как узаконить перепланировку в квартире в красноярске с чего начать
Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция
Подробное пособие по законному ремонту в квартире.
Согласовать или узаконить?
Эти понятия часто путают, считая, что они подразумевают одно и то же. На самом деле, согласовать перепланировку необходимо до ее начала. С 21 августа 2020 года это можно сделать онлайн, не обращаясь в «Мои документы» (юридическим лицам — в жилищные инспекции). Узаконить необходимо уже сделанную перепланировку по окончании работ. Несущие конструкции не всегда определяются на глаз. В результате несогласованные изменения могут быть опасны для жизни владельца помещения и его соседей.
Какую перепланировку нужно узаконить
Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения. Существует ряд нарушений, узаконить которые нельзя, в том числе:
Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры. Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).
Штрафы за незаконную перепланировку
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Комментарии эксперта
Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:
— В законе нет нюансов для перепланировки ипотечных квартир. Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, содержится в договоре. В соглашении может быть прописано условие как о запрещении любой перепланировки, так и о ее обязательном предварительном согласовании с банком. Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных — гарантия быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. За неисполнение пунктов договора предусмотрен внушительный штраф. В документ обычно включается условие о возможности визита в ипотечную квартиру с проверкой. Последствия — финансовые санкции. Существует судебная практика по удовлетворению компенсации нарушенных обязательств в пользу банков, поэтому не стоит особенно увлекаться несогласованными перепланировками в ипотечных квартирах. В любом случае до реализации изменений следует детально изучить договор.
Цена на легализацию перепланировки варьируется в зависимости от региона и сложности задачи. Если государственные пошлины и сборы являются фиксированными по стране, то услуги по изготовлению проекта или эскиза перепланировки могут быть разными. В упрощенном порядке — без предоставления многостраничного проекта, ограничившись эскизом, можно согласовать оформление арки в дверном проеме, если стена не несущая, расширение дверного проема с установкой раздвижных дверей, замену ламината на паркет или, наоборот, устройство гардеробной и другое. Данные работы не должны затрагивать несущие стены, границы «мокрых» зон, конструкций пола и потолка, не могут быть связаны заменой электрической плиты на газовую и наоборот, а также изменением ее положения. Составление эскиза стоит порядка 5 тыс. руб.
Если нужно согласовать более существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись. В случае сложного ремонта экономить на нем не стоит. Необходимо удостовериться, что у проектной компании есть соответствующий допуск СРО и опыт. Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.
При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.
Вилка цен по изготовлению проекта по Москве и Московской области — от 15 тыс. до 100 тыс. руб. При узаконивании выполненной перепланировки к цене следует прибавить штраф. При этом можно получить и отказ, обжалование которого повлечет дополнительные расходы на представительство в суде. Самостоятельно обратиться в суд без юридических услуг можно, но такие дела не относятся к категории простых.
Исключительной мерой ответственности является продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения. Владельцу выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного акта. На нового собственника возлагается обязанность привести квартиру в первоначальное состояние. Выселение производится с момента регистрации прав за новым владельцем. Такие прецеденты в судебной практике есть. При рассмотрении споров учитываются следующие юридические факты: создает ли перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли их права, срок неисполнения предписания о приведении помещения в первоначальный вид и неоднократность таких требований, является ли квартира для владельца единственной.
Затягивать с узакониваем не стоит, это не быстрая процедура. Сейчас благодаря цифровизации сроки существенно сократились, но они по-прежнему растягиваются не на пару дней, а на несколько месяцев.
Как узаконить перепланировку в новостройке
Достраиваем гардеробную по закону
Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.
Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.
По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.
Зачем согласовывать перепланировку
Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.
В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.
Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.
Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.
Перепланировку делают в три этапа:
Закажите проект перепланировки
Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.
Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоил бы 5 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.
Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.
Согласуйте проект с местной администрацией
Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:
С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии
Правильное название — «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»
У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Если они на руках — проще отдать. В противном случае можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».
После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.
В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ
Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.
Строительство
Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.
Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.
