если нет пзз что делать
Если нет пзз что делать
ГрК РФ Статья 30. Правила землепользования и застройки
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 30 ГрК РФ
1. Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:
1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;
3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
2. Правила землепользования и застройки включают в себя:
1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;
2) карту градостроительного зонирования;
3) градостроительные регламенты.
3. Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:
1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;
2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;
3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;
4) о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;
(в ред. Федерального закона от 29.12.2017 N 455-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки;
6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.
4. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, за исключением земельного участка, границы которого в соответствии с земельным законодательством могут пересекать границы территориальных зон.
(в ред. Федерального закона от 02.08.2019 N 283-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, границы территорий исторических поселений федерального значения, границы территорий исторических поселений регионального значения. Указанные границы могут отображаться на отдельных картах, которые являются приложением к правилам землепользования и застройки.
(в ред. Федеральных законов от 30.12.2015 N 459-ФЗ, от 29.07.2017 N 280-ФЗ, от 02.08.2019 N 283-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5.1. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке устанавливаются территории, в границах которых предусматривается осуществление комплексного развития территории. Границы таких территорий устанавливаются по границам одной или нескольких территориальных зон и могут отображаться на отдельной карте. В отношении таких территорий заключается один или несколько договоров о комплексном развитии территории.
(часть 5.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 02.08.2019 N 283-ФЗ, от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5.2. Если иное не предусмотрено нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, решение о комплексном развитии территории может быть принято в отношении территории, которая в соответствии с правилами землепользования и застройки на дату принятия указанного решения не определена в качестве такой территории, либо в отношении территории, границы которой не совпадают с границами территории, указанной в правилах землепользования и застройки в качестве территории, в отношении которой допускается осуществление деятельности по ее комплексному развитию.
(часть 5.2 введена Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
6. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;
4) расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории.
(п. 4 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ; в ред. Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
О подготовке и внесении сведений о границах населенных пунктов, территориальных зон см. ст. 7 ФЗ от 31.12.2017 N 507-ФЗ.
6.1. Обязательным приложением к правилам землепользования и застройки являются сведения о границах территориальных зон, которые должны содержать графическое описание местоположения границ территориальных зон, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Органы местного самоуправления поселения, городского округа также вправе подготовить текстовое описание местоположения границ территориальных зон. Формы графического и текстового описания местоположения границ территориальных зон, требования к точности определения координат характерных точек границ территориальных зон, формату электронного документа, содержащего указанные сведения, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.
(часть 6.1 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 507-ФЗ)
(часть 7 введена Федеральным законом от 01.07.2017 N 135-ФЗ)
8. Срок приведения утвержденных правил землепользования и застройки в соответствие с ограничениями использования объектов недвижимости, установленными на приаэродромной территории, не может превышать шесть месяцев.
(часть 8 введена Федеральным законом от 01.07.2017 N 135-ФЗ)
Оспаривание генерального плана и правил землепользования и застройки
Незапланированные выходные позволили завершить анализ судебной практики города-курорта Анапа за 2019 год. Подобные обзоры для себя лично я готовлю уже более десяти лет и надеюсь, что этот материал будет полезен, как для участников судебных процессов в курортных городах, так и для всех интересующихся актуальной судебной практикой.
Выбор дел для обзора определяется моей специализацией, в связи с чем обзор не претендует на всеохватность. При подготовке обзора проанализировано 38 судебных актов Верховного суда России, 120 судебных актов Арбитражного суда Северо-Кавказского округа и около 200 судебных актов Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда. Судебные акты судов общей юрисдикции, за некоторыми исключениями, в обзор практически не вощли, в связи с тем, что практика этих судов слишком разнонаправлена.
Основную массу судебных споров в городе Анапе составляют земельные споры, споры в сфере градостроительства, о сносе и легализации самовольных построек и ряд других.
