как узнать подал ли застройщик документы на зос
Мосгосстройнадзор
Комитет государственного строительного надзора
города Москвы
Выдача заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации
Заключение о соответствии (ЗОС) – это заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации требованиям проектной документации (включая проектную документацию, в которой учтены изменения, внесенные в соответствии с частями 3.8 и 3.9 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации), в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, является одним из обязательных документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Решение о выдаче Заключения о соответствии принимается, если при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства не были допущены нарушения соответствия выполняемых работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации, что зафиксировано в Акте итоговой проверки, либо такие нарушения были устранены до даты выдачи Заключения о соответствии. (Постановление Правительства Москвы от 17 сентября 2013 года № 611-ПП «Об утверждении Административного регламента исполнения Комитетом государственного строительного надзора города Москвы государственной функции по осуществлению регионального государственного строительного надзора»).
Регламент оформления Заключения о соответствии (ЗОС):
Причины отказа в получении ЗОС:
Мосгосстройнадзор проводит бесплатные обучающие семинары по вопросам получения государственных услуг и электронных сервисов. С графиком проведения семинаров можно ознакомиться здесь.
Консультационная поддержка по оказанию государственных услуг в электронном виде
Комитет государственного строительного надзора города Москвы
Арбузов Дмитрий Алексеевич
+7 (499) 240-54-03
arbuzovda@mos.ru
Получайте ежедневную подборку актуальных публикаций о строительстве в Москве
Комплекс
градостроительной
политики и строительства
города Москвы
Как узнать подал ли застройщик документы на зос
Документы, которые размещаются в Единой информационной системе жилищного строительства
Застройщики должны вовремя обновлять информацию о себе в системе и отправлять документы, чтобы соблюдать закон. Рассказываем, вовремя — это когда, и как часто.
Коротко про документооборот. Контролирующие органы принимают документы в электронном виде. Бумажные нужно сканировать и прикреплять к проектной декларации в формате PDF, отчеты можно заполнять в Excel. Все файлы для отправки необходимо заверять электронной подписью. Без подписи документы вернут. Электронная подпись для ЕИСЖС
Один раз
После регистрации в системе жилищного строительства застройщики должны сообщить о строительстве за последние три года. Учитываются не только дома в эксплуатации, но и незавершенные объекты. Чтобы не отправлять документы отдельно, о раннее построенных объектах нужно заявить в первой проектной декларации.
К первой декларации нужно приложить разрешения на ввод в эксплуатацию домов и зданий, в строительстве которых участвовала ваша компания или дочерняя фирма. Если вы не строили жилье последние три года, отправлять ничего не нужно. В следующих декларациях система заполнит сведения о построенных объектах автоматически — повторно загружать разрешения не требуется.
Электронной подписью вы подтверждаете, что информация в проектной декларации верна. Если обнаружили ошибку, документ можно отозвать, чтобы отредактировать. Исправлять декларацию нужно и когда пришел отказ от контролирующего органа. Помните, что каждую редакцию нужно заверять.
С каждой декларацией
К проектной декларации прикрепляют документы, которые подтверждают все сведения об объекте строительства и финансовое состояние компании:
Разрешение на строительство объекта,
Заключение экспертизы проектной документации,
Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок,
Градостроительный план и схему планировочной организации земельного участка.
После заключения о соответствии
Контролирующий орган рассматривает проектные декларации в течение 30 дней. Если с декларацией все в порядке, застройщики получают заключение о соответствии требованиям законодательства. После одобрения декларации нужно за 30 дней оформить первый договор долевого участия и отправить его на проверку в раздел «Документы». Также необходимо прикрепить:
Условия привлечения средств по договорам эскроу,
Бухгалтерскую отчетность за прошедший отчетный период,
Расчет размера собственных средств и нормативы финансовой устойчивости.
После регистрации договора долевого участия в Росреестре можно приступать к строительству. Об этом тоже нужно предупредить — отправить в контролирующий орган извещение о начале строительства.
Раз в квартал
После каждого отчетного периода застройщики вносят в проектную декларацию актуальный финансовый результат. Отчетность нужно предоставлять за квартал, если в течение этого периода действовал хотя бы один договор долевого участия, также — если у застройщика были неисполненные обязательства по договору.
Список документов-сведений:
Об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства,
О многоквартирном доме или ином объекте недвижимости,
Об использовании привлеченных денежных средств,
О нормативах оценки финансовой устойчивости,
О выполнении примерных графиков реализации проектов строительства и обязательств по договорам,
Сводная накопительная ведомость проекта строительства,
Бухгалтерский отчет и аудиторское заключение.
