если квартира не оформлена в собственность чем грозит

Чем грозит отказ от оформления права собственности на недвижимость?

Становясь собственником квартиры, дома или участка, вы получаете карт-бланш по распоряжению недвижимостью. С этого момента вам разрешается продавать, дарить, закладывать и передавать имущество по наследству. Отказ от оформления прав на жилье или землю не только лишает вас этих возможностей, но и влечет более неприятные последствия. Правда ли, что отсутствие сведений в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) грозит троекратным ростом налога и судебными тяжбами, узнаем у руководителя Управления Росреестра по Нижегородской области Натальи Корионовой.

Наталья Евгеньевна, почему иногда в ЕГРН содержатся не все необходимые сведения о том или ином объекте?

Система государственной регистрации существует в России более двадцати лет, и с момента ее появления в 1997 году мы оформляем права граждан и юридических лиц на недвижимость. Информация о ранее возникших правах может содержаться в документах БТИ, земельных комитетов, местных администраций. После вступления в силу федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» N 218-ФЗ в 2017 году существующие базы было решено объединить. Тогда стало понятно, что не все характеристики, сведения о которых должны быть указаны в ЕГРН, есть в старых документах.

Каких сведений об имуществе может не хватать в Едином государственном реестре недвижимости?

Иногда в ЕГРН отсутствует информация об этажности, годе постройки и материалах стен объекта капитального строительства, категории земли и ее разрешенном виде использования и так далее. Когда у владельца возникает необходимость продать недвижимость, начинаются сложности. Покупатель, как правило, не готов отдавать деньги за «кота в мешке». Да, он видит, из чего построен дом или на каком этаже располагается квартира. Но отсутствие подтверждающей эти факты информации в реестре может показаться ему подозрительным. Такие объекты не могут являться предметом залога, поскольку банки привыкли к скрупулезным проверкам документации. Чтобы восполнить пробелы в ЕГРН, мы взаимодействуем с органами технической инвентаризации, работаем с архивными материалами, запрашиваем справки и выписки в органах местного самоуправления.

Иногда в ЕГРН отсутствует информация не только о параметрах объекта, но и о его собственнике. Актуальна ли эта проблема для Нижегородской области?

По состоянию на 1 июля 2021 года в Нижегородской области насчитывался 1 миллион объектов, у которых по документам не было собственников. При этом государству необходимо понимать, кто пользуется этой недвижимостью, несет бремя ответственности по ее содержанию, возможно, извлекает выгоду из владения ею, например, сдает в аренду. Ситуации бывают разные, хозяин может годами не ухаживать за земельным участком или забросить дом, что создает угрозу для жизни и здоровья неопределенного круга граждан или доставляет неудобства соседям. При этом неизвестно, кто является собственником объекта и должен устранить имеющиеся нарушения. Чтобы решить эту проблему, мы ведем работу с муниципалитетами: это позволило сократить число объектов без правообладателей до 613 тысяч к 1 ноября.

На какую недвижимость собственники чаще всего не регистрируют права и почему?

По данным нашей статистики, около 50% объектов, правообладатели которых не установлены, — это земельные участки. Остальные 50% — частные дома и квартиры в жилых комплексах. Если рассматривать помещения в ЖК, то в основном речь идет о проектах, реализуемых по договорам долевого участия в строительстве.

В регистрации прав, как правило, заинтересованы люди, купившие жилье в ипотеку. Оформляя квартиру в собственность, они могут рассчитывать на снижение ставки. Те, кто не пользовался заемными средствами, часто не спешат с регистрацией. Отсутствие полномочий собственника позволяет им жить в квартире или сдавать ее в аренду и при этом не платить налоги. Подать документы на регистрацию прав за дольщиков может и строительная компания, но за каждого владельца со статусом физлица ей придется отдать по 2 тысячи рублей госпошлины. Если же застройщик отдает на регистрацию документы как представитель юридического лица, пошлина составит уже 22 тысячи рублей. Учитывая количество жилых помещений в многоквартирных домах, застройщикам невыгодно брать на себя решение этой проблемы.

Какие трудности могут возникнуть у владельцев квартир, если они вовремя не зарегистрировали свои права?

Практика показывает, что те, кто затягивал оформление прав, все равно приходят на регистрацию. Чтобы продать квартиру или оставить ее наследникам, использовать в качестве залога, необходимо иметь статус собственника. Если с хозяином объекта что-то случилось, а права на недвижимость он так и не оформил, этим приходится заниматься его наследникам. В таких случаях родственникам придется обращаться в суд, а это более длительный и дорогостоящий процесс.

С какими сложностями из-за неоформленных документов могут столкнуться владельцы земельных участков?

