как собственнику помещения убрать юридический адрес арендатора
Как собственнику забрать юридический адрес у бывшего арендатора?
Часто бывает такая ситуация, когда договор аренды уже закончился, а бывший арендатор продолжает числиться на помещении и использовать его в качестве юридического адреса.
При этом на этот адрес приходят письма бывшего арендатора, а иногда приходят проверки, которые могут докучать как собственнику помещения, так и новым арендаторам.
Помимо всего прочего, если таких «бывших» накопилось достаточно, то налоговая может признать помещение адресом массовой регистрации, что может стать проблемой для регистрации на нем новых компаний.
Конечно, стоит ли писать о том, что лучше договориться полюбовно и попросить бывшего арендатора поменять адрес, но эта статья для тех, кто уже пробовал это сделать и желаемому результату это не привело.
Как можно снять бывшего арендатора с юридического адреса?
Для этих целей можно использовать форму Р34002, которая подается в регистрирующий орган по месту нахождения юридического лица. Для коммерческих организаций регистрирующим органом будет являться налоговая инспекция.
Интересно заметить, что введение новых форм регистрации в 2020 году не коснулась этой формы и она осталась неизменной.
Форма Р34002 предназначена для внесения записи о недостоверности в отношении сведений в ЕГРЮЛ.
Простыми словами: мы вносим в ЕГРЮЛ нашего бывшего арендатора запись, о том, что его адрес – является недостоверным.
Если он не поменяет свой адрес в течение 6 месяцев с момента появления этой записи, то налоговая может начать процедуру исключения из ЕГРЮЛ.
Кроме того, сам факт появления этой записи сулит для бывшего арендатора некоторыми сложностями:
Если Вы хотите, что бы наши юристы занялись «снятием с учета» Ваших бывших арендатором, то стоимость наших услуг составляет — 7000 рублей.
А номер нашего телефона: +7(495) 211-15-88
Заявителем в форме будет являться заинтересованное лицо, то есть в нашем случае собственник помещения.
В форме нужно будет указать обоснование того, почему мы считаем, что сведения в ЕГРЮЛ недостоверны.
К этой же форме лучше будет приложить документы подтверждающую позицию бывшего арендодателя, например:
На основании заявления от собственника, согласно Приказу Федеральной налоговой службы от 11 февраля 2016 г. N ММВ-7-14/72@, налоговая обязана провести мероприятия по проверке сведений об адресе места нахождения юридического лица. А после завершения мероприятий внести запись о недостоверности адреса.
Автор статьи: Смороков Николай Игоревич
Как забрать юр. адрес у арендатора
Являюсь собственником помещения, предоставляю юр. адреса при заключении договора аренды. Срок действия договора окончен, но арендатор не меняет адрес и не продляет договор. Как забрать адрес?
Ответы на вопрос:
Нужно ознакомится с договором.
Что у Вас в договоре? Необходимо ознакомиться с текстом.
Напишите письмо в налоговый орган по месту регистрации арендатора о том, что срок действия договора аренды истек и сотрудники организации не появляются по месту регистрации. Направьте письмо официально по почте или отвезите нарочно в налоговую, чтобы у Вас сохранилась копия с отметкой о вручении.
Похожие вопросы
Арендодатель предоставил арендатору гарантийное письмо о заключении договора аренды с предоставлением юр. адреса и свидетельство о гос. регистрации нежилого помещения. Договор аренды расторгнут по инициативе арендатора. Арендодатель не желает, чтобы данный арендатор имел в дальнейшем его юр. адрес. Арендатор не внес изменения в ОГРН адрес фактического нахождения. Все письма, требования, повестки на бывшего арендатора приходят на адрес бывшего арендодателя. Как бывшему арендодателю отозвать свой юр. адрес?
При заключении договора на аренду нежилого помещения арендатор, ген. директор, дал неверные данные о своей фирме. Кто несет за это ответственность? Договор подписан сторонами, арендатор получил помещение и юр. адрес, по факту пользовался этим помещением около 3-х лет.
