как узнать номер регистрации договора аренды в росреестре
Проверка статуса запроса в Росреестре
Проверка статуса запроса в Росреестре
Pocpeecтp peгиcтpиpyeт cдeлки c нeдвижимocтью, выдaeт paзличныe cпpaвки, зaнимaeтcя пepexoдoм пpaвa coбcтвeннocти пo нacлeдcтвy и дpyгими вoпpocaми. B бoльшинcтвe cлyчaeв cpoк paccмoтpeния зaявoк, пoдaнныx в гocyдapcтвeннoe yчpeждeниe, cocтaвляeт 10 днeй, нo мoжeт быть yвeличeн. B cтaтьe paccкaжeм, кaк пpoxoдит пpoвepкa гoтoвнocти дoкyмeнтoв в Pocpeecтpe : кyдa зaxoдить, чтo пиcaть и кaк интepпpeтиpoвaть peзyльтaт.
Пpoвepкa cтaтyca зaпpoca чepeз Pocpeecтp
3aйдитe нa cтpaницy cepвиca
Bтopoй cepвиc «yвидит» тoлькo зaявки в EГPН, пepвый — вce oбpaщeния в Pocpeecтp. Moжeтe иcпoльзoвaть любoй из ниx — oбa бecплaтныe и пoкaзывaют инфopмaцию бyквaльнo зa нecкoлькo ceкyнд.
Bвeдитe нoмep дoкyмeнтa
B oбoиx cepвиcax для пoлyчeния инфopмaции нyжнo yкaзaть пepcoнaльныe дaнныe. Bы нaйдeтe иx нa дoкyмeнтe, кoтopый coтpyдник Pocpeecтpa или MФЦ выдaл пpи пoдaчe зaявки, либo в элeктpoннoм дoкyмeнтe, ecли пoдaвaли ee oнлaйн.
Чтoбы cмoтpeть cocтoяниe зaпpoca oнлaйн в пepвoм cepвиce, ввeдитe:
💻 нoмep зaявки и нoмep зaпиcи чepeз cлeш, тo ecть знaчoк «/» — oбa нoмepa нaxoдятcя нa дoкyмeнтax, в нижнeм лeвoм yглy;
💻 кaпчy — cимвoлы, кoтopыe бyдyт изoбpaжeны нa кapтинкe: oнa нyжнa для зaщиты oт poбoтoв.
Пepвый нoмep нyжнo ввoдить тaк жe, кaк oн и нaпиcaн, co cлeшaми. Bтopoй — чepeз дeфиc.
Bo втopoм cepвиce нyжнo ввecти:
Oбa нoмepa вaм пpидyт в CMC-cooбщeни и или нa элeктpoннyю пoчтy, в зaвиcимocти oт выбopa фopмы cвязи. Oбычнo oни пpиxoдят пocлe oплaты ycлyги — нaпpимep, кoгдa вы зaплaтитe зa элeктpoннyю выпиcкy из EГPН.
Пoлyчитe peзyльтaт
Bнимaниe! 3aпpoc o гoтoвнocти дoкyмeнтoв нe бyдeт oбpaбoтaн, ecли oн eщe нe внeceн в элeктpoннyю бaзy дaнныx. Cвeдeния в нee пoпaдaют чepeз 3–4 дня пocлe пoдaчи зaявки. To ecть ecли вы пpoвepитe cтaтyc нa cлeдyющий дeнь пocлe oбpaщeния в Pocpeecтp, cиcтeмa ничeгo нe пoкaжeт. Пpoвoдитe пpoвepкy чepeз 3–4 дня, чтoбы yзнaть вepныe cвeдeния.
Oтcлeживaниe в Pocpeecтpe зaпpoca чepeз личный кaбинeт
3apeгиcтpиpyйтecь нa Гocycлyгax
Гocycлyги — oфициaльный интepнeт-пopтaл гocyдapcтвeнныx ycлyг. Oн тecнo cвязaн c дpyгими oфициaльными caйтaми гocyдapcтвeнныx cлyжб — нaпpимep, мoжнo aвтopизoвaтьcя нa caйтe Pocpeecтpa, иcпoльзyя лoгин и пapoль oт Гocycлyг.
Чтoбы зapeгиcтpиpoвaтьcя нa пopтaлe гocycлyг, зaйдитe нa eгo глaвнyю cтpaницy и нaжмитe «Личный кaбинeт», a зaтeм «3apeгиcтpиpoвaтьcя». Укaжитe aдpec элeктpoннoй пoчты, пpидyмaйтe пapoль, зaпoлнитe дpyгиe пoля.
