если застройщик объявлен банкротом что ждет дольщиков
Что делать, если застройщик объявлен банкротом?
Хотя предъявляемые к строительным компаниям требования стараются уберечь покупателей недвижимости от подобного сценария, эта ситуация, к сожалению, остается возможной – особенно для граждан, заключивших со строительной компанией договор долевого участия (ДДУ). Поэтому стоит учитывать все варианты развития событий и знать, что в таком случае можно сделать.
Процедура признания застройщика банкротом
Строительная компания может обанкротиться в силу различных причин: роста цен на работы и стройматериалы, затраты на выплаты по судебным решениям, форс-мажорные обстоятельства и т.д. Инициировать процедуру признания в этом также могут различные стороны: сам застройщик, дольщик или иные организации. Однако окончательно признать и утвердить такой статус может только арбитражный суд. Начать процедуру можно в том случае, если застройщик просрочил выплаты на три месяца или больше, а также накопил долгов на сумму более трехсот тысяч рублей.
Юридическое лицо признается банкротом в строгом соответствии с ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)». Застройщикам посвящена отдельная одноименная глава закона. Процедура может включать 5 этапов, но обычно все обходится наблюдением (длится до 7 месяцев) и конкурсным производством (от полугода до нескольких лет). На этапе наблюдения суд направляет в компанию временного управляющего: он подсчитывает баланс активов и пассивов, анализируя финансовое состояние. Во время конкурсного производства застройщик признается банкротом уже официально, и присланный судом управляющий начинает распоряжаться его делами, имущество распродается, деньги идут на выплату кредиторам, а сама организация прекращает свое существование. Если же по итогам проверки выясняется, что застройщик способен рассчитаться с долгами, то ему разрешают продолжить работу, хотя и с некоторыми ограничениями. Т.н. «финансовое оздоровление», когда привлекаются дополнительные инвестиции и источники дохода, а также реструктурируются имеющиеся кредиты, для компаний-застройщиков невозможно: суд может только назначить внешнего управляющего, чтобы строительство дома все же завершилось.
За ходом процедуры можно следить по газете «Коммерсантъ»: это официальный источник, размещающий информацию о банкротствах. Даже если дело в суде только начато, на страницах или на сайте газеты появится соответствующее объявление.
Из каких источников можно узнать о банкротстве?
Когда компания окончательно объявляется неплатежеспособной, это фиксируется в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Проверить статус той или иной организации можно, указав на его сайте нужный ОГРН или ИНН. Кроме того, новый финансовый управляющий уведомит дольщиков и других кредиторов по почте о новом статусе застройщика. Это происходит в течение 15 дней с момента принятия решения. Также, как упоминалось выше, источником сведений о банкротстве организаций является газета «Коммерсантъ» и ее сайт, а также сайт картотеки арбитражных дел.
Важно узнать о банкротстве застройщика как можно быстрее – тогда есть шанс не лишиться денег или квартиры. Как только информация получена, дольщику нужно немедленно заняться включением своих требований в специальный реестр. Причем, в отличие от других кредиторов, ему предоставляется выбор: либо вернуть свои деньги, либо все же претендовать на недвижимость.
Что лучше выбрать?
И то, и другое будет фиксироваться в «Реестре требований кредиторов», состоящем из «Реестра требований участников строительства» и «Реестра требований о передаче помещений». Первая часть нужна тем, кто хочет получить обратно вложенные деньги, вторая – тем, кого интересует получение квартиры.
Если решено получить деньги, то дольщику нужно отказаться от своего ДДУ: в этом случае он уже не сможет претендовать на квартиру. Его вносят в вышеуказанный реестр и смотрят на сроки получения квартиры, указанные в договоре. Если они прошли, то к требуемой сумме можно добавить еще и неустойку за просрочку конца строительства дома. Рассчитать ее можно с помощью одного из многочисленных калькуляторов в интернете. Нужно иметь в виду, что вернуть всю вложенную сумму не выйдет: с учетом всех предъявленных к нему требований застройщик в лучшем случае сможет вернуть около половины всех средств, как часто и происходит. Требуемая выплата неустойки также не всегда бывает погашена.