За месяц до истечения договора аренды, Арендодатель отправил Арендатору извещение о не намерении пролонгировать договор. После истечении срока по договору Арендатор отказывается освобождать помещение и просит пролонгацию договора. Как юридически грамотно обязать Арендатора освободить помещение? (Спасибо)
Арендодатель заключил договор аренды на 3 года с арендатором. Две стороны-юрлица. Но в течении этого срока меняется собственник помещения. Соответственно, арендатора просят покинуть помещение, хотя по договору аренды срок аренды еще не закончился. Что делать арендатору?
Вопрос по расторжению и взысканию по договору аренды помещения с арендатора.
Я представитель собственника помещения.
Договор аренды заключен в начале 2015 г.
Арендатор вовремя не выплачивает арендную плату, накопились долги. Арендатор планирует съехать без погашения задолженности. В договоре прописано что взыскание задолженности возможно с оборудования помещения (копию договора имеется). Требуется консультация для правильного действия по пунктам договора взыскания задолженности (ведь просто так закрыть помещение у арендатора как мне кажется юридически не совсем верно).
Срок договора аренды истекает. Арендатор просит продлить договор на 11 месяцев. Но в договоре указано по истечении срока действия договора, заключения договора аренды на новый срок осуществляется на конкурсной основе. Может ли арендодатель продлить договор без согласия Учредителя. Если да, то как это можно сделать.
Как забрать юридический адрес у арендатора
Данная статья посвящена решению такой проблемы, как забрать юридический адрес у арендатора. Эта проблема действительно существует, ведь, как показывает статистика, большинство всех регистраций бизнеса проводится по адресу арендованной нежилой недвижимости. Объяснением для такого положения дел является не только отсутствие собственной бизнес-недвижимости, но и распространенность услуги по предоставлению юр. адресов.
Для того чтобы зарегистрировать субъект хозяйственной деятельности на территории Российской Федерации отечественные бизнесмены, как правило, пользуются услугами компаний, которые специализируются на предоставлении юридических адресов. Формально услуга предоставления юр. адреса представляет собой заключение обоюдного двустороннего договора аренды на срок, не более 11 календарных месяцев с возможностью пролонгации.
Такой срок аренды объясняется тем, чтобы не нести дополнительные расходы и попадать под особый контроль, поскольку в соответствии с нормами федерального законодательства договор аренды на срок более одного года подлежит обязательной госрегистрации.
Почему сложно забрать юридический адрес у арендатора
Основными условиями таких арендных соглашений является предоставление права арендатору зарегистрировать свою компанию на арендуемых квадратных метрах на срок, не превышающий срока действия договора. В свою очередь арендатор обязуется своевременно оплачивать арендную плату и по окончанию срока действия договора – или продолжить его на новый срок или незамедлительно освободить занимаемое им помещение.
Автоматически арендатор теряет право на занимаемый ранее юридический адрес, соответственно он должен обратиться в ИФНС и перерегистрироваться, иначе арендодатель должен забрать юридический адрес у арендатора, поскольку ярлык «массового адреса» регистрации (если нерадивых арендаторов будет очень много) в конечном итоге усложнит его бизнес.
Иными словами такой недобросовестный предприниматель просто и далее пользуется предоставленным ему ранее юридическим адресом, но уже на абсолютно безвозмездном основании и, не имея на него никаких прав. Отметим, что в соответствии с требованиями закона «О госрегистрации юр. лиц и ИП» при смене юр. адреса каждый отечественный предприниматель обязан сообщить об этом в ИФНС, предварительно внеся изменения в учредительную документацию.
Главная проблема состоит в том, что изменить юр. адрес на иной должен сам арендатор лично, и кроме него никто это сделать не сможет. Что же в таком случае остается делать арендодателю?