Количество таких дел в Анапе значительно увеличилось в конце 2018 и особенно в 2019 году, что было вызвано большим количеством претензий к Генплану и ПЗЗ со стороны правообладателей объектов недвижимости, которые посчитали, что их интересы нарушены при принятии указанных документов. Около десяти таких дел были рассмотрены Апелляционной коллегией Верховного суда РФ.
В Апелляционном определении №18-АПГ18-46 от 12.12.2018 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ сформулировала следующую правовую позицию:
Отнесение земельных участков, находящихся в границе населенного пункта и имеющих вид разрешенного использования «для жилищного строительства» к функциональной зоне сельскохозяйственного назначения, подзоне «резерв развития населенного пункта» и территориальной зоне развития населенного пункта не отвечает требованиям определенности и противоречит требованиям законодательства, имеющим большую юридическую силу.
Верховный суд РФ обосновал указанный вывод следующим:
В разделе 3.8 Положения о территориальном планировании Генерального плана определены функциональные зоны, а для эффективного и упорядоченного взаимодействия функциональных зон в них выделены подзоны. Функциональная жилая зона включает следующие подзоны: жилой застройки; резерв развития населенного пункта; жилой застройки рекреационной направленности с размещением гостевых домов, мини-гостиниц, апарт-отелей; смешанного размещения жилых домов, объектов общественно-делового и коммунально-складского назначения.
В пункте 3.8.2 Положения о территориальном планировании Генерального плана приведено описание подзоны «резерв развития населенного пункта» как территории, примыкающей к границе населенных пунктов. Определено, что резервные территории не подлежат застройке капитальными зданиями и сооружениями до их использования по целевому назначению в соответствии с генеральным планом. Также указано, что разделение на подзоны носит условный характер. При создании комплексной застройки возможна организация смешанных композиций жилых групп различного типа. Конкретизация в этом вопросе подлежит решению на последующих стадиях проектирования.
Данная норма, по мнению Верховного Суда РФ, создает неопределенность в ее применении, поскольку не разъясняет, примыкает ли резервная территория к границе населенного пункта внутри населенного пункта либо за его пределами. При этом из картографического материала (карт) Генерального плана не усматривается, что спорная территория вообще примыкает к границе населенного пункта.
Целевое назначение территории определено как жилая зона, однако имеется запрет на застройку резервной территории до использования земельных участков по целевому назначению без объяснения, относится ли этот запрет ко всем объектам либо за исключением объектов жилищного строительства, и без указания на то, что считается использованием по целевому назначению в соответствии с генпланом. Также норма носит отсылочный характер к последующим стадиям проектирования (без указания таких стадий проектирования: генерального плана либо каких-либо объектов).
При этом Правила землепользования и застройки не устанавливают градостроительный регламент территориальной зоны «резерв развития населенного пункта», что противоречит требованиям частей 4, 6 статьи 36 Градостроительного Кодекса РФ, в которых приведены перечни земельных участков, на которые действие градостроительного регламента не распространяется, а также случаи, когда градостроительные регламенты не устанавливаются. В указанных перечнях отсутствуют земельные участки, относящиеся к территориальной зоне «резерв развития населенного пункта».
Учитывая изложенное, Верховный Суд РФ оставил в силе Решение Краснодарского краевого суда от 30.07.2018 г., которым требования административного истца были удовлетворены.
В Апелляционном определении №18-АПА19-34 от 13.06.2019 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ сформулировала следующие правовые позиции.
Отнесение земельного участка, имеющего вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» к функциональным зонам зеленых насаждений общего пользования и территориальной зоне озелененных пространств рекреационного назначения отвечает требованиям определенности и не противоречит требованиям законодательства, имеющим большую юридическую силу.
Требования документов территориального планирования могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников.
Согласование частных и публичных прав и интересов, установление между ними разумного и справедливого баланса достигаются, в том числе, путем законного установления случаев и порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, предоставления компенсации в связи с лишением собственника принадлежащего ему имущества, а также возможностью эксплуатации земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества без срока приведения их в соответствие с требованиями измененных градостроительных регламентов.
