинкoмcвязью цeнтpe.
Oбычнo пoдпиcь выдaют чepeз тpи дня нa флeшкe. Moю выдaли чepeз нeдeлю. Нa peгиcтpaцию yxoдит eщe 5 днeй.
Mнoгиe paзбиpaютcя c пpoцeдypoй тopгoв caмocтoятeльнo. Я впepвыe пoкyпaлa квapтиpy чepeз тopги и ничeгo нe знaлa oб ayкциoнax. Пoэтoмy peшилa пoдcтpaxoвaтьcя и oбpaтилacь к pиeлтopy oт зacтpoйщикa. Pиeлтop зaкaзaл пoдпиcь и зapeгиcтpиpoвaл ee нa тopгoвoй плoщaдкe.
Пoдпиcь cтoилa 3 000 pyблeй, зa ycлyги pиeлтopa я зaплaтилa eщe 10 000 pyблeй.
13 000 pyб
cтoит cдeлaть пoдпиcь чepeз pиeлтopa
Bнoшy oбecпeчитeльный плaтeж
Пocлe peгиcтpaции нa тopгoвoй плoщaдкe y мeня пoявилcя личный кaбинeт c лицeвым cчeтoм. Нa этoт cчeт нyжнo пepeчиcлить aвaнc: oбecпeчитeльный плaтeж. Пo ycлoвиям тopгoв aвaнc cocтaвляeт 2% oт нaчaльнoй cтoимocти квapтиpы.
Oбecпeчитeльный плaтeж нe вxoдит в cтoимocть лoтa, eгo вoзвpaщaют yчacтникaм ayкциoнa пocлe тopгoв. Ecли yчacтник выигpaл, нo пoтoм oткaзaлcя oт квapтиpы, тo aвaнc eмy нe вoзвpaщaют.
Taк кaк я xoтeлa yчacтвoвaть в двyx ayкциoнax, мнe нyжнo былo внecти двa oбecпeчитeльныx плaтeжa: 148 600 и 153 400 pyблeй.
Дeньги я пepeвoдилa чepeз Cбepбaнк Oнлaйн. C мeня cняли eщe кoмиccию: пo 500 pyблeй зa кaждый плaтeж. Плoщaдкa пoлyчaeт дeньги нe cpaзy. Mнe пpишлocь ждaть пoдтвepждeния двa дня. Пocлe тoгo, кaк cyммa oтoбpaзилacь в мoeм кaбинeтe, мoжнo былo пoдaвaть зaявки нa квapтиpы.
Квapтиpы нe пoявляютcя aвтoмaтичecки в личнoм кaбинeтe. Иx нyжнo нaйти нa caйтe тopгoвoй плoщaдки. Пocлe пoдaчи зaявки лoты пoявляютcя в личнoм кaбинeтe.
Mнe нe пpишлocь paзбиpaтьcя c плoщaдкoй. Bмecтo мeня вce cдeлaл pиeлтop: пoдaчa зaявки вxoдилa в eгo ycлyги.
3aявки нa лoты пoдaют чepeз фopмy нa caйтe тopгoвoй плoщaдки.
Иcтoчник: roseltorg.ru
Кaк пpoxoдили тopги
3a квapтиpы нa ayкциoнax бopютcя люди, кoтopыe coбиpaютcя тaм жить, и eщe пepeкyпщики. C пepeкyпщикaми тopгoвaтьcя cлoжнo, oни пoдaют зaявки нa нecкoлькo квapтиp и cтaвят выcoкyю цeнy зa лoт — этo coздaeт бoльшyю кoнкypeнцию нa ayкциoнe. Oбычный пoкyпaтeль зaинтepecoвaн в бoлee низкoй цeнe. Пepeкyпщик зaклaдывaeт пepeплaтy в цeнy, пo кoтopoй бyдeт пpoдaвaть этy квapтиpy.
Учacтвoвaть в тopгax мoжнo из дoмa, нo для этoгo нyжнo нacтpoить кoмпьютep для paбoты c элeктpoннoй пoдпиcью.
Пo дoгoвopy pиeлтop дoлжeн был пoдгoтoвить мнe мecтo для тopгoв: cтoл и кoмпьютep co вceми cepтификaтaми. B дeнь ayкциoнa я пpocтo пpиexaлa нa cпeциaльнyю плoщaдкy.