Сроки: за первые три квартала — 30 дней после окончания квартала, за последний квартал — 120 дней.
Раз в месяц
Система создает страницу для каждого дома. Информацию об объекте подгружает из проектной декларации. Остается только добавить фотографии дома в разделе «Объекты».
Фотографии нужно обновлять каждый месяц, чтобы дольщики могли следить за ходом строительства. Застройщики должны показывать на снимках объект, благоустройство придомовой территории и отделку квартир.
По ситуации
Проектную декларацию нужно перезаполнить и отправить в контролирующий орган, если в компании или проекте что-то изменилось. Например — застройщик назначил нового главного бухгалтера или заключил договор с инвестором.
Еще одна ситуация — контролирующий орган прислал уведомление о нарушении. Вместе с исправленными документами нужно отправить отчет, что нарушений больше нет. Если этого не сделать, контролирующий орган может обратиться в суд.
Если дошло до банкротства
Застройщик должен сообщить дольщикам и государству, если арбитражный суд рассматривает дело о банкротстве компании. Суд введет наблюдение за компанией и может назначить процедуру по улучшению финансового состояния: финансовое оздоровление и внешнее управление. Застройщик публикует любое решение суда: о запуске процедуры, признании банкротом или открытии конкурсного производства.
Когда сдавать документы в ЕИСЖС. Коротко
1. С первой декларацией:
2. С каждой декларацией:
3. После заключения по декларации:
4. Раз в месяц:
5. Раз в квартал:
6. По ситуации:
Руководство пользователя личного кабинета застройщика
Как узнать, получил ли застройщик ЗОС
Где искать заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона о долевом строительстве.
О том, что такое заключение о соответствии застройщика и проектной декларации нормам закона о долевом строительстве, для чего оно требуется, как и где его получают, мы рассказывали ранее. Но как узнать, получила ли строительная компания такое заключение?
Для новостроек, где до 1 января 2017 года не зарегистрировано ни одного ДДУ, получение ЗОС обязательно – без него застройщик не имеет права ни рекламировать свой объект, ни продавать в нем квартиры. Но это не означает, что все компании, которые предлагают купить у них жилье, гарантированно имеют заключение о соответствии. В этом году уже было несколько случаев, когда застройщики пытались зарегистрировать ДДУ в Росреестре без заключения – им было отказано.
Чтобы убедиться в том, что девелопер получил ЗОС на конкретный дом, надо заглянуть на официальный сайт компании. Поправки в закон о долевом строительстве, которые вступили в силу с начала этого года, требуют, чтобы застройщик публиковал в интернете, помимо прочего, проектную декларацию, разрешение на строительство, шаблон ДДУ и заключение о соответствии, выданное уполномоченным органом (см. статьи 3 и 3.1 214-ФЗ). В Москве, напомним, это Москомстройинвест. Кстати, на официальном сайте Комитета регулярно публикуются новости, в том числе и о том, какие новостройки столицы получили заключение.
Если ЗОС на сайте застройщика не обнаружено, если на сайте Москомстройинвеста нет данных о выдаче заключения о соответствии для стройки по такому-то адресу и если есть какие-либо сомнения в том, законно ли застройщик рекламирует и продает квартиры, то можно и даже нужно обратиться на горячую линию Комитета, по телефону: +7 (495) 645–8096, или в электронную приемную на сайте ведомства.
С 1 октября застройщики не смогут получить ЗОСК. Что это значит
С 1 октября 2019 года закончился прием заявок от застройщиков жилья на получение заключений о соответствии критериям (ЗОСК), которые могли позволить девелоперам возводить проекты по старым правилам без эскроу-счетов.
Рассказываем, как это отразится на рынке и как покупать жилье по новым правилам через эскроу.
Минстрой разработал механизм ЗОСК, который давал возможность продавать по старым правилам проекты, строительная готовность которых превышает 30% и в которых продано 10% договоров долевого участия (ДДУ) от общей площади жилых и нежилых помещений проекта. Также исключения были сделаны для системообразующих организаций, к которым относятся только две российские компании — ГК «ПИК» и группа ЛСР. Им позволили работать по старым правилам, если степень готовности их объектов составляла не более 6%, а для проектов, возводимых в рамках развития застроенной территории или комплексного освоения территории, — от 15%.
