если не выплачиваешь ипотеку что происходит с квартирой
Ничего хорошего, хоть и есть варианты: что ждет заемщика, который перестанет платить по ипотеке?
Россияне за прошлый год набрали рекордный объем ипотечных кредитов, и часть из них точно попадут в категорию проблемных. Люди плохо рассчитывают свои силы, теряют работу или долго болеют – а потом просто не могут справиться с валом просроченных долгов. При этом ипотека предполагает, что купленной квартиры легко лишиться. Мы разобрались, как именно это происходит и что должен сделать заемщик, чтобы не потерять свое единственное жилье, купленное в ипотеку.
Проблема на десятилетия вперед
Когда в апреле прошлого года правительство вводило программу льготной ипотеки под 6,5% годовых, выглядело это, по меньшей мере, странно. На тот момент куда более важным казалось поддержать тех, кто взял кредит до пандемии и теперь не может вносить платежи – но власти решили сделать так, чтобы кредитов стало еще больше. И это сработало: несмотря на все проблемы, 2020-й стал рекордным по объемам выдачи ипотечных кредитов.
Прошлый рекорд был установлен в 2018 году – тогда россияне взяли ипотеки на 3 триллиона рублей за один год. Потом строительный рынок начал постепенно приходить к более спокойному росту – с середины 2019-го начали действовать новые правила долевого строительства, а ставки по ипотеке почти не снижались.
Но в 2020 году было выдано ипотечных кредитов на 4,3 триллиона рублей, а всего (по данным на начало марта) россияне должны банкам 9,5 триллионов рублей. Для понимания, это примерно половина всех доходов федерального бюджета за год. Рынок жилья еще с прошлого года называют перегретым, но «охлаждать» его будут постепенно – сохранив льготную ипотеку после 1 июля 2021-го, но лишь в части регионов.
Правда, как оказалось, кризис не прошел мимо ипотеки – часть из тех, кто ввязался в историю с ипотечным кредитом на пике роста, по факту не может обслуживать свой долг. По официальным данным, на просроченные ипотечные кредиты приходится около 72 миллиардов рублей. На первый взгляд, это менее 1% от общего объема выдачи, но по факту цифры больше.
Так, многие клиенты предпочли уже реструктуризировать свои долги (продлив срок ради снижения платежа) – таких в портфеле у банков порядка 3%. И, как показывает практика, реструктуризация помогает далеко не всегда – вероятно, все 3% таких долгов в итоге станут проблемными.
Доля просроченных кредитов будет расти и дальше – как прогнозируют аналитики, в первой половине 2021 года это будет рост на 8-10%, а во второй – уже на 12-15%. Причин есть несколько:
Вообще же, как показывают расчеты, во многих регионах льготная ипотека оказала отрицательное влияние на заемщиков – с учетом роста цен на жилье, даже по низкой ставке платежи будут выше, чем при старых ценах и рыночных ставках. Но проблема еще серьезнее – взяв ипотеку по нормальной цене и высокой ставке, в будущем кредит можно рефинансировать под более низкий процент. Но ниже, чем средние 6% годовых по госпрограмме, ставки уже не будут – тогда как стоимость жилья фактически фиксируется на весь срок кредита.
Поэтому и те, кто покупал жилье в инвестиционных целях, вряд ли что-то выгадают, когда госпрограмма закончится. А платить-то нужно вне зависимости от обстоятельств.
Что будет, если по кредиту нет платежей
Ипотека – это залог недвижимости, соответственно, любой ипотечный кредит обеспечен залогом. Это означает, что в случае отсутствия платежей по кредиту, банк может обратить взыскание на объект залога (то есть, на саму ипотечную квартиру), за счет продажи которого погасит долг заемщика. Но, как и всегда, этот процесс достаточно сложный и продолжительный по времени.
Прежде всего, отмечает вице-президент QBF Владимир Масленников, банк не может обратить взыскание на предмет залога, если от долга осталась сумма менее 5% от стоимости квартиры. Есть и ограничение по срокам – раньше, чем через 3 месяца, взыскивать залог банк не может.