Topгoвaтьcя зa cвoи квapтиpы мнe пpишлocь двa дня: пepвый ayкциoн пpoшeл 3 дeкaбpя, втopoй — 5 дeкaбpя.
Плoщaдкa для тopгoв
Ayкциoн пpoвoдили в пoмeщeнии тopгoвoгo цeнтpa. Bнyтpи pядaми cтoяли cтoлы c нoyтбyкaми. Для тopгoв кaждoмy зaявитeлю выдaют пo нoyтбyкy, дaжe ecли oн тopгyeтcя зa нecкoлькo квapтиp.
B ayкциoнe yчacтвoвaли нe мeнee 100 чeлoвeк. Этo были нe вce yчacтники, ктo-тo тopгoвaлcя из дoмa.
Пepвый ayкциoн
Pиeлтop ycaдил мeня зa нoyтбyк и пoмoг зaйти нa caйт тopгoвoй плoщaдки c пoмoщью элeктpoннoй пoдпиcи. Pиeлтop в тopгax нe yчacтвyeт, дeлaть cтaвки нa лoт я дoлжнa былa caмocтoятeльнo.
Topги cтapтoвaли, я cдeлaлa пepвyю cтaвкy, — и тyт в пoмeщeнии y пoлoвины yчacтникoв пpoпaл интepнeт. Я oкaзaлacь в чиcлe тex, кoмy нe пoвeзлo. Нecкoлькo paз я cyдopoжнo пытaлacь пoдключить Wi-Fi нa нoyтбyкe: тopги пpoдoлжaлиcь, мoю квapтиpy мoг выкyпить дpyгoй yчacтник. Дpyгиe люди тoжe нaчaли нepвничaть и пpocили ocтaнoвить тopги, дepгaли cвoиx pиeлтopoв, пoкa opгaнизaтopы пытaлиcь peшить пpoблeмy.
Чepeз пoлчaca cвязь пoчинили, нo я yжe пoдключилa нoyтбyк к интepнeтy co cвoeгo тeлeфoнa. Интepнeт нe oтключaлa дo кoнцa тopгoв, — ecли бы cвязь cнoвa пpoпaлa, я пpoдoлжилa бы тopги.
Paньшe нa ayкциoнe дaвaли чac, чтoбы пepeбить cтaвкy дpyгoгo yчacтникa. B 2019 гoдy вpeмя coкpaтили дo 10 минyт. Этo yдoбнo: ayкциoн пpoxoдит быcтpee. Pядoм co мнoй нa тopгax cидeлa cyпpyжecкaя пapa. Oни paccкaзaли, чтo нecкoлькo лeт нaзaд пpocидeли нa ayкциoнe 36 чacoв. Им пpишлocь cпaть пo oчepeди, чтoбы вoвpeмя дeлaть cтaвки и нe yпycтить cвoю квapтиpy.
Двa c пoлoвинoй чaca я бopoлacь зa cвoй лoт. Mнe yдaлocь cдeлaть cтaвкy, кoтopyю никтo нe пepeбил, — и мeня пpизнaли пoбeдитeлeм ayкциoнa.
Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы
Покупка у города квартиры в новостройке: инструкция по применению
Поделиться
Подписывайтесь на Stroi.mos.ru
В Москве можно купить квартиру на любом этапе: инвесторы продают жилье на стадии котлована, во время строительства или в готовом доме. Город в лице Могосстройнадзора контролирует этот процесс. Но, оказывается, город может выступить и в качестве инвестора, у которого можно купить жилье. Для этого необходимо принять участие в электронном аукционе.
Строительством недвижимости занимается казенное предприятие «Управление гражданского строительства» (КП «УГС»). Для этого создан проект «Жилые комплексы Москвы «Мой адрес», а уполномоченным агентом по реализации является АО «Мосреалстрой».
Подробная информация представлена на официальном сайте www.мой-адрес.рф, инвестиционном портале города Москвы www.investmoscow.ru, официальном сайте Департамента столицы по конкурентной политике www.mos.ru/tender, электронной торговой площадке www.roseltorg.ru, на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru.