Дедлайн для застройщиков
30 сентября был последний день, когда застройщики могли подать заявку на получения ЗОСК. Теперь все строительство будет вестись с помощью нового механизма проектного финансирования на средства банков через эскроу-счета и без привлечения денег дольщиков напрямую. Такие условия касаются и тех проектов, которые уже запущены, но к этому дедлайну не смогли достигнуть установленных Минстроем критериев соответствия.
По новым и старым правилам
Сегодня в России, по данным Минстроя, возводится 118,2 млн кв. м жилья. Из них 18,4 млн кв. м строят с использованием эскроу-счетов, еще 70,7 млн кв. м получили ЗОСК и могут привлекать средства дольщиков без эскроу. Эта цифра сильно не изменится, так как девелоперы еще до 1 июля закупали земельные участки и запускали свои проекты, сейчас же сконцентрировались на увеличении строительной готовности текущих проектов, а не на запуске новых.
Ранее глава Центробанка Эльвира Набиуллина отмечала, что на начало сентября из 120 млн кв. м возводимого жилья около 57% достраивается по старой схеме, с использованием эскроу — 14%, еще 30% находится в «неопределенной» зоне. По данным Центробанка, российские банки заключили с девелоперами более 340 кредитных договоров на сумму свыше 300 млрд руб., а через счета эскроу было привлечено около 35 млрд руб.
К 30 сентября 660 из 3,2 тыс. российских застройщиков не смогли получить возможность строить по старым правилам либо проектное финансирование от банков, подсчитали в риелторской компании «Метриум» на основе данных «Дом.РФ». Эти застройщики возводят 28,5 млн кв. м (24% от всего возводимого в России жилья). Такие компании сейчас, по оценке «Метриума», находятся в зоне риска — для дальнейшей работы эти аутсайдеры могут продолжить добиваться проектного финансирования в банках, строить за свой счет или с привлечением инвесторов.
Как покупать квартиры по-новому
Ранее дольщик вносил деньги на счет застройщика (после регистрации договора в Росреестре). Теперь девелопер не получит средства до завершения строительства проекта и передачи ключей от квартиры покупателю. Дольщики при покупке жилья в новостройке будут подписывать договор долевого участия с девелопером. Далее соглашение должно быть зарегистрировано в Росреестре, после этого банк, застройщик и дольщик должны подписать трехсторонний договор на открытие эскроу-счета в аккредитованной Центробанком кредитной организации, которая гарантирует сохранность средств. В договоре будет прописан порядок оплаты объекта и сроки раскрытия специального счета.
Покупатель вносит деньги на свой счет одновременно или в указанный в договоре срок в безналичном порядке. Если квартира покупается в ипотеку, то деньги на счет переводит кредитор. Дальше остается дождаться сдачи дома и получения ключей. После сдачи дома банк переводит деньги со счета эскроу на специальный банковский счет застройщика.
Какие гарантии получит покупатель
Новая схема должна дать дополнительные гарантии сохранения средств дольщиков от возможных форс-мажоров при реализации проекта. Если застройщик обанкротится, то покупатель не потеряет деньги, так как они заморожены на эскроу-счете в уполномоченной Центробанком кредитной организации. Покупатель сможет вернуть эти деньги или оставить их на счете и потребовать передачу квартиры через суд, если дом построен. Если проект не завершен, то дольщики могут подыскать нового девелопера для завершения проекта.
Видео: Как будут работать счета эскроу при покупке новостроек
Получение заключения о соответствии быстро и с первого раза
Заключение о соответствии (ЗОС) является документом строительного надзора, оформляется непосредственно после завершения работ по возведению или реконструкции здания. Целью выдачи ЗОС является подтверждение, что завершенные строительные работы полностью соответствуют нормативным актам, техническим регламентами и проектной документации. В случаях, когда получение заключения обязательно, оно является основанием для оформления разрешения на ввод в эксплуатацию.
Читайте в этом материале, когда нужно и не нужно получать заключение о соответствии, куда обращаться за получением документа, что будут проверять при выдаче ЗОС.
Что такое заключение о соответствии
Заключение о соответствии (ЗОС) входит в перечень разрешительных документов для строительства или реконструкции зданий и сооружений. Оформление документа происходит в рамках государственного строительного надзора. Так как указанный надзор не требуется при проведении капитальных ремонтов, перепланировок и переустройства, для данных видов работ ЗОС получать не нужно.
Нормативные акты
Норма об оформлении заключения о соответствии объекта содержится в п. 9 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ (скачать). Стадия, на которой нужно обращаться для получения ЗОС – завершение строительных работ и подписание акта. Если будет выдано положительное заключение, проблем с выдачей разрешения на ввод в эксплуатацию не возникнет. Также нормы об оформлении заключения указаны в Постановлении Правительства РФ № 54 “Об осуществлении государственного строительного надзора в РФ”.