Ведь, во-первых, имеется факт упущенной выгоды (эти квадратные метры можно бы было сдать иному порядочному предпринимателю), а во-вторых при наличии большой численности зарегистрированных компаний за одним адресом грозит включением ФНС этого адреса в черный список массовых адресов, и уже тогда этот адрес или существенно упадет в цене, или попросту не будет иметь абсолютно никакого спроса.
Рекомендации для арендодателя
Итак, предоставим несколько пошаговых вариантов решения такой нестандартной ситуации:
Как показывает практика, уже на втором этапе здравомыслящий предприниматель сразу же буквально побежит изменять свой юридический адрес на достоверный, соответственно и тогда проблема арендодателя полностью решится.
Как арендовать офис без юридических проблем
Аренда офисов — больная тема для предпринимателей. Кого-то арендодатель выгоняет без объяснения причин, кто-то снимает помещение в жилом доме с пианистом за стеной, а кому-то администрация закрывает окно рекламным полотном. От каждой проблемы есть юридическая защита. Мы подготовили советы, как не потерять деньги, сохранить место и работать с комфортом.
1. Проверьте арендодателя
Заключайте договор только с уполномоченным лицом. Все остальные бумаги не имеют юридической силы, поэтому ваше право находиться в помещении будет призрачным. Вас выселят в любой момент.
Помещение в аренду сдают три вида лиц: собственники, представители собственников и субарендодатели. У представителей проверьте доверенность, у субарендодателей — согласие арендодателей.
Во всех случаях запросите:
— Оригиналы документов на помещение или заверенные нотариусом копии. Они помогут убедиться, что вы получите именно то помещение, которое хотите. Обычные копии легко подделать, поэтому им лучше не доверять.
— Договор на покупку помещения и свежую выписку из ЕГРН. Они подтвердят право собственности на помещение. Выписку можно заказать на сайте Россреестра, это стоит несколько сотен рублей.
— Выписку из ЕГРЮЛ. Она поможет узнать, действительно ли перед вами директор организации. Её можно заказать на сайте налоговой, это бесплатно.
Сначала посмотрите документы и пообщайтесь с уполномоченным лицом, и только потом подписывайте договор. Если вокруг вас создают ситуацию спешки и просят заплатить прямо сейчас, а лучше наличкой, возможно, вы столкнулись с мошенниками. Если рассказывают сказку, что документы в сейфе, ключи у директора, а директор на Санторини — тоже. Будьте осторожны и не торопитесь.
2. Найдите в договоре опасные пункты и поговорите о них с арендодателем
Договор аренды — это ваша главная защита в спорах с арендодателем. Попросите проект договора, возьмите тайм-аут на пару дней и внимательно прочитайте каждую строку. Привлеките юриста, если формулировки непонятны и ссылки между пунктами запутанны. Подготовьте ваши предложения по договору и поговорите с арендодателем. Будьте доброжелательны: если требовать и качать права, вам откажут.
На что обратить внимание в договоре — читайте ниже.
Что берёте в аренду
Договор должен точно описывать помещение: адрес, метраж, этаж, расположение, номер помещения. Без этих данных документы подписывать бессмысленно: они не имеют юридической силы и не помогут защитить ваши права — ст. 607 ГК РФ.
При плате за квадратные метры попросите копию кадастрового паспорта помещения. В нём указана точная площадь вашего офиса, поэтому вы не переплатите за лишние метры.
Проследите, что в договоре описано именно то помещение, о котором договорились. Бывают ошибки и намеренные подлоги для увеличения арендной платы.
Что входит в арендную плату
Арендодатели заманивают клиентов и на сайтах указывают цену без учёта коммунальных платежей и дополнительных услуг. Предприниматели видят привлекательное предложение, а об остальных платежах узнают слишком поздно. Не попадайтесь на уловку и учитывайте все платежи при выборе офиса.
Ниже расскажем, за что, возможно, придётся доплачивать.
Коридорный коэффициент — плата за общие помещения. Арендодатель делит её между всеми съемщиками. Способ расчёта для всех один, поэтому вряд ли вам удастся договориться об особенной цене для себя.
