как узнать арестована ли недвижимость судебными приставами
Сделки с недвижимостью при исполнительном производстве
Наличие действующего исполнительного производства, возбужденного в отношении того или иного лица, означает, что данное лицо имеет некое неисполненное обязательство, а факт наличия задолженности подтверждается решением суда, вступившим в силу и выданным на его основании исполнительным листом.
Что получается? Должник обязан выплатить какую-то сумму денег взыскателю. Согласно закону «Об исполнительном производстве», приставы имеют право обратить взыскание на имущество. В такой ситуации очень важно знать ответ на следующий вопрос: а можно ли совершать сделки с недвижимостью при наличии исполнительного производства?
Общее правило совершения сделок с недвижимостью при наличии исполнительного производства
Опираясь на Конституцию РФ и Гражданский кодекс, можно говорить о том, что факт существования постановления об инициации исполнительного производства никаким образом не влияет на права собственника. Он, в частности, может распоряжаться своим имуществом так, как посчитает нужным. Закон «Об исполнительном производстве» и некоторые другие законодательные акты устанавливают некоторые исключения, указывая на ситуации, когда совершить сделку с недвижимостью нельзя.
Юридическая помощь по сделкам при исполнительном производстве
Консультация в офисе и по телефону
Помощь адвоката. Стаж 18 лет по сделкам при исполнительном производстве!
Работаем в период карантина 2021 года! Звоните.
В каких случаях должник не может совершать сделки с недвижимостью
У должника не получится избавиться от недвижимости, если:
В остальных случаях отчуждать недвижимость не запрещено. Задача приставов: своевременно выявить недвижимость, находящуюся в собственности должника и принять меры к тому, чтобы должник не совершил со своим имуществом сделки. Кстати, раз уж речь зашла про единственное жилье должника, то нужно сказать вот о чем: единственное жилье отчуждать можно в любом случае, кроме нахождения его в залоге, так как на него приставы арест наложить не могут.
Некоторые нюансы
Консультация по сделкам при исполнительном производстве
Помощь с приставами. Адвокат по недвижимости. Помощь по сделкам должника.
Арест и конфискация: как купить недвижимость с большим дисконтом
Покупка залоговой недвижимости банков может стать выгодным предприятием. Но в еще большем выигрыше могут остаться покупатели конфискованного и арестованного жилья и собственности.
Практика покупки таких квартир, домов и земли приобрела популярность сравнительно недавно, рассказывает юрисконсульт офиса «Таганское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Иван Лабека. Вместе с экспертами пытаемся разобраться в отличиях между конфискованной и арестованной недвижимостью, а также говорим о преимуществах такой покупки и опасностях, которые могут грозить потенциальным покупателям.
Арестованная или конфискованная недвижимость
Понятия «конфискованный» и «арестованный» не являются синонимами. «Сам термин «конфискация» — из уголовно-правового поля. Конфискация — это безвозмездное изъятие имущества у собственника по решению суда в случаях, предусмотренных законом, в виде дополнительной санкции за совершение преступления. Все деньги, вырученные от продажи конфиската, поступают в доход государства», — объясняет руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.
Конфискации имущества предшествует, как правило, заблаговременно установленный органами следствия арест. Он призван обеспечить саму возможность последующей конфискации. «Под арестом понимается адресованный собственнику или владельцу определенного имущества запрет распоряжаться данным имуществом. Излишки средств, вырученных от продажи арестованного имущества, после оплаты долга по исполнительному производству возвращаются должнику», — рассказывает эксперт.
«Недвижимое имущество, находящееся в собственности должников, является достаточно распространенным объектом обращения взыскания в исполнительном производстве. До реализации недвижимости на торгах должник в любой момент вправе погасить имеющуюся задолженность. В этом случае арест с имущества снимается, и объекты возвращаются должнику», — рассказывает и. о. начальника отдела по взаимодействию со средствами массовой информации ФССП России Наталья Молчанова.
Конфискованное имущество передается Росимуществу для обращения его в государственную собственность и дальнейшей реализации. Только за истекший период 2018 года в Росимущество было передано около 15 тыс. объектов недвижимого имущества, сообщили в пресс-службе ведомства. Это квартиры, жилые дома, земельные участки, гаражи, здания и сооружения, нежилые помещения, недостроенные объекты или доли в них.