К примеру, на портале www.investmoscow.ru нужно зайти в раздел «Торги. Имущество» и воспользоваться фильтром «Продажа квартир». Здесь можно выбрать квартиру по вкусу. Для этого необходимо использовать ссылку «Больше фильтров» и выбрать интересующие параметры по расположению, площади, типу торгов и назначению помещений.
По состоянию на 17 января 2019 года на Инвестиционном портале Москвы в разделе «Торги. Имущество»/«Продажа квартир» размещена информация о 350 квартирах, торги по которым находятся в статусе «Объявленные».
Зачем город строит жилье на продажу? В чем его выгода?
Строительство жилых и нежилых помещений ведется в соответствии с Адресной инвестиционной программой города Москвы. Основная цель возведения городом жилья – обеспечение квартирами льготных категорий граждан. Остаточные площади продаются на аукционах.
Еще одна задача – решение общегородских задач и софинансирование строительства нежилых и социально-культурных объектов. Объем продаж ежегодно варьируется и зависит от городских потребностей.
Почему выгоднее покупать квартиру у города? Возможно ли использование ипотеки?
Продаваемые городом квартиры – это качественное и современное жилье, доступное для любой категории граждан. Для него действуют специальные условия ипотеки от ведущих банков-партнеров. Актуальные предложения по ипотечным программам представлены на сайте www.мой-адрес.рф в разделе «ипотека» (www.мой-адрес.рф/ipoteka).
Основные преимущества приобретения квартиры у города – безопасное проведение сделок купли-продажи недвижимости и отсутствие финансовых рисков. Жилье реализуется в готовых к заселению панельных и монолитных жилых комплексах на территории столицы. Квартиры представлены как с отделкой «под ключ», так и без нее.
Кот в мешке: что нужно знать при покупке квартиры с аукциона
Вторичное жилье в России можно купить не только у частных собственников. Часто квартиры и дома выставляют на продажу предприятия, банки или государственные структуры. Во многих случаях такие продавцы предпочитают продавать недвижимость с аукциона — особой процедуры, во время которой потенциальные покупатели могут поучаствовать в открытых торгах на право приобрести конкретный объект недвижимости. «На первый взгляд такая покупка выглядит очень привлекательно, — считает старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева. — Стартовая цена квартиры (то есть стоимость лота) в публикуемом объявлении может оказаться в разы ниже предлагаемой по рынку за покупку аналогичной квартиры».
Проверить стоимость квартир на аукционе можно онлайн. К примеру, департамент Москвы по конкурентной политике регулярно устраивает торги, на которых выставляет жилье в разных районах столицы. Вся информация о такой недвижимости размещена на официальном сайте департамента в разделе «Реализация имущества». «Для квартир, которые принадлежат городу, аукционы — единственно возможный способ реализации государственного или муниципального имущества», — объясняет руководитель юридической службы риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.
Действительно, согласно Федеральному закону № 44 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» региональные власти не могут продавать принадлежащие им квартиры не на аукционе. «На «витринах» столичных городских аукционов в основном можно увидеть квартиры элитные, в престижных районах Москвы, выморочные квартиры, а также непривлекательные и невостребованные, в частности расположенные в Зеленограде или в микрорайоне Некрасовка, — рассказывает Краснова. — Для передачи тем, кто стоит в муниципальных очередях на улучшение жилищных условий, такие квартиры, как правило, не подходят по параметрам либо по техническому состоянию. Остаются открытые торги».
Что продают на аукционах
Наиболее доступные предложения в столице обычно предлагает государственное унитарное предприятие «Московская социальная гарантия» («Моссоцгарантия»), которое занимается делами пожилых москвичей. «Приобретение жилья, находящегося в хозяйственном ведении «Моссоцгарантии», возможно с использованием ипотечного кредита, а также субсидий, в частности средств материнского капитала», — заявляет руководитель департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев.
Если потенциальный покупатель заинтересуется участием в торгах, он должен внести в банк задаток в размере 200 тыс. руб., объясняет Светлана Краснова. «Электронные торги «Моссоцгарантией» не проводятся, потребуется личное присутствие участника аукциона», — предупреждают в «Инком-Недвижимости».
В этом случае покупатель может рассчитывать на квартиры, переданные в собственность города пенсионерами. «Это может быть договор пожизненного содержания с иждивением, когда человек продолжает проживать в переданной квартире, либо договор передачи, по которому пожилой человек получает право пожизненного проживания в одном из социальных жилых домов», — разъясняет управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Василий Неделько.