Как рассказала нам юрист из бюро «Де-юре» Марина Николаенко, банки обязаны действовать по закону – это значит, что кредитор должен пройти ряд обязательных этапов, прежде чем пустить квартиру «с молотка»:
Это – судебный порядок взыскания (а в кредитном договоре может быть прописан и внесудебный). В данном случае каждая стадия предполагает определенный срок. Например, на досудебное урегулирование уходит обычно 3 месяца, но банк может не подавать в суд и дольше – например, полгода с момента, как начали копиться просрочки. Между досудебным требованием и иском в суд пройдет еще не меньше месяца, а потом – несколько заседаний суда.
Кстати, как говорит Марина Николаенко, если заемщик не появится в суде, то дело будет рассмотрено очень быстро – но не в его пользу.
Так что между появлением просрочек и началом исполнительного производства может пройти до года. И, что немаловажно, буквально на каждой стадии этого процесса должник может как-то повлиять на ситуацию. Вряд ли у заемщика появятся несколько миллионов, чтобы погасить долг полностью и досрочно, но кое-какие варианты у него все-таки есть.
Как договориться с банком
Ипотечный кредит – сложный и долгосрочный финансовый продукт. Банки готовы выдавать несколько миллионов рублей на 15-20 лет под небольшие проценты, что само по себе – уже большой риск. Соответственно, при возникновении проблем кредиторы будут по максимуму пытаться урегулировать их, прежде чем идти в суд и продавать квартиру с торгов.
Оптимальный вариант для заемщика, у которого возникли проблемы – уйти на ипотечные каникулы. Они появились в 2019 году и предполагают приостановку платежей на срок до 6 месяцев – без штрафных санкций, лишних процентов и испорченной кредитной истории. Как рассказывает Надежда Коркка из компании «Метриум», условия ипотечных каникул такие:
Важно, что эти каникулы никак не связаны с коронавирусом – в 2020 году действовали еще одни каникулы (не только для ипотеки), но оформить их уже нельзя.
Если же на каникулы уйти не получается (по формальным причинам, или если они уже использованы), следующий шаг, который предложит банк – это реструктуризировать кредит. Стоит понимать, что реструктуризация – это не рефинансирование. При реструктуризации сумма платежа снижается не за счет снижения ставки по кредиту (она может даже вырасти), а благодаря увеличению срока кредитования.
Есть вариант и с рефинансированием – но нужно помнить, что рефинансировать кредит в своем же банке под более низкий процент не получится. А если у клиента снизились доходы, или он допустил несколько просрочек, другой банк ему просто откажет в рефинансировании. Единственный вариант – попытаться снизить ставку по своему кредиту в своем же банке. Такое бывает, если клиент брал ипотеку давно, когда ставки были значительно выше, чем сейчас.
Если же все это не подходит, остаются запасные варианты:
Однако единственный способ решить проблему, лишившись источника доходов – это продать квартиру и погасить полученной суммой весь кредит. Во всех остальных ситуациях (реструктуризация, рефинансирование, обмен, и т.д.) нужно, чтобы у заемщика был хоть какой-то денежный поток – иначе банку будет просто не о чем с ним разговаривать.
Другие способы не лишиться жилья
Первое и главное, что нужно знать о взыскании ипотечного жилья – оно не защищено, даже если является единственным и в нем живут несовершеннолетние. Закон делает весьма четкую оговорку, определяя, что «иммунитет» от взыскания на залоговое ипотечное жилье не распространяется. Это касается как обычного обращения взыскания на объект залога по ипотечному кредиту, так и ситуации, когда должник решит объявить себя банкротом.
Что касается банкротства, стоит понимать – под внесудебную бесплатную процедуру ипотечный должник не попадет: там и сумма долга должна быть не более 500 тысяч рублей (ипотека исчисляется миллионами), и жилья в собственности быть не должно, кроме единственного (а на залоговое это не распространяется). Обычное судебное банкротство будет стоить должнику в среднем более 100 тысяч рублей, к тому же он гарантированно лишится ипотечного жилья. То есть, банкротство – точно не вариант.