Самый большой плюс приобретения арестованной и конфискованной недвижимости — финансовая выгода. Такие квартиры, дома и участки продаются намного дешевле рыночной цены, утверждает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. По его оценке, в среднем цена такой недвижимости на 30% ниже среднерыночной стоимости.
Дисконт здесь гораздо больше, чем в случае с залоговой недвижимостью, подтверждает член совета при председателе Совета Федерации ФС РФ по взаимодействию с институтами гражданского общества Евгений Корчаго. «В целом по конфискованному имуществу скидка иногда доходит до 80%. Но если вы хотите купить такое имущество — важно понимать, что вы идете на совершение сделки с повышенными рисками. Это не должно быть вашим единственным жильем, — советует он. — Подобными вещами могут заниматься либо профессиональные участники рынка, либо те люди, которые могут себе позволить рискнуть дополнительными деньгами».
Арестованное имущество выставляется на электронные торги на основании постановления судебного пристава и реализуется по общим правилам проведения торгов. Реализация конфискованного имущества осуществляется через аукцион на электронных торговых площадках. Заказчиком торгов и продавцом конфискованных объектов выступает Росимущество. Что касается порядка реализации таких объектов, то серьезных различий относительно недвижимости здесь нет, уточняет Светлана Краснова.
Продавать конфискованную недвижимость могут разные организации. В первую очередь это Росимущество. Электронные торговые площадки тоже могут получить у государства лицензию на реализацию и заниматься сбытом изъятых объектов, размещать на своих сайтах информацию о торгах, рассказывает эксперт «Инком-Недвижимости» Иван Лабека. Вся информация о проводимых торгах публикуется территориальными органами Росимущества на официальных сайтах torgi.gov.ru и fssprus.ru, а также в местных печатных изданиях. Росимущество занимается продажей подобной недвижимости на основании документов, поступивших от судебного пристава-исполнителя, уточнили в пресс-службе ведомства.
Для участия в электронных торгах необходима усиленная квалифицированная подпись и обеспечительный залог, объясняет Иван Лабека. «Он включается в стоимость объекта в случае выигрыша на аукционе или возвращается участнику, если торги выиграл кто-то другой. Либо не возвращается, если покупатель выиграл торги, но не оплатил стоимость объекта и отказался от заключения договора приобретения», — добавляет он.
Согласно требованиям ст. 85 ФЗ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», для определения стоимости лота привлекается независимый специалист-оценщик. При этом на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя начальная цена может быть снижена на 15%. Если продажа снова не состоится — взыскателю предложат оставить имущество за собой, уточнили в пресс-службе ФССП.
Какие существуют риски
До проведения торгов увидеть недвижимость не получится. Можно изучить только документы и письменное описание, поэтому есть риск приобрести кота в мешке, предупреждает Денис Фролов из BMS Law Firm. Такие квартиры и дома нередко продаются в плохом состоянии и с долгами по коммунальным услугам. Они могут быть отключены от энергоснабжения, газоснабжения и других жизненно важных коммуникаций. «Кроме того, кредитором либо судебными приставами на жилье часто накладывается обременение в виде ареста. Его снятием придется заниматься новому собственнику, что потребует немало времени и сил», — рассказывает Иван Лабека.
Стоит учитывать и возможные проблемы с бывшими собственниками. Должник, который не согласен с решением суда, может найти способ навредить новому покупателю. Например, время от времени возникают проблемы с выселением членов семьи должника, комментирует юрист адвокатского бюро «А2» Дени Мурдалов. «Выселять придется, скорее всего, через суд, а процесс может оказаться долгим. Но спрос на такие квартиры все равно есть, так как выгода может быть значительной», — добавляет Денис Фролов.
Основной риск при покупке конфискованной и арестованной недвижимости на торгах — возможность признания их недействительными, считает адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова. По ее словам, перечень оснований для аннулирования торгов из ст. 449 ГК РФ не является исчерпывающим. Например, туда же можно отнести размещение информации о проведении торгов в ненадлежащем периодическом издании или нарушение сроков публикации и полноты информации.
