как узнать есть ли у мужа недвижимость
Как проверить человека перед тем, как покупать у него квартиру или дом, чтобы не остаться и без жилья, и без денег
Покупка жилья может закончиться для человека весьма плачевно, если сделку признают недействительной: покупатель рискует остаться и без квартиры, и без денег (ведь продавцу никто не запрещает тут же истратить всю полученную от покупателя сумму по своему усмотрению). Возникает вполне логичный вопрос: как же защититься от подобных неприятностей, покупая квартиру или дом?
С этого года действует особый механизм государственной защиты покупателей, которые лишились жилья из-за отмены сделки судом (ст. 68.1 Закона 218-ФЗ).
Если в течение полугода с продавца не удастся взыскать деньги, ущерб возмещается из казны РФ. Но компенсация полагается только добросовестному покупателю (который на момент заключения сделки не мог ни знать, ни разумно предположить, что там кроются какие-то подвохи).
Поэтому важно обеспечить себя доказательствами, что перед подписанием договора купли-продажи жилья вы проверили своего контрагента и убедились, что от вас ничего не утаивают.
Проверка проводится на основе официальных источников, которые находятся сейчас в публичном доступе.
Выясняем, не тянется ли за продавцом «криминальный след»
Выбираем вкладку «Федеральные суды общей юрисдикции», далее — «Поиск по делам и судебным актам», выбираем субъект РФ и указываем Ф.И.О. интересующего вас человека. Система выдаст все судебные дела, в которых за последнее время участвовал ваш продавец, с текстами вынесенных постановлений.
Проверяем, кому и сколько уже задолжал этот продавец
Чем больше у продавца долгов, тем выше риск, что он не сможет вернуть деньги в случае отмены сделки.
Самым известным источником информации о должниках является сайт Федеральной службы судебных приставов: в разделе «Банк данных исполнительных производств» по Ф.И.О. можно выяснить, какие непогашенные долги есть на данный момент у человека.
На портале «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве» можно выяснить, не признан ли ваш продавец банкротом.
Установить, какие долги у него появятся в ближайшее время, можно на упомянутом портале ГАС «Правосудие», а также на официальных сайтах арбитражного суда и судов общей юрисдикции по месту его жительства (там сейчас публикуются все решения, вынесенные в отношении конкретного гражданина).
Убеждаемся, что он действительно имеет право продавать квартиру
Для этого можно заказать электронную выписку из Росреестра об основных характеристиках и зарегистрированных правах на интересующий объект недвижимости.
Этот документ позволит убедиться в том, что продавец точно является собственником квартиры, а также что она не находится в залоге или под арестом.
Кроме того, на сайте районного (городского) суда по месту жительства продавца можно проверить, не лишен ли он дееспособности (поскольку этот вопрос относится к исключительной прерогативе суда). А также не является ли квартира на данный момент предметом судебного спора.
Узнаём, у кого еще (помимо продавца) есть права на эту квартиру
Это, пожалуй, самая сложная задача, поскольку на данный момент нет универсального способа выяснить точно, кто может в будущем претендовать на квартиру.
Можно лишь в некоторой степени обезопасить себя, запросив у продавца документ, на основе которого он приобрел квартиру, а также справку о зарегистрированных в квартире лицах.
К примеру, в договоре дарения может быть условие о пожизненном проживании дарителя. А в договоре купли-продажи может быть указано, что оплата произведена средствами материнского капитала — тогда квартира должна быть оформлена в собственность всех членов семьи, иначе у покупателя потом могут ее изъять по иску прокуратуры или ПФР.
Если же квартира была приватизирована, а кто-то из зарегистрированных в ней лиц не стал собственником (отказался от участия в приватизации), то по закону он может проживать в ней пожизненно и даже новый владелец квартиры не сможет его выселить.
Проверка паспорта продавца на предмет семейного положения и наличия детей также позволит оценить возможные риски при покупке такой квартиры. В частности, для продажи квартиры, приобретенной в браке, понадобится нотариальное согласие второго супруга (если по документам собственником является только один супруг).
Однако если в паспорте нет отметки о браке, то достоверно узнать, покупалась она в браке или нет, увы, невозможно. Даже у нотариусов до сих пор нет доступа к базе ЗАГСа — чего уж говорить о простых гражданах, которым на запрос о семейном положении продавца квартиры в ЗАГСе точно ответят отказом.
Точно так же невозможно точно установить, сдается ли на данный момент квартира по договору безвозмездного пользования или в наем. Ведь по закону обязанности наймодателя не прекращаются с продажей жилья, а переходят к новому собственнику квартиры (ст. 675, 700 ГК РФ).
Но при этом не требуется государственная регистрация для договора безвозмездного пользования. А для договора найма она необходима, только если срок договора составляет не менее года (ст. 674 ГК РФ).