Если же дольщик намерен получить квартиру, его вносят в соответствующий реестр. Далее его действия зависят от степени достроенности дома. Если он уже введен в эксплуатацию, то все упрощается: дольщик может претендовать на квартиру, которая полагается ему по договору с застройщиком. Если же дом еще нужно достраивать, то можно либо привлечь к этому нового застройщика, либо самим создать ЖСК и закончить строительство собственными силами и средствами. Однако в этом случае стоит учитывать, что достройка дома затянется – возможно, даже на несколько лет, и все это время придется жить в другом месте.
Выбирать, что вы хотите получить – квартиру или деньги, стоит с учетом этих факторов. В достроенном доме имеет смысл требовать квартиру; если же он еще долго не войдет в эксплуатацию, а достраивать его самостоятельно с другими дольщиками не хватит возможностей, разумно будет выбрать деньги. Определяться стоит по ситуации. В любом случае у дольщика есть на это три месяца (начиная со дня получения почтового уведомления от управляющего). Пропустить этот срок можно только по уважительной причине: тяжелой болезни, долгой командировки, службы в армии и т.д. (все это надо будет документально подтвердить в суде). Однако лучше все же не затягивать с включением своих требований в реестр: те, кто не успевает это сделать, могут претендовать на имущество банкрота только по остаточному принципу. Можно, конечно, в любой момент внести свои требования в реестр обманутых дольщиков (они есть во всех регионах), однако это никаких гарантий уже не даст.
Если объект, где куплена квартира, был застрахован, то банкротство застройщика считается страховым случаем, и покупатель имеет право на выплату. Но для этого должны быть соблюдены следующие условия:
Однако здесь стоит иметь в виду, что страховые компании нечасто платят деньги добровольно: обычно дольщик получает свою компенсацию от них уже по решению суда.
«Реестр требований кредиторов»: как туда попасть и что делать после отказа
Необходимо написать заявление о включении в реестр. Оно пишется в свободной форме: главное – описать возникшую ситуацию и приложить документы. Требования по отправке и срокам принятия заявления всегда указываются в газете «Коммерсант», когда там появляется объявление о банкротстве строительной компании.
Вот документы, которые нужно приложить к заявлению:
Все документы должны быть в трех экземплярах: один для управляющего, второй – для застройщика, третий – для арбитражного суда. Если ДДУ подписывали несколько дольщиков, то и в заявлении должны стоять все их подписи. Если же квартира приобреталась для несовершеннолетнего гражданина РФ, также понадобится свидетельство о рождении в знак подтверждения статуса его законного представителя.
Заявление рассматривается в течение тридцати рабочих дней: подробно проверяются все документы и обоснованность требований. Затем дольщика уведомляют о результате проверки: либо его требования включают в реестр (хотя это могут сделать в частичном объеме), либо он получает отказ. Последний можно в течение 15 рабочих дней оспорить в арбитражном суде.
Если же случилось так, что сроки пропущены, и дольщик не успел включить свои требования в реестр, но рассмотрение дела в суде еще идет (на стадии наблюдения или уже конкурсного производства), то суд может рассмотреть его требования, но уже после других, включенных в документ (соответственно, шансы получить компенсацию при этом заметно уменьшаются). Поэтому лучше оперативно реагировать на события и все же успеть включиться в процесс.
Вот, пожалуй, и все, что можно сказать о процедуре банкротства строительной компании. Будьте осмотрительны в выборе компании, следите за выкладываемой на ее сайте отчетностью – и вам наверняка не придется со всем этим столкнуться! Агентство недвижимости «Трансферт» гарантирует надежность своих строительных партнеров: обращайтесь к нам и не беспокойтесь о будущем!
Банкротство застройщика при долевом строительстве
Долевое строительство — наиболее доступная форма приобретения собственного жилья. Стоимость квартиры по ДДУ ниже в 1,5-2 раза рыночной цены. При этом количество резонансных дел об отношениях дольщиков со строительными компаниями в последние несколько лет только растет. Далее сервис Бробанк.ру разъяснит, что делать дольщикам, если застройщик обанкротился.
Общие положения о банкротстве застройщика
Банкротство застройщиков подпадает под положения федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». В параграфе 7 указаны все нормы, регулирующие данную процедуру. Под несостоятельностью понимается невозможность строительной компании выполнить требования кредиторов — по договорам долевом участия (далее — ДДУ), либо по обязательным платежам (к примеру, по налогам).
Банкротом строительная компания признается с момента введения конкурсного производства. До этого момента компания не является банкротом. Именно на стадии конкурсного производства руководство застройщика отстраняется от управления. Все полномочия переходят к конкурсному управляющему.
Застройщик автоматически становится должником, так как не в состоянии выполнить обязательства перед участниками долевого строительства. В категорию участников включаются: физические лица, коммерческие организации, публично-правовые образования. При этом граждане в процессе восстановления своих прав пользуются рядом преференций по сравнению с некоторыми участниками долевого строительства.
Очередность удовлетворения требований при банкротстве застройщика
Требования участников долевого строительства удовлетворяются в порядке очередности — всего предусмотрено 4 очереди. Закон о банкротстве застройщика ставит физических лиц в третью очередь. Перед этим требования удовлетворяются в следующем порядке:
Третья очередь состоит из нескольких отдельных очередей. Только после расчетов с указанными лицами, наступает очередность остальных кредиторов. В этом заключается одно из важнейших преимуществ, которым обладают рядовые дольщики — физические лица, вложившие деньги в долевое строительство.
Что такое реестр требований кредиторов
Речь об единой системе, в которой фиксируются сведения о кредиторах и выдвигаемых ими требованиях. Специальная часть реестра — требования о передаче жилых помещений. Конкурсный управляющий направляет дольщикам и остальным кредиторам уведомления. В части конкурсного производства срок для вступления в реестр кредиторов составляет 2 месяца.
У дольщика имеется два требования на выбор: денежное — застройщик погашает задолженность в денежном виде, с возвратом суммы, выплаченной в рамках ДДУ. Второй вариант — требование о передаче помещения — жилое помещение, парковочное место, постройки иных видов переходят к дольщику. Можно выдвигать оба требования сразу, главное, чтобы они не дублировали друг друга. Требования, не включенные в реестр, признаются недоказанными, поэтому остаются непогашенными.
Требование о передаче помещения (квартиры полностью или комнаты) можно выдвигать в том случае, если строительство дома находится на стадии завершения. Реестр требований о передаче помещения, по сути, является частью общего реестра требований кредиторов.
Денежное требование — отказ дольщика от исполнения договора долевого участия на стадии конкурсного производства. Также оно выдвигается в соответствии с недействительностью договора (незаключенностью).
Как включиться в реестр требований кредиторов
Включение в реестр производится только через суд. Само требование направляется в арбитражный суд, а его копии с исчерпывающими доказательствами — арбитражному управляющему и застройщику (на стадии наблюдения). Если дольщик не сделает это в отведенные сроки, он рискует остаться без возмещения, так как предусмотрена очередность в удовлетворении требований.
Арбитражный суд назначает дату заседания. Требование, направленное дольщиком, будет рассмотрено, если не обнаружатся несоответствия, то он включается в реестр. Другого способа включения в реестр — нет. Требование включается в реестр на основании определения арбитражного суда.
Обращение в страховую компанию
В случае наличия страхования ответственности застройщика за неисполнение обязательств перед участниками строительства, дольщики имеют право обратиться за возмещением в страховую компанию. О том, что ответственность застрахована можно узнать из договора с застройщиком, либо из прочей документации.
Компания-страховщик запросит подтверждение наступления страхового случая. Таким подтверждением является: решение арбитражного суда о признании застройщика банкротом и об запуске конкурсного производства, а также выписка из реестра требований кредиторов, в которой отражена сумма всех выплат, которые должен произвести застройщик в отношении дольщика.
Процедура банкротства застройщика при долевом строительстве — длительный процесс. Страховщик проверит информацию, после чего примет решение о выплате возмещения. В случае получения возмещения или его части, дольщик уведомляет об этом конкурсного управляющего. Соответственно, сумма требований из реестра кредиторов уменьшается на сумму, полученную в виде страхового возмещения.
Как признать право собственности на помещение
Подобное возможно, если застройщик уже успел получить разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. При этом важно, чтобы застройщик и участник долевого строительства подписали передаточный акт, или любой другой документ о передаче жилого помещения.
Если данное требование выполнено, дольщик подает заявление в арбитражный суд. К заявлению прикрепляются документы, относящиеся к делу. До подачи заявления необходимо уплатить государственную пошлину в размере 6000 рублей (ст. 333.21 НК РФ).
В 2020 году рынок недвижимости претерпит определенные изменения, с которыми рекомендуется ознакомиться.