Правда, как отметила Надежда Коркка, есть один способ сохранить единственное жилье – если суд примет во внимание, что квартира является единственным жильем для детей, то он может в индивидуальном порядке не выселить заемщика из нее. Но, снова-таки, при условии, что заемщик как-то гарантирует дальнейшее погашение долга.
В любом случае, напоминает Марина Николаенко, у заемщика есть возможность остановить процесс принудительного взыскания (и выселения) почти на каждой стадии:
То есть, лучший из вариантов – не избегать общения с банком, а всячески пытаться урегулировать долг. В идеале это поможет заемщику снова вернуться к бесперебойной выплате взносов (например, за время каникул он найдет новую работу), или просто даст время найти покупателя на квартиру, который даст достаточную сумму, чтобы ею погасить весь долг.
Надеяться же на «антиколлекторов», «раздолжнителей» или на личное банкротство не нужно – недобросовестные посредники обычно помогают до первого же судебного заседания, а банкротство просто не сохранит за должником квартиру.
Я не могу выплачивать ипотеку. Что делать, а что — не стоит
Что будет, если не выплачивать ипотеку и скрываться от банка
Многим психологически сложно признаться, что денег на выплату кредита нет, и когда они будут — неизвестно. Иногда люди начинают скрываться от банка не из-за того, что они «злостные неплательщики», а просто от растерянности. И тогда события развиваются по самому негативному сценарию.
За просрочку банк начисляет неустойку, которую придётся выплачивать сверх кредита и процентов. Если скрываться и не пытаться решить проблему мирно, можно испортить кредитную историю и попасть в список неблагонадёжных заёмщиков. А это сильно усложнит получение кредитов в будущем, так как такой информацией банки друг с другом делятся.
Если просрочено уже несколько платежей, то у банка появляется право не только начислить неустойку, но и расторгнуть кредитный договор, потребовать обратно кредит или продать квартиру с торгов.
Что же делать, чтобы всё перечисленное с вами не случилось?
Прочитайте кредитный договор
В любой непонятной ситуации первым делом смотрите кредитный договор. Там написано, что вас ждёт за задержку платежей и что — за систематическую неуплату.
Найдите раздел договора, в котором описано, в каких случаях и как банк может забрать квартиру за долги. Это нужно, чтобы подготовиться к переговорам.
Обратитесь в банк
Если у вас просто изменились дни выплаты зарплаты, с которой вы платили взносы, и вам стало неудобно платить в какие-то определённые даты, банк почти наверняка пойдёт вам навстречу и переделает график платежей.
Если же вы не можете платить в принципе, ни в коем случае не скрывайте от банка своё ухудшившееся положение! В противном случае ваш долг будет увеличиваться, а вы получите статус недобросовестного должника.
Как только вы поняли, что не в состоянии регулярно платить взносы по кредиту, тут же обращайтесь в банк, не дожидаясь просрочки. Соберите документы, которые подтверждают изменение обстоятельств вашей жизни: справки о болезни, копию трудовой книжки с записью о сокращении — всё, что свидетельствует об ухудшении вашего положения.
Обычно в таких ситуациях банк идет навстречу и предлагает несколько выходов из ситуации.
Реструктуризируйте долг
Один из вариантов, который может предложить банк, — реструктуризация вашего долга по договору. Это общее название для изменения условий кредита, под ним могут подразумеваться совершенно разные приёмы, которые позволят вам пережить трудный период и ослабить кредитное бремя.
Например, банк может увеличить срок кредита, за счёт чего ежемесячный платёж уменьшится до посильного вам на данный момент.
Ещё один из методов реструктуризации долга — изменение процентной ставки или валюты платежа (если курс валюты существенно вырос, что и привело к финансовым трудностям).
Банк может отменить штрафы или другие санкции за просрочку оплаты — как правило, ему важнее вернуть свои деньги, а не создать дополнительные проблемы заёмщику.
