как узнать площадь здания

Приложение N 2. Требования к определению площади здания, сооружения и помещения

Приложение N 2
к приказу Министерства
экономического развития РФ
от 1 марта 2016 г. N 90

Требования
к определению площади здания, сооружения и помещения

ГАРАНТ:

См. Требования к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места, утвержденные приказом Росреестра от 23 октября 2020 г. N П/0393

1. Требования применяются для целей государственного кадастрового учета при определении площади жилых и нежилых зданий, сооружений, основной характеристикой которых является площадь или площадь застройки, жилых и нежилых помещений.

ГАРАНТ:

Для определения площади жилого здания, помещения в целях реализации положений Градостроительного кодекса РФ см. приложение А «Правила определения площади здания и его помещений, площади застройки, этажности и строительного объема» Свода правил СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные». Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003, введенная в действие приказом Минстроя России от 3 декабря 2016 г. N 883/пр с 4 июня 2017 г.

2. Площадь здания, сооружения, помещения определяется как площадь простейшей геометрической фигуры (например, прямоугольник, трапеция, прямоугольный треугольник) или путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и суммирования площадей таких фигур.

4. Для помещений в зданиях, сооружениях, возведенных по типовым проектам из сборных конструкций заводского изготовления с типовой планировкой на этажах, допускается производить определение площадей по подвальному, первому и типовому этажу. Для последующих этажей площадь принимается по типовому, за исключением помещений, в которых имеются изменения планировки.

5. Площадь нежилого здания, сооружения определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный и иные), а также эксплуатируемой кровли.

В площадь нежилого здания, сооружения включается площадь антресолей, галерей и балконов зрительных и других залов, веранд, наружных застекленных лоджий, галерей, переходов в другие здания, тоннелей, всех ярусов внутренних этажерок, рамп, открытых неотапливаемых планировочных элементов нежилого здания, сооружения (включая площадь эксплуатируемой кровли, открытых наружных галерей, открытых лоджий).

6. Площадь этажа нежилого здания, сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен. Площадь мансардного этажа нежилого здания, сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен мансарды, смежных с пазухами чердака, с учетом пункта 11 настоящих Требований. Площадь эксплуатируемой кровли нежилого здания, сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей ограждений по периметру эксплуатируемой кровли.

В площадь этажа нежилого здания, сооружения в пределах пожарного отсека не включаются наружные рампы для автомобильного и железнодорожного транспорта.

Площадь многосветных помещений, а также пространство между лестничными маршами более ширины марша и проемы в перекрытиях более 36 квадратных метров включаются в площадь нижнего этажа нежилого здания, сооружения.

7. Площадь застройки сооружения определяется как площадь проекции внешних границ ограждающих конструкций (стен) сооружения на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания сооружения к поверхности земли, включая выступающие части (входные площадки и ступени, крыльца, веранды, террасы, приямки, входы в подвал). В площадь застройки включается площадь под сооружением, расположенным на столбах, арки, проезды под сооружением, части сооружения, консольно выступающие за плоскость стены на высоте менее 4,5 метра, а также подземные выступающие конструктивные элементы сооружения.

8. Площадь жилого здания определяется как сумма площадей этажей жилого здания.

В площадь жилого здания включаются площади ниш высотой 2 метра и более, арочных проемов шириной 2 метра и более, пола под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 метра и более.

В площадь жилого здания не включаются площади подполья для проветривания жилого здания, неэксплуатируемого чердака, технического подполья, технического чердака, внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной (в каналах, шахтах) и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводкой, тамбуров, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов, а также площадь, занятая выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, и площадь, находящуюся в пределах дверного проема.

Эксплуатируемая кровля при подсчете площади жилого здания приравнивается к площади террас.

9. Площадь этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен.

В площадь этажа включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа.

Площадь проемов для лифтовых и других шахт включается в площадь нижнего этажа жилого здания.

Площадь мансардного этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен мансарды, смежных с пазухами чердака с учетом пункта 13 настоящих Требований. Площадь эксплуатируемой кровли жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей ограждений по периметру эксплуатируемой кровли.

10. Площадь нежилого помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок на высоте 1,1-1,3 метра от пола.

11. Расстояния, применяемые для определения площади нежилого помещения мансардного этажа, измеряются на высоте наклонного потолка (стены):

При промежуточных значениях высота определяется по интерполяции.

12. Площадь жилого помещения (квартира, комната) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

К площади помещений вспомогательного использования относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей, и иные.