Счета эскроу в долевом строительстве
Банкротство застройщика при долевом строительстве — крайне сложная проблема, которая требовала кардинальных мер. Одни застройщики из-за неправильного ведения своей деятельности разорялись на самом деле, другие — доводили самих себя до банкротства намерено. В некоторых случаях граждане связывались с откровенными мошенниками, когда те забрасывали строительство дома еще на стадии котлована.
С 1 июля 2019 года подавляющее большинство компаний-застройщиков не утратили право на принятие денег от дольщиков напрямую. Запрет также установлен на оплату договора долевого участия через третьи организации — дочерние фирмы компании-застройщика. С указанной даты взаимодействие дольщиков с застройщиками производится с использованием банковских счетов эскроу. Механизм взаимодействия следующий:
Таким образом, ни банкротство, ни мошеннические действия застройщика не станут причинами потери денег рядовыми дольщиками. Если компания прекратит стройку, человек получает право забрать свои деньги с эскроу счета в банке. Поэтому строить дома застройщику придется за счет кредитов или вложений инвесторов.
Когда счета эскроу не используются
До июля 2018 года застройщики использовали счета эскроу в добровольном порядке. Компании это давало большие преимущества — уровень доверия перед потенциальными дольщиками значительно повышался. Ровно через год использование эскроу счетов стало обязательным условием. Требование отражено в ст. 3 214-ФЗ.
Проблема заключалась в том, что кредитные организации неохотно открывали такие счета компаниям, считая такие операции нерентабельными. Застройщик мог отстроить несколько этажей, и даже продать квартиры, но продолжать стройку он не мог, так как не было договоренности с банком на предмет открытия счета эскроу. Решение было найдено Правительством, которое разрешило компаниям принимать деньги по оплате ДДУ на собственные счета в следующих случаях:
Уточнить эти критерии, чтобы не быть обманутым, можно в единой системе жилищного строительства. Данные меры введены для решения проблем застройщиков и для соблюдения сроков постройки дома. В противном случае компаниям пришлось бы замораживать стройку и искать деньги на продолжение строительства.
Источники:
Банкротство застройщиков: особенности и защита прав дольщиков
Старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Полина Гусятникова подготовила развернутый материал об особенностях защиты прав дольщиков в России. Как признать застройщика должником, как включиться в реестр требований и можно ли взять вместо квартиры деньги?
В последнее время фиксируется все больше резонансных дел о банкротстве строительных организаций, а значит, растет и количество обманутых дольщиков. В связи с чем особо остро встает вопрос о защите прав и законных интересов граждан-участников строительства.
Кто признается должником-застройщиком?
Для того, чтобы соответствующие положения Закона о банкротстве были применимы в конкретном деле, суд должен вынести определение о применении правил параграфа 7 данного ФЗ. В противном случае лицо будет считаться обычным должником, а не застройщиком-должником, и к нему будут применяться только общие положения Закона о банкротстве, а значит не будут применяться нормы, которые призваны защитить права граждан-участников строительства.
Из анализа положений п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве следует, что для признания за должником (застройщиком) соответствующего статуса, помимо наличия общих признаков банкротства, необходимо соблюдение специальных условий, а именно:
Суды, отказывая в признании за должником статуса застройщика, часто ограничивались констатацией того факта, что непосредственно должник денежные средства не привлекал – между ним и участниками строительства отсутствуют прямые договорные связи.
Однако Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики № 3 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016) пояснил, что застройщиком может быть признано не только лицо, с которым у участников долевого строительства заключены соответствующие договоры, но и организация, фактически аккумулирующая денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома.
Кроме того, несмотря на то что п. 2 ст. 201.1 Закона о банкротстве предусмотрена возможность признания застройщиком лица, не обладающего правами на земельный участок и объект строительства, указанное регулирование не исключает признания застройщиком и того лица, которое является правообладателем названных объектов, но денежные средства напрямую не привлекает.
Кто признается участником строительства при банкротстве застройщика?
Участник строительства – физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого (нежилого) помещения, машиноместа или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование, имеющие к нему требование о передаче жилого помещения или денежное требование (пп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).
К участникам строительства также относятся участники долевого строительства, а именно:
Федеральный закон о банкротстве, наделяя кредиторов статусом участника строительства, позволяет им использовать ряд преимуществ, которые не доступны иным лицам. Среди привилегий, предоставляемых участникам строительства можно выделить следующие:
Как возбуждается процедура банкротства застройщика?