Административный истец ссылался на нарушение процедуры принятия оспариваемых нормативных правовых актов, а также полагал, что Генеральный план и Правила землепользования и застройки не учитывают вид разрешенного использования земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, и нарушают ее права собственника.
Довод о нарушении процедуры принятия генплана и ПЗЗ суд отклонил исходя их правовой позиции, сформулированной в деле №18-АПГ18-46.
Довод апелляционной жалобы о том, что судом не приняты во внимание нарушение прав административного истца оспариваемыми нормативными правовыми актами и отсутствие баланса частных и публичных интересов, Верховный суд РФ также отклонил, указав, что нижестоящий суд обоснованно исходил из приоритета публичной цели устойчивого развития территории, согласно которому Генеральный план как документ долгосрочного планирования (часть 11 статьи 9 Градостроительного Кодекса РФ), определяя назначение территорий исходя из планов развития городского округа в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию и допускать ее потенциальное изменение.
При этом Верховный Суд РФ сослался на Европейский Суд по правам человека неоднократно отмечал, что в такой сложной сфере, как градостроительство, власти должны иметь широкие пределы усмотрения в осуществлении политики городского планирования и задача органов муниципальных образований при разработке документов территориального планирования состоит не в обеспечении приоритета прав собственников земельных участков в ущерб иным интересам, а в согласовании этих прав и интересов.
Также Верховный Суд РФ указал, что с учетом необходимости гармоничного развития территорий правила землепользования и застройки разрабатываются для того, чтобы создать условия для устойчивого развития территорий населенных пунктов, и призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников.
Таким образом, приоритет публичной цели устойчивого развития территории обусловливает возможность ограничения в ходе градостроительной деятельности прав собственников и обладателей иных прав на земельные участки, расположенные на территории, правовой режим использования которой планируется изменить в соответствии с документами территориального планирования и градостроительного зонирования.
Верховный Суд РФ оставил в силе Решение Краснодарского краевого суда от 20.02.2019 г., которым в исковых требованиях было отказано.
В Апелляционном определении №18-АПА19-44 от 07.08.2019 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ сформулировала следующую правовую позицию.
Нахождение земельного участка согласно генеральному плану одновременно в двух функциональных зонах, если одна из данных зон фактически определяет границы территории общего пользования, не влечет возникновения неопределенности правового режима земельного участка, поскольку позволяет установить в отношении земельного участка одну территориальную зону и отобразить в ней территорию общего пользования, на которую действие градостроительного регламента установленной территориальной зоны распространяться не будет.
Административный истец просил признать частично недействительными генплан и ПЗЗ, указывая, что является собственником указанного земельного участка, который относится к землям населенных пунктов, и имеет вид разрешенного использования «для базы отдыха». В обоснование требований административный истец указал, что в соответствии с данными информационной системы обеспечения градостроительной деятельности земельный участок расположен в двух функциональных зонах: зоне санаторно-курортных учреждений и частично в зоне существующих улиц и дорог. Также земельный участок частично расположен в территориальной зоне Р-К (зоне санаторно-курортного назначения), а в отношении части земельного участка градостроительные регламенты не распространяются.
Административный истец полагал, что отнесение земельного участка к двум функциональным зонам и отсутствие единого градостроительного регламента в отношении всего земельного участка противоречит частям 1, 4 статьи 3, пунктам 1, 3 части 3 статьи 8, части 1 статьи 24, части 4 статьи 30 и части 1 статьи 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации и нарушает ее право на реконструкцию находящихся на земельном участке объектов капитального строительства.