8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)
8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Все консультации бесплатны.
Так как заключение о соответствии является документом строительного надзора, для его выдачи в столице применяется Постановление Правительства Москвы от 17.09.2013 № 611-ПП. Эти нормативным актом утвержден Административный регламент работы Комитета государственного строительного надзора Москвы (Госстройнадзор). Именно через это ведомство нужно оформлять разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию, заключение о соответствии.
Простым языком
В процессе строительства и реконструкции зданий подрядчик должен строго следовать проекту, не допускать отступлений от него без дополнительных согласований и разрешений. Пока ведутся работы на объекте, специалисты Госстройнадзора будут осуществлять текущий строительный надзор, следить на безопасность стройки. При выявлении нарушений составляются акты, выносятся предписания об их устранении. Эти моменты будут важны на стадии оформления заключения о соответствии.
ЗОС можно получить через Госстройнадзор, когда строительные работы завершены с подписанием акта. Для выдачи заключения будет проверяться соответствие:
Если в ходе строительства или реконструкции были допущены нарушения с вынесением предписаний Госстройнадзора, их устранение будет проверяться на стадии оформления ЗОС. В Акте итоговой проверки, который составляется при оформлении заключения, должно быть указано на отсутствие нарушений, либо на полное устранение замечаний и предписаний.
Комментарий специалиста. Не во всех случаях строительства и реконструкции нужно получать заключение о соответствии. Пункт 9 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ обязывает застройщика получать ЗОС, если в отношении работ должен проводиться обязательный строительный надзор. В остальных случаях после завершения строительных работ можно сразу обращаться за разрешением на ввод в эксплуатацию.
Когда нужно получать ЗОС
Как указывалось выше, ЗОС выдается для объектов, за строительством и реконструкцией которых должен осуществляться государственный строительный надзор. Эта положение раскрыто в ст. 49 ГрК РФ, т.е. стройнадзор с оформлением ЗОС необходим:
Таким образом, заключение о соответствии выдается по всем видам работ, если проектная документация проходила государственную или негосударственную экспертизу. Об исключениях из общих правил, когда при строительстве и реконструкции не нужно получать заключение о соответствии, расскажем ниже.
Комментарий специалиста. Вам не придется самостоятельно внимать во все нюансы прохождения экспертиз и получения заключений о соответствии. Если вы закажете проектные работы и сопровождение согласований в компании Смарт Вэй. Мы оказывается не только разовые услуги, но и занимаемся проектированием “под ключ”. В этом случае вы получите все необходимые заключения и разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию.
Кто выдает заключение о соответствии и что проверяется
Разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию, а также заключения о соответствии выдают органы государственного строительного надзора. В Москве это Комитета государственного строительного надзора (Госстройнадзор). Для получения ЗОС нужно подать документы в электронном виде через Личный кабинет на сайте Мэра Москвы. Итоговое заключение можно также получить в электронном виде, либо в письменной форме через службу “одного окна” МФЦ.
Заключение о соответствии выдается после следующих проверок:
Если при текущем надзоре за строительством выносились предписания об устранении нарушений, эти моменты будут отдельно проверяться для выдачи ЗОС. Результаты такой проверки указываются в специальном Акте. На основании этого документа оформляется заключение о соответствии, а застройщик может обращаться за разрешением на ввод здания в эксплуатацию.
Как получить ЗОС быстро и с первого раза
Если проектная документация строго соответствует законодательству, а подрядчик не отступал на нее даже в мелочах, проблем с получением заключения не должно возникнуть. Ниже расскажем об алгоритме правильных действий, которые помогут быстро получить ЗОС и ввести объект в эксплуатацию.
Правильный выбор проектной и экспертной организации, прохождение экспертизы
От квалификации и профессионализма проектировщиков зависит положительный исход согласований, безопасность и надежность объекта. Если при оформлении проекта точно соблюдены положения технического задания, нормативные акты и регламенты, экспертиза завершится выдачей положительного заключения. Если ГрК РФ позволяет пройти негосударственную экспертизу документации, важно правильно выбрать организацию.
8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)
8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Все консультации бесплатны.
Обращение за разрешением на строительство, проведение работ
Если на проект получено положительное экспертное заключение, нужно обратиться за разрешением на строительство или реконструкцию. Это документ выдается в течение 7 дней через Госстройнадзор. На основании разрешения можно приступать к возведению или реконструкции здания, подключать готовый объект к сетям общего пользования. Когда работы будут завершены, составляется акт приемки по договору подряда. На этом этапе подрядчик подтверждает заказчику, что им выполнен весь объем работ, предусмотренный проектом.