Чаще всего проблемы возникают там, где не было проведено межевание земли. Многие люди годами, даже десятилетиями, пользуются участком и не собираются что-либо менять. Но в один прекрасный день продажей земли решают заняться соседи. Они вызывают кадастрового инженера, и тут выясняется, что все эти годы часть территории незаконно использовалась владельцами смежного участка. В этом случае беспечных собственников могут обвинить в самозахвате и передвинуть забор ближе к их дому. Чтобы таких сюрпризов не возникало, лучше согласовать границы с соседями: это позволит быть уверенным в ваших правах на участок и избежать споров с владельцами прилегающих территорий.

Чем рискуют владельцы участков под ИЖС, которые строят дом и не оформляют на него права?

Наличие участка под ИЖС обязывает гражданина освоить его в течение десяти лет. Если по истечении этого срока на земле так и не был зарегистрирован дом или хотя бы объект незавершенного строительства, налог на нее вырастет в три раза. При этом регистрация недостроенного объекта очень проста: нужно пригласить кадастрового инженера, который составит технический план и поможет вам заполнить декларацию. Далее с документами вы отправляетесь в МФЦ и подаете их на регистрацию. Это поможет избежать процедуры повышения налога и обеспечит возможность продать объект или передать его по наследству.

То есть вы рекомендуете регистрировать собственность даже на недостроенные дома?

Если вы понимаете, что строительство дома на вашем земельном участке затянулось или процесс пришлось заморозить из-за нехватки средств, можно зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. Действующее законодательство признает таковым объект, где не сделан ремонт. То есть снаружи дом может выглядеть достроенным, иметь стены, крышу, окна и даже подведенные коммуникации, но отсутствие внутренней отделки позволяет считать его недостроем. Получив официальный статус собственника, при желании вы сможете продать объект или передать его по наследству. Когда строительство будет завершено, вы оформите собственность уже на сам дом.

Но в таком случае собственник будет платить налог еще за недостроенный дом?

Да, за недвижимость придется платить налог, но эта сумма, как правило, значительно меньше налога для автовладельцев. Кроме того, для некоторых категорий граждан, в том числе для пенсионеров, предусмотрены льготы при уплате налогов.

Что нужно сделать, чтобы зарегистрировать права на недвижимость?

Наличие документов, подтверждающих законное приобретение того или иного имущества, еще не делает покупателя полноправным собственником. Распоряжаться недвижимостью — продать, обменять или сдать ее в аренду, можно только после прохождения процедуры государственной регистрации прав. Да, с этого момента у владельца дома или квартиры возникают налоговые обязательства. Но для внушительного числа объектов ставка не превышает 0,1%, действуют вычеты и льготы. Уплата налогов для собственника в данном случае станет гарантией того, что он сможет оперативно решить вопрос отчуждения недвижимости или использовать ее в качестве залога, а его наследникам не придется тратить деньги и нервы, доказывая права на имущество в судебном порядке.

Источник

Как оформить квартиру в собственность

Сдаем документы государству с первого раза и правильно

Продолжаем нашу непотопляемую серию статей о покупке квартиры в новостройке. В прошлый раз вы показывали застройщику, что он криво отштукатурил стены. Теперь недочеты устранены, вы подписали акты и получили ключи. Всё? Нет, не всё.

Формально квартира еще не ваша. Вы не можете сделать перепланировку или продать ее, даже частично. Если у вас ипотека, то вы платите более высокий процент банку. Всё потому, что вы еще не оформили право собственности. Сегодняшняя статья о том, как это сделать.

Государство ведет реестр, в котором сохраняет записи о квартирах, домах и участках и их собственниках. Ваша задача как будущего собственника — сделать так, чтобы государство внесло в этот реестр информацию о вашей новой квартире. Часть работы сделают мэрия и застройщик. Вам останется собрать пакет документов и отдать его государству. Результат — документ, который подтверждает ваше право собственности:

Раньше свидетельство выдавали на красивой бумаге с гербом, сейчас это выписка из электронного государственного реестра

1. Ждем застройщика и мэрию

Пока вы обустраиваете квартиру, мэрия и застройщик оформляют последние документы по новостройке. Обычно это занимает полгода после сдачи дома. Вам ничего делать не надо, но знать полезно.

Почтовый адрес. Его присваивает мэрия. Могут успеть до подписания актов, а могут и затянуть на два месяца. В таком случае в акте у вас на месте адреса пропущена строка. Законом не запрещено: в 95% случаев застройщик передает квартиры до присвоения адреса.