Допущенные организаторами нарушения будут признаны существенными, если суд установит, что они повлияли на результаты торгов. В частности, если такие нарушения отразились на формировании цены и определении победителя. «То есть, помимо обычной при покупке недвижимости проверки документов, потенциальному покупателю необходимо внимательно отнестись ко всей процедуре проведения торгов», — объясняет Маргарита Захарова.
Если покупатель видит на рынке два одинаковых помещения, он интуитивно выбирает недвижимость с чистой историей, поскольку не хочет вникать в сложные схемы покупки, считает Дени Мурдалов из «А2». «На один вид имущества спрос выше. Рынок самостоятельно реагирует и формирует цену. К тому же конфискованная недвижимость реализуется по причине неисполнения денежного обязательства, где стороны заинтересованы в возврате долга в кратчайший срок. Для этого требуется снизить стоимость объекта», — говорит юрист.
Похожего мнения придерживается Евгений Корчаго. «Мало кто готов покупать недвижимость, риски в отношении которой повышены. В основном это профессиональные игроки, которые приобретают квартиры с огромным дисконтом, а уже потом перепродают их. Таким образом они «обеляют» эту недвижимость», — рассказывает он.
Как оспорить арест квартиры за чужие долги?
Мы с супругой купили квартиру. Два года никаких проблем не было, а потом пришло уведомление от судебного пристава из Екатеринбурга: на нашу квартиру за долги наложили арест. Должник — бывшая владелица. В уведомлении есть приписка, что на момент ареста эта гражданка квартирой не владеет, поэтому мы, нынешние собственники, можем оспорить постановление.
Это же беспредел: пристав знала, что должница квартирой не владеет, а нам теперь разбираться. По телефону пристав не отвечает. Ехать в Екатеринбург сложно: от нас это более 200 км — надо брать отгул на работе.
На сайте приставов прочитал, что можно составить жалобу. Но онлайн такие жалобы не принимают — только по почте. Жалобу мы отправим, только не знаем, будет ли какая-то обратная связь, как быстро отменят постановление и на сколько этот процесс может растянуться.
Что еще можно сделать, чтобы снять с квартиры арест за чужие долги? Мы собираемся продать квартиру, но пока на ней обременение, это невозможно.
Полностью разделяю ваше негодование. К сожалению, приставы часто ошибаются, и мы много об этом писали:
Но их можно понять: проблемы в работе приставов возникают из-за нехватки сотрудников, большой текучки и низкой мотивации — об этом у нас тоже есть отдельная статья.
Как бороться с ошибками приставов
Алгоритм борьбы с ошибками приставов всегда одинаковый:
Лучше всего работает комбинация устного и письменного обращения. Можно еще раз попытаться дозвониться до приставов и узнать, что им нужно, чтобы отменить постановление об аресте. Они могут попросить прислать, например, заявление на электронную почту отдела — и этого будет достаточно, чтобы снять арест.
Или же можно написать жалобу на имя старшего судебного пристава-исполнителя, потом позвонить в Екатеринбург и напомнить о сроках рассмотрения жалобы. Возможно, вы решите вопрос и без суда.
Как победить выгорание
Когда приставы вправе запретить сделки с недвижимостью
Пристав возбуждает производство по исполнительному документу и дает должнику пять дней, чтобы тот добровольно погасил долг. Если должник не начинает платить, пристав должен искать его имущество, чтобы изъять его принудительно.
Судебный пристав вправе накладывать арест на имущество должника. Это нужно, чтобы должник не спрятал его. Поэтому пристав может запретить регистрацию сделок с недвижимостью или автомобилем. Также пристав вправе обратить взыскание на банковский счет, чтобы все деньги автоматически списывались в счет долга.
Обычно приставы начинают с денег на счетах. Потом ищут имущество по базам Росреестра и ГИБДД, если находят — направляют туда постановление о запрете регистрационных действий. Это мотивирует должников искать деньги.