Однако отсутствие регистрации не влечет недействительность сделки. А это значит, что покупатель не сможет заранее узнать, что право пользования квартирой передано по договору другим лицам — и законные жильцы могут нагрянуть, как гром среди ясного неба.
Чтобы покупателя признали впоследствии добросовестным, нужно взять с продавца письменное заверение в том, что такие обстоятельства отсутствуют. В будущем это во многом облегчит покупателю задачу доказать свою добросовестность и взыскать свои деньги с продавца либо получить компенсацию от государства.
При совместном ведении хозяйства часто возникает вопрос раздела имущества в случае развода, передаче его по наследству, использовании в качестве залога по кредиту или расчета по долговым обязательствам. С этой точки зрения полезно знать, какое имущество есть у мужа (жены) – транспортные средства, квартиры, дома, дачи, земельные участки и т.д.
Найти имущество супруга (супруги).
Получить сведения можно только об официально зарегистрированной собственности:
Единой службы, через которую можно найти имущество супруга (супруги), не существует.
Супружеский статус не дает права на выяснение наличия и характера собственности. В любом из вышеуказанных ведомств можно только уточнить владельца конкретного объекта – автомобиля, катера, мотоцикла, дома, участка, квартиры. Например, есть подозрения, что якобы арендованная семьей квартира принадлежит одному из супругов на праве собственности. В ЕГРП оформляется запрос по ее адресу, в ответе указывается кадастровый номер, адрес, габариты, планировка и владелец недвижимости.
Получить полные сведения просто по ФИО нельзя – ведомств, располагающих исчерпывающей информацией по всему имуществу физлиц не существует. У каждого свой узкий круг полномочий. В ГИБДД – сведения о конкретной машине, в Росреестре – о квартире или участке.
Доступ к сведениям обо всей зарегистрированной на гражданина недвижимости в соответствии с п. 13 ст. 62 ФЗ-218 от 13.07.2015 г. имеют право следующие лица.
В соответствии с этим перечнем получить доступ к информации обо всех зарегистрированных на супруга объектах недвижимости возможен только по доверенности от него или в качестве наследника. В первом случае придется ему рассказать о своих планах – навести справки об его имуществе. Во втором речь идет о вступлении в наследство после его смерти. Даже, если удастся убедить мужа в необходимости вышеупомянутой доверенности, она позволит выяснить только наличие объектов недвижимости. Сведениями о транспортных средствах располагает ГИБДД, где в соответствии с ФЗ-152 «О персональных данных» личная информация автовладельцев не разглашается.
Альтернативный способ узнать имущество мужа (жены)
Как узнать, какое имущество есть у мужа (жены), не нарушая закон? Просто обратиться к специалистам ИнфоПоиск. Сервис info-poisk.com позволит быстро получить перечень всех автомобилей, вилл, дач, квартир, зарегистрированных на супруга.
Стоимость услуги зависит от ее состава.
Срок предоставления первой составляет 2 рабочих дня, второй – 4. Выбор тарифа зависит от поставленной цели – узнать, есть ли вообще имущество у мужа или выяснить полный перечень принадлежащей ему недвижимости и транспортных средств с указанием адресов, кадастровых номеров, ГРЗ и прочих характеристик.
Покупка квартиры в браке на одного из супругов
Находясь в зарегистрированном браке, один из супругов оформляет приобретенную квартиру в свою собственность. Какие подводные камни могут ожидать его при возможном разделе имущества? Как законодательство может защитить его интересы и интересы других членов семьи? О самых важных моментах, которые должен знать каждый собственник, расскажем в этом материале.
Оформление приобретенной недвижимости
Оформить покупку недвижимости в браке можно разными способами:
Пока семья живет в браке, эти моменты не играют большой роли. Но если дело дошло до развода и раздела нажитого имущества, принцип оформления собственности сыграет решающую роль. Как будут решаться имущественные вопросы при распаде семьи?
Важно! Сразу оговоримся, речь идет о недвижимости, приобретенной в браке. Если же квартира находилась во владении кого-либо из супругов до момента женитьбы (замужества), она считается добрачным имуществом и не подлежит разделу ни при каких обстоятельствах. Не считается совместной собственность также недвижимость, полученная в дар или унаследованная независимо от момента ее получения, в браке или ранее.
Оформление квартиры на одного из супругов
Чаще всего покупка квартиры или дома оформляется на одного из членов семьи, мужа или жену. Причиной становится более простой процесс оформления (нет нужды совершать все необходимые формальности обоим супругам).
Независимо от того, чей именно доход являлся источником средств для покупки жилья, оно будет являться совместной собственностью, если приобретено в период законного брака. При этом нужно учитывать, что при регистрации в Росреестре придется предоставить бумагу, подтверждающую согласие второго супруга на покупку жилплощади.
Важно! Такой документ не потребуется только при оформлении недвижимости, когда:
Оформить разрешение от мужа (жены) на покупку квартиры можно заранее. При этом допускается два варианта такого документа:
Согласие от супруга необходимо удостоверить нотариально. Делается это для того, чтобы обезопасить продавца от расторжения сделки через суд, если муж (или жена) покупателя захочет оспорить договор купли-продажи и добиться возврата денег.
Особенности раздела квартиры, купленной в браке
Оформить приобретенную в браке квартиру можно на одного владельца. Однако нужно помнить, что в регистрации права собственности только на одного супруга есть свои подводные камни. Речь идет о возможном разделе совместно нажитого имущества.
Такая ситуация чаще всего возникает в процессе развода, но и при сохранении семьи вполне вероятно желание второго супруга зафиксировать свое право на недвижимость. И совершенно не обязательно, что квартира или дом будет поделена поровну.
Если супругам не удастся достичь договоренностей путем переговоров, то размер доли каждого будет определять суд. Учитываться при этом будут интересы несовершеннолетних детей, наличие брачного договора и прочие законодательно закрепленные нюансы.
Однако собственник, купивший недвижимость находясь в браке, и оформивший право владения только на себя, в определенных случаях вполне может претендовать на ее неделимость. Причин таких решения несколько.
Жилье приобреталось на деньги, унаследованные или подаренные родственником
В такой ситуации необходимо будет позаботиться о двух вещах:
Если квартира приобреталась за наличный расчет, необходимо иметь документ о происхождении суммы, потраченной на покупку. Это поможет впоследствии доказать то, что купленное жилье, по сути, подарено одному из супругов и второй не может претендовать на долю в нем.
Квартира куплена полностью на доходы владельца
Нахождение второго супруга на полном содержании владельца недвижимости без уважительных причин может стать причиной того, что купленное во время брака жилье отойдет тому, кто его приобретал.
При этом нужно учитывать, что уважительными причинами отсутствия дохода суд может признать:
Наличие брачного договора
Все возможные имущественные споры могут быть подробно описаны в брачном соглашении между супругами. В их число обязательно включают вопросы о распределении долей в приобретаемой в браке недвижимости.
Брачный договор является правоустанавливающим документом и не оспаривается в суде, за исключением случаев, когда напрямую затрагиваются интересы несовершеннолетних детей. В таких ситуациях суд будет ориентироваться на семейное и гражданское законодательство для защиты прав ребенка.
Регистрация купленной в браке недвижимости на одного из супругов несколько облегчает процесс его оформления, но в перспективе может доставить много неприятных моментов при дележе имущества.
Юристы, связанные с вопросами недвижимости, советуют решить вопрос о распределении долей между супругами еще до момента покупки. Регистрация права собственности в соответствии с достигнутыми супругами договоренностями позволит избежать впоследствии лишних конфликтов.
12 советов, как проверить квартиру перед покупкой
Недостатка мошеннических схем на рынке недвижимости нет, поэтому, чтобы не попасть в руки аферистов, необходимо учесть многие нюансы и внимательно изучить документы. Риелторы и юристы рассказали, как самостоятельно проверить вторичную квартиру перед покупкой.
Совет № 1: Проверьте собственника
Чтобы обезопасить себя от признания сделки по покупке квартиры недействительной, нужно проверить ее юридическую чистоту. А для этого, в первую очередь, изучить правоустанавливающие документы. Предоставить их по вашему требованию должен продавец. При осмотре объекта стоит попросить у собственника выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и справку о регистрации, уточнил руководитель направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито-Недвижимости» Руслан Закирьянов.
Информацию из ЕГРН возможно получить и заранее, еще до осмотра объекта. «Сделать это можно самостоятельно в территориальных отделениях Росреестра, на его сайте или в МФЦ при предоставлении паспорта гражданина России, заявления на получение, квитанции об оплате госпошлины. Предоставить выписку должны в течение пяти рабочих дней. Из этого документа покупатель сможет получить информацию о бывших и настоящих собственниках жилья, историю запретов и перепланировок», — пояснила адвокат Виктория Данильченко.
Данные из выписки помогут лучше сориентироваться в особенностях сделки купли-продажи — узнать кадастровую стоимость, на основе которой рассчитывается налог на имущество, и проверить наличие обременений, уточнил Закирьянов. Он подчеркнул, что если недвижимость арестована или находится в залоге у банка, то купить квартиру не получится — такая сделка не может быть оформлена в Росреестре. Выписка также показывает наличие или отсутствие договоров об аренде, что также поможет исключить проблемные предложения еще на этапе знакомства с объявлениями.
Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.
Чтобы проверить какой-либо документ, выданный нотариусом (доверенность, согласие супруга, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи), можно просканировать камерой смартфона его QR-код, размещенный в правом нижнем углу документа, пояснил председатель Комиссии Московской городской нотариальной палаты по информационному обеспечению нотариальной деятельности Вадим Сопин. «На экране появится ссылка с реквизитами нотариального документа — фамилия и имя заявителей, дата совершения нотариального действия. Если данные совпадают с текстом документа, он достоверный», — подчеркнул эксперт.
Кроме того, проверка по QR-коду покажет, зарегистрирован ли интересующий вас документ в Единой информационной системе нотариата (ЕИС), куда вносятся сведения обо всех совершенных в стране нотариальных действиях. Нотариальную доверенность можно дополнительно проверить с помощью сервиса проверки доверенностей на сайте ФНП, и вы убедитесь в том, что доверенность действительно удостоверялась нотариусом и впоследствии не отменялась», — объяснил Сопин.
Совет № 3: Проверьте основание права собственности
Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.
Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.
Совет № 4: Узнайте кто зарегистрирован в квартире
Для проверки всех зарегистрированных в квартире жильцов необходимо запросить у продавца справку о регистрации по форме 9 или справку о составе семьи, которые входят в Единый жилищный документ. Получить их может собственник или любой зарегистрированный на данной жилплощади в МФЦ в течение 30–40 минут при подаче заявления и предоставлении паспорта и документов, подтверждающих право пользования помещением, пояснила Данильченко.
В справке будут указаны сведения не только тех граждан, кто зарегистрирован по адресу на момент ее выдачи, но и о людях, которые были здесь прописаны ранее, то есть с самой календарной даты сдачи жилья в эксплуатацию, пояснила она. По справке формы 9 можно проследить всю историю жилого помещения. Этот документ поможет установить, есть ли в квартире несовершеннолетние жильцы или люди, отбывающие тюремный срок, иногда — люди, выехавшие на длительное лечение, которые потом смогут заявить свои права на жилплощадь.
Если несовершеннолетние дети прописаны в квартире, покупателю следует заблаговременно выяснить, имеется ли альтернативное жилье, соответствующее требованиям законодательства. «Особое внимание следует обратить на это, если квартира приватизирована. Покупателю необходимо выяснить, были ли прописаны на жилплощади несовершеннолетние в момент приватизации. Если да, то дети автоматически включены в состав собственников. Если речь идет о принадлежащем ребенку праве собственности, то покупателю необходимо получить разрешение на совершение сделки от органов опеки, а ребенок будет являться участником сделки. Органы опеки должны отследить, чтобы условия нового жилья для несовершеннолетнего были не хуже, чем продаваемого, с сохранением размера его доли. Только в этом случае опека выдаст разрешение на его продажу», — подчеркнула юрист.
Совет № 5: Изучите разрешение супруга
Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.
Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.
Совет № 6: Запросите информацию в МВД
Совет № 7: Проверьте справку по ипотеке
Еще один документ, который стоит проверить, — это справка о погашении жилищного кредита. «Если квартира покупалась на ипотечный кредит, стоит попросить у продавца справку из банка, выдавшего его, с подтверждением, что заемщик исполнил свои обязательства в полном объеме. Если кредит до конца не погашен, необходимо получить справку из банка о задолженности, чтобы совместно с банком разработать схему проведения сделки по отчуждению квартиры, поскольку до момента погашения кредита квартира находится в залоге у банка, а ее отчуждение возможно только с его согласия», — пояснила руководитель юридической службы риелторской компарнии «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.
Совет № 8: Проверьте справки ПНД и НД
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.
Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.
Совет № 9: Изучите кадастровый паспорт
Самый простой способ проверить правильность и актуальность сведений, отображенных в кадастровом паспорте и выписке из ЕГРН для покупателя, — это онлайн-запрос по объектам недвижимости в разделе «Сервисы» на сайте Росреестра. Вы сможете проверить кадастровый номер, адрес объекта и регистрационную запись о праве собственности либо обременении, уточнил Соловьев. По его словам, на этом сервисе можно заказать расширенную справку и сверить ее данные с данными, предоставленными продавцом.
Совет № 10: Проверьте задолженности по коммуналке
Если не хотите платить чужие долги, стоит проверить, нет ли у продавца задолженности по коммунальным услугам и взносам на капитальный ремонт. «Такие сведения могут содержаться в едином жилищном документе либо в отдельной справке. Необходимо учитывать, что задолженность прежнего собственника по взносам за капитальный ремонт после отчуждения им жилого помещения переходит к новому собственнику», — рассказала юрист компании «Инком-Недвижимость».
Совет № 11: Не забывайте о безопасности
С распространением онлайн-сервисов в сфере недвижимости найти и проверить информацию о квартире стало проще, подчеркнул Закирьянов. Но при использовании подобных сервисов не стоит забывать о базовых правилах безопасности в сети, добавил он:
Совет № 12: Не пренебрегайте специалистами
Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.
Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.