В площадь жилого помещения включаются площади ниш высотой 2 метра и более, арочных проемов шириной 2 метра и более, пола под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 метра и более.

В площадь жилого помещения не включаются площадь, занятая выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также площадь, находящаяся в пределах дверного проема.

Расстояния, применяемые для определения площади жилого помещения мансардного этажа, измеряются на высоте наклонного потолка (стены):

При промежуточных значениях высота определяется по интерполяции.

Источник

Приложение Г. Правила подсчета общей, полезной и расчетной площадей, строительного объема, площади застройки и этажности общественного здания

Правила
подсчета общей, полезной и расчетной площадей, строительного объема, площади застройки и этажности общественного здания

1. Общая площадь здания определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный).

В общую площадь здания включается площадь антресолей, галерей и балконов зрительных и других залов, веранд, наружных застекленных лоджий и галерей, а также переходов в другие здания.

В общую площадь здания отдельно включается площадь открытых неотапливаемых планировочных элементов здания (включая площадь эксплуатируемой кровли, открытых наружных галерей, открытых лоджий и т.п.).

Площадь многосветных помещений, а также пространство между лестничными маршами более ширины марша и проемы в перекрытиях более 36 следует включать в общую площадь здания в пределах только одного этажа.

Площадь этажа следует измерять в пределах внутренних поверхностей наружных стен.

Площадь этажа при наклонных наружных стенах измеряется на уровне пола.

Площадь мансардного этажа измеряется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен мансарды, смежных с пазухами чердака, с учетом позиции 5.

2. Полезная площадь здания определяется как сумма площадей всех размещаемых в нем помещений, а также балконов и антресолей в залах, фойе и т.п., за исключением лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц и пандусов.

3. Расчетная площадь здания определяется как сумма площадей входящих в него помещений, за исключением:

коридоров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, внутренних открытых лестниц;

помещений, предназначенных для размещения инженерного оборудования и инженерных сетей.

4. В общую, полезную и расчетную площади здания не включаются площади подполья для проветривания здания на вечномерзлых грунтах; чердака; технического подполья (технического чердака) при высоте от пола до низа выступающих конструкций менее 1,8 м, а также наружных тамбуров, наружных балконов, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов.

6. Строительный объем здания определяется как сумма строительного объема выше отметки (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть).

Строительный объем надземной и подземной частей здания определяется в пределах ограничивающих поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей, куполов и др. начиная с отметки чистого пола каждой из частей здания, без учета выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, подпольных каналов, портиков, террас, балконов, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в чистоте), а также проветриваемых подполий под зданиями на вечномерзлых грунтах.

7. Площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части. Площадь под зданием, расположенным на столбах, а также проезды под зданием включаются в площадь застройки.

8. При определении этажности здания в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.

Подполье для проветривания под зданиями на вечномерзлых грунтах, независимо от его высоты, в число надземных этажей не включается.

При различном числе этажей в разных частях здания, а также при размещении здания на участке с уклоном, когда за счет уклона увеличивается число этажей, этажность определяется отдельно для каждой части здания.

Технический этаж, расположенный над верхним этажом, при определении этажности здания не учитывается.

9. Торговая площадь магазина определяется как сумма площадей торговых залов, помещений приема и выдачи заказов, зала кафетерия, площадей для дополнительных услуг покупателям.

Источник

Определение площади (с 2021 года)

Нужно узнать пункт закона?

Статьи в Справочнике состоят из параграфов, почти каждый из которых сопровождается соответствующими цитатами из нормативных правовых документов. Такие параграфы отмечены зеленой или желтой линией (подробнее).

Чтобы показать цитаты, нажмите на иконку « » справа от текста.

Приведенные в данном разделе требования применяются исключительно в целях кадастрового учета с 1 января 2021 года. Ранее действующие требования описаны в разделе «Определение площади (до 2021 года)».

Измерение расстояний и расчет площади

Площади этажей в целях определения площадей зданий и сооружений определяются в пределах внутренних поверхностей наружных стен.

Измерения для определения площади рекомендуется проводить по завершении строительных, в том числе отделочных, работ.

Расстояния измеряются на высоте от нуля до 1,10 метра от уровня пола. Плинтусы, декоративные элементы, кабельные короба, системы отопления или кондиционирования воздуха при этом не учитываются.

Значения измеренных расстояний, применяемые для определения площадей определяются в метрах с округлением до 0,01 метра.

Вычисление площади производится после округления линейных измерений.

Навигатор

Для просмотра пояснений нажимайте на знаки сносок [номера параграфов]. Переходя к параграфам, вы можете уточнить при необходимости пункты и цитаты из нормативных правовых актов.