Aккayнт нa Гocycлyгax мoжнo cpaзy пoдтвepдить — нaпpимep, в ближaйшeм MФЦ. Этo дacт вoзмoжнocть иcпoльзoвaть бoльшe ycлyг и пoлyчaть cкидкy пpи oплaтe нeкoтopыx пoшлин.
3aйдитe в личный кaбинeт нa caйтe Pocpeecтpa
Пocлe aвтopизaции вы oкaжeтecь нa дoмaшнeй cтpaницe. Taм мoжнo oтпpaвить зaпpocы или иcпoльзoвaть cepвиcы caйтa, ocyщecтвлять yпpaвлeниe зaявкaми. Инфopмaция o гoтoвнocти pacпoлoжeнa в дpyгoм paздeлe.
Пoceтитe paздeл «Moи зaявки»
Чтo oзнaчaeт cтaтyc зaявки
Cтaтyc дeлa мoжeт имeть чeтыpe нaзвaния:
Bнимaниe! Ecли cтaтyc «Пpoвepкa нe пpoйдeнa» пoявилcя пo иcтeчeнии 3–4 днeй пocлe пoдaчи зaявлeния, знaчит, нyжнo пoceтить MФЦ или Pocpeecтp зaнoвo. A ecли cнaчaлa вы yвидeли cтaтyc «B paбoтe», a пoтoм «Пpoвepкa нe пpoйдeнa», ничeгo нe нyжнo дeлaть. 3aявкa пpoйдeт вce этaпы oбpaбoтки и бyдeт paccмoтpeнa cпeциaлиcтoм, пoвтopнoгo зaявлeния нe тpeбyeтcя.
Ecли вы впepвыe пpoвepили cтaтyc зaявки и yвидeли, чтo пpoвepкa нe пpoйдeнa, тo ecть нe знaeтe, нa кaкoм этaпe oбpaбoтки нaxoдилиcь дoкyмeнты дo этoгo, cвяжитecь co cпeциaлиcтaми Pocpeecтpa. Cдeлaть этo мoжнo нa гopячeй линии — пoзвoнитe пo нoмepy 8 (800) 100-3434. Oпepaтop cмoжeт пpoвepить cтaтyc зaявки либo paccкaжeт, кaк yзнaть oб oшибкax в дoкyмeнтe.
Bнe зaвиcимocти oт тoгo, пpoвepяли вы cтaтyc дeлa или нeт, вac yвeдoмят oб oкoнчaнии paccмoтpeния зaявки — вышлют пиcьмo нa элeктpoннyю пoчтy, oтпpaвят CMC-cooбщeниe или пoзвoнят. Ecли yвeдoмлeний нeт, пocмoтpитe нa pacпиcкy — дoкyмeнт, кoтopый coтpyдник Pocpeecтpa выдaл пpи пpиeмe зaявки. Нa нeм бyдeт yкaзaнa дaтa, в кoтopyю мoжнo зaбpaть бyмaги.
Как проверить недвижимость через Росреестр
Проблемы с поиском?
Загрузка данных с сервера Росреестра.
Произошла ошибка при обмене данными
Сообщение о ошибке будет направлено администрации портала.
Вы можете воспользоваться ручной формой заказа: Отправить запрос специалисту
По вашему запросу ничего не найдено
Уточните запрос, укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки.
Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору
Найдено объектов
Предлагаемый материал поможет разобраться в том, как проверить недвижимость (земельный участок, квартиру, жилой дом) онлайн через Росреестр и в какие органы можно обратиться, какую информацию можно получить и на какие сведения нужно обратить особое внимание.
Пред тем, как купить жилой объект на первичном или вторичном рынке, важно получить полную информацию о владельце, проверить недвижимость. Это поможет избежать уловок мошенников, заключить юридически чистую сделку.
Вся информация о недвижимом имуществе, земельном участке, коммерческих зданиях фиксируется в базе данных ЕГРН. Для получения сведений субъекта нужно обращаться в Росреестр. Это государственный орган, владеющей достоверной информацией обо всех зарегистрированных объектах.
Проверка выполняется несколькими способами:
Полные сведения о квадратных метрах отображается в выписке из ЕГРН. Запросить документ можно не только через Росреестр, но и обратившись в МФЦ или к сайтам-помощникам.
Как проверить квартиру в Росреестре
Для проверки собственника обратите внимание на второй раздел выписки. Здесь отображается информация о владельце квартиры, когда недвижимость была зарегистрирована, какие манипуляции производились с имуществом, сколько было владельцев, есть ли долевые участники.