Краснодарский краевой суд исковые требования удовлетворил, однако Верховный Суд пришел к иным выводам, указав, что нет случае оснований полагать, что земельный участок расположен в двух территориальных зонах. Согласно сведений информационной системы градостроительной деятельности в отношении части земельного участка установлена одна территориальная зона санаторно-курортных учреждений а в отношении части земельного участка отнесенной к территории общего пользования градостроительные регламенты не распространяются, что не исключает использование части земельного участка, для которой установлен градостроительный регламент.
В обоснование принятого акта Верховный суд РФ указал, что установлением для приусадебных земельных участков, находящихся в черте населенного пункта территориальной зоны СХ-1, запрещающей возведение жилого дома, нарушены требования статьи 4 Закона о личном подсобном хозяйстве, в соответствии с которым для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
Завершить данный раздел хотел бы отсылкой к Апелляционномй определению по делу №18-АПА19-94 от 23.01.2020 г.. в котором судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ удовлетворила требование административного истца и признала недействующими Генплан и ПЗЗ в части отнесения арендуемого административным истцом земельного участка к нескольким функциональным и территориальным зонам (участок относился сразу к 6 функциональным и территориальным зонам), поскольку это противоречит требованиям части 2 статьи 85 Земельного Кодекса РФ.
При этом Верховный суд РФ не согласился с доводами Краснодарского краевого суда, который посчитал, что поскольку 5 из 6 функциональных зон фактически определяют границы территории общего пользования, это не создает неопределенности правового режима земельного участка, поскольку позволяет установить одну территориальную зону и отобразить в ней территорию общего пользования, на которую градостроительные регламенты не распространяются.
Оспаривание генерального плана и правил землепользования и застройки
Незапланированные выходные позволили завершить анализ судебной практики города-курорта Анапа за 2019 год. Подобные обзоры для себя лично я готовлю уже более десяти лет и надеюсь, что этот материал будет полезен, как для участников судебных процессов в курортных городах, так и для всех интересующихся актуальной судебной практикой.
Выбор дел для обзора определяется моей специализацией, в связи с чем обзор не претендует на всеохватность. При подготовке обзора проанализировано 38 судебных актов Верховного суда России, 120 судебных актов Арбитражного суда Северо-Кавказского округа и около 200 судебных актов Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда. Судебные акты судов общей юрисдикции, за некоторыми исключениями, в обзор практически не вощли, в связи с тем, что практика этих судов слишком разнонаправлена.
Основную массу судебных споров в городе Анапе составляют земельные споры, споры в сфере градостроительства, о сносе и легализации самовольных построек и ряд других.
Количество таких дел в Анапе значительно увеличилось в конце 2018 и особенно в 2019 году, что было вызвано большим количеством претензий к Генплану и ПЗЗ со стороны правообладателей объектов недвижимости, которые посчитали, что их интересы нарушены при принятии указанных документов. Около десяти таких дел были рассмотрены Апелляционной коллегией Верховного суда РФ.
В Апелляционном определении №18-АПГ18-46 от 12.12.2018 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ сформулировала следующую правовую позицию:
Отнесение земельных участков, находящихся в границе населенного пункта и имеющих вид разрешенного использования «для жилищного строительства» к функциональной зоне сельскохозяйственного назначения, подзоне «резерв развития населенного пункта» и территориальной зоне развития населенного пункта не отвечает требованиям определенности и противоречит требованиям законодательства, имеющим большую юридическую силу.
Верховный суд РФ обосновал указанный вывод следующим:
В разделе 3.8 Положения о территориальном планировании Генерального плана определены функциональные зоны, а для эффективного и упорядоченного взаимодействия функциональных зон в них выделены подзоны. Функциональная жилая зона включает следующие подзоны: жилой застройки; резерв развития населенного пункта; жилой застройки рекреационной направленности с размещением гостевых домов, мини-гостиниц, апарт-отелей; смешанного размещения жилых домов, объектов общественно-делового и коммунально-складского назначения.