После согласования того или иного варианта вы подпишите с банком дополнительное соглашение к договору и новый график платежей.
Договоритесь о кредитных каникулах
Банк может заморозить выплату кредита на какое-то время. Когда вы снова сможете платить ипотеку, её срок просто вырастет на продолжительность таких «каникул».
Также банк может позволить какое-то время погашать только проценты, а выплаты по основному долгу вернуть после того, как ситуация стабилизируется.
Помните: банку проще и выгоднее договориться с должником и предложить выход из сложившейся ситуации, чем доводить дело до суда.
Прочитайте договор страхования
Подписывая кредитный договор с банком, вы наверняка заключили и договор страхования со страховой компанией и добросовестно платите по нему. Пришло время прочитать и этот договор. Проверьте, какие риски вы застраховали и что будет считаться страховым случаем. Обычно банк настаивает на том, чтобы были застрахованы риск утраты вами трудоспособности и риск смерти в результате несчастного случая.
Обращайте внимание на точные формулировки того, какой случай признается страховым, — они могут включать множество нюансов. Например, страховка может сработать только в случае получения инвалидности 1 группы и только от заболевания, которое было впервые диагностировано уже после заключения договора страхования.
Если ваш случай подходит под описание, пишите заявление в страховую компанию. Возможно, ваш долг будет погашать уже она.
Но в банк стоит сходить и в этом случае — не известно, чем кончится дело со страховой (а она сделает всё возможное, чтобы не брать на себя погашение вашей ипотеки).
Попросите поддержку у государства
Если вы относитесь к категории заёмщиков, которым государство может оказать помощь в оплате долга по кредиту или другим образом реструктурировать долг, обратитесь с заявлением об этом в банк. Разобраться с долгами в этом случае помогает Агентство ипотечного жилищного кредитования.
Вы имеете право на помощь, если вы:
Есть и дополнительные условия:
Получить такую поддержку можно только один раз, её размер не может превышать 1,5 млн рублей, за исключением отдельных случаев. Узнать больше об условиях помощи ипотечным заёмщикам, попавшим в сложную ситуацию, можно в самой программе.
Постарайтесь найти дополнительные источники дохода
Подумайте, можете ли вы найти подработку. Звучит банально, но это работает! Возможно, стоит вспомнить о своих хобби или умениях, которые могли бы приносить вам деньги. В интернете легко найти сайты, на которых ищут товары или услуги. Люди готовы платить за выполнение самых разных задач, которые не всегда требуют определённых навыков, часто — просто немного свободного времени. Например, купить что-то в магазине и привезти по адресу или напомнить о встрече.
Сдайте квартиру
Самый очевидный вариант получить дополнительный доход — заставить работать ваши активы. Если у вас есть возможность сдавать ипотечную квартиру, жить в другом месте и платить ипотеку «за счёт» арендаторов — самое время сделать это. На Яндекс.Недвижимости вы можете быстро разместить объявление самостоятельно. Предложения от собственников пользуются большим спросом — это отличная возможность сдать квартиру максимально быстро и получить необходимую сумму для выплаты кредита. Возможно, ваши жилищные условия на какое-то время ухудшатся, зато долг за квартиру будет уменьшаться. Как только финансовая ситуация стабилизируется, договор найма квартиры можно расторгнуть и вернуться в свой дом.
Сократите расходы
И снова банальный — но работающий! — совет. Есть множество приложений, которые показывают структуру ваших расходов. Скорее всего, вы сильно удивитесь, куда на самом деле уходят ваши деньги. Изучите эти данные и попробуйте оптимизировать бюджет.
Почитайте истории людей, которые перешли на осознанное потребление, обратите внимание на то, какие статьи расходов они исключают, а какие — сокращают. Обычно результаты таких экспериментов в экономии впечатляют. Тем более, что такой подход к планированию своих трат — общемировой тренд, некоторые живут так совсем не потому, что они «бедные».