Подготовка документов и обращение за ЗОС
После подписания акта приемки работ можно обращаться за заключением о соответствии. Однако нужно учитывать, что текущий строительный надзор осуществляется только после получения уведомления о начале работ. Если застройщик или подрядчик не направляли такое уведомление, а строительный надзор не осуществлялся, в оформлении ЗОС может быть отказано.
Рассмотрение документов и выдача заключения о соответствии осуществляется бесплатно. В комплект документов входит проект и экспертное заключение, разрешение на строительство и акт приемки по договору подряда. Если проверка прошла успешно и без замечаний, заявителю выдается заключение.
На что обратить внимание при проектировании и строительстве для получения ЗОС с первого раза
Чтобы устранить возможные проблемы при получении заключении о соответствии, учитывайте следующие рекомендации для проектирования и строительства:
Если отдельные виды работ были проведены без осуществления строительного надзора, в выдаче ЗОС может быть отказано. Для устранения таких проблем может потребоваться специальное обследование конструкций здания с оформление технического отчета. Это повлечет затягивание сроков и увеличение расходов на ввод объекта в эксплуатацию.
Когда требуется проходить ЗОС, а когда нет
Не нужно получать заключение о соответствии, если в отношении проекта не нужна обязательная экспертиза, а за строительство не должен осуществляться надзор. Например, в ст. 49 ГрК РФ указан ряд случаев, когда экспертиза и получение ЗОС не требуется:
В перечисленных случаях процесс согласования проекта и ввода в эксплуатацию будет существенно проще. Однако проектировщик все равно несет ответственность за безопасность выбранных решений, соответствие законодательству.
Комментарий специалиста. Компания Смарт Вэй всегда строго следит за соответствие проектной документации действующим нормативным актам. Поэтому сложности с получением заключений Госстройнадзора возникают только в единичных случаях и обычно связаны с нарушениями со стороны подрядчика.
По каким причинам можно не пройти ЗОС
В выдаче заключения о соответствии может быть отказано по следующим причинам:
Возможность устранить основания для отказа в перечисленных случаях зависит от характера нарушений. Например, недостающие документы можно относительно быстро представить по запросу. Если же подрядчик отступил от проекта и выполнил незапланированные работы, придется подтверждать безопасность конструкций здания или сооружения.
Сроки прохождения ЗОС и бывает ли ответственность за непрохождение ЗОС
В Постановлении Правительства РФ № 54 указано, что заключение о соответствии выдается в срок до 10 дней. Законодательство Москвы предусматривает еще более сжатые срок оформления и выдачи ЗОС – не более 5 рабочих дней. Специальных норм за непрохождение ЗОС в законодательстве не предусмотрено. Однако при ненаправлении в адрес Госстройнадзора извещения о начале работ последует наказание по ст. 9.5 КоАП РФ.
Также без оформления заключения невозможно получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Если собственник приступит к эксплуатации без разрешений, он также привлекается к ответственности по ст. 9.5 КоАП РФ.
Преимущества сотрудничества с нашей компанией
Сотрудничество с компанией Смарт Вэй устранит любые проблемы и сложности при проектировании, получении согласований и разрешений, прохождении ЗОС и ввод в эксплуатацию. Мы предлагаем каждому клиенту индивидуальные и выгодные условия работы, обеспечим сопровождение на всех этапах проектирования и строительства. Наличие собственного штата специалистов по всем видам проектных работ экономит время и деньги, так как вам не придется обращаться к посредникам.
Калькулятор стоимости проектирования
(Если калькулятор стоимости не видно и для мобильных пользователей можно посмотреть здесь https://smway.ru/price/)
Выводы
Заключение о соответствии (ЗОС) оформляется после завершения работ по возведению или реконструкции здания. Выдает ЗОС орган, осуществлявший текущий строительных надзор в процессе проведения работ. Целью выдачи заключения является подтверждение, что завершенные работы соответствуют нормативным актам, техническим регламентами и проектной документации. В случаях, когда получение ЗОС обязательно, оно является основанием для оформления разрешения на ввод в эксплуатацию.
Если вам нужно заказать проектирование и сопровождение при получении разрешений, заключения Госстройнадзора, обращайтесь в компанию Смарт Вэй. Подробнее об условиях сотрудничества вы можете узнать на консультации у наших специалистов.
При написании статьи использовались следующие материалы: