как узнать процент износа здания в бухгалтерии
Учет износа при оценке ущерба по полисам ОСАГО. Изменение практики.
Не все знают, как производятся расчеты страхового возмещения при ДТП по полисам ОСАГО и на чем страховые компании «экономят».
В соответствии с ФЗ-40 «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств» от 25.04.2002 сумма компенсации зависит от расходов на восстановление транспортного средства в доаварийное состояние. К таким затратам относятся: ремонт, приобретение запчастей и материалов, необходимых для замены поврежденных. При этом стоимость «пострадавших» узлов оценивается с учетом их износа.
Для расчета износа по ОСАГО страховые компании применяют единую методику, утвержденную Положением Центрального Банка РФ от 19.09.2014, главными факторами которой являются год выпуска, пробег автомобиля, срок использования узла или агрегата.
По сложившейся в течение длительного периода практике, суды преимущественно взыскивали по искам страхователей о возмещении ущерба при ДТП по полисам ОСАГО со страховых компаний суммы на восстановительный ремонт с учетом износа деталей.
На практике, выводы оценочных экспертных заключений по установлению стоимости восстановительного ремонта, содержат две цифры – сумма с учетом износа деталей и полная стоимость, без учета износа.
На сайте РСА (российский союз автостраховщиков) имеются сведения о средней стоимости запасных частей транспортного средства с учетом износа. Согласно каталогам процент износа деталей в зависимости от возраста автомобиля колеблется от 20 до 50 %. В большинстве случаев, при расчете ущерба б/у автомобилей, суды применяют 50% износа.
Однако, с 2021 года ситуация изменилась.
В феврале 2021 года Верховный Суд РФ в одном из судебных споров страхователя со страховой компанией установил:
«В отличие от общего правила оплата стоимости восстановительного ремонта зарегистрированного в России легкового автомобиля физлица (или ИП) осуществляется страховщиком без учёта износа комплектующих изделий (пункт 59 постановления Пленума ВС от 26 декабря 2017 г. о применении законодательства об ОСАГО, в котором идёт ссылка на абзац третий пункта 15.1 статьи 12 Закона об ОСАГО).
Должник должен возместить кредитору убытки, причинённые неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере (статья 393 ГК).
В данном споре страховщик не организовал восстановительный ремонт, в связи с чем должен возместить стоимость ремонта без учёта износа.
Таким образом, Верховный Суд РФ решил, что страховая компания не может самостоятельно решать вопрос о выплате страхователю страхового возмещения с учетом износа вместо необходимого восстановительного ремонта, поскольку нарушает права страхователя.
Что же делать, если страховая компания при оценке ущерба применяет неправильные критерии и завышает размер амортизации или вовсе отказывает в выплате страхового возмещения?
Если автовладельцу не удается получить полную стоимость страховой выплаты, то следует предпринять следующее:
Все указанные действия необходимо предпринимать в сопровождении специалистов и при строгом соблюдении необходимых правил, иначе рискуете получить отказ в удовлетворении иска.
Износ и амортизация основных фондов
Основные средства служат производству, как правило, несколько лет, при этом многократно используясь. В процессе службы они понемногу утрачивают свои качества, изнашиваются, теряют в стоимости. Этот процесс должен подвергаться постоянному учету, поскольку стоимость основных средств должна отображаться в бухгалтерском балансе. Когда процесс достигает финала, основное средство подлежит возмещению (замене).
Рассмотрим, что понимается под процессом физического и морального износа основных фондов, как происходит процесс бухгалтерского учета, как правильно отразить амортизацию.
Что такое износ
Основные фонды, многократно используясь в производственном процессе, какое-то время сохраняют свои характеристики, а затем начинают их постепенно утрачивать вследствие эксплуатации и естественных факторов.
Износом основных средств называется процесс и результат частичной или полной потери ими технических характеристик и качеств, потребительских свойств, остаточной стоимости, происходящий в результате эксплуатации и/или бездействия (под влиянием времени).
Физический и моральный износ
Отличают две формы износа основных фондов – физический и моральный.
Физический износ – утрата потребительской стоимости
Когда на основные фонды воздействуют различные физические силы, а также технические и экономические факторы, в том числе и условия хранения, активы постепенно выходят из строя, теряют в стоимости и рано или поздно подлежат замене. В некоторых случаях физический износ подлежит восстановлению путем, например, капитального ремонта.
Для каждой группы основных средств форма проявления физического износа будет отличаться своими особенностями:
Физический износ – процесс неравномерный, поскольку не всегда предсказуемые факторы действуют на разные типы активов по-разному. Характерная закономерность темпов износа:
Формы физического износа могут отличаться в зависимости от особенностей снижения характеристик и их полноты.