Таблица — Внешние строительные конструкции и их элементы

Таблица — Внутренние строительные конструкции и их элементы

Источник

Как считается площадь жилого дома в целях кадастрового учета

Статья написана при участии экспертов Московского областного БТИ

За прошедшие несколько лет в вопросах учета и регистрации объектов недвижимости произошли существенные изменения. За всеми этими изменениями прослеживается четкое стремление государства структурировать рынок жилой недвижимости и оцифровать все проводимые с объектами операции. Но это лишь средство достижения цели, а сама цель заключается в повышении доли прямых налогов, собираемых с домохозяйств. Работает простейшая формула «чем больше домов учтено, тем больше собирается налогов». Отсюда и бесконечное продление «дачной амнистии», и упрощение разрешительных процедур, и введение прочих цивилизованных механизмов. И общая площадь жилого дома здесь играет не последнюю роль.

Полагаем, все заметили, как вслед за ростом кадастровой стоимости квартир, земельных участков и жилых домов начала расти и сумма имущественных налогов. А когда сумма таких расходов начинает существенно бить по кошельку, владелец недвижимости вполне законно задается вопросом: «А как это все считается и нет ли здесь обмана?»

Когда, через обратную связь телеграм-канала FORUMHOUSE, к нам поступил запрос разъяснить механизм подсчета площади жилого дома, и почему один и тот же дом по разным документам может иметь разную площадь, мы даже не предполагали, насколько эта тема, мягко говоря, непрозрачна. Не только на нашем портале, но даже на профильных юридических форумах участники высказывали абсолютно полярные толкования государственных законодательных актов.

В нашей сегодняшней статье мы, при помощи экспертов Московского областного БТИ, постараемся поставить точку в вопросе подсчета площади жилого дома в целях кадастрового учета.

Содержание

Но сегодня, для постановки дома на кадастровый учет, основополагающим документом является технический план. Самым интересным является то, что площадь одного и того же дома в техническом паспорте не будет совпадать с данными, указанными в техническом плане. Например, в техническом паспорте будет написано 80 кв.м., а в техническом плане и выписке из ЕГРН будет значиться площадь, равная 115 кв.м.

Изготовление Технического плана относится к кадастровым работам, поэтому выполняться может только квалифицированными кадастровыми инженерами, состоящими в саморегулируемой организации. Саморегулируемые организации (СРО) осуществляют контроль за соблюдением требований кадастровыми инженерами законов и нормативов, регулирующих кадастровую деятельность. Список СРО и действительных членов организаций можно найти на сайте Росреестра. Там же можно посмотреть статистику по выбранному кадастровому инженеру.

Влияние площади дома на размер налога на имущество

С 1-го сентября 2016 года в силу вступил новый порядок расчета налога на имущество «по кадастровой стоимости». Что такое кадастровая оценка недвижимости, и как корректно считать имущественный налог мы подробно описывали в нашей статье. Но в контексте сегодняшнего материала рассмотрим, как формируется кадастровая стоимость жилого дома.

Кадастровая стоимость устанавливается Росреестром.

Ценообразующими факторами выступают показатели, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены:

— Кадастровый квартал, в котором расположен объект капитального строительства,

— Назначение здания или помещения (нежилое здание, жилой дом, многоквартирный дом),

Для подсчета специалистом органа кадастрового учета выбирается соответствующий зданию или помещению удельный показатель. Площадь, при этом, является одним из нескольких критериев оценки, от которых зависит кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Ни год завершения строительства здания, ни материал наружных стен здания, ни количество этажей здания, ни номер этажа, на котором расположено помещение не влияют на расчет кадастровой стоимости. Расчет осуществляется строго исходя из утвержденных в результате государственной кадастровой оценки удельных показателей кадастровой стоимости и площади здания или помещения.

То есть фактически, мы пришли к тому, что площадь дома, указанная в техническом плане, непосредственно влияет на размер кадастровой стоимости и, соответственно на сумму налога.

Как считается площадь жилого дома в целях кадастрового учета

Для того, чтобы понять, как сегодня кадастровые инженеры высчитывают площадь жилого дома обратимся к упомянутому выше Приказу Минэкономразвития. Не будем приводить текст положения в полном объеме, при желании его легко найти, а остановимся на интересующих нас моментах и дадим по ним пояснения.

Первый абзац пункта 8 Приказа гласит: «Площадь жилого здания определяется как сумма площадей этажей жилого здания».

Первый абзац пункта 9 Приказа гласит: «Площадь этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен».