Заявление о признании застройщика банкротом может быть подано самим должником, кредитором, работником должника, уполномоченным органом. Кроме того, заявление о банкротстве застройщика может быть подано Фондом или органом государственной власти, указанным в ст. 4 Закона «О статусе столицы РФ».
По общим правилам, заявление о признании застройщика банкротом подается в арбитражный суд по месту нахождения должника.
Однако у участника строительства, в отличие от других кредиторов, есть еще и право ходатайствовать перед судом о передаче дела в арбитражный суд по месту жительства (нахождения) большинства участников строительства или месту нахождения объекта строительства (п. 4 ст. 201.1 Закона о банкротстве).
Что такое реестр требований кредиторов и как в него включаться?
Реестр требований кредиторов – это список сведений о кредиторах должника, содержащий их персональные данные, требования к должнику, который ведется арбитражным управляющим.
Для того чтобы определить, можно ли включиться в реестр требований кредиторов, нужно убедиться в том, что договор долевого участия заключен до возбуждения дела о банкротстве. Если это так, то такое требование дольщика подлежит удовлетворению в рамках дела о банкротстве, и следует включаться в реестр требований кредиторов.
Денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений предъявляются конкурсному управляющему.
Конкурсный управляющий рассматривает данные требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов.
Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.
Требования участников строительства включаются в реестр требований участников строительства при предъявлении указанных требований не позднее двух месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего независимо от даты закрытия такого реестра. Указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении одного месяца со дня его опубликования соответствующего уведомления.
В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, говорить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.
Требования граждан-участников строительства: в какой из реестров лучше включаться?
Как мы уже упоминали выше, при банкротстве застройщика у реестра требований кредиторов появляется специальная его часть – реестр требований о передаче жилых помещений. Туда включаются соответственно требования о передаче жилых помещений.
Стоит отметить, что требование о передаче помещений и машино-мест касается только:
Не относятся к требованиям о передаче жилого помещения требования о передаче индивидуальных жилых домов (Определение Конституционного Суда РФ от 24.09.2012
№ 1823-О).
Денежное требование участника строительства возникает в связи с его отказом от исполнения заключенного ДДУ, в частности, в связи с открытием конкурсного производства, иным прекращением договора, а также в связи с его недействительностью (незаключенностью).
Включаться в реестр требований кредиторов с денежным требованием разумно, когда, например, застройщик не начинал строительство объекта или, когда строительство только начато и практически нет гарантий того, что оно продолжится.
Как нам кажется, квартира, пусть и недостроенная, но с высокой степенью завершенности (более 80%) лучше, чем денежное требование к застройщику.
Статистика на данный момент такова, что в случае возбуждения дела о банкротстве скорее всего должник будет признан банкротом и будет введено конкурсное производство. Достаточно редко должнику, у которого много кредиторов, удается избежать признания себя банкротом.
Поэтому иметь право требования об уплате денежных средств к банкроту невыгодно. Такое требование хоть и будет исполнятся в порядке третьей очереди, но не стоит ждать сиюминутного возврата денежных средств, а также не стоит сильно рассчитывать на то, что деньги будут возвращены полностью. Получив же права на недвижимое имущество вы получите хоть какой-то эквивалент вложенным средствам.
Можно ли изменить форму заявленных требований?
Однозначного ответа на вопрос, можно ли изменить форму заявленных требований, то есть перейти из одного реестра в другой, на данный момент нет, так как нет единообразной судебной практики по данному вопросу.
В большинстве своем суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требование о передаче жилых помещений прямо не следует из закона. Суды полагают, что лицо, включив свои требования в один из реестров, фактически реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав.
Наряду с названной позицией существует и иная – заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр.
Несмотря на то, что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к участникам строительства, выносятся они не часто.
Так как включение требований в реестр требований лишь промежуточная цель для участника строительства, мы рассмотрим, какими способами может быть произведено погашение требований о передаче жилого помещения:
Предусмотрен и другой способ защиты права дольщика ‒ это требование признания права собственности на конкретное жилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). Однако, необходимо соблюдение сразу двух условий:
Таким образом, процедура банкротства застройщика, действительно, имеет свои особенности, а способов защиты прав граждан-участников строительства на сегодняшний день предусмотрено много, они являются рабочими и совершенствуются законодателями в связи с обострением экономической ситуации.