Коммунальные услуги — плата за отопление, воду и свет. Лучше оплачивать всё по счётчикам. Это единственный способ понять, что вам выставляют счета не на случайные суммы.
Уборка. При завышенной цене откажитесь от услуги. Пообещайте, что сами будете содержать помещение в чистоте.
Охрана. Выясните, как попасть на работу: заказывать ли ключи для сотрудников, покупать ли пульты для шлагбаума.
Парковка. Узнайте, сколько вам полагается парковочных мест. Лучше всего получить фиксированное место, которое будет принадлежать только вам. Принцип: «кто раньше приехал, тот и припарковался» не удобен. Временами вы будете приезжать на работу и обнаруживать, что всё уже забито машинами.
С какого момента платить за аренду
Плохо, если в договоре указана точная дата первого платежа, и она близко. Например, сейчас 4 апреля, а вы платите с 8 апреля. Возможно, к этому времени вы не заедете в офис, а платить придётся. Лучше пусть в договоре будет фраза: «с момента приёма помещения по акту».
Как часто арендная плата будет расти
Повышать арендную плату чаще раза в год — запрещено. Если в договоре прописаны другие условия, они незаконны по ч. 3 ст. 614 ГК РФ. Предложите избавиться от них.
За что вас выселят
В общем случае у арендодателя есть право расторгнуть договор через суд, если арендатор ухудшает помещение или более двух раз подряд просрочил арендную плату — ст. 619 ГК РФ.
Арендодатели прописывают в договоре условия получше. Обычно они вправе выгнать арендатора без суда и объяснения причин. Вряд ли вы переубедите собственника. Зато можете попросить, чтобы вас предупредили заранее, например, за 2 месяца — и дали вам время найти новое место.
Как съехать досрочно
Пропишите в договоре, в каком случае вы расторгните договор. Упомяните, как это будет происходить: за какое время вы предупредите арендодателя, требуется ли его письменное согласие, вернуть ли вам депозит и в какой срок.
По закону арендатор вправе расторгнуть договор через суд, если помещение стало непригодным, а арендодатель не делает капитальный ремонт — ст. 620 ГК РФ. В реальности это бывает редко.
Можно ли вам менять вид деятельности
Представители бизнес-центров узнают у арендодателей направление бизнеса и прописывают его в договоре. Они следят, чтобы рядом не было двух конкурирующих фирм, и не возникали конфликты. Если решите поменять формат работы, то нарушите договор и, возможно, потеряете помещение — ст. 615 ГК РФ.
Порой предприниматели заранее знают, что займутся другим делом. Если это ваш случай, предупредите арендодателя и попросите убрать пункт из договора.
Кто делает ремонт
После ремонта в офисе появляются улучшения. Отделимые, например, полки и люстры, принадлежат арендатору. Неотделимые, например, стеклопакеты — арендодателю. В договоре прописывают, как рассчитать компенсацию за них и как согласовать улучшения.
Срок аренды
При аренде помещения на год и больше договор регистрируют в Россреестре. Именно поэтому арендаторам предлагают контракт на 11 месяцев. Когда срок пройдёт, арендодатель проиндексирует цену — он имеет на это право.
По закону вы обладаете преимущественным правом аренды — ст. 621 ГК РФ. Когда срок аренды закончится, арендодатель должен выбрать вас снова. Один из пунктов договора может отменить это право, поэтому проследите, чтобы его не было.
Штрафы
В бизнес-центрах штрафуют за нарушения Правил внутреннего распорядка. Прочитайте и соблюдайте: пишите заявки на работу в вечернее время, вовремя оформляйте электронные пропуска, завозите мебель с чёрного входа. Правила общие, поэтому изменить их под себя не получится.
Специальные условия
Подумайте, в какой обстановке хотите работать. Если цените вид из окна, запретите вешать рекламные полотна на фасаде. Если договорились о стойке ресепшена в коридоре, попросите зафиксировать это в договоре. Сразу позаботьтесь о себе и предотвратите споры.