Как проверить квартиру в Росреестре? Проверка объекта недвижимости через Росреестр онлайн осуществляется таким способом:
Какая информация содержится в предложенной форме:
В блоке адресных данных выберите регион, где зарегистрирована недвижимость и район. После из выпадающего списка выберите город, если есть, то укажите населенный пункт (будет это город, село, поселок, станица).
Обязательные пункты для заполнения: наименование улицы, номер дома/корпуса/квартиры
Если будут заполнены графы, не имеющие актуальности, стрема выдаст ошибку. К примеру, субъект хочет получить информацию о жилом объекте, расположенном в Ярославле. Нужно заполнить такие графы:
Другая информация будет не актуальной. По завершению заполнения граф, нажмите кнопку поиска. Система обработает запрос и выдаст нужную информацию.
Проверяя недвижимость по адресу через Росреестр, обратите внимание на сведения о кадастровом инженере, информация отображается на втором листе выписки.
Какие еще есть способы
Проверка объекта недвижимости через Росреестр проводится с помощью выписки «Об объектах недвижимости», «О переходе прав на объект Недвижимости».
«Об объектах недвижимости»
Обратите внимание на первый раздел справки, где дается характеристика недвижимого объекта, а именно адресные данные, кадастровый номер, общая площадь объекта, назначение, кадастровая стоимость.
Если в данных есть расхождения, нужно обратиться в регистрационный орган для предоставления актуальных сведений.
Проверяем собственников. Проверка собственности на недвижимость через Росреестр позволяет получить такую информацию:
Второй раздел помогает определить, есть ли обременения, наложенные на жилье аресты.
«О переходе прав на объект Недвижимости»
Для того чтобы узнать, сколько раз продавались квадратные метры, сколько раз менялись хозяина, какое количество владельцев, нужно обратить внимание на раздел «О переходе прав на объект Недвижимости». В справке в этом разделе отображается такая информация:
Эти сведенья вносятся с каждым новым хозяином, данные в России начали фиксировать с 1997 года.
Бесплатное получение сведений
Онлайн проверка недвижимости через Росреестр бесплатно осуществляется таким способом:
После выполненных манипуляций появиться информация о запрашиваемом объекте. Есть те данные, которые будут недоступны, но основные, технические моменты можно узнать бесплатно.
Какие сведения по недвижимости можно получить?
Государственный орган ведет кадастровый учет по всем зарегистрированным объектам, отвечает за регистрацию прав на ЗУ, жилые/нежилые объекты. Проверка регистрации недвижимости через Росреестр онлайн позволяет получить сведения такого характера:
Какие сведения по недвижимости можно получить? Есть те сведения, которые можно получить бесплатно, например, где находится имущество, стоит ли на учете. Есть информация, запросить которую можно только после оплаты государственной пошлины, выдаются данные ограниченному кругу субъектов (собственника, лицам, действующим от имени хозяина по заверенной доверенности).
Если недвижимое имущество не зарегистрировано, провести сделку купли-продажи невозможно, операция будет признана незаконной и аннулированной.
В электронном виде получить данные можно только при наличии ЭЦП.
Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре
Склады, офисы или магазины обычно сдают на несколько лет. Так арендодатель получает постоянный доход, а арендатор спокойно работает и знает, что его никто не выселит.
Длительные договоры аренды, на срок от двенадцати месяцев, обязательно регистрировать в Росреестре. Без регистрации договор не защищает арендатора, и в один момент он может оказаться на улице. Рассказываем, как зарегистрировать договор и что будет, если этого не сделать.
Зачем регистрировать договор аренды
По закону договоры аренды со сроком больше двенадцати месяцев нужно регистрировать в Росреестре. Но нигде не прописаны сроки, в которые нужно уложиться с регистрацией. Можно прийти в Росреестр даже через год после заключения договора, и никто за это не оштрафует.
Но не стоит думать, что раз сроков нет, то можно тянуть с регистрацией. Незарегистрированный договор описывает права и обязанности для арендатора и арендодателя. Если у них воникнет спор, суд рассмотрит такой договор. Но стоит в деле появиться третьим лицам, договор не поможет.
Третьи лица — это не кто-то абстрактный. Это новый собственник помещения, налоговая и лицензирующие органы. Если снять помещение по незарегистрированному договору:
налоговая не разрешит арендатору учесть арендные платежи в расходах и уменьшить налоговую базу при расчете налога на прибыль;
лицензирующий орган не выдаст лицензию на работу в чужом помещении. Не получится открыть салон красоты или магазин с алкогольным отделом.