Иногда приставы запрашивают в Росреестре сведения об имуществе должника, а арест на его недвижимость накладывают, когда собственник уже поменялся. Так возникает ситуация, похожая на вашу. Это явная ошибка, и с ней надо бороться. Расскажу подробно, как это сделать
В постановлении, которое вы получили, указаны данные и контактные телефоны пристава, который его вынес. Если по этим телефонам никто не отвечает, поищите другие номера на сайте УФССП. Узнайте, кто из приставов сейчас занимается делом бывшей собственницы-должницы. Свяжитесь с ним и объясните, что произошла ошибка: арест наложили на вашу квартиру, а должница — прежняя собственница. Спросите, что нужно сделать, чтобы снять ограничения.
Возможно, пристав предложит направить заявление на электронную почту районного отдела, в котором нужно кратко описать ситуацию и приложить к документу фото выписки о праве собственности, и после этого снимет арест. Если не получится договориться, звоните старшему судебному приставу или его заместителям — всем, до кого получится дозвониться, — и объясняйте свою проблему. Сами предлагайте отправить все документы электронно, чтобы ускорить процесс. Вас могут попросить продублировать документы Почтой России.
Если не повезет, вам откажут и предложат обращаться в обычном порядке, то придется писать жалобы и исковые заявления.
У приставов есть своя иерархия, поэтому лучше жаловаться в рамках нее. Начать следует с жалобы на действия пристава-исполнителя старшему судебному приставу того же районного отдела.
Жалобу старшему приставу необходимо подать в течение 10 дней с момента, когда вы узнали об аресте. Скорее всего, десятидневный срок вы уже пропустили. Но если вы получили постановление простым письмом и не расписывались за вручение, невозможно установить точную дату, с которой отсчитывается срок обжалования. Кроме того, у вас могли быть уважительные причины пропустить этот срок — их нужно будет доказать.
Сначала зайдите на сайт Росреестра и получите справочную информацию по вашей квартире. Лучше всего искать ее по кадастровому номеру — он указан в выписке из ЕГРН. Сделайте скриншот со строкой об ограничении права собственности — его нужно приложить к жалобе.
Вы можете написать, что собирались продавать квартиру, но узнали об аресте, и из-за этого сделка срывается. С арестом вы не согласны и просите его снять, потому что должником не являетесь.
Жалобу отправляйте в районный отдел Почтой России заказным письмом с уведомлением о вручении: так вы точно будете знать, что приставы получили документ. Адрес и имя старшего пристава есть на сайте РОСП.
Старший судебный пристав должен рассмотреть жалобу в течение 10 дней со дня, когда ее получит. Если он решит, что жалоба обоснованна, то может сразу отменить постановление о запрете регистрационных действий с вашей квартирой. В этом случае арест снимут в течение 10 дней после отмены постановления. Еще старший пристав может привлечь к дисциплинарной ответственности пристава-исполнителя, который вынес первое постановление.
Чтобы точно быть уверенным, что письмо дойдет до приставов и жалобу рассмотрят, отслеживайте его по почтовому идентификатору на сайте Почты России. Через 2—3 дня после вручения можно звонить в канцелярию районного отдела и спрашивать, передана ли жалоба старшему приставу и как с ним связаться. Дальше советую звонить старшему приставу и контролировать процесс: принято ли обращение в работу, когда и что по нему будут делать, когда вы получите письменный ответ.
Если жалоба не помогла, можно идти дальше: жаловаться на старшего судебного пристава главному судебному приставу региона, а на него — главному судебному приставу страны.
Если старший пристав по какой-то причине откажется снять обременение с вашей квартиры, следующую жалобу подавайте главному судебному приставу региона. В вашем случае это главный судебный пристав управления Федеральной службы судебных приставов по Свердловской области.
Если жалоба в УФССП не помогла, остается идти в суд. А можно обращаться в суд после первой жалобы и не ждать решения по второй. Или идти в суд сразу.
Иск о снятии ареста. Постановления судебных приставов обычно оспариваются в суде в административном порядке — с сокращенным сроком рассмотрения и без госпошлины.
Но споры об освобождении от ареста имущества, которое не принадлежит должнику, рассматриваются по правилам искового производства. Ответчиками будут должник и взыскатели.
Суды обычно отказываются снимать арест с имущества, если пострадавший от действий приставов человек обращается в суд в административном порядке. Они рассматривают вопрос о законности действий приставов, а по поводу ареста советуют обращаться в исковом порядке.