Моральный износ – пользоваться можно, но уже не стоит
Моральный износ показывает утрату стоимости основных фондов, физически еще пригодных к эксплуатации, но уже менее рентабельных вследствие возникновения других, более эффективных их видов. Синонимом морального износа можно считать обесценивание.
Формы морального износа различаются по его основным причинам.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Моральный износ не всегда означает необходимость возмещения основных средств.
Как и для чего учитывается износ
Износ основных средств напрямую определяет ключевые характеристики успешности предпринимательской деятельности, а именно:
Из этого следует, что учет и контроль процесса износа – одна из самых важных задач управления предприятием.
Для количественного учета износа основных средств применяется понятие амортизации – постепенного переноса стоимости основных фондов на себестоимость продукции, которую удалось произвести с их непосредственным участием.
Амортизационные отчисления предназначены для частичного восстановления основных средств (ремонта) или полного их замещения (реновации). Их вычисляют на основании норм амортизационных отчислений: определение доли стоимости, которая ежегодно переносится с основного средства на произведенную продукцию. Они зависят от:
Нормативный срок службы
Его определяют по стандартизированному классификатору, в рамках которого этот период может быть установлен организацией по своему усмотрению в установленных границах амортизационной группы.
Метод вычисления амортизации
Основные средства разделяются на сходные по характеристикам группы, и для каждой группы применяется один из методов начисления амортизационных отчислений, который будет актуален в течение всего нормативного срока.
Бухгалтерские проводки
Амортизация основных средств учитывается на пассивном счете 02 «Износ основных средств» с возможным открытием субсчетов 02-1 «Износ собственных основных средств» и 02-2 «Износ средств, отданных в лизинг».
Собственные или взятые в долгосрочную аренду основные средства, изнашиваясь, отражаются по кредиту счета 02 «Износ основных средств» и дебету счетов, характеризующих издержки производства и обращения:
По сданным в аренду собственным основным средствам износ учитывается по дебету 80 «Прибыли и убытки» (кредит 02).
Непроизводственные основные средства отражают свой износ по дебету счетов 29 «Обслуживающие производства и хозяйства» или 88 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)» (кредит 02).
По объектам жилищного фонда и внешнего благоустройства сумма износа учитывается на забалансовых счетах 014 «Износ жилищного фонда» и 015 «Износ объектов внешнего благоустройства».
ПРИМЕР РАСЧЕТА. ООО «Зазеркалье» приобрела оборудование, которое стоило 560 000 руб. По классификатору основных средств данное оборудование относится к 5 группе, для которой предусмотрен нормативный срок 7-10 лет службы. Оборудование прослужило ООО «Зазеркалье» в течение 9 лет. Руководством выбран линейный метод начисления амортизационных отчислений, согласно которому ежегодно списывается 11,1% стоимости оборудования (100% / 9 лет службы), что составляет 61 600 руб. Таким образом, ежемесячная норма отчислений в амортизационный фонд будет составлять 61 600 / 12 месяцев = 5 133 руб.
Как считать амортизацию
Основные средства и нематериальные активы — это имущество и нематериальные ценности организации, которое используется в её деятельности и способны приносить организации доход от владения ими и их использования в течение долгого периода времени — не менее 1 года (станки, инструмент, автомобили, недвижимость, патенты на изобретения, лицензионные или авторские права, товарные знаки и т.д).
Содержание статьи
Со временем станки устаревают, инструмент изнашивается, здания разрушаются, старые патенты заменяются на новые, более технологичные. А если вы, например, захотите продать свой станок или здание, то возникает вопрос — а какова же его реальная стоимость с учетом активного использования? Не может же 3-летняя «Газель» стоить по цене новой. Так мы приходим к необходимости учитывать износ основного средства (нематериального актива) или его обесценивание со временем. С учетом нам поможет амортизация.
Что же такое амортизация?
Амортизация — это процесс периодического переноса начальной стоимости основного средства или нематериального актива на производственные, коммерческие или общехозяйственные расходы — в зависимости от того, как этот актив используется.
Есть несколько способов амортизации, но юрлицам на УСН, вероятно, стоит выбирать самый простой — линейный способ амортизации.
Линейный способ заключается в том, что в течение всего срока полезного использование основное средство или нематериальный актив списываются равными долями. Амортизацию начисляют ежемесячно, начиная со следующего месяца после введения имущества в эксплуатацию, и до тех пор, пока не амортизируют полностью первоначальную стоимость основного средства или нематериального актива.
Как мы можем посчитать амортизацию?