Главное — не впадайте в панику и уныние и помните, что вынужденная экономия — это временный режим. Трудный период пройдет, а навык грамотно планировать бюджет останется с вами навсегда.
Продайте что-нибудь ненужное
Для этого вовсе не обязательно сначала покупать что-нибудь ненужное — скорее всего, оно уже давно куплено и ждёт своего часа. Оглядитесь вокруг — наверняка у вас есть вещи, которыми вы не пользуетесь, но и не выбрасываете: старые фотоаппараты, тренажёры, которые пылятся в углу, пароварки и йогуртницы, в которых вы готовите раз в год. Продажа этих вещей может хоть немного, но облегчить кредитное бремя. И «разгрузит» квартиру от хлама.
Самый распространенный способ получить деньги на погашение кредита — продать машину. Конечно, если она у вас есть. Лучше на время лишиться автомобиля, чем рисковать купленной в кредит квартирой.
Рефинансируйте кредит
Ещё один из способов справиться с финансовыми трудностями — обратиться в другой банк для рефинансирования ипотечного кредита. В «новом» банке, процентная ставка по ипотеке будет меньше. И после погашения долга перед первым банком, вы будете выплачивать кредит на более выгодных условиях (или вам их предложит ваш банк, узнав, что вы собрались от него уходить).
Идти за новым кредитом лучше до того, как вы стали проблемным должником банка, поэтому озаботиться рефинансированием желательно заранее.
Применять с осторожностью: новый кредит или займ
Если вы на 100% уверены, что ваши трудности — временные, то вам может помочь потребительский кредит. Помните: у него гораздо больше процентная ставка, чем у ипотеки, поэтому трезво оценивайте свои перспективы. Ведь вам придётся платить уже двум банкам.
Эксперты этот метод ухода от долгов не советуют: очень часто всё сводится к набору новых кредитов для погашения уже взятых. Суммы долга могут достигать астрономических масштабов.
В таких ситуациях лучше попросить деньги в долг у друзей и родственников.
Крайние меры: продажа квартиры
Это крайний случай, но он почти наверняка поможет вам рассчитаться с долгами.
Обратитесь в банк и расскажите о своих планах продать квартиру, которая находится у него в залоге. В кредитном договоре должно быть указано, в какой форме и в какие сроки вы должны сообщить об этом банку.
Нужно учесть обстоятельства покупки квартиры: если для её приобретения использовался материнский капитал, разберитесь в деталях продажи заранее. Если вы подписывали нотариально заверенное обязательство наделить детей долями в квартире после выплаты ипотеки (банки часто настаивают именно на такой схеме, чтобы не брать в залог недвижимость с детьми-сособственниками), то продать такое жильё может быть проблематично. По сути вы будете распоряжаться чужой собственностью. Это незаконно. При достижении совершеннолетия дети смогут оспорить это решение. Поэтому такие нюансы необходимо обсудить не только с банком, но и с опытным юристом.
Все деньги, полученные от продажи жилья и не пошедшие на оплату кредита и процентов, останутся у вас. Если вы успели погасить значительную часть ипотеки, то на руках у вас останется достаточно денег, чтобы купить себе что-то подешевле или хотя бы снимать квартиру в первое время.
Помните: при продаже квартиры выплаченные проценты уже не вернёшь, а стоить ипотечные квартиры могут дешевле аналогичных из-за обременения. На банк в таких случаях рассчитывать не стоит: ему важно вернуть невыплаченную сумму, а не продать квартиру подороже, так что искать покупателей лучше самостоятельно.
Последний вариант: банкротство
Если ничего из перечисленного не помогло, то по закону должник может подать заявление на банкротство.
Чтобы суд не решил, что так вы хотите избежать уплаты долгов, лучше, чтобы заявление о банкротстве подал банк. Но кредитные организации не будут делать это сразу — сначала они попытаются вернуть свои деньги другими способами.
При банкротстве всё имущество, которое у вас есть, пойдёт на погашение долгов и оплату внешнего управляющего процессом. Остальные долги будут списаны.
Банкроты в течение следующих 5 лет не могут рассчитывать на новые кредиты или займы, а в течение 3 лет — участвовать в управлении юридическим лицом.
Для России это новая процедура, через которую прошло не так много людей, поэтому все нюансы лучше выяснить у юриста.
Чего лучше НЕ делать
Не прячьтесь от банка и не пытайтесь утаить ваше тяжелое финансовое положение. Чем раньше вы осознаете, что не можете платить кредит, и обратитесь в банк, тем лучше. Если вы попытаетесь скрыть вашу ситуацию, то рискуете получить штрафы по договору и плохую кредитную историю. Чем позже вы придете в банк для решения проблемы, тем менее добросовестным будете выглядеть и тем меньше времени останется у банка для маневров с условиями вашего кредита.
Не совершайте никаких манипуляций с квартирой без ведома банка. Квартира — предмет залога, и любые действия с ней возможны только с согласия кредитной организации. Все остальное — незаконно, так что на подобные варианты лучше не рассчитывать.
Не берите кредиты в микрофинансовых организациях. Как бы плохи ни были ваши дела, такой кредит «по одному документу» вас точно не спасет. Если у вас не хватает денег на выплату ипотечного кредита со ставкой 9-12%, то на выплату кредита под 70% вы и подавно не найдёте средства.
Не исчезайте и не уповайте на срок исковой давности. Во-первых, все это время надо будет скрываться, во-вторых, банк не упустит возможность потребовать кредит в судебном порядке.
Не судитесь с банком. Шанс того, что вы выиграете очень призрачный, а в случае проигрыша к вашему долгу прибавятся судебные издержки. Да и в кредитную историю войдёте как «проблемный» должник, который судился с банком. Это чревато отказами в других банках в будущем.
Не обманывайте себя. Не стоит успокаивать себя, что «Семью с двумя детьми на улицу не выставят». Банк имеет на это право по закону, и если вы не предприняли мер по реструктуризации долга, то на сантименты со стороны финансовой организации рассчитывать не стоит. Главная задача банка — эффективно управлять своими денежными ресурсами.
Не отчаивайтесь. В крайнем случае квартиру всегда можно продать и даже выручить за неё деньги.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Ксюша Шишкова.
Что делать с ипотекой в случае потери дохода
Доля просроченной задолженности в общем объеме ипотечного долга россиян (9,5 трлн руб.) на 1 марта 2021 года, по данным Банка России, составила 0,8%. Показатель не меняется с марта 2020 года года, однако по сравнению с январем предыдущего года он вырос на 12,2%, а с январем 2019-го — на 13,7%. Увеличение числа просрочек среди ипотечников объясняется тем, что после начала пандемии COVID-19 и введения связанных с ней ограничений доходы у многих россиян сократились. Однако потеря дохода не отменяет обязанности ежемесячно вносить платеж по кредиту на жилье.
Рассказываем, что делать, если нечем платить за ипотеку.
Страховка
Первый вариант — заранее оформить страховку от потери работы, еще во время получения кредита. Страховая сумма по этой страховке не гасит полностью ипотечный платеж, но обеспечивает ежемесячные выплаты в определенном объеме, как правило, сравнимом со среднемесячной зарплатой (однако не больше оговоренного лимита), рассказал управляющий директор компании «Миэль» Александр Москатов.
Выплаты производятся не более нескольких месяцев. За это время застрахованный должен найти работу и восстановить свою платежеспособность. «Страховка от потери работы покрывает не все случаи утери работы, а только те, которые произошли по независящим от страхователя причинам: например, сокращение или ликвидация предприятия. Увольнение по собственному желанию не является страховым случаем. Более подробно нужно изучать каждый страховой продукт, условия могут отличаться», — уточнил Александр Москатов.