Застройщик заказывает паспорта на весь дом. Это занимает три-четыре месяца. Если застройщик получает паспорта сразу на несколько домов, процесс пойдет дольше.

Кадастровый и технический паспорта на квартиру в 2014 году

2. Собираем документы на право собственности

Если вы оформляли ДДУ на одного человека, то и квартиру в собственность оформляйте на него же: так будет быстрее и проще с документами. Если вы захотите переоформить часть квартиры на супруга и детей, лучше сначала оформить собственность на себя, а потом уже выделить доли.

Если вы оформили ДДУ на нескольких людей, то каждый собирает одинаковый пакет документов.

Акт п/п (два оригинала)

Скачайте с сайта Росреестра квитанцию на оплату госпошлины. Госпошлина в сентябре 2016 года — 2000 рублей. Оплатите ее по реквизитам в интернет-банке. Если вам удобнее оплатить госпошлину в кассе банка, распечатайте квитанцию.

Сумма госпошлины не изменится, если вы будете оформлять квартиру в собственность на нескольких людей. Разделите 2000 рублей на количество будущих собственников и заплатите каждый свою часть.

Квитанция на оплату госпошлины

Когда оплатите госпошлину, сделайте копию квитанции или платежки из интернет-банка. В ведомстве посмотрят на оригинал платежки, а копии заберут для регистрации.

Если у вас ипотека, понадобятся еще три документа:

Если у вас ипотека, то берите кредитный договор, отчет об оценке и закладную. Компанию, которая сделает для вас отчет об оценке, чаще всего рекомендует ваш банк. Когда оценщики сделают отчет, берите его и отправляйтесь в банк за закладной. Закладная — это документ, в котором написано, что ипотека оформлена на вас и что квартира в залоге у банка на случай, если вы не будете платить. Если при оформлении ДДУ банк не выдал вам закладную сразу, обратитесь за ней сейчас. Некоторые банки выдают вместе с закладной справку о смене предмета залога. Если вам дали такую справку, возьмите ее с собой на всякий случай.

Заявление на право собственности дадут и помогут заполнить на месте — в МФЦ или кадастровой палате.

3. Сдаем документы в МФЦ или кадастровую палату

Курьером. Два года назад сдать документы в МФЦ или кадастровую палату было квестом на весь день. Люди с ночи или раннего утра занимали очередь в окошко к регистратору. Тогда Росреестр организовал собственную курьерскую службу. На сайте Росреестра это называют выездным обслуживанием.

Курьер из Росреестра стоит 1500—2000 рублей — в зависимости от региона. Он приедет с ноутбуком и принтером к вам домой, даст вам расписку с номером заявки и скажет, где и когда забирать готовые документы. Расписка означает, что вы действительно передали ему пакет документов для оформления права собственности. Если хотите так сдавать документы, звоните в Росреестр: 8 800 100 34 34.

Лично. Если решите сэкономить деньги, сдавайте документы лично — в МФЦ или кадастровой палате. Запишитесь на прием на конкретное время через сайт Росреестра или берите талон электронной очереди сразу в отделении. Первый способ удобнее, если у вас ограничено время: например, можете отпроситься с работы только на час-полтора. Второй — если у вас гибкий рабочий график и вы готовы дважды за день прийти в кадастровую палату: за талоном и в назначенное время.

Когда сдадите документы, вам скажут, где забирать готовые, и дадут расписку с номером заявки. По этому номеру на сайте Росреестра отслеживают, готовы ли документы:

Номер заявки выдаст курьер или специалист из кадастровой палаты или МФЦ

По почте. Отправлять почтой есть смысл, если вы вахтовик, работаете по полгода среди нефтяных вышек, а квартиру купили в другом городе. (Кстати, поздравляем!) В этом случае соберите документы, распечатайте и заполните заявление на право собственности. Сходите к нотариусу и заверьте подпись в заявлении.

Теперь идите в почтовое отделение и просите конверт и бланк для описи. В бланке перечисляете документы, которые отправляете, показываете опись и документы сотруднику почты, только потом заклеиваете конверт с документами. Отправляйте документы ценным письмом с уведомлением о получении, описью вложения и объявленной ценностью. Письмо высылайте на адрес МФЦ или кадастровой палаты в тот город, в котором купили квартиру.

По интернету. Подавать в электронном виде через сайт Росреестра сложно, потому что нужен компьютер с виндоусом и шифровальной программой с ключом «Крипто-про» или «Капиком». Ключ — это флешка с электронной подписью, ее получают в аккредитованных удостоверяющих центрах.

Теперь у вас есть право собственности на квартиру: оформляйте доли на супруга и детей, снижайте в банке ставку по ипотеке, делайте перепланировку. О том, как получить налоговый вычет за квартиру, расскажем в следующей статье.