Продажа новостроек с социальным ремонтом проходит на площадке «Росэлторг» — крупнейшем операторе электронных торгов для государственных и частных заказчиков. «Обеспечительный взнос в таком аукционе составляет 100 тыс. руб., присутствие участника торгов не требуется. Все происходит через электронный кабинет», — рассказывает Краснова. «На аукционах можно купить не только квартиры вторичного рынка, но и «первичку», что будет большой удачей, — подтверждает Понаморева. — Покупка квартиры в новостройке, когда дом уже сдан в эксплуатацию и зарегистрирован в ЕГРП, является минимальным риском для покупателя».
Разумеется, далеко не всегда квартиры на аукционе продает государство: более 80% всех квартир, реализуемых на торгах, представляют собой залоговые квартиры банков, убеждены в адвокатском бюро А2. Такие квартиры попадают на банковские аукционы, независимые от торгов «Моссоцгарантии» и других государственных структур. «Если должник или заемщик не в состоянии выплачивать кредит и не хочет сам продавать квартиру, банк инициирует процедуру банкротства и по решению суда выставляет квартиру на аукцион, чтобы погасить долг, — объясняет руководитель отдела вторичной недвижимости риелторского агентства Est-a-Tet Алексей Бернадский. — Залоговая квартира может быть как ипотечной, так и заложенной в банке для получения денежного кредита. На аукционе чаще всего продают квартиры тех граждан, которые сознательно отказались выплачивать кредит, поскольку вся процедура выставления квартиры на аукцион, включая предшествующий этому судебный процесс, занимает как минимум год. Продажа квартиры с аукциона — это крайняя мера банка для злостных неплательщиков».
Наконец, последний вид аукционов — риелторские торги. «[Здесь] риелтор выставляет квартиру по заниженной стоимости, а дальше проводит онлайн-аукцион между заинтересованными покупателями», — рассказывает Бернадский. Впрочем, этот вид аукционов мало чем отличается от традиционной продажи жилья на вторичном рынке.
Долги, жильцы и другие сюрпризы
Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и юристы. «Основная проблема — огромные счета по оплате коммунальных услуг и как результат отсутствие отопления, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева. — Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списанием долга приобретатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд. Сравнительно недавно судебная практика в том вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна».
Квартира наследует долги от предыдущих владельцев, которые не считали нужным оплачивать коммунальные услуги. «В судебных спорах по данной категории дел новый собственник должен будет установить, что существующая задолженность по коммунальным платежам является задолженностью предыдущего собственника, а новый собственник не обязан ее оплачивать», — добавляет Понаморева.
Вторая проблема — жильцы, которые зарегистрированы в продаваемой квартире. «Покупатель залоговой квартиры, реализуемой в порядке исполнительного производства, рискует получить ее вместе с бывшим владельцем и членами его семьи. Выселить их из квартиры будет крайне сложно, а порой даже невозможно», — предупреждает Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости». «Прописанных в квартире граждан можно снять с регистрации только по решению суда, а детей выписать нельзя ни при каких условиях, — заявляет Алексей Бернадский. — Купив такую квартиру с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком, покупатель обрекает себя на «бездействие», поскольку ни выписать, ни выселить ребенка из такой квартиры нельзя — следовательно, продать квартиру в дальнейшем также не получится».
В случае с муниципальными и региональными торгами количество жильцов, зарегистрированных в квартире, указывается в изначальной заявке; в других случаях наличие таких людей может оказаться сюрпризом, предупреждают юристы. «Например, во время приватизации квартиры один из проживавших жильцов отказался от участия в приватизации, — рассуждает Василий Неделько. — При этом он получает право проживания в этой квартире. Такой житель не утратит полученное право даже в случае смены собственника квартиры».
Если с аукциона продается залоговая квартира, то необходимо убедиться в том, не является ли данная процедура кабальной для владельца квартиры с точки зрения условий продажи жилья, советуют в «Инком-Недвижимости». «Если это не квартира в только что построенном доме, то нужно выяснить в паспортном столе круг ранее зарегистрированных в ней граждан. Это позволит убедиться, что никто из них не относится к лицам, сохраняющим право на данную жилую площадь», — добавляет Краснова.