3. Осмотрите помещение
— Осмотрите пол, стены и потолок. Поищите трещины и следы краски.
— Включите кондиционеры. Проверьте, что они работают, а не глохнут под слоем пыли.
— Подключитесь к вай-фаю и проверьте скорость соединения.
— Посмотрите розетки и подумайте, понадобятся ли удлинители. Представьте, как расположите столы и рассадите сотрудников.
— Познакомьтесь с соседями. Узнайте, чем они занимаются: возможно, организуют праздники или курсы актёрского мастерства, а вам важна тишина. Расспросите про арендодателя.
Обо всех недостатках расскажите представителю арендодателя. Пока все не устранят, не въезжайте в помещение — по закону ответственность будет на вас — ст. 612 ГК РФ. Формальный способ — прописать недостатки в акте и назвать срок устранения.
Пример: арендатор не заявил о недостатках сразу
Фирма сняла офис в бизнес-центре. Помещение осмотрели второпях, подписали акт и заехали. В июне пришла жара. Оказалось, что кондиционеры не работают. Арендатор попросил починить технику, а администрация отказала.
Фирма попросила суд расторгнуть договор. Суд отказал: когда арендатор принимал помещение, он должен был заметить проблему и написать о ней в акте. Раз подписал акт, где сказано, что претензий нет — от суда нечего требовать.
4. Согласуйте ремонт с арендодателем
До подписания договора ничего не ремонтируйте. Вдруг арендодатель по договору не платит за неотделимые улучшения или вообще откажется с вами работать.
После подписания договора и акта о приёме помещения заручитесь согласием арендодателя на ремонт. Важно получить компенсацию за всё, что останется в помещении после вас. Лучше всего — согласовать дизайн-проект, проект перепланировки и смету. Пусть арендодатель ознакомится с ними под подпись. Во всех остальных случаях арендодатель имеет право отказать в компенсации — ст. 623 ГК РФ.
— Расходы на ремонт уменьшают арендную плату.
— Арендодатель платит после прекращения договора.
В любом случае сохраняйте чеки и договоры с подрядчиками.
Новым ИП — год Эльбы в подарок
Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев
P.S. При выезде сдайте помещение по акту
Арендную плату начисляют, пока помещение не сдано по акту — ст. 622 ГК РФ. Выезжать без акта — опасно. Арендодатель потребует деньги через суд — и придётся заплатить. Правило выглядит глупым, потому что вы уже не пользуетесь помещением, но для суда это не важно.
Когда предприниматель переезжает в другой офис, он зовёт арендодателя на приёмку. Если представители собственника куда-то пропали, подготовьте письменное приглашение на осмотр в определённое время и отправьте письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Если всё равно не пришли, отправьте второе письмо. Потом составьте акт со свидетелями. Эти документы спасут вас, если собственник вздумает пойти в суд и потребует арендную плату.
Пример: арендатор не сдал помещение по акту
Компания просрочила несколько платежей за аренду. Арендодатель устал от обещаний заплатить и отправил ей уведомление о расторжении договора. Заодно пригласил на передачу помещения к определённой дате. Представители компании не пришли, они молча переехали в другое место.
Через некоторое время арендодатель обратился в суд с требованием заплатить аренду за три месяца. В суде директор компании сказал, что не занимал помещение, поэтому и платить не будет. Акт он не подписал, поэтому проиграл дело. Пришлось заплатить 154 215 рубле й.
Статья актуальна на 28.01.2021
Получайте новости и обновления Эльбы
Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур
Как выгнать организацию арендатора с юр адреса? Снять с учета?
В офисном помещении сдавали площадь в аренду организации. Она же тут зарегистрирована. Арендатор перестал платить аренду, договор расторжение, физически организацию выгнали. Но юридически она зарегистрирована тут. Как можно решить этот вопрос, чтобы фирму тут не искали, чтобы в налоговой организация не числилась по данному адресу?