Поэтому вам нужно обращаться в районный суд с иском о снятии ареста с имущества. Ответчиками будут должница, которая продала вам квартиру, и взыскатели, если у вас есть их данные. Они могут быть указаны в постановлении об аресте, или же суд привлечет взыскателей в качестве соответчиков в первом заседании, уточнив информацию у приставов. Виновный пристав будет третьим лицом.
Так поступила женщина из Севастополя. Ей принадлежала доля в квартире, а после смерти сына она не смогла принять наследство — еще одну долю в той же квартире, потому что квартира была арестована.
Суд в исковом производстве установил, что в отношении собственников квартиры нет исполнительных производств, а долг умершего погашен. Поэтому снял арест.
Административный иск. Есть и другая позиция, которая сложилась в арбитражной практике, то есть в судах по экономическим спорам между предпринимателями.
Лизинговая организация пошла на принцип и за полтора года прошла четыре судебные инстанции. Она хотела, чтобы Верховный суд РФ объяснил судьям нижестоящих судов, что обращаться с иском о снятии ареста необязательно. И добилась своего.
По мнению судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ, исковой порядок необходим, только когда есть спор о принадлежности арестованного имущества. Если же такого спора нет и даже должник подтверждает, что арестованное имущество ему не принадлежит, достаточно административного производства.
Получается, вы можете подать в суд и административный иск об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на вашу квартиру. При этом вам не надо платить госпошлину вообще и срок рассмотрения заявления сократится с двух месяцев до 10 дней.
Помните, вам нужно успеть обратиться в суд в течение 10 дней после ответа от приставов или же доказывать, что вы узнали об аресте меньше 10 дней назад или пропустили срок по уважительной причине.
Не факт, что обращение в суд с административным иском сработает, потому что в судах общей юрисдикции практика еще не сложилась. Но такой вариант есть, и вы ничего не потеряете, если попробуете, ведь госпошлины нет.
Как только старший судебный пристав или суд снимут арест, вы можете обратиться в суд с новым иском — потребовать возместить причиненные убытки.
Это могут быть расходы на юридические услуги и госпошлину. Также можно требовать компенсировать моральный вред за переживания, что вы не могли распоряжаться давно купленной квартирой.
Но компенсацию нужно требовать не с приставов: за вред, который причинили чиновники, отвечает государство.
В основном люди требуют компенсации за бездействие приставов — когда те вовремя не арестовали имущество должника. Но бывают и требования компенсации в ситуации, схожей с вашей.
Например, в Красноярском крае женщина требовала возместить ей убытки. Приставы незаконно ограничили регистрацию сделок с ее квартирой из-за долгов предыдущего собственника. При этом квартиру истица собиралась продать и утверждала, что будто бы потеряла из-за приставов 100 000 Р : 50 000 Р — задаток за свою квартиру, еще 50 000 Р — задаток за квартиру, которую собиралась купить, но не смогла, поскольку сделка сорвалась из-за незаконного ареста.
Пристав действительно был виноват: он арестовал квартиру через четыре месяца после того, как получил сведения о должнике, а тот за это время успел продать квартиру истице. Но новая собственница не смогла доказать убытки: она не подавала документы на регистрацию сделки, а значит, могли быть другие причины, почему она не продала свою квартиру и не купила новую.
И все же незаконный запрет регистрационных действий был, поэтому суд взыскал из казны РФ в пользу женщины 3000 Р компенсации морального вреда, 15 000 Р за услуги юриста и госпошлину.
Что в итоге
Начните со звонка приставам, а потом пишите жалобу старшему судебному приставу: есть арест на вашу квартиру, при этом вы ничего не должны — значит, арест незаконный, и вы просите его снять. Это более быстрый способ, и у вас будут расходы только на заказное письмо.
Если за 10 дней с момента, как приставы получат вашу жалобу, ничего не произойдет и звонки ничего не дадут, идите в суд. Если суд удовлетворит ваш иск, вы сможете просить возместить затраты на юридические услуги — их компенсируют по средним расценкам за аналогичные дела.
ВС РФ разъяснил, как помешать должнику переписать имущество на близких
Схема, которую должник использовал, в последнее время встречается довольно часто. Именно поэтому разъяснение Верховного суда может оказаться полезным для тех, кто пострадал от недобросовестных граждан, не желающих возвращать долги.
Ситуация, о которой идет речь, достаточно банальна. Некий гражданин взял у знакомого в долг два миллиона рублей. Не вернул. Кредитор вынужден был пойти в суд и просить об аресте части недвижимости заемщика. В ответ супруга должника, чтобы не отдавать дом и участок за долг мужа, решила разделить их в суде. Сама отправилась с иском в суд и попросила «отрезать» ей ее законную часть. Но получила в итоге все. Суд закончился мировым соглашением между мужем и женой, по которому общее имущество супругов полностью перешло к жене. А техника перешла к дочери. Отец семейства оставался вообще ни с чем. Кредитора это возмутило, и он отправился обжаловать такое решение.
Но местные суды его не услышали. И только дойдя до Верховного суда, он смог вздохнуть спокойно. Высший суд объяснил, почему нижестоящие инстанции оказались не правы в этом споре.
Но сначала уточним, почему вообще стала возможной подобная ситуация. Все, что приобрели супруги за годы совместной жизни, по умолчанию является их общим имуществом. Чтобы его разделить, не обязательно разводиться. Все можно совершить и в браке. Об этом сказано в статье 38 Семейного кодекса. И этим пользуются недобросовестные должники, пытаясь спрятать имущество от взыскания за долги.
Юристы заметили, что все чаще стала складываться ситуация, когда супруги пытаются обмануть кредиторов с помощью нотариальных соглашений или судебных исков о разделе имущества, и нередко один из супругов передает дом, квартиру или машину другому, чтобы они не ушли из семьи на покрытие кредита.
В последние годы такая тревожная тенденция получила достаточно широкое распространение. Появились как целые фирмы, так и отдельные граждане, которые словом и делом помогают подобным должникам уходить от кредиторов.
Именно поэтому разъяснение Верховного суда РФ, на какие нормы опираться в аналогичных ситуациях, может оказаться полезным многим гражданам, попавшим в похожую ситуацию.
В нашей истории главным вопросом оказался следующий: можно ли было местным судам утверждать мировое соглашение супругов о разделе совместного имущества, по которому вообще все нажитое достается жене и дочери, в то время как у супруга остаются лишь долги?
А теперь рассмотрим ситуацию по деталям.
Итак, наш герой не возвратил долг в два миллиона рублей своему знакомому. Тот после долгих и бесполезных просьб и уговоров обратился в суд, и приставы наложили арест на дом и участок должника. Прошло немного времени, и супруга должника сама отправилась в суд, где подала иск о разделе нажитого имущества.
Кредитор возмутился таким вердиктом и обжаловал эти решения в Верховном суде РФ. Там затребовали и изучили дело. После чего отменили решения нижестоящих инстанций.
По мнению Верховного суда, коллеги должны были проверить, не нарушает ли мировое соглашение права кредитора, и узнать, есть ли у должника другое имущество, которое можно продать в счет долгов. Вместо этого местные суды признали законным мировое соглашение, по которому все имущество должника перешло его жене и дочери. Спор Верховный суд велел рассмотреть по новой.
Эксперты рекомендуют людям, столкнувшимся с подобной ситуацией, обратить внимание в первую очередь на обстоятельства, которые говорят о недобросовестности должника. В нашем случае супруги знали об аресте и долге. А жена поставила вопрос о разделе после того, как был наложен арест.
В практике юристов встречаются разные виды подобных обманов. Случается, что должник пытается разделить свой долг со вторым супругом, чтобы уменьшить собственную задолженность и затруднить кредитору взыскание. Второму добросовестному супругу надо доказывать, что долг не является совместным, ведь деньги взяли без его согласия или не в интересах семьи. Если долг личный, то продавать общее имущество не будут.
Еще одно злоупотребление связано с правилом, по которому один супруг распоряжается общим имуществом с согласия второго супруга. Например, муж может заключить договор займа, залога, поручительства. А через некоторое время жена просит суд признать сделку недействительной, потому что якобы не знала о ней и не давала своего согласия. Хотя на самом деле все знала. Верховный суд и здесь объясняет, что судам необходимо более тщательно проверять такие действия супругов.