Каникулы или отсрочка
Каждый потерявший работу заемщик имеет право на ипотечные каникулы. По закону их продолжительность составляет максимум полгода, по истечении этого срока платежи возобновляются. «Законом предусматривается два вида льгот (на выбор), которые максимально могут действовать до шести месяцев: либо отсрочка платежей, либо сокращение их размера. Для этого нужно оценить свои финансовые возможности, выбрать одну из двух льгот, определить срок и дату начала ипотечных каникул. Если заемщик хочет сократить размер платежей, то в заявлении должен указать срок и дату окончания каникул и сумму выплат. Также необходимо предоставить в банк документы, которые подтверждают, что он действительно оказался в трудной ситуации», — пояснил эксперт «Миэля».
В законе описаны пять критериев трудной жизненной ситуации. В соответствии с ними на льготы по выплатам могут претендовать граждане:
Каникулами могут воспользоваться и те, чей доход снизился на 30%, так что размер ежемесячных выплат по ипотеке превысил 50% от среднемесячного дохода. Также каникулы смогут получить граждане, у которых увеличилось число лиц, находящихся на их иждивении (к ним относятся несовершеннолетние или инвалиды I и II группы) при условии, что совокупный доход заемщика снизился на 20%, а выплаты по ипотеке в итоге превысили 40% от среднемесячного дохода.
Ипотечник, попавший в трудную ситуацию, также может попросить у банка отсрочку по платежам, пояснил Москатов. Он уточнил, что для того чтобы это сделать, необходимо подать заявление, которое рассматривается в индивидуальном порядке.
Реструктуризация
При реструктуризации заемщику может быть изменен график платежей или конечный срок погашения кредита. За счет увеличения срока, изменения графика платежа или снижения процентной ставки может быть уменьшена сумма ежемесячного платежа по кредиту, что позволит заемщику обслуживать свой долг, рассказала руководитель правового центра VERBA LEX Елена Бабушкина. Она пояснила, что для принятия банком решения о реструктуризации заемщик должен подтвердить финансовую возможность обслуживания долга в измененных условиях.
«Это может быть справка о заработной плате, наличие иного систематического дохода и т. п. Нередко банки применяют реструктуризацию через заключение с заемщиком мирового соглашения уже на судебной стадии. Урегулирование долга через мировое соглашение дает преимущество банкам, поскольку при нарушении его условий банк автоматически получает в суде исполнительный лист в отношении долга и заложенной квартиры. Специального судебного процесса в этом случае не требуется», — объяснил юрист.
Рефинансирование
Другим вариантом является рефинансирование ипотечного кредита. Данный инструмент позволяет урегулировать задолженность путем перекредитования. За счет нового кредита этого же или другого банка можно погасить свой проблемный кредит, напомнила руководитель VERBA LEX. Она отметила, что, как правило, кредитные продукты при большой конкуренции на рынке банковских услуг имеют различные условия.
Заемщик может привлечь новый кредит на более выгодных для себя условиях — например, под меньшую процентную ставку, пояснила Бабушкина. Это позволит погасить старый долг, предоставив также свою квартиру в залог новому банку, резюмировала эксперт.
Перевод долга
Еще один вариант для потерявшего доход ипотечника — перевод долга, при котором заемщиком перед банком становится иное лицо. «Для принятия банком решения о переводе долга заемщик может представить в банк согласие нового должника отвечать перед банком по своим обязательствам. В таком случае старый должник освобождается от долга, но и теряет собственность на квартиру. Данный вариант может быть применен при условии, если старый должник доверяет новому должнику и рассчитывает в последующем по договоренности с ним вернуть свою квартиру», — подчеркнула Бабушкина.
Уступка прав
В отличие от перевода долга при уступке прав меняется не должник, а кредитор. Проблемный заемщик будет должен не банку, а иному лицу, который выкупит у банка права требования к должнику. Стоимость прав может быть существенно меньше суммы долга, отметила руководитель VERBA LEX.
«Этот вариант, как и вариант с переводом долга, применим при наличии договоренности между проблемным должником и новым кредитором. Новый кредитор будет иметь возможность изменять условия кредитного договора без привязки к ранее имевшемуся договору, на более льготных условиях для заемщика, поскольку он уже не будет связан банковскими правилами», — объяснила Бабушкина.