Источник

Купил квартиру больше 20 лет назад, а право собственности зарегистрировал только сейчас

Я приобрел квартиру по договору купли-продажи в июне 1998 года. Договор зарегистрировали в БТИ. В 2020 году решил эту квартиру продать. Для этого пришлось ставить ее на кадастровый учет через риелторов, после чего появилась запись в ЕГРП.

Теперь мне говорят, что раз квартиру поставили на учет как мою собственность в 2020 году, то, чтобы ее продать, мне надо ждать пять лет. Иначе придется платить налог с продажи.

Но ведь я владею квартирой уже 22 года. Разве это не право собственности? Что делать?

В вашем случае налог платить не нужно. Путаница возникает из-за того, что единый государственный реестр и вообще институт общей государственной регистрации прав на недвижимое имущество существовал далеко не всегда. Первый закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним был принят 21 июля 1997 года. А вступил в силу 31 января 1998 года. С этого момента начался переходный период в сфере регистрации прав на недвижимость, который завершился только 1 января 2000 года.

Объясню подробнее, как во всем разобраться и какие проблемы могут встретиться, если вы подписывали договор в переходный период.

Договор купли-продажи заключен до 31 января 1998 года

Если попытаться максимально упростить, то в мире существуют две системы учета прав на недвижимость: регистрация документов и регистрация прав — титулов. В системе учета, построенной на регистрации документов, государство регистрирует только сделку, а в реестр недвижимости вносится запись о договоре.

Такая система действовала в России до 1998 года. Тогда в регионах договоры в основном регистрировали органы БТИ. То есть вы подписывали договор, а специально уполномоченные лица ставили условный штампик: «Зарегистрировано». Доказательством, что вы обладаете правом собственности, была только ваша бумага со штампиком. Государство за вашу сделку не отвечало никак, а лишь регистрировало факт ее совершения.

После 1998 года мы перешли на другую систему, основа которой — регистрация права, то есть титула. Регистрируется переход прав от одного лица к другому, и эти записи хранятся все в одном месте — государственном реестре. Запись о зарегистрированном праве в Росреестре — это гарантия наличия прав у продавца. Вы можете запросить в Росреестре сведения из ЕГРП и понять, владеет продавец квартирой или нет. В государствах с другой системой подтвердить это нельзя.

Но это я сильно упростил. На самом деле все намного сложнее. Существует множество классификаций систем, этот вопрос изучается теоретиками права сотни лет, и до сих пор нет единого мнения о том, какая система лучше.

Закон 1998 года установил, что право собственности, которое человек получил до того, как новый закон стал действовать, считается приобретенным без государственной регистрации. А если собственник хочет, он может его подтвердить, зарегистрировав в реестре. Но это необязательно. Если в вашем регионе действовала своя система регистрации договоров, то она тоже признавалась законной, а регистрация в новом реестре прав производилась по желанию.

Так что, если вы купили квартиру до 31 января 1998 года, ваш договор и ваши права признаются возникшими независимо от того, когда они учтены в Росреестре — 22 года назад или только сейчас. Учет только подтверждает наличие ранее возникших прав. Дата, когда вы поставили квартиру на кадастровый учет и ей присвоили регистрационную запись в ЕГРП, на срок владения недвижимостью не влияет. В том числе для целей налогообложения. Когда купили, тогда и стали собственником, и неважно, в какой период вы уведомили Росреестр о наличии своих прав. Платить налог и подавать декларацию не надо.

Источник

Чем вообще чревато неоформление квартиры в собственность?

Здравствуйте. Ситуация такая. Получил ключи от новой квартиры от застройщика в сентябре этого года. Квартира ипотечная. В собственность еще не успел оформить (не было времени этим заниматься). Вопрос следующий, есть ли в законе четко прописанные сроки, когда нужно успеть оформить квартиру в собственность в данной ситуации? Есть ли какие-то штрафные санкции, если не успеть? Чем вообще чревато неоформление квартиры в собственность?

Нет сроков оформления квартиры в собственность, то есть нет срока регистрации права собственности на квартиру.

При этом, обязанность по уплате коммунальных платежей у Вас по закону (статья 153 ЖК РФ) наступает с даты приемки квартиры от Застройщика, если у Вас иное не предусмотрено Договором с Застройщиком.

Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;

Налог за квартиру будете платить с даты гос.регистрации, соответственно и срок владения этой недвижимостью в целях освобождения от уплаты НДФЛ будет идти с той же даты.

С уважением! Г.А. Кураев

Уточнение по последнему абзацу.

