как узнать кто генподрядчик стройки
Как зарабатывают генподрядчики в Москве
Тема столичной недвижимости всегда актуальна. Москва начала бурно строиться еще в XII веке и до сегодняшнего дня не прекращает расширяться. Небольшие фирмы возникают ежедневно десятками. Спрос на строящиеся здания все время растет. Потому и цены на недвижимость в столице продолжают повышаться. Остается только догадываться, как московские строительные компании успевают в короткие сроки удовлетворить существующий спрос.
Трудно сказать, сколько объектов в Москве одновременно находится в процессе застройки. В основном столичные строительные компании одновременно ведут не одну-две, а десятки строительных точек. Для успешного выполнения работ в срок необходимо наличие большого количества работников, оборудования и техники, а также специалистов, способных контролировать процесс на своей стадии строительства.
Редко какая столичная компания может позволить себе содержать такой огромный штат. Строительство можно назвать сезонным видом бизнеса. Иногда ведется параллельно несколько средних или мелких объектов, иногда строится один гигантский комплекс. Любая стройка имеет свои особенности. Потому невозможно подобрать каких-либо универсальных сотрудников, имеющих знания во всех областях строительства. Достаточно трудно также найти в короткие сроки «сезонных» бухгалтеров. Ведь при пиковом спросе в строительной компании одним главным бухгалтером не обойтись.
Какое-то время назад и возник вспомогательный вид бизнеса, который со временем стал необходимой составляющей строительного процесса, – генеральный подряд. Именно в Москве он получил наибольшее распространение, так как трудно найти какой-либо другой город в России, в котором бы столь сильно была развита строительная индустрия.
Фирмы, предоставляющие генподрядные услуги, являются обычно небольшими организациями с ограниченным количеством сотрудников. Помимо того, что они имеют профессиональные знания по тому или иному строительному направлению, эти работники могут решить практически все проблемы, связанные с ведением объектов. Генподрядчики – это именно те люди, которые обеспечат наличие необходимого оборудования и аппаратуры или строительных материалов. Эти компании позаботятся о найме специалистов, проконтролируют график выполнения работ, окажут помощь заказчику при согласовании проектов с московскими властями. В общем, можно сказать, что генподрядные фирмы позволяют строителям сдать объекты в максимально короткие сроки, сокращая при этом массу ненужных затрат на сезонный персонал и оборудование.
Как же устроены сами генподрядные компании? Они решают проблемы других фирм-строителей, а как разбираются со своими? Как и кем ведется бухгалтерский учет?
В Москве существует несколько видов генподрядных компаний. Основная масса фирм специализируется на общестроительных работах. Это возведение зданий и отделка. Другое направление – обеспечение инженерных сетей и коммуникаций.
При этом генподрядчики могут обслуживать как целые здания и комплексы, так и отдельные помещения – квартиры и офисы. В последнем случае на большом объекте могут существовать порядка 20–30 таких небольших фирм, занимающихся разными помещениями. И все они будут согласовывать свои работы с главным генподрядчиком по общестроительным работам. Существуют в столице и компании, которые могут обслуживать оба направления – строят здания и обеспечивают все системы коммуникаций. Это очень редкие случаи. Как правило, после проведения нескольких объектов такая генподрядная фирма просто становится строительной.
Генподряд – особый товар
Главная особенность генподрядных услуг заключается в том, что такие фирмы предоставляют не конкретный товар или конкретную услугу, а некоторый набор услуг, которые позволят строительной компании успешно и в срок сдать объект. Генподрядчики могут зарабатывать по-разному. Существуют три основных способа оплаты таких услуг. Первый – фиксированный процент от стоимости объекта. По словам директора небольшой фирмы Алексея Никитина, столичные генподрядчики могут получить от двух до семи процентов от суммы стройки. Другой метод – фиксированная сумма денег, которую определяет заказчик в зависимости от масштаба строительства. Третий способ, наиболее распространенный, – когда заказчик выделяет некоторую сумму на строительство и устраивает конкурс между генподрядными организациями. Выбирается та, которая предоставляет лучшие услуги за минимальные деньги. В этом случае генподрядчик зарабатывает на разнице его фактических затрат и суммой, выделенной на данный объект. Алексей Никитин говорит, что чаще всего выигрывают не самые дешевые фирмы, а предложившие заказчику лучшие сроки, качество и, самое главное, гарантии по отсутствию дополнительных соглашений и смет. Способ оплаты генподрядных услуг выбирает в основном заказчик. Генподрядный бухгалтер должен уметь отразить в отчетности любой из трех методов.