Ответы на вопрос:
Сообщите об этом в ИФНС
Налоговое законодательство не устанавливает процедуру рассмотрения налоговыми органами сообщений граждан о совершенных или готовящихся правонарушениях. Однако тот факт, что налоговым законодательством эта процедура не урегулирована, не означает, что граждане РФ не могут сообщить об этом в налоговый орган.
В соответствии со ст. 33 Конституции РФ, ст. 2 Федерального закона от 02.05.2006 N 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» граждане РФ имеют право обращаться в любые государственные органы и органы местного самоуправления.
В частности, они вправе обратится в налоговый орган и сообщить о возможном совершении индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом налогового правонарушения.
Дело в том, что если у организации изменился юридический адрес, то об этом в первую очередь нужно сообщить в ИФНС. Ведь адрес юридического лица в обязательном порядке отражается в ЕГРЮЛ (пп. «в» п. 1 ст. 5 Закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ). Комплект документов, представляемых в налоговую, будет зависеть от того, требуется ли внесение изменений в устав компании, а также меняется ли фактический адрес места нахождения организации (если юридический и фактический адрес, куда компания планирует получать корреспонденцию, не совпадают).
Срок подачи уведомления в ИФНС об изменении юридического адреса по общему правилу составляет 3 рабочих дня со дня принятия решения об изменении адреса (единственным участником либо общим собранием) или со дня фактического переезда организации (п. 5 ст. 5 Закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ). В свою очередь на государственную регистрацию изменений, внесенных в учредительные документы и/или в ЕГРЮЛ, налоговикам дается 5 рабочих дней с даты представления документов организацией (п. 1 ст. 8, п. 3 ст. 18 Закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ).
Так предоставьте в налоговую заявление, о том, что данная организация в здании площадей не арендует и просите прекратить учетную запись адреса юр. лица и приложите копию решения суда о расторжении договора аренды.
Статья 21.1. Исключение юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц по решению регистрирующего органа
(в ред. Федерального закона от 28.12.2016 N 488-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(введена Федеральным законом от 02.07.2005 N 83-ФЗ)
В налоговую представьте соглашение о расторжении договора или уведомление арендатору о расторжении договора всвязи с неоплатой аренды (ст. 450 ГК РФ).
Ст.8-10 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
К арендатору обращайтесь ведь он сам заинтересован подать в налоговую уведомление о смене адреса т.к риски неполучения юридически значимых сообщений, направленных по адресу в ЕГРЮЛ несет юрлицо. Если откажется у вас есть право в силу ст.3 ГПК РФ обратиться с этим вопросом в суд.
На основании вышеуказанных документов регистрирующий орган в установленном порядке вносит в ЕГРЮЛ сведения о принятии юридическим лицом решения об изменении места нахождения (подпункт «з.2» пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 8 августа 2001 года N 129-ФЗ в редакции Федерального закона от 30 марта 2015 года N 67-ФЗ, действующей с 1 января 2016 года).
Документы для государственной регистрации изменения адреса юридического лица, при котором изменяется место нахождения юридического лица, представляются не ранее двадцать первого дня после дня внесения в ЕГРЮЛ сведений о том, что юридическим лицом принято решение об изменении места нахождения юридического лица (статьи 190, 191 Гражданского кодекса Российской Федерации), в регистрирующий орган по новому месту нахождения юридического лица (абзац четвертый пункта 6 статьи 17, статья 18 Федерального закона от 8 августа 2001 года N 129-ФЗ в редакции Федерального закона от 29 июня 2015 года N 209-ФЗ, действующей с 1 января 2016 года).
Сами учредители этой обязанности не исполняют, а потому надо их заставить это сделать. Претензия, затем иск в суд о понуждении зарегистрировать изменения в сведения о юрлице, связанные с адресом места нахождения..
Вы сами этого сделать не сможете, напрямую, обратившись в ИФНС, так как не уполномочены подавать такие заявления от имени юрлица.