как узнать процент износа дома
Анализ информации о проценте износа МКД
Для просмотра размещенной в Системе информации о проценте износа МКД в различных регионах РФ установите переключатель в положение Анализ информации о проценте износа МКД в верхней части страницы (установлен по умолчанию).
Карта износа МКД
Для выбора способа управления выберите значение из выпадающего списка. При необходимости установите год ввода дома в эксплуатацию.
При наведении на карте на определенный субъект отображается информация о среднем проценте износа МКД данного субъекта.
Фрагмент страницы «Анализ технического состояния многоквартирных домов» с выбранным субъектом
Гистограмма износа МКД
По умолчанию на гистограмме отображается информация по Российской Федерации в целом. Для отображения на гистограмме информации по одному или нескольким субъектам РФ начните вводить наименование территории. Поисковый запрос должен содержать не менее трех символов. Система отобразит выпадающий список с вариантами, соответствующими вашему поисковому вопросу. Выберите один из них.
Фрагмент страницы «Анализ технического состояния многоквартирных домов». Поле «Отображать информацию по территории»
Поле «Отображать информацию по территории»
Окно «Выбор территории»
На гистограмме (Рис. 6) и в таблице (Рис. 7) отображается информация по выбранным территориям.
Гистограмма «Средний процесс износа МКД по году ввода в эксплуатацию» с выбранным субъектом
При наведении на столбцы отображается дополнительная информация.
Гистограмма «Средний процесс износа МКД по году ввода в эксплуатацию», дополнительная информация
Таблица износа МКД
Под гистограммой расположена таблица с подробной информацией о количестве МКД, по которым в Системе размещена информация об общем износе в выбранных регионах.
Таблица с информацией о количестве МКД, по которым в Системе размещена информация об общем износе
Для просмотра сведений о дочерних территориях нажмите на гиперссылку с наименованием территории. В таблице отображаются строки с соответствующей информацией.
Таблица с информацией об общем износе МКД на дочерних территориях
При этом над таблицей формируется дерево территорий, выбранных пользователем. Для возврата на предыдущий уровень территориального деления нажмите на соответствующую ссылку в дереве территорий.
Эксперт рассказала, как узнать степень износа дома
Есть несколько вариантов узнать о степени износа здания. Во-первых, можно запросить такую информацию в Бюро технической инвентаризации. Процент износа на начало каждого года считается автоматически с учетом года постройки дома, его этажности и степени капитальности. Процент прироста составляет от 0,2% до 1% в год.
Можно заказать оценку износа в компаниях, предлагающих услуги по оценке и экспертизе недвижимости. С помощью специального оборудования будет проверено состояние несущих конструкций здания (фундаментов, стен, колонн, перекрытий и т. д.), инженерных коммуникаций, а также отделки, обшивки и облицовки. Бывают случаи, когда продавцы недвижимости перед тем, как выставить недвижимость на продажу, проводят мелкие поверхностные отделочные работы, чтобы скрыть значительные повреждения стен, пола или потолка. Распознать такую маскировку смогут только профессионалы, поэтому лучше полагаться на их опыт в оценке.
Наконец, попытаться узнать об износе дома можно в ГИС ЖКХ. Зайдя на сайт dom.gosuslugi.ru, найдите свой дом и посмотрите сведения о нем. Информация имеется, к сожалению, не по всем домам, но база постепенно пополняется.
При осмотре дома и квартиры стоит сначала узнать год постройки задания и дату проведения последнего капитального ремонта. Особенно внимательно нужно отнестись к домам старше 50 лет. «Немолодые» здания можно проверить на наличие трещин в несущих элементах, нет ли следов плесени, гнили, коррозий, деформаций, исследовать инженерные системы, трубы, проводку, распределительные щиты. Большое значение имеет состояние фасада. Плохой отвод дождевой воды, протечки, а также щели, искривления углов могут свидетельствовать об аварийности здания.
Как при покупке определить износ дома самому? Основные методики
Выбирая квартиру, многие покупатели обращают внимание только на состояние жилья и ремонт, сделанный в квартире. К проценту износа самого здания многие покупатели относятся как к чему-то второстепенному и ненужному.
Однако невнимание к этому параметру может принести собственнику жилья серьезные убытки и заставить покупателя не раз пожалеть о своем выборе. Как определить износ жилого здания своими силами, без привлечения экспертов со стороны? Стоит ли обязательно приглашать экспертов для проведения оценки?
Что такое износ здания?
Определить износ дома может специальная экспертная комиссия
Каждый год эксплуатации здания отражается на его состоянии. При оценке износа под ним понимают утрату недвижимостью с течением времени своей полезности, а значит, и стоимости.
Для определения изношенности жилого строения используют два основных метода:
При оценке износа по первому методу для определения реального состояния здания нужно знать, когда оно построено и сколько лет эксплуатируется. Этот метод проще в использовании, но дает недостаточно точный результат.
Поэтому такая оценка используется как вспомогательный метод или при массовой оценке, когда надо, например, сравнить между собой десять-двадцать домов. Оценка износа по отдельным показателям гораздо более точна, но заметно более трудоемка, проводить ее может только специалист.
Зачастую признаки износа здания неочевидны, и определить его степень точно под силу только профессионалу со специальным образованием и опытом.
Нередко прежние владельцы жилья перед продажей проводят мелкий поверхностный ремонт объекта, это скрывает недостатки и позволяет получить за квартиру или дом большую сумму.
Покупатель же, купивший такой дом, потом вынужден выкладывать большие деньги за капремонт. Чтобы избежать таких потерь, лучше перед покупкой провести экспертную оценку состояния здания и выявить степень его износа.
Требования, которым должно отвечать жилое помещение
Методика определения износа
Определить износ дома невооруженным глазом не всегда получится!
Оценку износа проводят службы экспертизы состояния недвижимости. Обратившись в такую компанию, можно пригласить эксперта на дом и получить на руки справку, в которой будет указан износ здания в процентах.
Такая процедура позволяет точно оценить, какие затраты понадобятся в дальнейшем и целесообразно ли приобретать такой дом. При оценке износа здания учитывается множество параметров. Вот основные из них:
Нормативной основой для такой оценки является ГОСТ 31937-2011.
Как самому определить износ здания?
На услугах эксперта экономить не стоит: он сможет точно определить износ дома
Если нет возможности пригласить эксперта для оценки износа покупаемого жилья, или вы решили сэкономить, можно попробовать провести оценку степени износа самостоятельно. Для этого надо провести тщательный осмотр по следующим параметрам:
Оценка износа здания – необходимое мероприятие перед покупкой. Если им пренебречь, можно столкнуться с большими финансовыми потерями в дальнейшем. При возможности, обратитесь в службу экспертной оценки, а если такой возможности нет, то хотя бы проведите такую оценку самостоятельно. В этом вам может помочь наша таблица.
Ориентировочная оценка физического износа строений косвенным методом
| Физический износ, % | Состояние несменяемых конструкций зданий |
| 10-20 | Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов. |
| 21-40 | Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках. |
| 41-60 | Имеется много следов ремонта трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками. |
| 61-80 | Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали. |
| 81-100 | Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен. |
А вот как признать дом аварийным, подскажет видеосюжет:
Первый – для целей налогообложения, так как величина налога на недвижимость зависит и от кадастровой стоимости жилья. А она зависит от величины износа жилого помещения. Второй ответ – необходимость убедиться в реальном состоянии квартиры, ее безопасности. От этого зависит цена, размеры будущих вложений. При покупке недвижимости, также, как и любого другого имущества, существенным условием договора является качество предмета покупки. Именно об этом идет речь в статье 469 ГК РФ.
Правительство установило требования к жилым помещениям, которыми необходимо руководствоваться, если в договоре условия о качестве отсутствуют. Еще следует обратить внимание на то, что если качество имеет отклонения от установленных требований, это обстоятельство является поводом для изменения цены в соответствующую сторону.
Каким образом производить оценку, зависит от конкретных обстоятельств. Выбор должен быть сделан покупателем. После того, как оценка сделана, необходимо поинтересоваться о кадастровой стоимости приобретаемой недвижимости в подразделении БТИ. Обоснование:
Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 No 47.
Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.
Коэффициенты износа и годности основных средств в 2019 году
Основные средства имеют свойства изнашиваться, теряя постепенно эксплуатационные свойства. В конце концов наступает полный износ, после которого объект списывается с учета и далее не используется. Для оценки состояния объектов необходимо проводить регулярные расчеты таких показателей, как коэффициент износа и коэффициент годности основных средств. Первый показывает степень изношенности объекта, наглядно демонстрирует, насколько ОС самортизирован. Второй дает дополнительные сведения о состоянии фондов. Данные коэффициенты можно рассчитать, для этого применяются специальные формулы. Ниже даны формулы расчета, рассмотрено вычисление коэффициента износа и годности на примере.
Предполагается, что основное средство можно эксплуатировать в течение срока полезного использования, который устанавливается на стадии принятия объекта к учету. Его длительность зависит от типа поступившего актива.
В течение всего этого срока отчисляется амортизация в расходы, уменьшающая первоначальную стоимость объекта. Благодаря амортизационным отчислениям происходит возврат вложений в основное средство. Данный показатель в суммарном значении за весь период использования ОС в любой момент позволяет установить остаточный стоимостный показатель по каждому объекту основных средств.
Также начисленная амортизация позволяет рассчитать коэффициент износа, определить степень возвращенных за ОС средств в общей стоимости актива.
Как рассчитать коэффициент износа основных средств — формула расчета
Формула расчета:
Коэффициент износа ОС = А /ПС * 100%,
Коэффициент возможно рассчитывать для определения износа физического, морального состояния объектов.
Зачем он нужен: показатель позволяет оценить состояние основных фондов, распланировать дальнейшие действия по улучшению и обновлению оборудования, принять решение о целесообразности замены основных средств на новые. То есть величина коэффициента износа дает возможность рационально провести анализ активов предприятия с целью разработки дальнейшей стратегии развития.
Пример расчета коэффициента износа
В компании имеется 10 автомобилей на балансе, каждый объект учтен по дебету счета 01 по первоначальной стоимости, общее значение которой составляет 4600000 (по 460000 каждый). В отношении одного автомобиля проведено улучшение, проведена замена кузова на более удобный и функциональный, это изменение привело к увеличению начальной стоимости автомобиля до 630000 (на 170000). В итоге общая стоимость основных средств оказалась равной 4770000.
Накопленная амортизация по кредиту счета 02 на дату проведения расчета коэффициента составляет 1630000.
Расчет:
Требуется рассчитать коэффициент износа автомобилей. Для этого проводим расчет по формуле:
КИ = 1630000/4770000 *100% = 34%
Выводы:
Какой вывод может сделать бухгалтер после проведения такого расчета?
Степень изношенность автопарка компании составляет 34%, то есть грубо говоря основные средства на треть самортизированы. Насколько такой показатель устраивает компанию, решать только ей. Нормативных значений законодательством не установлено. Никаких рекомендаций не дается относительно того, при какой величине коэффициента износа нужно проводить замену оборудования. Каждое предприятие определяет для себя норму самостоятельно в зависимости от типа оборудования, основных средств, своих финансовых возможностей.
Иногда лучше не дожидаться полного износа ОС, когда эксплуатационные свойства будут полностью утеряны. Порой, гораздо выгоднее обновить оборудование для получения максимальной эффективности работы, а старый объекта списать в расходы. Целесообразность этих действий оценивается в ходе проведения экономических расчетов.
Компании нужно выработать для себя приемлемые нормы коэффициента износа, закрепить результаты в учетной политике.
На практике обычно границей, после которой следуют мероприятия по обновлению парка основных средств, является коэффициент износа в 50%. Считается, что при коэффициенте свыше 50% оборудование сильно изношено и не дает должного экономического эффекта от его использования.
Полученная в примере величина в 34% показывает, что автомобили изношены не настолько сильно, чтобы их менять. В целом, показатель находится в пределах нормы.
Обратите внимание: такой расчет не дает точного представления о состоянии отдельных объектов. Возможно в некоторых ситуациях провести более детальный анализ каждого отдельного основного средства на предмет степени его изношенности. Только комплексный анализ позволит принять рациональное решение.
Формула для расчета коэффициента годности ОС
Формула для расчета:
Коэффициент годности = ОС / ПС * 100%,
Пример расчета коэффициента годности
Возьмем тот же пример с автомобилями, по которому следующие исходные данные:
Рассчитаем коэффициент годности.
Для использования формулы нужно знать стоимость в остаточном значении, для этого проводим такие вычисления:
ОС = 4770000 — 1630000 = 3140000.
Коэффициент годности = 3140000 / 4770000 * 100% = 66%
Выводы:
Насколько устроит такое значение компанию? Опять же норм не установлено, каждое предприятие решает вопрос самостоятельно. Обычно считается, что при коэффициенте годности более 50% основные средства можно использовать далее, при снижении его ниже данной границы разумно провести анализ фондов.
Итоговое решение о целесообразности изменений принимает на основе обоих коэффициентов — годности и износа. Разумно провести не только общие вычисления по всему фонду основных средств, но и по каждому отдельному активу.
Еще один пример расчета коэффициентов
Показатели по данным активам:
Из данной таблицы видно, что при проведении расчета коэффициента износа и годности в целом по основному фонду компании получаются результаты 47% и 53% соответственно. Если принять, что норма это 50%, то компания может сделать вывод о том, что пока изменения не требуются, состояние удовлетворительное.
Однако при детальном рассмотрении основных средств по их типу показывает другую картину. Если основные средства предприятия представлены компьютерами и мебелью, то с учетом исходных показателей видно, что по компьютерной технике коэффициент износа и годности составляют соответственно 27% и 73%, а по мебели 58% и 42%.
Детальный анализ помог выявить слабую составляющую, в отношении которых требуется срочная замена. Следующим этапом компания может более детально рассмотреть имеющуюся мебель, установить коэффициенты по отдельным ее составляющим и выявить слабое звено, подлежащее обновлению.
Износ объектов недвижимости. Как самостоятельно определить и рассчитать износ дома? на сайте Недвио
Для осуществления операций по купле-продаже загородной недвижимости владелец заказывает ее оценку. На основе экспертного заключения определяется реальная стоимость дома с учетом всех моментов, связанных с износом здания. Этот фактор является ключевым и, в дальнейшем, влияет на эксплуатационные характеристики постройки.
Определить износ можно самостоятельно с использованием специальных алгоритмов. Воспользуйтесь приведенными инструкциями, чтобы провести предварительную оценку износа частного дома.
Классификация износа
У каждого построенного здания есть заявленные сроки эксплуатации и параметры, по которым определяется ценность дома, его конкурентоспособность на рынке недвижимости. По мере использования объекта ему может наноситься механический ущерб, вследствие чего его оценочная стоимость снижается.
На установленную цену влияет:
Единица измерения износа – это проценты. Эксперты разделяют этот показатель на две категории: устранимый и неустранимый физический износ дома. Если постройка имеет факторы, указывающие на обесценивание, специалист определяет финансовую целесообразность и стоимость устранения недостатков. Когда затраты на устранение слишком велики и полностью обесценивают объект, от покупки такого объекта недвижимости лучше отказаться.
Сколько времени может прослужить дом?
Период эксплуатации каждой постройки можно определить с точностью до нескольких лет. Факторы, влияющие на возраст и пригодность эксплуатации дома разделяют на физические, хронологические, экономические и эффективные.
Физические факторы
Под физическими сроками службы подразумевается время, в течение которого сама конструкция здания (коробка и фундамент) могут служить и не представляют опасности для жильцов. Если здание изношено настолько, что есть риски обрушения и неустойчивости несущих конструкций, такой объект непригоден для эксплуатации и подлежит сносу.
Хронологические
Во время оценки профессионалы берут во внимание также хронологический возраст объекта. Это временной промежуток между вводом коттеджа в эксплуатацию и настоящим временем. Существуют нормативы, по которым можно понять сколько «прослужит» без капремонта та или иная постройка.
Экономические
При определении стоимости дома анализируют параметр экономической жизни здания (срок, на протяжении которого объект приносит владельцу доход). Если внесенные улучшения или затраты на дом не окупятся, экономическая жизнь такого дома подошла к концу.
Эффективный возраст
Эффективный возраст – это критерий, который отличается от хронологического. К примеру, если здание было построено 10 лет назад, а эксплуатировалось лишь 5, то мы получаем эффективный возраст в два раза меньше хронологического. На основе определения возраста дома определяется оставшийся срок его эксплуатации.
Срок службы дома также определяется оценкой экспертов, которые проводят анализ по ряду параметров, собранных во время осмотра здания и на основе правоустанавливающих документов (с техническим паспортом). На срок пригодности здания также влияет качество строительства. Имейте также ввиду, что заявленный в документах срок эксплуатации может отличаться от фактического состояния коттеджа.
Как рассчитывается износ?
В арсенале экспертов есть несколько формул, которые собственник также может применить для предварительного расчета износа своего жилого дома. На практике каждый из критериев износа просчитывается отдельно. Итоговая оценка включает в себя данные по каждому из следующих расчетов:
1. Физический износ
Возникает под воздействием внешних факторов (погоды, климата) и зависит от того, как за домом ухаживали жильцы. Описываемый метод применяют по отношению, как к частным домам, так и к многоквартирным жилым комплексам.
Во время нормативной оценки специалисты БТИ используют формулы, руководствуются законодательными нормами и проводят инвентаризацию домов с целью планирования строительства, капитального ремонта и оценки общего состояния жилого фонда.
Оценку физического износа можно проводить как ко всему зданию, так и по отношению к отдельным элементам его конструкции. Сами жильцы могут применять упрощенную формулу для оценки своей недвижимости:
хронологический возраст объекта / стандартный срок физической жизни * 100%
Эта формула используется для метода сравнительной продажи и, конечно, влияет на цену. Поэтому, чтобы продать такой объект недвижимости дороже, проводится его модернизация (реновация).
Сегодня это очень развитый сектор рынка услуг на западе, и он постепенно становится популярным и в России. Реновацию коттеджей выполняют как сами собственники, так и агенты по недвижимости, специализированные фирмы по перепродаже домов (флипперы).
2. Временной износ
Когда оценку делает эксперт, он пользуется формулой, в которой эффективный возраст делится на стандартный показатель и умножается на 100%. Эффективный возраст определяется исключительно в ходе осмотра конструктивных частей здания. Рассмотрим сравнительную оценку физического возраста на конкретном примере.
Предположим на участке расположен дом, построенный в 1988 году. В документах заявлено 150 лет допустимой эксплуатации. Если сравнить земельный участок с аналогичными по текущему состоянию рынка, то он будет стоить порядка 4-4,5 миллионов рублей. Цена замещения коттеджа находится на уровне 11,4 миллионов и была определена методикой сравнительной единицы.
Отталкиваясь от текущих данных, если оценка проводится в 2018 году, то объекту 30 лет (хронологический возраст). Так как эффективный возраст нам неизвестен, используем следующую формулу:
хронологический возраст (30) / стандартный срок физической жизни (150) * 100%.
Получается, что износ дома равен 30%.
3). Экономический (внешний) износ
На показатели внешнего износа недвижимости влияет целый ряд факторов. В первую очередь, это месторасположение дома. В данном аспекте оценивается наличие поблизости:
Немаловажно также текущее состояние рынка недвижимости (соотношения спроса и предложения, востребованность частного сектора и др.).
Экономический износ также зависит от политики государства и профильных ведомств. К примеру, если за период существования дома издавались нормативные акты, затрудняющие процедуры купли-продажи в определенном регионе или домов определенного назначения, то спрос на подобные объекты может быть низким. Соответственно, коэффициент экономического износа тоже будет минимальным.
В экономической оценке имеют вес негативные факторы. К примеру, если вблизи дома с участком построили промышленное предприятие, к коттеджу ведет разбитая дорога, ремонтом которой никто не занимается, или плохой воздух ввиду наличия рядом свалки или крупного шоссе. Определить негативные факторы далеко не всегда можно во время осмотра здания.
Стоит отметить, что в отдельных случаях экономический износ может стать устранимым с течением какого-то времени. Например, если условия на рынке поменяются в обратную сторону и правительство выдаст другой нормативный акт. Показатель экономического износа является плавающим и не подлежит оценки с помощью конкретной формулы.
4. Функциональный износ
Ущерб, нанесенный объекту недвижимости в процессе эксплуатации, может быть устранен посредством модернизации, замены, добавления отдельных элементов и сверхулучшений. В качестве отправной точки для оценки функционального износа здания берут нормы современных эксплуатационных стандартов. Стоимость устранения функционального износа измеряется количеством улучшений и их стоимостью, включая монтаж.
Если рассмотреть ситуацию на конкретном примере, можно отметить, что несоответствие современным эксплуатационным стандартам – это отсутствие счетчиков на газ и воду, наличие устаревшей канализации, или системы теплоснабжения.
Если в помещениях присутствуют явные недостатки внутренней отделки, в сумму функционального износа включаются затраты на проведение ремонтных работ по рыночной стоимости базовых стройматериалов.
Какие части дома подлежат оценке?
Как и говорилось ранее, экспертный метод предполагает осмотр специалистом основных конструктивных элементов постройки для общей оценки износа дома. Среди основных конструктивных элементов, подлежащих осмотру, выделяют:
Во время проверки эксперт фиксирует выявленные недостатки, определяет физический износ каждой части по формуле и указывает процентное соотношение удельного веса конструктивного элемента в общей стоимости здания. На основании заключения определяется стоимость воспроизводства или итоговая сумма, которая потратится на устранение недостатков.
Собственник может принять решение в пользу ремонта и реконструкции объекта, а может снизить стоимость дома во время продажи, основываясь на конкретных цифрах. Предварительная оценка без эксперта поможет владельцу приблизительно прикинуть стоимость дома с участком. В свою очередь, покупатель может, во время покупки дома, обратить внимание на конструктивные части здания, чтобы установить корректность суммы, которую запрашивает продавец.
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.