Согласование перепланировки и новые документы
С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.
Обжалование отказа
Администрация может отказать вам в согласовании перепланировки. Вы вправе обжаловать такой отказ в суде. Для этого нужно подать в суд исковое заявление.
Заявление будет называться «О признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме». Его подают в районный суд по вашему месту жительства или по адресу администрации, которая вам отказала. На обращение в суд будет три месяца с того дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.
В заявлении укажите наименование и дату принятия оспариваемого решения. Напишите, что отказ в согласовании переустройства нарушает ваши жилищные права.
К заявлению нужно приложить:
Можете приложить и другие документы, подтверждающие вашу позицию.
Когда суд вынесет решение, оно должно вступить в законную силу. После вступления в законную силу вынесенного в вашу пользу решения суда вы сможете обратиться в регистрирующий орган, чтобы ввести в эксплуатацию квартиру в перепланированном виде.
Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости
Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:
Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.
Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!
Перепланировка квартиры: что можно и что нельзя изменить
Порядок согласования перепланировки установлен статьями 25–28 Жилищного кодекса, постановлением администрации Красноярска от 14.11.2005 № 572 «Об утверждении положения о порядке согласования переустройства и перепланировки жилых помещений, расположенных на территории Красноярска» и распоряжением администрации Красноярска № 652-ж от 28.06.2011 «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги по согласованию переустройства и перепланировки жилого помещения».
Чем перепланировка отличается от переустройства?
На какие именно работы нужно получать разрешение, отвечает статья 25 Жилищного кодекса «Переустройство и перепланировка». Перепланировкой признаются любые изменения, в результате которых меняется конфигурация жилого помещения. Монтаж, демонтаж, перемещение любых зафиксированных в техническом паспорте перегородок, перенос проемов, объединение ванной и санузла, устройство гардеробной — все это перепланировка, которую надо согласовывать. Нет нужды получать согласие администрации на текущий ремонт квартиры, устройство или разборку встроенной мебели, шкафов и антресолей, на замену (без перестановки) инженерного оборудования на аналогичное по параметрам и техническому устройству.
К переустройству закон относит любую замену и перенос инженерных сетей, перемещение приборов, электрического или любого другого оборудования. Переустройством является, например, установка в квартире «теплых» полов, замена газовой плиты на электрическую, перенос ванны.
Какую перепланировку нельзя сделать в квартире?
Отказать в согласовании перепланировки могут в случае нарушения требований санитарных норм и техники безопасности.
Во время перепланировки запрещено:
Объединять кухню с большой комнатой, если в кухне установлена газовая плита. По нормам для таких помещений требуется наличие плотной перегородки с дверью.
Размещать ванные комнаты и санузлы над жилыми комнатами и кухнями (за исключением случаев, когда квартира находится на первом этаже).
Размещать кухни над жилыми комнатами.
Расширять санузлы за счет жилых комнат.
Устраивать вход в туалет из кухни. Кроме того, нельзя устраивать вход в туалет из жилой комнаты, если в квартире нет второго санузла, вход в который ведет из коридора.
Нельзя при перепланировке затрагивать вентиляцию, так как она относится к общедомовому имуществу.
Часть изменений департамент градостроительства не согласует, потому что они относятся уже не к перепланировке, а к реконструкции. Так, в рамках перепланировки нельзя сделать проем в несущей стене дома, чтобы объединить две квартиры в одну, объединить лоджию с квартирой, убрать подоконную часть и сделать панорамное окно до пола.
«Сегодня существует запрет на создание и расширение проема в панельных, крупнопанельных и крупноблочных домах, — объясняет главный инженер архитектурно-строительной компании «Институт «Красноярскпромгражданпроект» Аркадий Матыскин, — но это позволяют сделать в монолитных и кирпичных. Запрет на такие изменения содержится в постановлении Госстроя РФ № 170 от 2003 года «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда». Хотя железобетон имеет расчетное сопротивление 78,5 килограмма на квадратный метр, то есть каждый сантиметр железобетона может держать нагрузку в 78 килограммов, а кирпич — только 13 килограммов. Эту часть постановления правительства я считаю неверной. Несколько лет назад совместно со специалистами СФУ я подготовил письмо в Госстрой РФ, предложив заменить 170-е постановление на другое, в котором не вводился бы однозначный запрет на сооружение проемов, а решение о том, можно делать проем или нет, принималось бы на основе расчетов и проверки прочности конструкций».