Как видно из формулы, необходимо будет определить первоначальную стоимость и срок полезного использования для расчета ежемесячной суммы амортизации. Если с суммой первоначальной стоимостью проблем нет, то определить срок использования — порой сложная задача.
Новым ИП — год Эльбы в подарок
Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев
Определяем срок полезного использования
Для нематериального актива срок полезного использования устанавливает сама фирма. Это срок в течение которого НМА будет использоваться и тем самым приносить доход.
Для основных средств в бухгалтерском учете предприятие тоже может установить срок использования самостоятельно, но не лишним будет согласовать этот срок с уже разработанными нормами и классификаторами.
Поэтому для определения срока полезного использования мы рекомендуем воспользоваться классификатором основных средств по амортизационным группам, утвержденным Постановлением Правительства №1 от 01.01.2002.
Если основное средство относится к нескольким группам амортизации — выбор срока полезного использования рекомендуем делать из диапазона тех групп, к которым оно относится, исходя из предполагаемого времени эксплуатации объекта основных средств.
Таким образом, станет возможным получить сумму ежемесячной амортизации.
Если необходимо определить сумму амортизационных отчислений за период, например, на 01.01.2021, то следует сначала определиться с датой ввода в эксплуатацию, а затем посчитать, сколько ежемесячных сумм амортизации должно было быть произведено. Таким образом, можно ежемесячную сумму амортизации умножить на количество месяцев с момента ввода в эксплуатацию.
Пример расчета
ООО «Ромашка» купила легковой автомобиль за 600 000 руб 22.02.2018 и ввела его в эксплуатацию 10.03.2018.
На 01.01.2021 необходимо определить сумму амортизации за период использования.
Автомобили легковые согласно классификатору относятся к третьей амортизационной группе со сроком полезного использования от 3х до 5 лет. Мы выбираем, например, 5 лет — автомобиль надежный, и мы собираемся долго его эксплуатировать.
Годовая норма амортизации получается равна: 100% / 5 лет = 20 %
Ежегодная сумма амортизации равна 600 000 руб * 20 % = 120 000 руб.
Ежемесячная сумма амортизации равна 120 000 руб / 12 мес. = 10 000 руб.
Ввели основное средство в эксплуатацию 10.03.2018, таким образом, до 01.01.2021 оно эксплуатировалось в течение 9 + 12 + 12 = 33 полных месяцев.
На 01.01.2021 сумма амортизации составит 33 мес. * 10 000 руб = 330 000 руб.
Статья актуальна на 08.02.2021
Получайте новости и обновления Эльбы
Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур
Как посчитать процент износа основных средств
Активы субъекта предпринимательства обладают свойством изнашивания. Для определения его степени применяется коэффициент износа основных средств субъекта хозяйствования. Параметр вычисляется по сведениям из отчетности бухгалтерского характера с ориентацией на заданную дату. Как посчитать процент износа основных средств, что означает полученная цифра, и как применить эту информацию на практике в анализе работы ОС предприятия.
Общая информация
Объем амортизации объектов компании, к числу которых относятся здания, оборудование, техника, инструменты и другие элементы, используемые в производственной деятельности, идентифицируется их коэффициентом износа.
Все используемые на предприятии объекты учитываются на балансе. По мере их устаревания происходит потеря их ценности, после чего инициируется процедура списания. Она реализуется посредством перенесения стоимости объекта на произведенную продукцию или на оказанные услуги. При определении размера отчислений в амортизационный фонд применяется один из регламентированных нормативными актами способов. При этом величина остаточной стоимости с каждым отчетным периодом уменьшается, на начисленный износ накапливается на выделенном счету.
Коэффициент, идентифицирующий уровень износа средств предприятия, позволяет определить, насколько срочно нужно проводить мероприятия, ориентированные на ремонтные работы или на полную замену отдельных объектов.
С его помощью можно определить уровень рисков остановки производственного процесса, что актуально для изношенной техники. Он также необходим для определения необходимости проведения модернизации аппаратуры. Любое управленческое решение принимается только после того, как были произведены расчетные операции, итог которых был оценен и проанализирован.
Как рассчитать процент износа основных средств, формула
Для определения, насколько изношено основное средство, производятся расчеты. Базовыми значениями вычислений являются:
Чтобы определить процент износа активов следует найти частное амортизации и начальной стоимости. Полученное значение следует откорректировать на 100.
Пример
Оборудование было приобретено за миллион рублей. Его срок эксплуатации, в ходе которого не планируется ухудшение характеристик, составляет 10 лет. Руководством был регламентирован линейный способ начисления амортизации с ежемесячной периодичностью.
Если аппаратура с момента покупки эксплуатировалась 5, 5 лет, то амортизация будет составлять 1000000Х55/100=550000 рублей, а процент износа (55000/1000000)Х100%=55%.
При проведении вычислений степени изношенности техники сведения берутся из бухгалтерского учета субъекта предпринимательства. Бухгалтерия обязан предоставить данные о первоначальной стоимости объекта и о том, какой процент амортизации был начислен на дату определения параметра. При проведении вычислений учитывается не только физический износ, но и моральный. Также производится соотношение остаточной стоимости с рыночной.
В случае если предприятием была произведена переоценка фондов, то в расчетах необходимо учитывать восстановительную и полную при дооценке или уценке стоимости.
Минимальное значение коэффициента износа не может быть меньше 50 процентов. Если показатель выше этого значения, то можно судить о том, что изношенность основных средств на предприятии высокая, что свидетельствует о необходимости применения мер по замене активов. В ходе анализа следует учитывать специфику деятельности субъекта хозяйствования, значения коэффициентов в среднеотраслевом ракурсе и возможность ускоренной методики списания активов.
Определение износа объекта недвижимости
Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.
Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценки по любой причине.
Выделяют два способа расчета износа:
• метод разбиения на виды износа.
6.3.1. Расчет износа методом срока жизни
Совокупный накопленный износ является функцией времени объ екта.
При расчете износа методом эффективного возраста используются понятия: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни. Рассмотрим периоды жизни здания и харак теризующие их оценочные показатели (см. рис. 6.2.)
Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта за кладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зда ния. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.
Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта.
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты проведения оценки до окончания его экономической жизни (рис. 6.2).
Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономи ческой жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (за мещения) здания.
Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой
И = (ЭВ: ФЖ) • 100% = [ЭВ: (ЭВ + ОСФЖ)] • 100%, (6.4)
ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;
ФЖ – типичный срок физической жизни;
ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.
ФЖ – типичный срок физической жизни.
Применение формулы 6.5. также актуально при расчете процент ных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести ос мотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле 6.4.
Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здании целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):
СВ – стоимость воспроизводства (стоимость замещения).
Оценке подлежит крупный производственный имущественный комплекс. Дата проведения оценки – 1 апреля 2005 года.
Рассмотрим расчет износа для нескольких складов из данного имущественного комплекса, построенных в соответствии с одним и тем же проектом, используемых для хранения строительных материалов. В соответствии с документацией на оцениваемые склады, срок физической жизни составляет 75 лет (ФЖ = 75 лет).
Эффективный возраст определен оценщиком в соответствии с тех ническим состоянием объектов оценки, данные для расчета износа и расчет износа приведены в таблице.
Данный метод расчета износа применим для массовой оценки, при оценки объектов недвижимости в составе активов предприятия при оценке предприятия (бизнеса).
Недостатком применения метода срока жизни для оценки накоп ленного износа является наличие только одного фактора, который определяет величину износа (соотношение эффективного возраста и физиче ской жизни). Для устранения данного недостатка рассматривают раз личные виды факторов снижения стоимости и применяют метод разбие ния на виды износа.
6.3.2. Расчет износа методом разбиения на виды износа
Наиболее распространенным является метод разбиения на виды износа.
В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (эко номический). Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним.
Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.
Сумма всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости.
Физический износ отражает изменения физических свойств объ екта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием экс плуатационных факторов или под воздействием естественных и природ ных факторов.
Существуют четыре основных метода расчета физического износа:
• нормативный (или бухгалтерский);
• метод расчета срока жизни здания.
В таблице 6.2 определен износ отдельных конструктивных элементов здания экспертным методом.
Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В оценочной практике применяется крайне ред ко.
Стоимостной метод заключается в определении затрат на вос становление элементов зданий и сооружений. Путем осмотра определя ется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении. Стоимостной метод применяется для определения устранимого физического износа.
Условный пример расчета физического износа стоимостным мето дом приведен в табл. 6.4.
Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до практически нового состояния, результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ре монта изношенных элементов здания.
Метод срока жизни применяется для расчета физического износа, данный метод рассмотрен подробно в разделе 6.3.1. настоящего пособия.
К функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.
Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленны ми элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без об новленных элементов (разница между стоимостью воспроизводства зда ния и его стоимостью замещения).
Причины функционального износа:
• • недостатки, требующие добавления элементов;
• • недостатки, требующие замены или модернизации элементов;
Недостатки, требующие добавления элементов, – элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандар там. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.
Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый функциональный износ рассчитывается чаще всего стоимо стным методом.
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, – позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стои мость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных ма териалов и оборудования при использовании их на других объектах (до рабатываемая остаточная стоимость).
Сверхулучшения – позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как стоимость воспроизводства позиций сверхулучше ний минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус лик видационная стоимость демонтированных элементов.
Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собст венник дома, приспосабливая его под себя, вносил какиелибо изме нения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адек ватные с точки зрения типичного пользователя. К ним можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное исполь зование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию.
Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.
В таблице 6.5 приводится пример расчета функционального устра нимого износа.
Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является эко номическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату проведения оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.
В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:
• капитализацией потерь в арендной плате;
• капитализацией избыточных эксплуатационных затрат.
Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректиро ванные данные по сопоставимым аналогам.
При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом (зданием и землей) и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод ин вестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса. В приводимом ниже примере указанная процедура считается выполненной в процессе предварительных расчетов (табл. 6.6).
Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемнопланировочного решения, (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капи тализации потерь в арендной плате.
Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимо го функционального износа зданий, отличающихся нестандартными ар хитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектаманалогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.
Пример определения величины функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат представлен в таблице 6.7.
Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обуслов ленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может самоустраниться изза позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
• метод капитализации потерь в арендной плате;
• метод капитализации избыточных эксплуатационных расходов;
• метод парных продаж;
Оценка внешнего износа методом капитализации потерь в аренд ной платы и методом капитализации избыточных эксплуатационных по терь производится аналогично расчету данными методами функцио нального износа, рассмотренными выше. В случае оценки внешнего из носа необходимо выявить потери в арендной плате, вызванные призна ками внешнего износа или избыточные эксплуатационные расходы, вы званные признаками внешнего износа.
Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом. Подобный подход к расчету внешнего износа показан в табл. 6.8.
Пример. Необходимо оценить внешний износ, вызванный сниже нием инвестиционной привлекательности офисного здания по причине устройства в непосредственной близости от него вещевого или продовольственного рынка. Пусть на рынке недвижимости выявлена парная продажа объектов А и В аналогичного назначения. Стоимость земельного участка в данном районе составляет 30% общей стоимости типичной недвижимости.
В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет определить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. Усредненная разница между скорректированными восстановительной стоимостью и рыночной ценой каждого из аналогов (без учета стоимости земельного участка) и будет являться стоимостным выражением накопленного износа. В отечественной практике рассмотренные методы расчета внешнего износа, основанные на элементах сравнитель ного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоемкости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы.
Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время.
• расширение транспортных магистралей.
Следует учитывать техническое состояние сносимых зданий, что во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени.
Пример. Оценке подлежит здание, ранее выведанное из жилого фонда и ныне приспособленное на административные нужды. Здание находится в муниципальной собственности. Физический износ оцениваемого здания, по данным БТИ, на момент оценки составляет 40%. Техническое состояние здания, местоположение и развитая инфраструк тура говорят о достаточно высокой коммерческой привлекательности объекта со стороны потенциальных инвесторов. Однако согласно плану перепланировки по указанным выше причинам здание подлежит сносу по истечении пяти лет с момента оценки.
При осмотре объекта экспертом были определены следующие по казатели:
1) эффективный возраст оцениваемого здания – 30 лет;
2) оставшийся срок экономической жизни – 60 лет.
Процент накопленного износа без учета действия. внешнего фактора рассчитывается по формуле:
И = ЭВ: (ЭВ+ОСЭЖ)100 = (30:90) • 100 = 33%.
Процент износа с учетом действия внешнего фактора:
Рассчитанный в данном случае накопленный износ в размере 86% обусловлен действием преимущественно внешнего фактора. Доля возможного учета остальных видов износа в этом результате чрезвычайно мала, что и позволяет считать полученный результат внешним износом. Резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания ведет к снижению инвестиционной привлекательности и, как следствие, обвальному падению вероятной цены продажи. В таких случаях целью оценки является расчет не полных прав собственности на оцениваемое здание, а прав краткосрочной аренды на срок оставшейся экономической (физической) жизни при условии, если потенциальным инвестором про сматривается какаялибо выгода от этого приобретения.
После расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения), а также накопленного износа определяют стоимость земельного участка и оцениваемого объекта недвижимости в целом. (т абл. 6.9).
Подходы и методы к оценке земельных участков рассматриваются в главе 7 данного учебного пособия.
Для повышения точности расчетных процедур как по определению восстановительной стоимости, так и по расчету износа необходима ра зумная компиляция нескольких методик по расчету указанных показате лей.
Методы расчета стоимости земельных участков представлены в главе 7.