Собственник может продать помещение или умереть. С юридической точки зрения для нового владельца — покупателя или наследника — незарегистрированный договор аренды не существует. Раз о договоре нет записи в Едином государственном реестре недвижимости и права арендатора нигде не отражены, то и соблюдать такой договор новому собственнику не нужно.
Новый собственник может попросить арендатора съехать или предложить новый договор с другими условиями. Например, поднять цену в десять раз.
Предприниматель снял у государства склад на несколько лет. Он заключил долгосрочный договор с городскими властями, но не зарегистрировал его. Через три года это помещение выкупил другой предприниматель, который ничего не знал об арендаторе.
Новый собственник обратился в суд, чтобы освободить свое помещение. Суд встал на его сторону: новый владелец ничего не знал об аренде при покупке склада, значит не обязан соблюдать этот договор. Арендатора выселили.
Не получится сказать новому владельцу или налоговой: «Мы не успели зарегистрировать договор». Это никого не волнует.
Документы для регистрации
Заявление о регистрации договора аренды может подать и арендатор, и арендодатель. Главное — предоставить в Росреестр необходимый пакет документов.
От юрлица действует представитель. Поэтому кроме паспорта ему понадобится документ, который подтверждает его полномочия. Для генерального директора — это приказ о назначении на должность, для рядового сотрудника — нотариальная доверенность.
На регистрацию отправляют несколько экземпляров договора аренды: по одному на каждую сторону сделки и один для Росреестра. К договору прикладывают акт приема-передачи недвижимости, по которому арендатор принял помещение.
Как проверить договор аренды
Пошлину оплачивает тот, кто подает заявление на регистрацию. Подавать может любая сторона — арендодатель или арендатор. Размер пошлины разный для ИП и юрлиц:
ИП может оплатить пошлину через расчетный счет или по квитанции в банке, а юридическое лицо — только через расчетный счет. Оплату подтверждает квитанция или платежное поручение.
Проверка законности сделки
Перед регистрацией договора Росреестр проверяет не только то, что арендодатель и арендатор заключили договор, но и законность сделки. Вот ситуации, в которых заявителю придется предоставить дополнительные документы:
Договор аренды подписал представитель. Подписать договор аренды может кто угодно: брат предпринимателя или главбух. Главное, чтобы у него была нотариально заверенная доверенность. Росреестр будет проверять доверенность. Если она не действует — откажут в регистрации.
Лучше на всякий случай проверить доверенность на сайте Нотариальной палаты:
Сдается часть помещения. Бывает, что сдают не целое помещение, а часть, например, три комнаты. У этих трех комнат должен быть отдельный кадастровый номер. Если его нет, в Росреестр подают технический план.
ИП Калабушев хочет снять три кабинета в большом офисном здании. Росреестр не может зарегистрировать такой договор: офисное здание целиком в реестре недвижимости есть, а трех кабинетов с отдельным кадастровым номером — нет.
В этом случае арендодатель должен заказать технический план на часть помещения у кадастрового инженера. Такого специалиста можно найти через интернет. Главное — проверить, чтобы он был в официальном реестре кадастровых инженеров.
Инженер возьмет документы на помещение и договор. В договоре часть помещения должна быть описана текстом и показана на плане. Инженер готовит технический план, а Росреестр бесплатно ставит часть помещения на временный кадастровый учет одновременно с регистрацией аренды. Обычно на подготовку технического плана уходит от пяти до пятнадцати дней.
Арендатор сдает недвижимость, которую купил в браке. Если помещение купили в браке, оно считается общей собственностью супругов. Чтобы сдать его в аренду, придется получить согласие супруга. Такой документ оформляет нотариус.
Не надо делать согласие, если по брачному договору недвижимость принадлежит арендодателю. Если арендодатель купил недвижимость до брака, ему нужно указать это в примечании к заявлению на регистрацию договора.
Сделка аренды считается крупной для компании. Если платежи за весь срок аренды больше 25% от cтoимocти имyщecтвa юрлица, сделка считается крупной. Ее должны одобрить участники на общем собрании или заседании совета директоров компании.
ООО «Калейдоскоп» сдает часть помещения ООО «Терпсихора». Всё имущество «Терпсихоры» стоит 750 000 ₽.
Срок аренды — 24 месяца, ежемесячный платеж — десять тысяч ₽.
Всего «Терпсихора» заплатит 240 000 ₽.
240 000 ₽ — это 32% от стоимости всего имущества компании.
Значит, для аренды офиса участники «Терпсихоры» должны провести общее собрание или совет директоров, принять решение и описать его в протоколе. Вот тогда снимать помещение можно.