Порядок согласования перепланировки
Прежде чем приступать к строительным работам, нужно получить разрешение на перепланировку в департаменте градостроительства администрации города (Карла Маркса, 95, второй этаж, «единое окно»). Для этого собственникам сначала надо заказать проект у специализированной проектной организации, которая состоит в СРО и имеет допуск к выполнению данного вида работ. Проект нужен при любых изменениях планировки, не только серьезных, затрагивающих несущие стены, но и совсем небольших.
Администрация рассмотрит заявление в течение 45 дней и вынесет решение. Если оно положительное, можно приступать к выполнению работ. «О том, что получено разрешение на перепланировку, обязательно нужно поставить в известность управляющую компанию. Она должна отслеживать ход работ, может контролировать проведение скрытых работ», — объясняет главный специалист департамента градостроительства администрации Красноярска Ольга Лесникова.
Как принимают выполненную перепланировку?
После завершения работ собственники обращаются уже в администрацию района, на территории которого находится квартира. Создается комиссия из представителей управляющей компании, районной администрации, проектировщиков, ее цель — установить, насколько то, что сделано в квартире, соответствует первоначальному проекту. Подписывается акт выполненных работ, который собственники сдают в департамент градостроительства. Решение администрации о согласовании перепланировки и акт выполненных работ являются основанием для внесения изменений в технический план квартиры. Для его получения собственникам нужно обратиться к кадастровому инженеру, он подготовит новый технический план квартиры, в котором уже будут отражены новые характеристики объекта.
С техническим планом собственник должен обратиться в один из филиалов Росреестра или многофункциональный центр предоставления госуслуг «Мои документы», чтобы изменить запись об объекте в Едином государственном реестре недвижимости.
Как узаконить перепланировку через суд?
Как быть тем, кто начал работы до получения всех необходимых разрешений? Еще несколько лет назад неузаконенную перепланировку легко можно было оформить в упрощенном порядке, предоставив в администрацию документы от контролирующих организаций о том, что выполненные изменения соответствуют всем нормам, с 2013 года уже выполненную перепланировку можно узаконить только в суде. Собственникам предстоит доказать, что внесенные изменения не нарушают права третьих лиц, отвечают всем нормам и не создают угрозу жизни и здоровью соседей. Это гораздо более длительный и более затратный путь, чем если бы владельцы квартиры сначала получили разрешение на проведение работ, а потом сделали перепланировку.
Список документов, которые нужны, чтобы получить разрешение на перепланировку:
заявление о переустройстве или перепланировке;
проект перепланировки, выполненный специализированной проектной организацией;
правоустанавливающие документы на квартиру;
письменное согласие всех собственников на перепланировку квартиры.
Как узаконить перепланировку квартиры: советы юриста
Ремонт — дело долгое, хлопотное, дорогостоящее, а порой и непростое с юридической точки зрения, если хозяева решили не просто переклеить обои, а кардинально поменять облик помещения. Все дело в том, что, к сожалению или к счастью, собственник не может вносить конструктивные изменения, исходя только лишь из собственных пожеланий. За получением разрешения на серьезную переделку придется обратиться в компетентные органы, потратив на это немало времени и сил. Если вы уверены, что игра стоит свеч, то эта статья — для вас.
Какую перепланировку можно и нельзя делать? Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, какие понадобятся документы, сколько это будет стоить? На эти и другие важные вопросы журналисту ФАН ответила юрист Евгения Галкина.
Что такое перепланировка
Евгения Галкина обращает внимание, что пункт 2 ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет перепланировку помещения в многоквартирном доме как изменение имеющейся конфигурации с необходимостью последующего внесения соответствующих корректировок в техпаспорт.