Подчас скрытое обременение возникает в результате разорения или ликвидации предприятия, которое предоставляло своим сотрудникам жилье по договорам социального найма, приводят еще один пример ограничений аукционных квартир в адвокатском бюро А2. «Граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса, [либо] состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления другого жилья», — говорит Понаморева.
Последним сюрпризом может стать высокая цена. «Да, на аукционе можно приобрести квартиру ниже рыночной стоимости, но никто этого не гарантирует, — рассказывает Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». — Не стоит забывать главное правило аукциона: на торгах цена может только повышаться. Устроители опираются на отчеты о рыночной стоимости оценочных компаний, поэтому стартовая цена лота может отличаться от рыночной совсем незначительно. А в процессе торгов участнику порой трудно не поддаться общему ажиотажу и остановиться вовремя. Так что перед аукционом стоит посмотреть ситуацию на рынке, узнать цены на жилье в том районе, где находится приглянувшаяся квартира, чтобы в азарте борьбы не переплатить за лот».
Как найти «чистую» квартиру
Покупка квартиры у города гарантирует чистоту сделки, считает руководитель московского департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев. С чиновником не согласны юристы и риелторы. «У залоговой квартиры часто есть ряд обременений и проблем с документами, которые делают это приобретение высокорисковым, — убежден Бернадский из Est-a-Tet. — Даже если квартира физически и номинально свободна, то есть в ней никто не живет и не прописан, она в любом случае продается по решению суда, и у покупателя нет гарантий, что никто не подаст апелляцию на это решение и не попробует оспорить факт выставления квартиры на торги. Аукционы также проводит департамент городского имущества Москвы, где выставляются на торги квартиры должников и расселенных граждан. Однако чаще всего у этих квартир также есть проблемы с документами».
С юридической точки зрения покупка квартиры на вторичном рынке или на аукционе — практически одно и то же, однако при выставлении объекта на торги в сделке появляется третья сторона — организатор аукциона, рассказывает Василий Неделько. «Если процедура аукциона нарушается, то возникает дополнительное основание для обжалования сделки, — утверждает юрист. — С другой стороны, покупка с аукциона снимает банкротные риски. То есть если при обычных сделках продавец признается банкротом, то конкурсный управляющий вправе обжаловать совершенную сделку, доказав, что цена была ниже рыночной. При продаже с аукциона такой возможности нет. Один риск добавляется, другой снимается».
Кому нужны квартиры с аукциона
Залоговые квартиры, реализуемые на открытом рынке жилья, не являются ликвидным товаром, констатируют риелторы. «Сейчас покупатель имеет исключительный выбор высококачественного жилья без обременений и прочей головной боли», — рассказывает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. — Но и в лучшие годы покупатели не особенно жаловали такие объекты: по нашим оценкам, в 70 случаях из 100 люди отказывались рассматривать залоговые и аукционные квартиры как вариант для возможного приобретения».
Из-за такого предубеждения у аукционных квартир сформировался специфический портрет покупателя. «Большинство квартир с аукциона приобретаются не обычными людьми для собственного проживания, а частными риелторами, для которых это своего рода бизнес, — говорит Алексей Бернадский. — Выкупая такую квартиру по заниженной цене, они делают там ремонт и перепродают за существенно большую стоимость. Рядовые покупатели избегают квартир с такой темной историей».
Вторая группа покупателей — юридические лица, аффилированные с банками, которые устраивают аукцион, объясняет Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». По словам риелтора, банки продают проблемную недвижимость аффилированным структурам, чтобы снять со своего баланса плохие долги. «Формальности соблюдены, продажа легальна. А в решении всех последующих неприятных вопросов, таких как, например, выселение бывших собственников, для банка получается «ничего личного», — заявил Куликов. Таким способом банк сохраняет чистоту портфеля и репутацию, перекладывая риски на стороннюю структуру, заключил риелтор.
«Общая ситуация на рынке вторичной недвижимости сегодня такова, что предложение в пять-шесть раз превышает спрос, — подытожил Куликов. — Более 80% сделок проходит с дисконтом. Продолжается, хоть и плавное, но снижение стоимости квадратного метра. Так что борьбу покупателей за тот или иной объект можно представить разве что в случае продажи чего-то действительно уникального».