Зарабатываем хорошую репутацию
По словам Алексея Никитина, ежемесячная прибыль генподрядных фирм со всех объектов составляет от 10 до 20 процентов от стоимости всех построенных площадей. Если представить, что строительство среднего здания в Москве будет стоить 5–10 миллионов долларов, легко понять, почему завоевать нишу на столичном генподрядном рынке непросто.
В основном генподрядные компании основывают предприниматели, работающие на строительном рынке не первый год. Для того чтобы стать успешным генподрядчиком, нужно предварительно иметь значительную клиентскую базу, большинство заказчиков необходимо знать лично.
Генподрядных компаний в Москве становится все больше. Дело в том, что намного проще эффективно организовать определенную стадию строительства – допустим, отделку, дизайн, обеспечение охранной и противопожарной безопасностью, а не всю стройку целиком. Поэтому многие строительные компании сокращают направления, которые ранее они осуществляли самостоятельно. В конце концов они стремятся ограничиться только инвестированием в строительство и получением максимальных прибылей. По словам частного столичного предпринимателя Дениса Белякова, в таком случае для генподрядных работ открывается гигантский простор.
Еще одно из направлений деятельности для таких посреднических фирм – это государственные тендеры. Практически все столичные муниципальные предприятия в случае какого-то строительства или реконструкции также ищут генподрядчиков. Для них основным критерием выбора будет репутация фирмы и лишь во вторую очередь – невысокие расценки. Однако большинство таких «привилегированных» столичных заказов опять-таки производится через систему личных знакомств. Ведь, как известно, многие предприятия, выполняющие госзаказы, могут получить особый статус «правительственных» любимцев.
Особенности «генподрядного» учета
Основная форма собственности для генподрядной компании в столице – это ООО. При этом самое первое обязательное требование к генподрядчику – получение специальной лицензии на предоставление генподрядных услуг.
Бухгалтерский учет у московских генподрядчиков устроен, как и на любом другом торговом предприятии. Фирмы отчитываются по стандартным документам квартальной и годовой отчетности. По упрощенке генподрядчики практически никогда не работают. Это связано с тем, что оборот этих компаний превышает допустимый для УНС. Как сказал Денис Беляков, в связи с большим количеством отчетной документации в любой столичной генподрядной фирме обязательно существует штатный бухгалтер, зачастую не один. Денис является индивидуальным предпринимателем, потому все финансовые вопросы решает сам. Однако он признает, что в ближайшем будущем без профессионального счетного работника ему не обойтись. В связи с тем, что расчеты с генподрядными организациями производятся по безналичному расчету, московским фирмам намного проще работать «вбелую». Кроме того, генподрядчики стараются держать бухгалтерскую отчетность в порядке, так как получить генподрядную лицензию трудно, а потерять в случае проверки легко.
Понятно, что при таких высоких прибылях генподрядчики должны отчислять большие суммы в налоговые инспекции. Один из владельцев такой фирмы рассказал, что во избежание «бешеных» отчислений в ФНС большинство генподрядных компаний используют давно разработанную «схему ПБОЮЛов». Для каждого высокооплачиваемого работника открывается ПБОЮЛ. Между генподрядной организацией и этим работником заключается договор, по которому он получает свое вознаграждение. С этих сумм ЕСН фирма не уплачивает. Таким образом столичные генподрядчики экономят значительные суммы на налоговых отчислениях.