В пункте 3.8.2 Положения о территориальном планировании Генерального плана приведено описание подзоны «резерв развития населенного пункта» как территории, примыкающей к границе населенных пунктов. Определено, что резервные территории не подлежат застройке капитальными зданиями и сооружениями до их использования по целевому назначению в соответствии с генеральным планом. Также указано, что разделение на подзоны носит условный характер. При создании комплексной застройки возможна организация смешанных композиций жилых групп различного типа. Конкретизация в этом вопросе подлежит решению на последующих стадиях проектирования.
Данная норма, по мнению Верховного Суда РФ, создает неопределенность в ее применении, поскольку не разъясняет, примыкает ли резервная территория к границе населенного пункта внутри населенного пункта либо за его пределами. При этом из картографического материала (карт) Генерального плана не усматривается, что спорная территория вообще примыкает к границе населенного пункта.
Целевое назначение территории определено как жилая зона, однако имеется запрет на застройку резервной территории до использования земельных участков по целевому назначению без объяснения, относится ли этот запрет ко всем объектам либо за исключением объектов жилищного строительства, и без указания на то, что считается использованием по целевому назначению в соответствии с генпланом. Также норма носит отсылочный характер к последующим стадиям проектирования (без указания таких стадий проектирования: генерального плана либо каких-либо объектов).
При этом Правила землепользования и застройки не устанавливают градостроительный регламент территориальной зоны «резерв развития населенного пункта», что противоречит требованиям частей 4, 6 статьи 36 Градостроительного Кодекса РФ, в которых приведены перечни земельных участков, на которые действие градостроительного регламента не распространяется, а также случаи, когда градостроительные регламенты не устанавливаются. В указанных перечнях отсутствуют земельные участки, относящиеся к территориальной зоне «резерв развития населенного пункта».
Учитывая изложенное, Верховный Суд РФ оставил в силе Решение Краснодарского краевого суда от 30.07.2018 г., которым требования административного истца были удовлетворены.
В Апелляционном определении №18-АПА19-34 от 13.06.2019 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ сформулировала следующие правовые позиции.
Отнесение земельного участка, имеющего вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» к функциональным зонам зеленых насаждений общего пользования и территориальной зоне озелененных пространств рекреационного назначения отвечает требованиям определенности и не противоречит требованиям законодательства, имеющим большую юридическую силу.
Требования документов территориального планирования могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников.
Согласование частных и публичных прав и интересов, установление между ними разумного и справедливого баланса достигаются, в том числе, путем законного установления случаев и порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, предоставления компенсации в связи с лишением собственника принадлежащего ему имущества, а также возможностью эксплуатации земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества без срока приведения их в соответствие с требованиями измененных градостроительных регламентов.
Административный истец ссылался на нарушение процедуры принятия оспариваемых нормативных правовых актов, а также полагал, что Генеральный план и Правила землепользования и застройки не учитывают вид разрешенного использования земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, и нарушают ее права собственника.
Довод о нарушении процедуры принятия генплана и ПЗЗ суд отклонил исходя их правовой позиции, сформулированной в деле №18-АПГ18-46.
Довод апелляционной жалобы о том, что судом не приняты во внимание нарушение прав административного истца оспариваемыми нормативными правовыми актами и отсутствие баланса частных и публичных интересов, Верховный суд РФ также отклонил, указав, что нижестоящий суд обоснованно исходил из приоритета публичной цели устойчивого развития территории, согласно которому Генеральный план как документ долгосрочного планирования (часть 11 статьи 9 Градостроительного Кодекса РФ), определяя назначение территорий исходя из планов развития городского округа в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию и допускать ее потенциальное изменение.
При этом Верховный Суд РФ сослался на Европейский Суд по правам человека неоднократно отмечал, что в такой сложной сфере, как градостроительство, власти должны иметь широкие пределы усмотрения в осуществлении политики городского планирования и задача органов муниципальных образований при разработке документов территориального планирования состоит не в обеспечении приоритета прав собственников земельных участков в ущерб иным интересам, а в согласовании этих прав и интересов.