Понятие перепланировки может подразумевать под собой следующие виды работ:
ВАЖНО! Согласно п. 1.7.3 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» категорически запрещено вносить любые изменения, которые тем или иным образом нарушают права и ухудшают условия проживания других жильцов. Нарушителей могут оштрафовать и даже заставить вернуть помещение в прежний вид.
Так, нельзя увеличивать площадь санузла за счет жилых помещений, объединять лоджию и комнату, делать подогрев полов за счет центрального отопления, возводить слишком большие антресоли, убирать вентиляционные короба, объединять кухни, оборудованные газовыми плитами, с жилыми помещениями. Узаконить такую перепланировку не получится.
Виды перепланировок
«Процесс согласования перепланировки напрямую зависит от того, как именно собственник планирует изменить квартиру, — объясняет Евгения Галкина. — Работы, подлежащие согласованию до начала их проведения, внесены в соответствующий список».
Выделяют три группы действий, для совершения которых потребуется предварительное согласование (без него делать перепланировку нельзя):
Разберем более подробно, какие именно виды работ входят в каждую из подгрупп.
Переустройство:
Перепланировка:
Работы, касающиеся общедомового имущества и/или его архитектурного облика
Как правильно сделать перепланировку: пошаговая инструкция
Какую же перепланировку можно делать без предварительного согласования?
«Если ничего из вышеперечисленного в ваши планы не входит, то потребуется лишь оформить акт на ранее выполненное переустройство после окончания ремонта», — комментирует эксперт.
Если же запланированная перепланировка входит в хотя бы один из перечней, то не спешите запускать в квартиру бригаду рабочих с перфораторами и отбойными молотками. Процесс должен выглядеть следующим образом, чтобы избежать проблем в будущем:
Здесь можно пойти двумя путями:
Во многих регионах с недавнего времени подать соответствующее заявление можно онлайн, прикрепив сканированные копии необходимых документов. Стандартный пакет выглядит следующим образом:
ВАЖНО! Если перепланировка делается по типовому проекту, то до ее начала квартира будет обследована представителями проектной организации, которые составят заключение о возможности или невозможности ее проведения. Данный документ будет передан в Жилищную инспекцию.
Как правило, срок рассмотрения заявки составляет 20 рабочих дней. В случае положительного решения заявителю передается журнал, в котором отображаются условия проведения работ (сроки, последовательность выполнения, требования к качеству и т.д.).
Решение действительно в течение одного года с момента подписания. Срок можно единожды продлить на полгода.
Это нужно сделать до того дня, как закончится срок действия решения о согласовании. После подачи обращения запускается механизм сверки предоставленной информации.
Затем будет назначена дата проверки, которая производится при участии заявителя, исполнителя работ, представителей Жилищной инспекции, проектной организации и управляющей компании в случае, если перепланировка затронула общедомовое имущество. Если для произведенных изменений не требовалось согласования, в проверке будет участвовать только Жилищная инспекция.
«Время прихода комиссии согласовывают заранее, — рассказывает Евгения Галкина, — но заявитель обязан предоставить доступ в помещение не позднее, чем через пять рабочих дней, иначе в оказании услуги будет отказано!».
Если проверяющие выявят нарушения — их необходимо будет устранить в установленные сроки.
Многих интересует вопрос, сколько стоит узаконить перепланировку в квартире. Если не прибегать к услугам фирм, специализирующихся на услугах такого рода, то согласование будет бесплатным, не считая стоимости техпаспорта (около тысячи рублей). Ничего не будет стоить и типовой проект. А вот подготовка индивидуального плана может влететь в копеечку — организации берут за свои услуги от 15 тыс. рублей в зависимости от сложности поставленной задачи.
Так узаконить уже сделанную перепланировку может оказаться очень непросто, а порой и вовсе невозможно, поэтому все согласования необходимо производить до начала работ, чтобы избежать проблем с надзорными органами.