Одной из особенностей учета генподрядных организаций является то, что они практически всегда являются участниками трехсторонних договоров. Заказчик, как правило, заключает договор между ним и непосредственно исполнителями – строительными работниками, к примеру. И в этом договоре прописывается, что третья сторона – генподрядная фирма – просто получает фиксированную сумму или процент со стоимости выполняемых работ. Другие ее обязательства практически не обозначаются в этом договоре. Таким образом получается, что «генподрядных» бухгалтеров не волнует учет налоговых отчислений на строительных и прочих работников, трудящихся на объекте. Это очень сильно упрощает отчетность компании.
«Сливные» компании не действуют
Алексей Никитин, который не только управляет своей генподрядной компанией, но и напрямую занимается финансовыми вопросами, рассказал, что сегодня уклоняться от налогов просто не стоит. Практика использования «сливных» компаний для столичных генподрядчиков практически неприменима. Некоторые предприниматели пытались открывать такие «черные» фирмы в Москве и области для вывода средств из налогооблагаемой базы, но успехом их попытки не увенчались. Дело в том, что эта система может не привлечь внимание налоговиков, если речь идет о небольшой или средней фирме. Обороты же столичных генподрядных организаций настолько высоки, что в случае «слива» денег в фирму-однодневку будет трудно оправдаться перед налоговыми службами.
По оценкам специалистов, в столице действует порядка 200 генподрядных фирм. Всего лишь 20-30 компаний занимается генподрядом по всем строительным направлениям. Оборот всего генподрядного бизнеса составляет несколько миллиардов долларов. Своими высокими прибылями генподрядный бизнес может привлечь внимание налоговых служб. Поэтому генподрядчики уверены, что «белая» бухгалтерия – их лучший друг.
Бератор нового поколения
ПРАКТИЧЕСКАЯ ЭНЦИКЛОПЕДИЯ БУХГАЛТЕРА
То, что нужно каждому бухгалтеру. Полный объем всегда актуальных правил учета и налогообложения.
Как найти подрядчика для строительства дома и не остаться без денег
Человек, который решает построить загородный дом, неизбежно сталкивается с трудностью выбора подрядчика, которому доверят стройку. Найти добросовестную компанию — дело непростое, есть шанс столкнуться с непрофессионалами или мошенниками. Чтобы избежать таких ситуаций, собрали вместе с экспертами несколько правил взаимодействия с подрядчиками.
Речь в основном пойдет о ситуациях, когда человек (заказчик) обращается в строительную компанию. Взаимоотношения с частными бригадами, которое практически не регулируются, в данной статье не рассматриваются.
Муки выбора: где искать строителей
Интернет и тематические форумы
Один из первых вопросов, который возникает при строительстве дома, — где искать хорошего подрядчика. Начать поиск можно в интернете, изучив сайты компаний и тематические формы. Но не стоит забывать, что сайт для строительной компании — это способ продвижения и рекламы. Создать красивую страничку, разместить построенные домики (картинки вполне могут быть заимствованы из открытых источников — вплоть до иностранных сайтов или каталогов конкурентов), сгенерировать отзывы с фото — нетрудно, но это еще не показатель надежности, отмечает гендиректор компании-производителя сборно-панельных домов Valdek Дмитрий Апанасенко.
«Большое количество хвалебных отзывов на просторах интернета, скорее, должно насторожить, чем обрадовать. Многие крупные компании просто нанимают SMM-специалистов для генерирования положительных отзывов в интернете. Еще один повод насторожиться: большое число отрицательных отзывов, особенно с однотипными ситуациями», — отметил он.
Можно обратиться и к обзорам тематических блогеров. Ориентироваться только на их советы и рекомендации, конечно, не стоит — среди блогеров не так много реальных строителей с опытом и компетенцией. А вот рекомендации знакомых и соседей о строительных компаниях лучше учесть — так можно получить реальный отзыв и оценить качество строительных работ.
Выставки и рекомендации
Еще один способ найти подрядчика — посетить тематические выставки — «Малоэтажная страна», Open Village и другие. Обычно такие выставки представляют собой «улицу» с образцами домов-офисов от различных компаний. Здесь можно получить консультацию и ознакомиться с примерами работ. Подобные выставки могут быть интересны тем, кто хочет разобраться в строительных технологиях, понять, какой именно конфигурации нужен дом. Но не следует забывать, что это выставка, и на ней представлены рекламные объекты.