Также Верховный Суд РФ указал, что с учетом необходимости гармоничного развития территорий правила землепользования и застройки разрабатываются для того, чтобы создать условия для устойчивого развития территорий населенных пунктов, и призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников.
Таким образом, приоритет публичной цели устойчивого развития территории обусловливает возможность ограничения в ходе градостроительной деятельности прав собственников и обладателей иных прав на земельные участки, расположенные на территории, правовой режим использования которой планируется изменить в соответствии с документами территориального планирования и градостроительного зонирования.
Верховный Суд РФ оставил в силе Решение Краснодарского краевого суда от 20.02.2019 г., которым в исковых требованиях было отказано.
В Апелляционном определении №18-АПА19-44 от 07.08.2019 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ сформулировала следующую правовую позицию.
Нахождение земельного участка согласно генеральному плану одновременно в двух функциональных зонах, если одна из данных зон фактически определяет границы территории общего пользования, не влечет возникновения неопределенности правового режима земельного участка, поскольку позволяет установить в отношении земельного участка одну территориальную зону и отобразить в ней территорию общего пользования, на которую действие градостроительного регламента установленной территориальной зоны распространяться не будет.
Административный истец просил признать частично недействительными генплан и ПЗЗ, указывая, что является собственником указанного земельного участка, который относится к землям населенных пунктов, и имеет вид разрешенного использования «для базы отдыха». В обоснование требований административный истец указал, что в соответствии с данными информационной системы обеспечения градостроительной деятельности земельный участок расположен в двух функциональных зонах: зоне санаторно-курортных учреждений и частично в зоне существующих улиц и дорог. Также земельный участок частично расположен в территориальной зоне Р-К (зоне санаторно-курортного назначения), а в отношении части земельного участка градостроительные регламенты не распространяются.
Административный истец полагал, что отнесение земельного участка к двум функциональным зонам и отсутствие единого градостроительного регламента в отношении всего земельного участка противоречит частям 1, 4 статьи 3, пунктам 1, 3 части 3 статьи 8, части 1 статьи 24, части 4 статьи 30 и части 1 статьи 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации и нарушает ее право на реконструкцию находящихся на земельном участке объектов капитального строительства.
Краснодарский краевой суд исковые требования удовлетворил, однако Верховный Суд пришел к иным выводам, указав, что нет случае оснований полагать, что земельный участок расположен в двух территориальных зонах. Согласно сведений информационной системы градостроительной деятельности в отношении части земельного участка установлена одна территориальная зона санаторно-курортных учреждений а в отношении части земельного участка отнесенной к территории общего пользования градостроительные регламенты не распространяются, что не исключает использование части земельного участка, для которой установлен градостроительный регламент.
В обоснование принятого акта Верховный суд РФ указал, что установлением для приусадебных земельных участков, находящихся в черте населенного пункта территориальной зоны СХ-1, запрещающей возведение жилого дома, нарушены требования статьи 4 Закона о личном подсобном хозяйстве, в соответствии с которым для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
Завершить данный раздел хотел бы отсылкой к Апелляционномй определению по делу №18-АПА19-94 от 23.01.2020 г.. в котором судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ удовлетворила требование административного истца и признала недействующими Генплан и ПЗЗ в части отнесения арендуемого административным истцом земельного участка к нескольким функциональным и территориальным зонам (участок относился сразу к 6 функциональным и территориальным зонам), поскольку это противоречит требованиям части 2 статьи 85 Земельного Кодекса РФ.
При этом Верховный суд РФ не согласился с доводами Краснодарского краевого суда, который посчитал, что поскольку 5 из 6 функциональных зон фактически определяют границы территории общего пользования, это не создает неопределенности правового режима земельного участка, поскольку позволяет установить одну территориальную зону и отобразить в ней территорию общего пользования, на которую градостроительные регламенты не распространяются.