Срок владения квартирой в целях уплаты НДФЛ при ее продаже исчисляется с даты уплаты полной стоимости этой квартиры по ДДУ

Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства.

Илья, добрый день! Добавлю к сказанному коллегой, что если квартира приобретена по ДДУ, срок владения в целях налогообложения будет отсчитываться не от даты регистрации права, а от даты полной оплаты застройщику ( в случае с ипотекой даты перечисления средств банком застройщику) ( ст. 217.1 НК РФ.).

Источник

Верховный Суд РФ напомнил о важности своевременной регистрации прав на недвижимое имущество

Юрист практики разрешения споров TAXmanager

В современных реалиях встречаются случаи, когда продавец передал недвижимое имущество покупателю по договору купли-продажи, стороны зафиксировали передачу в акте приёма-передачи, но действий по регистрации перехода права собственности не совершили. И кому же принадлежит имущество? Такой случай недавно был рассмотрен Верховным Судом РФ. Подробнее об этом – в статье Анастасии Рой.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр – это аксиома имущественных отношений, которая закреплена законодателем в пункте 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ.

Соответственно, право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает именно с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

В современных реалиях встречаются случаи, когда продавец передал недвижимое имущество покупателю по договору купли-продажи, стороны зафиксировали передачу в акте приёма-передачи, но действий по регистрации перехода права собственности не совершили. Происходит ли это в силу забывчивости или юридической безграмотности, сказать сложно, но подобное имеет место.

Аналогичный случай недавно был рассмотрен Верховным Судом РФ: имущество передано, но стороны забыли зарегистрировать переход права собственности. Тем временем прежний собственник ушёл в банкротство.

Так кому же принадлежит имущество? Новому владельцу (право не отражено в реестре, но фактически владеет имуществом) или прежнему (право отражено в реестре, но фактически не владеет имуществом)?

Фабула дела

Продавец передал покупателю по договору купли-продажи недвижимого имущества пять нежилых зданий. Право собственности покупателя на приобретённые объекты было зарегистрировано.

Впоследствии продавец, ссылаясь на неисполнение покупателем обязательства по оплате имущества, обратился в суд общей юрисдикции с иском о расторжении упомянутого договора.

Решением суда общей юрисдикции договор расторгнут, на покупателя возложена обязанность возвратить продавцу переданную недвижимость. Покупатель действительно возвратил имущество по акту приёма-передачи недвижимого имущества. Только вот переход права так и не был зарегистрирован.

Более чем через год с даты передачи имущества покупатель был признан банкротом и введена процедура реализации его имущества.

Арбитражные суды трёх инстанций решали, за кем должны остаться объекты недвижимости: суды первой и апелляционной инстанций указали на пропуск срока исковой давности по заявлению финансового управляющего, суд округа согласился и дополнительно отметил, что действия по возврату имущества во исполнение судебного акта не могут быть квалифицированы как совершённые в целях причинения вреда кредиторам должника или со злоупотреблением правом.

В результате имущество оставалось за фактическим владельцем, несмотря на отсутствие соответствующей записи в реестре о его праве.

Решающим и окончательным стало Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ № 310-ЭС21-1061 от 27.05.2021, в котором изложена кардинально отличающаяся от нижестоящих судов позиция.

Так, согласно пункту 1 статьи 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) все имущество гражданина, имеющееся на день принятия решения о признании его банкротом и выявленное или приобретённое после этого дня, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством.

Поскольку на момент открытия процедуры реализации имущества должника недвижимость не была передана (в силу отсутствия соответствующей записи в государственном реестре о переходе права на имущество), объекты недвижимости на основании приведённого положения входят в конкурсную массу должника.

Верховный Суд РФ обязал фактического владельца передать финансовому управляющему должника все пять объектов недвижимости для последующей их реализации и проведения расчётов с кредиторами.

Соответственно, имущество остаётся за должником, а фактический владелец, в чьём распоряжении находилась недвижимость 1 год и 4 месяца, утрачивает возможность вернуть право собственности на недвижимость в процедуре банкротства должника. Требование о возврате имущества трансформируется в денежное и удовлетворяется наравне с требованиями иных кредиторов в общем порядке.

А если должник не гражданин, а юридическое лицо?

Законодатель предусмотрел аналогичное положение и для банкротства юридических лиц, закрепив его в пункте 1 статьи 131 Закона о банкротстве, согласно которому всё имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Резюмируя вышеприведённое, необходимо выделить главное: подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются права.

Простым языком, вносить соответствующие записи в государственный реестр нужно оперативно и своевременно во избежание плачевных последствий, например включения имущества в конкурсную массу должника, чьё право собственности остаётся отражённым в реестре.

Источник