В площадь жилого здания включаются площади ниш высотой 2 метра и более, арочных проемов шириной 2 метра и более, пола под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 метра и более.

В площадь этажа включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, а также лестничных площадок и ступеней (площадь каждой ступеньки отдельно) с учетом их площади в уровне данного этажа.

Эксплуатируемая кровля при подсчете площади жилого здания приравнивается к площади террас.

Если речь идет о постановке дома на кадастровый учет, то техническом плане указывается площадь всего жилого дома, включая площадь, которую занимают внутренние стены и перегородки (площадь, занимаемая наружными стенами здания, в основную площадь здания не включается). При этом, никакие понижающие коэффициенты на балконы, лоджии, террасы не применяются и не учитываются.

То есть при подсчете площади жилого дома в целях кадастрового учета никого не интересует, жилая это площадь или нежилая, отапливаемая или не отапливаемая, балкон это или спальня – учитывается всё с коэффициентом 1, в том числе, площадь, занятая внутренними перегородками и стенами.

Не включается в площадь жилого дома:

— площадь технического подполья,

— площадь неэксплуатируемого чердака, технического чердака,

— площадь крыльца и наружной открытой лестницы,

— площадь, находящаяся в пределах входного дверного проема,

— площадь, занятая выступающими конструктивными элементами и отопительными печами.

Подсчет площади мансардных этажей имеет свои особенности.

Так как высота мансардного этажа неравномерна, то подсчет жилой площади делается по секциям и зависит от наклона потолка.

Если наклон потолка составляет 30 градусов, то площадь считается только на участке, высота которого от пола до потолка составляет 1,5 метра и более.

Если наклон 45 градусов, то минимальная высота должна быть 1,1 метра, а при наклоне 60 градусов – 0,5 метра.

Таким образом, законодатель фактически не оставил домовладельцам возможности для манипуляций с площадями помещений в целях включения или не включения их в общую площадь здания для кадастрового учета. Но, все же, существует ряд моментов, о которых следует рассказать.

Отдельные моменты, нюансы и тонкости

Техническое подполье или технический этаж

Как мы отмечали выше, площадь технического подполья (место, где под домом располагаются коммуникации) не входит в общую площадь дома. Разница между техническим подпольем и техническим этажом заключается в расстоянии от пола до потолка. Техническим подпольем считается помещение с высотой потолка менее 1,8 метра. Но, при этом, техническое подполье на момент обмеров, должно и выглядеть как техническое подполье, а не как замаскированный этаж с искусственно приподнятым полом и набором комнат. Кроме того, крайне важно, чтобы это же назначение подпола было указано в проекте.

Крыльцо или терраса

Крыльцо не входит в общую площадь дома, а терраса входит. Крыльцо располагается перед входной дверью, а террасу традиционно размещают во внутренней стороне двора у выхода из гостиной.

Крыльцо – это узкоспециализированный элемент постройки, что отличает его от террасы, назначение которой гораздо шире.

Терраса – это дополнительная пристройка к зданию. Над террасой имеется большой навес, стоящий на прочных высоких столбах и защищающий пространство от попадания атмосферных осадков. Терраса не отапливается и предназначается для отдыха в теплое время года.

Основным ее отличие от крыльца является широкий спектр использования. На террасе можно отдыхать, установить мангал, обеденный стол, шезлонги и другие необходимые для отдыха элементы.

Чисто в теории, если вы запланировали, к примеру, пристроить к дому террасу или веранду, то можно попытаться выдать их за крыльцо, не оформив до конца их строительную готовность. Но решение о том, является ли пристройка крыльцом, верандой или террасой, принимается только специалистом на основании обследования и изучения назначения постройки.

Гараж или навес

Навес, даже если он пристроен к дому, имеет бетонированную площадку и опоры на фундаменте, не является объектом капительного строительства, а следовательно, не входит в общую площадь дома. Поэтому машиноместо можно сперва оформить как навес, а потом, при желании переделать его в гараж.

Что делать с эксплуатируемой кровлей

Положа руку на сердце, включение эксплуатируемой кровли в общую площадь дома наравне с жилыми помещениями выглядит как сюрреализм. Если хотите, чтоб было иначе, выход тут только один: на момент обмеров кровля не должна быть эксплуатируемой. Плоской – да, но не эксплуатируемой.

Вот такая на сегодняшний день объективная реальность и вряд ли здесь нужны какие-то выводы.

Подписывайтесь на телеграм-канал FORUMHOUSE, задавайте свои вопросы и будьте в курсе всего происходящего в мире загородной жизни.

Источник