Продажа и аренда
Следующая мера — это продажа квартиры, погашение долга и приобретение более дешевого жилья. «На вторичном рынке недвижимости примерно 7–10% продаваемого имущества — это ипотечное жилье. Продать квартиру можно как самостоятельно, так и с привлечением банка-кредитора (более надежный для покупателя вариант). Но нужно помнить, что желающих купить квартиру с обременением по рыночной цене найдется немного. Для продавца единственный вариант — снижать цену на залоговое имущество, но тогда не факт, что остатка средств после погашения кредитов хватит даже на самую скромную жилплощадь», — рассказал управляющий партнер инвестиционной компании GLS INVEST Эдуард Бугров.
Продать можно не только недвижимость, но и свой ипотечный долг, то есть воспользоваться переуступкой прав, отметил Бугров. По его словам, обычно таким правом пользуются дольщики строящегося жилья, однако это нечастое явление, потому что покупатели редко хотят связываться с банком и участвовать в долгой и сложной сделке — им проще купить жилье сразу у застройщика или на вторичке.
Можно также сдать свою ипотечную квартиру и снимать другую дешевле или просто жить у родственников, пока не восстановится доход, отметил эксперт «Миэля».
Банкротство
Банкротство физического лица — это крайняя мера. «Стоит отметить, что сохранить квартиру в этом случае практически невозможно, даже если в ней прописаны несовершеннолетние. Процедура банкротства поможет заморозить проценты по ипотечному долгу, но в итоге должник останется без крыши над головой и с настолько испорченной кредитной историей, что никогда больше не сможет взять кредит. Поэтому мой совет — если вы чувствуете, что в ближайшие полгода не сможете вернуться в ипотечный график, лучше продавайте квартиру», — рекомендует Бугров. Это позволит сохранить хотя бы какие-то деньги и не закроет для вас двери банков навсегда, резюмировал юрист.
Что нужно знать
Мотивируйте свою позицию
Предлагая банку изменение условий, вы должны мотивировать свою позицию и приложить документальное подтверждение изменения дохода. «Поясните банку, что по не зависящим от вас причинам изменились обстоятельства, от которых напрямую зависело исполнение вами обязательств. Более того, вы исходили из того, что такого рода изменения не произойдут, и в настоящий момент прикладываете все усилия для нормализации ситуации. По возможности попросите знакомого юриста помочь оформить все это грамотно и усилить позицию статьями закона и официальными рекомендациями уполномоченных на то органов», — советует генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов.
Оформите дополнительное соглашение
Далее вы либо получите ответ банка о том, на каких условиях он готов продолжить с вами сотрудничество, и зафиксируете данные изменения дополнительным соглашением к основному договору, либо же получите отказ со всеми вытекающими для вас последствиями в случае неисполнения вами в дальнейшем обязательств по выплате долга, отметил Баранов. Он подчеркнул, что потом можно пытаться изменить условия договора через суд, но эта идея не очень перспективная.
Не рассчитывайте на уступки
Имейте в виду, что банк не обязан идти вам навстречу. «У нас в стране действует принцип свободы договора. Заставить банк вы не можете. Таковы законы нормальной рыночной экономики с присущими ей финансовыми рисками. Однако при этом стоит иметь в виду, что основа маржинальности для банка — это проценты, на которых он наживается и которые вы платите за пользование кредитом. Чем дольше вы пользуетесь кредитом, даже на каких-то льготных условиях, тем выгоднее банку. Поэтому «рубить сплеча» банку тоже не выгодно. Ну не пойдет он вам навстречу, ну реализует с торгов потом вашу заложенную квартиру. А бизнес-интерес то его где?» — прокомментировал Баранов.
При таком развитии событий банк, скорее, получит убыток или выйдет в ноль, нежели получит прибыль, подчеркнул юрист. По его словам, договориться всегда выгодно обеим сторонам, главное — чтобы эти договоренности были исполнимы и обе стороны видели в них перспективы.