«Участие в выставке не гарантирует стопроцентную порядочность застройщика, потому что вход здесь относительно недорогой. Компания может только появиться, поставить стенд и сказать — «мы строители». Хотя мы в этом плане стараемся проводить жесткий отбор», — отметил основатель проекта Open Village Владислав Копица.
Подходить к выбору лучше комплексно: изучить сайт компании, отзывы в интернете, съездить на выставку и обязательно — в офис компании. «Я рекомендую познакомиться с руководством, чтобы понимать, кто будет отвечать за строительство вашего дома. Обязательно посмотрите на строящиеся объекты — и не на один, а на несколько. Это позволит понять, как компания выстраивает строительный процесс, какие специалисты заняты на стройке», — советует Владислав Копица.
Бригада VS строительная компания
Бригаду для строительства дома люди, как правило, ищут с целью экономии. Но риски недостроя и некачественной работы в данном случае очень велики, отмечает Владислав Копица. Даже если у бригадира есть ИП и с ним заключили договор, взыскать с него средства в случае проблем со стройкой сложно. Часто договора нет вообще, действуют только устные соглашения. «По моим оценкам, если искать бригаду, то только 20% шансов, что дом будет построен качественно, 80% — что будут проблемы со строительством. Работа со строительной компанией — наоборот, 80% шансов на успех, и 20% — на проблемы. Но и здесь многое зависит от уровня строительной компании», — отметил эксперт.
На что ориентироваться при выборе подрядчика
Выбирая подрядную организацию, важно оценить ее опыт работы — количество лет на рынке в едином юридическом лице и число построенных объектов, советует эксперт. Юридическую благонадежность можно проверить с помощью аналитических сервисов, например, СПАРК. «Современные программы анализируют индекс благонадежности, отражают судебные процессы, как в активной фазе, так и прошедшие — немаловажная, кстати, информация для анализа. Возможность пообщаться с реальными клиентами также очень важна», — отметил глава Valdek.
По словам основателя проекта Open Village, желательно, чтобы опыт работы составлял не менее пяти лет, и за все это время не менялось название компании. «Если у компании пять лет опыта и ни одного судебного разбирательства, это уже неплохой показатель. Если же компания меняет постоянно названия — это должно насторожить заказчика», — пояснил он.
Определить добросовестность компании можно исходя из цены, за которую берутся построить дом. Если цена заметно ниже рынка — повод искать дальше. «Обычно компания дает минимальную цену, если собирается потом «отбить» все допработами, или качество материалов не будет соответствовать заявленным. Я рекомендую спросить подрядчика, почему такая низкая цена и проконсультироваться с другой компанией, у которой, наоборот, цена выше, и сравнить, что предлагают клиенту в одном и другом случае», — добавил Копица.
Ни одна профессиональная строительная компания не назовет точную стоимость стройки без проекта дома и сметы, напоминают опрошенные эксперты. Исключение составляют готовые домокомплекты с завода — стоимость такой продукции прозрачна уже на начальной стадии обсуждения.
Комментарий юриста
Максим Морозов, управляющий партнер юридической компании «КМК»:
— При самостоятельном поиске подрядной организации существуют две опасности: наткнуться на фирму-однодневку и на недобросовестного подрядчика. Я советую проверять компанию на наличие судебных споров и исполнительных производств. Не будет лишним ознакомиться с выпиской из ЕГРЮЛ, в ней необходимо обратить внимание на дату создания компании. Вся эта информация общедоступна.
При личном визите в офис компании попросите встречи с директором, чтобы удостовериться в его реальности, ознакомьтесь с портфолио или спросите контакты бывших заказчиков. Это не гарантирует отсутствие проблем в будущем, но, как минимум, покажет серьезный настрой к контролю над процессом и, есть вероятность, что недобросовестные компании сами не захотят с вами сотрудничать.
Договор дороже денег
Залог успешного строительства дома — грамотно составленный договор (то, что он должен быть в принципе — условие обязательное, подчеркивают эксперты). Самое важное — правильно прописать ответственность сторон: кто и за что отвечает и в какие сроки, а также указать порядок оплаты.
Нужно перепроверить, с каким юрлицом заключается договор. «Например, компания называется «Строитель», а в договоре написано «Строитель Балашиха». Такого быть не должно. Также встречаются компании, которые проект делают на одно юрлицо, а на строительные работы заключаются с другим юрлицом. Хотя сам застройщик утверждает, что это одно и то же. Но когда возникают проблемы, в процессе разбирательств выясняется, что это две абсолютно разные компании. На это надо обращать внимание», — указал Владислав Копица.
Нелишним будет привлечение юристов для понимания возможных подводных камней, добавил Дмитрий Апанасенко. При составлении договора обязательно нужно указать порядок оплат — все работы стоит разделить на этапы и привязать оплату к исполнению данных работ. Последующие оплаты осуществляются только после закрытия предыдущих работ. «Стоит быть внимательным при обсуждениях стоимости будущего дома — если подрядная организация соглашается на все ваши условия, охотно снижает стоимость по вашему желанию — это скорее повод для грусти, чем для радости», — рекомендует эксперт.
Комментарий юриста
Максим Морозов, управляющий партнер юридической компании «КМК»:
— Подрядные работы, заказчиком которых выступает физлицо, регулируется законом «О защите прав потребителей» и Гражданским кодексом. Основная проблема при разрешении споров с подрядными организациями в том, что заказчики обычно поверхностно подходят к вопросу юридического оформления таких отношений. Каждый должен понимать три основных момента: договор, оплата и приемка работ. Устная договоренность с подрядчиком не дает никаких гарантий, и вернуть потраченные деньги, даже в суде, будет сложно.
Обязательно заключайте договор и прописывайте в нем все этапы, сроки и цены. Если подрядчик предоставляет свою форму договора, внимательно изучите ее. Обычно такие договоры прорабатывают штатные юристы, и в них прописано множество возможных «лазеек» для подрядчиков. Если вы заключаете договор с небольшой компанией или частным лицом, есть шанс внести свои корректировки в договор.
Документально закрепляйте оплату за работы: в случае безналичного перевода всегда указывайте назначение платежа. Если это наличные, у вас должно быть подтверждение передачи денежных средств в виде кассового чека или расписки.
Будьте внимательны и не торопитесь подписывать акт приемки работ. После его подписания без замечаний, дальнейшие требования можно предъявить лишь в рамках гарантийных обязательств. Если у вас имеются какие-то замечания, пропишите их в акте, это обезопасит вас в случае возникновения претензий к подрядчику.
Контроль за стройкой
В процессе строительства дома нужно обязательно иметь точки контроля — это тоже лучше указать в договоре. К примеру, это могут быть видеотрансляции с участка (в режиме реального времени) или фотоотчеты, которые должен присылать подрядчик. Но лучше периодически посещать стройку самостоятельно. «Я рекомендую человеку самостоятельно не принимать работы, лучше воспользоваться услугой «технического надзора». Человеку без компетенции в строительстве сложно понять, насколько качественно выполнены работы, соответствуют ли стройматериалы заявленным в проекте и так далее. Специалисты помогут проконтролировать этот процесс», — добавил основатель проекта Open Village.
Еще один лайфхак от экспертов — приступать к планированию и поискам подрядчиков задолго до самого строительного сезона. «Осенью и зимой можно заняться проработкой проекта и подбором подрядной организации, изучать все аспекты, которые описаны выше. Тогда в сезон вы приступите к строительству дома с продуманным проектом, точной сметой и хорошей подрядной организацией», — заключил гендиректор компании Valdek.
Как не купить долгострой: главные признаки проблемного застройщика
Покупка квартиры на этапе строительства — это возможность сэкономить или заработать, которая несет определенные риски, связанные с недостроями. По данным ЦИАН, с 2013 по 2020 год в старых границах Москвы было заморожено дальнейшее строительство около 80 корпусов. Почти половина из них предполагала строительство апартаментов, а не квартир (апартаменты составляют сегодня 21% от общего объема первичного рынка. — Прим. ред.).
Минизировать риски покупателей позволил переход большинства застройщиков на эскроу-счета. Однако до сих пор квартиру на этапе строительства можно купить по старой схеме. Поговорили с экспертами, как в современных условиях перед покупкой квартиры в строящемся доме понять, что у девелопера есть проблемы. Есть множество признаков, которые должны насторожить покупателя новостройки. Рассмотрим основные из них.
Как понять, что у застройщика проблемы. Основные признаки
Один из самых важных факторов, на который стоит обращать внимание покупателю, — это темпы строительства и сроки сдачи объектов (задержка сдачи объектов, длительность и причины). Безусловно, есть ситуации, когда срыв сроков строительства происходит не по вине застройщика. Например, у него возникла проблема с подключением к коммунальным сетям или произошла задержка поставки строительных материалов подрядчиками. Небольшой сдвиг по сдаче дома (до трех месяцев) встречается нередко. Но и тут девелопер должен за два месяца уведомить дольщиков. В таком случае обычно застройщик предлагает подписать допсоглашение, также покупатель может получить компенсацию за срыв сроков.
Если же компания систематически сдает дома с опозданием, есть повод задуматься, стоит ли покупать у нее квартиру, поскольку это может свидетельствовать о неопределимых проблемах на стройке. Насторожить покупателя должна и вялая активность на стройплощадке (нет рабочих, техники, стройматериалов). «Если нет движения на стройке, на сайте проекта или компании несколько месяцев отсутствуют свежие отчеты о ходе работ, выключены веб-камеры со стройплощадки — это может говорить о том, что у застройщика какие-то трудности», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Наравне со строительными работами важным фактором являются документы и аккредитация у банков. В общем доступе должны находиться проектная декларация, разрешения на строительство, учредительные документы, договор страхования, проект договора долевого строительства. Их отсутствие может говорить о проблемах у девелопера. Точно так же, как отсутствие аккредитации у банков или ограниченное число малоизвестных небольших банков. Кредитные организации тщательно проверяют строительные компании, и если они не уверены в финансовой надежности застройщика, не будут аккредитовать его. Если же девелопер аккредитован у ведущих российских банков, то риски возникновения проблем в будущем у него ниже.
Высокая доля проблемных проектов связана с формой договора, а точнее — типом соглашения. Например, нередко апартаменты застройщики пытались продавать по договорам соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи, рассказала главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
«Отсутствие возможности оформления ДДУ может говорить о несоответствии рабочей документации всем требованиям или же вовсе свидетельствовать об отсутствии разрешительной документации. Поэтому любая форма договора, отличная от ДДУ, уже должна вызывать вопросы при покупке недвижимости. Только ДДУ дает гарантию того, что проект соответствуем всем требованиям 214-ФЗ», — отметила эксперт.
Косвенным признаком возможных проблем компании также может быть и сайт застройщика, а именно — отсутствие актуальной информации о ходе строительных работ, фото со стройплощадки. Если девелопер обновляет несколько фото и показывает только один ракурс дома на протяжении нескольких месяцев, есть повод задуматься, что происходит на площадке в целом.
Одним из сигналов возможных проблем у девелопера являются подозрительно низкие цены и большие дисконты, это говорит о том, что проект или сама компания может оказаться экономически неустойчивой, продолжила Ирина Доброхотова из «Бест-Новострой».
Нередко, чтобы привлечь большее количество покупателей и поправить свое финансовое положение, компании (обычно малоизвестные и локальные) начинают демпинговать — последовательно снижать цены. Это должно насторожить покупателя. «При этом, конечно, сравнивать цены нужно на похожие объекты — в том же районе или по соседству, в той же степени готовности и сопоставимой площади: студии — со студиями, двухкомнатные — с двухкомнатными», — уточнила эксперт.
Аналогичная ситуация наблюдается со скидками. Высокие дисконты, более 15–20%, должны дать повод задуматься о финансовой состоятельности застройщика. Речь не идет о сезонных скидках, которые предоставляют девелоперы. Но они обычно составляют 5–10% и нередко распространяются на определенный пул квартир или действуют при 100%-ной оплате.
Откуда брать информацию о застройщике
Узнать о возможных проблемах застройщика будущему покупателю помогут специальные сервисы. Например, уточнить информацию о застройщике, объекте строительства можно на портале «Наш.дом.рф», говорит член Ассоциации юристов России (АЮР) Мария Спиридонова.
Здесь можно получить доступ к проверенной информации о застройщиках, жилищно-строительных кооперативах и объектах строительства, а также к аналитической информации о рынке жилищного строительства в разрезе каждого дома. В том числе можно ознакомиться с каталогом новостроек, единым реестром застройщиков, единым реестром проблемных объектов, единым реестром ЖСК или даже воспользоваться сервисом проверки строящегося жилья на соответствие федеральному законодательству, изучить сведения, опубликованные в проектной декларации.
«Отсутствие информации о застройщике и проекте на портале «Наш.дом.рф» должно насторожить покупателя. Дополнительно рекомендуем ознакомиться с наличием судебных дел в отношении застройщика на сайте арбитражных судов, посмотреть выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой, наличие информации в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ)», — отметила Мария Спиридонова
Также информацию о проектах девелопера можно найти на Едином ресурсе застройщиков (ЕРЗ), где в отношении каждого застройщика рассчитывается его надежность (на основе соблюдения сроков по предыдущим объектам).
Проверить у девелопера наличие проблемных объектов можно в Едином реестре проблемных объектов. «В каталоге можно выбрать нужный регион и увидеть список всех проектов, строительство по которым было прекращено. На этом же сайте есть каталог новостроек, которые продаются в соответствии с 214-ФЗ, то есть дольщики каких проектов максимально защищены», — пояснила Виктория Кирюхина из ЦИАН. Адреса проблемных объектов Москвы можно увидеть в специальном разделе сайта столичного Стройкомплекса.
Эта информация полезна прежде всего тем, кто еще не заключил ДДУ и только находится в поиске квартиры. Те, кто уже является участником долевого строительства, может получать информацию в группах в соцсетях и тематических телеграм-каналах. Обычно инициативные группы дольщиков создают такие каналы, чтобы информировать будущих соседей о ходе строительства.
Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий. Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании. Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.
Рекомендации экспертов по проверке застройщиков
Перед покупкой квартиры необходимо тщательно изучить портфолио проектов застройщика, проверить все документы. Нелишней будет поездка на стройплощадку, чтобы посмотреть, на каком этапе действительно находятся работы. Убедиться, что договор подпадает под действие ФЗ-214 о долевом строительстве и гарантирует защиту прав и интересов.
«Необходимо проверить, нет ли застройщика в одном из списков или реестров проблемных объектов. Изучить, какие объекты компания уже вводила в эксплуатацию, были ли там задержки по срокам ввода, изучить отзывы покупателей. Посмотреть, продает ли застройщик квартиры через эскроу-счета — сейчас это основная «страховка» для дольщика», — отметила Ирина Доброхотова.
Также следует изучить, какие банки выдают ипотеку в новостройках компании. Дополнительную уверенность может вселить тот факт, что акции компании котируются на бирже (компания прошла IPO и стала ПАО — публичным акционерным обществом).
По мнению экспертов, сейчас лучше сразу выбирать проекты, продажи которых ведутся по эскроу-счетам. В таком случае деньги девелопер получит только после ввода проекта в эксплуатацию, а при несоблюдении сроков дольщик вернет свои деньги обратно через банк.
«При таком раскладе вопрос проверки надежности девелопера ложится на банк, выдающий проектное финансирование. Кредитор максимально заинтересован в контроле целевого расходования средств девелопером. Чем надежнее банк, тем строже андеррайтинг на получение кредита на строительство. Поэтому, если в проекте принимает участие известный банк, не вызывающий сомнений, это один из признаков надежности проекта», — подытожила Виктория Кирюхина из ЦИАН.