Если крупную сделку не одобрит совет директоров или заседание участников, любой участник ООО сможет обратиться в суд, чтобы договор аренды признали недействительным.
Помещение в залоге. Если арендодатель купил помещение в ипотеку или взял кредит под залог этого помещения, необходимо получить письменное согласие банка на сделку.
Как подать заявление на регистрацию договора
Арендодатель или арендатор может подать заявление на регистрацию любым удобным способом: прийти в МФЦ или отправить документы сразу в Росреестр — через сайт или по почте.
Срок регистрации договора — 9 рабочих дней. Если перед регистрацией часть помещения ставят на кадастровый учёт — 12 рабочих дней.
В МФЦ нужно взять оригиналы всех документов и одписанные договоры: по одному для каждой стороны и один экземпляр для Росреестра. МФЦ можно выбрать любой, главное, чтобы отделение было в одном регионе с помещением.
Если помещение находится не в том районе, где арендатор и арендодатель, заявление подают в Росреестр. Например, арендатор из Москвы арендует помещение под кафе в Туле. Чтобы не ехать в Тулу, нужно выбрать отделение Росреестра, которое регистрирует сделки независимо от расположения помещения. На языке Росреестра это называется «отделение с экстерриториальным приемом».
Найти отделение можно на сайте Росреестра:
Чтобы подать заявление через сайт Росреестра, арендодателю и арендатору нужны электронные подписи. Каждый должен подписать свои документы сам: воспользоваться одной подписью для обоих нельзя.
Первый шаг на сайте выглядит так:
Дальше потребуется ввести информацию об объекте и заявителе, загрузить и подписать электронные версии или сканы документов.
Заявление и нотариально заверенные копии можно отправить через Почту России. Бумаги нужно пересылать ценным заказным письмом с описью вложений. Получатель — отделение Росреестра по району, где находится помещение, или центральное отделение.
Если подает заявление ветеран Великой Отечественной войны, инвалид I и II групп, сотрудник Росреестра приедет сам. Это бесплатно. Чтобы договориться о выездном приеме заявления, нужно подать заявку в Росреестр по телефону или электронной почте. Официальный запрос не нужен.
Росреестр приостанавливает регистрацию
Бывают случаи, когда Росреестр отказывается принимать документы или приостанавливает регистрацию. Вот почему так бывает:
Проблема
Что делать
Росреестр приостанавливает регистрацию, потому что арендодатель запретил регистрацию действий с его имуществом без своего личного участия.
Собственник отзывает заявление о невозможности регистрации. Для этого ему нужно подать заявление в Росреестр.
Росреестр прислал уведомление о приостановке государственной регистрации.
Ознакомиться с причинами приостановки. Устранить недочеты в трехмесячный срок.
Не получается исправить недочеты в документах за три месяца.
Подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев и спокойно исправлять недочеты.
Если Росреестр приостановит регистрацию или откажет, сотрудники ведомства соощат электронным письмом, позвонят или отправят смс. Какой способ выберет Росреест, предугадать сложно, в разных регионах сотрудники действуют по-разному. Поэтому лучше сходить за бумажным уведомлением с причинами отказа или приостановки, его в МФЦ.
Что делать после регистрации
После регистрации Росреестр возвращает заявителю договор, на котором есть запись с номером и датой регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. С этого момента стороны должны сообщать в Росреестр, если захотят разорвать сделку раньше срока или изменить условия.
Чтобы изменить условия договора или расторгнуть его, арендатор и арендодатель оформляют дополнительное соглашение и регистрируют его в Росреестре. Пошлина в этом случае меньше: для ИП — 350 рублей, для юрлица — 1000 рублей.
Когда срок аренды истечет, арендатору нужно зарегистрировать прекращение договора — на языке Росреестра «погасить запись об обременении». Для этого подают заявление, документ, который подтверждает прекращение договора аренды, и акт приема-передачи, по которому арендатор передал помещение арендодателю.
Короче
Что проверить перед регистрацией
в договоре аренды указаны существенные условия;
доверенность представителя действует;
супруг арендодателя разрешает сделку;
банк разрешает сделку, если помещение в залоге;
совет директоров или общее собрание участников юрлица одобряют крупную сделку.
Когда сообщать в Росреестр
изменились условия договора;
арендодатель и арендатор хотят досрочно расторгнуть договор;
Как проверить договор аренды
Один знакомый директор компании так долго искал помещение под офис, что, когда нашел, подписал договор не глядя. Все переехали и перевезли оборудование, а через два месяца арендодатель увеличил стоимость аренды вдвое. Оказывается, по договору так было можно.
Это продолжение серии статей об аренде, вот первые две:
Что пишут в арендном договоре
Представим, что у нас есть две компании: «Олимп» и «Офис плюс». «Олимп» сдает помещение, «Офис плюс» снимает его. Перед тем как въехать в помещение, они подписывают арендный договор.
Как в любом договоре, в договоре аренды есть существенные и дополнительные условия. По Гражданскому кодексу существенные условия — это те, без которых у договора нет законной силы.
В договоре аренды единственное существенное условие — это объект аренды. По желанию можно дописать еще два важных условия: помещение нельзя сдавать в субаренду или проводить капитальный ремонт.
В договоре могут быть дополнительные условия. «Офис плюс» прописывает способ оплаты, арендные каникулы, срок аренды. Без этих условий договор можно заключить, у него будет законная сила, но они нужны, чтобы перестраховаться в случае спорных ситуаций.
Прежде чем подписывать договор аренды, «Офис плюс» должен проверить каждый пункт. В договоре могут быть условия, из-за которых придется заплатить больше или внезапно остаться с вещами и сотрудниками на улице. Вот что нужно проверить:
А теперь о каждом пункте.
Проверить арендодателя
Первым делом «Офис плюс» проверяет, кто собственник помещения, которое сдает «Олимп», и кто подписывает договор.
Юрлицо арендодателя существует и работает: компания работает, не находится в процессе ликвидации или банкротства. Информация об этом есть в выписке из реестра юрлиц. Ее можно скачать на сайте налоговой:
В выписке нужно посмотреть, что компания не находится в процессе ликвидации. Иначе будет стоять такая отметка:
Второй момент: в выписке не должно быть отметки, что сведения о компании недостоверны:
Если «Офис плюс» находит в выписке одну из этих отметок, он не должна заключать договор аренды с «Олимпом». Имущество «Олимпа» перед ликвидацией продадут, и будет новый владелец. Договор аренды от этого не перестанет действовать, но новый владелец может пойти в суд для расторжения. Придется ходить по судам и тратить время.
Кто подписывает договор. По закону подписывать договор от имени юрлица может генеральный директор или сотрудник с действующей доверенностью.
Директору доверенность не нужна, но нужно проверить, что он правда директор. Для этого тоже нужна выписка из реестра юрлиц.
По некоторым сделкам директор не может принимать решения сам, ему нужно согласие всех участников компании. Иначе может получиться, что он сдаст помещение, но договор будет недействителен. Участники скажут, что согласия на аренду не давали, и арендатору придется съехать.
Информацию о полномочиях директора можно подтвердить в уставе. Устав — открытый документ. Если «Офис плюс» попросит его посмотреть, «Олимп» не может отказать.
Насторожить должна вот такая фраза:
«Генеральный директор от имени общества совершает сделки, если их стоимость не не превышает 2 000 000 рублей» «
Мы для примера взяли 2 000 000 рублей, но сумма может быть любая. Если она обозначена и стоимость аренды по договору больше этой суммы, директору нужно одобрение других участников.
Перед подписанием договора аренды директор «Офиса плюс» попросил учредительные документы «Олимпа».
Арендная плата — 230 000 рублей в месяц, договор на 11 месяцев. По уставу директор «Олимпа» не может подписывать договоры на сумму больше, чем 2 000 000 рублей, а сумма сделки 2 530 000 рублей.
Поэтому директор «Офис плюс» попросил протокол собрания участников с одобрением договора. Без одобрения договор был бы недействителен.
Проверка доверенностей по реквизитам на сайте федеральной нотариальной палаты
Если договор подписывает сотрудник, у него должна быть доверенность, лучше нотариально заверенная. Но даже с нотариально заверенной доверенностью есть риски: она может быть уже отозвана или неподлинная. Это можно проверить на сайте федеральной нотариальной палаты:
Кому принадлежит помещение. Если кто-то предлагает снять помещение, еще не значит, что он собственник. Он мог тоже снять помещение, а потом сдавать его в субаренду. Например, «Олимп» снял помещение в десять комнат, но две комнаты стоят пустыми, и он приглашает туда «Офис плюс».
Чтобы убедиться, что арендодатель — собственник помещения, нужна выписка из реестра прав на недвижимое имущество. Чтобы ее проверить, нужно попросить арендодателя получить выписку в Росреестре или МФЦ. Выглядит она так:
В выписке из ЕГРН «Офис плюс» проверяет пункты с первого по четвертый:
До 15 июля 2016 года вместо выписки выдавали свидетельство о праве собственности.
Если арендодатель работает по договору субаренды, у него должно быть разрешение от собственника. Иначе договор может быть расторгнут по решению суда. «Офис плюс» должен попросить разрешение от «Олимпа». Оно может быть в договоре аренды с собственником или отдельным письмом. Формулировка такая:
«Арендатор может сдавать арендованное имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу и делать всё, что предусмотрено в п. 2 ст. 615 ГК РФ. Согласия от арендодателя на это не нужно».
Если в договоре такого нет, просите письмо с согласием собственника помещения. Вот пример такого письма:
В письме нужно указать арендатора, арендодателя и объект аренды. Субарендатора указывать необязательно. В нашем случае упоминания об «Офисе плюс» в согласии не будет.
Описание помещения
В договоре подробно описывают помещение, на языке юристов это называется объектом аренды. В описании должны быть:
Всё это должно совпадать с техническим паспортом помещения. Помещение должно быть описано так, чтобы по описанию его можно было найти:
Сжатая формулировка
Безопасная формулировка
Помещение, общей площадью 100 м² (сто квадратных метров), в бизнес-центре «Крымский вал»
Нежилое помещение общей площадью 100 м² (сто квадратных метров) на 3-м этаже здания по адресу: 119049, Москва, Крымский вал, дом 3, строение 2, кадастровый номер здания 77:07:0002309:10980.
Подробное описание помещения, его характеристики, поэтажный план содержатся в приложении 1 к настоящему договору.
Помещение принадлежит арендодателю по праву собственности.
Регистрационные записи в Едином государственном реестре прав — № 77-01-00/01/1999-6788 от 20 мая 1999 года., свидетельство о государственной регистрации № АА 009675 от 20 мая 1999 года.
Раньше суды признавали договор недействительным, если помещение описано недостаточно подробно. Но Высший арбитражный суд объяснил так: если можно доказать, что арендодатель пользовался помещением, договор нельзя признать недействительным. Иными словами: если арендодатель смог найти помещение и работать в нем — значит, с описанием всё было в порядке.
Мы рекомендуем проверить, чтобы помещение было описано как можно подробнее.
Срок и повышение стоимости
Обычно договор заключают на одиннадцать месяцев. По закону договоры на больший срок нужно зарегистрировать в Росреестре, иначе он будет недействительным. Для регистрации нужно подготовить большой пакет документов и заплатить пошлину на 22 000 рублей. Сейчас мы не будем касаться этой темы, опишем ее в другой статье.
Можно вообще не писать срок, тогда договор будет считаться бессрочным и регистрировать его не нужно. Если срок договора — более года, важно проверить, как будет меняться стоимость аренды.
В законе написано, что стоимость можно менять, но не чаще одного раза в год.
«Офис плюс» заключил бессрочный договор аренды с «Олимпом». Стоимость аренды — 130 000 рублей в месяц.
«Офис плюс» обосновались, построили шоурум. Прошло два года, и «Олимп» решил увеличить арендную плату в два раза. «Офис плюс» оказался перед выбором: потратить деньги на переезд и новый шоурум или платить в два раза больше.
Изменение арендной платы можно описать как угодно, главное — чтобы это было понятно. Можно, например, сделать таблицу:
Срок аренды
Стоимость арендной платы в месяц, рублей
1 февраля 2018 — 1 февраля 2019
2 февраля 2019 — 2 декабря 2019
Не обязательно описывать точно так. Главное, чтобы было понятно, как меняется стоимость аренды. Вот выдержка из реального договора:
Вместо таблицы и точных сроков для изменения стоимости аренды можно придумать формулу. Например, такую: 100 000 * k, где k — коэффициент изменения аренды.
Срок аренды
Изменения стоимости аренды с коэффициентом k, рублей
01 февраля 2018 — 01 января 2019
1 * 100 000 = 100 000 ₽
2 января 2019 — 2 декабря 2019
1,2 * 100 000 = 120 000 ₽
1,4 * 100 000 = 140 000 ₽
Бессрочный договор можно расторгнуть в любой момент. Для этого нужно отправить второй стороне уведомление за три месяца. В договоре можно указать другой срок отправки уведомления.
Арендная плата
Прежде чем подписывать договор, «Офис плюс» проверяет, что входит в арендную плату и на какой системе налогообложения работает арендодатель.
Арендная плата обычно складывается из трех частей:
Если это не описать, могут возникнуть дополнительные расходы. Арендодатель будет настаивать на оплате, а арендатор будет отказываться платить. Если дело дойдет до суда, он скорее всего будет на стороне арендодателя.
Перед заключением договора «Офису плюс» нужно узнать систему налогообложения «Олимпа». Если он работает на общей системе, в договоре указывают сумму арендной платы с НДС:
«Арендная плата — 100 000 рублей в месяц, включая НДС — 15 254,23 рубля».
Если не выделить сумму НДС в договоре, арендодатель сможет выставлять счета с суммой аренды и прибавлять НДС сверху. То есть договорились на офис за 100 000 рублей, а придется платить 118 000 рублей.
Доказывать, что сумма из договора уже включает НДС, придется в суде. Причем суд может как согласиться с этим, так и отказать. Такие прецеденты уже есть.
Кроме суммы аренды в договоре должны быть такие условия:
Можно пользоваться такой формулировкой:
«Арендная плата начисляется со дня, когда арендодатель передал арендатору помещения по акту приема-передачи, и до конца действия договора.
Арендатор платит арендную плату на месяц вперед не позже 5-го числа текущего месяца. Например, оплату за сентябрь нужно перечислить до 5 сентября.
Арендный платеж за каждый неполный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней, в течение которых пользовались арендованными помещениями».
Закон никак не ограничивает в формулировках, но описать стоимость нужно как можно подробнее.
Арендные каникулы
А теперь о приятном. Если «Офис плюс» решит сделать ремонт и в это время не будет пользоваться помещением, он может не платить аренду. Это арендные каникулы, и их нужно прописать в договоре.
Если арендатор и арендодатель договорились, что арендатор месяц красит стены, перевозит мебель и не платит арендную плату, в договоре это можно описать так:
«Арендная стоимость за первый и второй месяц аренды — половина от стоимости арендной платы».
Главное — не писать, что арендатор будет пользоваться помещением бесплатно. Налоговая посчитает это доходом арендатора, и придется заплатить с этой суммы налог на прибыль.
«Стронг» арендовал помещение под магазин. Он договорился с арендодателем, что три месяца будет делать ремонт без арендной платы.
Во втором квартале «Стронг» указал арендную плату в своих расходах в декларации по налогу на прибыль. Налоговая потребовала предоставить подтверждающие документы.
Когда налоговая получила договор аренды и узнала об арендных каникулах, она посчитала, что для «Стронга» — это доход, потому что он безвозмездно пользуется помещением. С этого дохода нужно заплатить налог на прибыль. «Стронг» возмутился, пошел в суд и проиграл.
Высший арбитражный суд с налоговой согласился и выпустил разъясняющее письмо: безвозмездные имущество или услуга считаются внереализационным доходом. С этой суммы нужно заплатить налог на прибыль.
Обеспечительный платеж
Арендодатель не возвращает обеспечительный платеж — на сайте «Дела»
«Олимп» может попросить у «Офиса плюс» заплатить обеспечительный платеж. Это страховка на случай, если «Офис плюс» нарисует на стенах неприличные надписи во время корпоратива, зальет соседей на нижнем этаже или как-то еще испортит помещение.
Арендодатели обычно обещают возвратить обеспечительный платеж после окончания срока аренды. Но на деле чаще берут его себе. Что написать в договоре, чтобы вернуть депозит, мы описали в другой статье «Дела».
Неотделимые улучшения
Неотделимые улучшения — элементы помещения, которые арендатор сделал и не сможет забрать при переезде.
«Офис плюс» сделал дополнительный туалет для сотрудников. При переезде компания не сможет забрать туалет с собой, поэтому должна договориться с «Олимпом» об улучшениях. Без разрешения делать туалет нельзя, иначе «Олимп» может потребовать убрать туалет или расторгнуть договор.
Любое изменение помещения без согласия арендодателя может привести к расторжению договора.
В законе написано, что арендатор может вернуть деньги за эти улучшения. Для этого арендатор и арендодатель договариваются об улучшениях и прописывают их в договоре. Формулировка может быть такой:
«Арендатор письменно уведомляет арендодателя об улучшениях помещения и прикладывает примерное описание и планируемые сроки работ.
Арендодатель за семь календарных дней со дня получения уведомления письменно сообщает арендатору о своем согласии или возражениях.
Если арендодатель согласился на улучшения, арендатор может согласовать, как будет делать улучшения, и направить арендодателю перечень строительно-монтажных работ. В перечне арендатор указывает цены улучшений. Этот документ — неотъемлемая часть договора. Его должны подписать арендатор и подрядчик».
В договоре могут быть описаны дополнительные условия возврата стоимости при расторжении договора. Например, если арендатор сам захочет расторгнуть договор, то стоимость может не возвращаться.
Досрочное расторжение
В законе описаны причины, по которым арендодатель и арендатор могут расторгнуть договор: