как узнать пзз земельного участка
В Подмосковье заработал онлайн сервис, позволяющий узнать ограничения земельного участка, а также виды разрешенного использования территории
Мособлархитектурой совместно с ГБУ МО «Мособлгеотрест» реализован онлайн сервис для жителей Московской области, посредством которого можно узнать актуальную информацию по интересующему земельному участку. Благодаря онлайн сервису, имея кадастровый номер земельного участка, можно получить информацию о пересечениях его границ с зонами с особыми условиями использования территории, то есть о градостроительных ограничениях, а также видах его разрешенного использования в соответствии с утвержденными правилами землепользования и застройки.
«Создание сервиса, где можно получить информацию о существующих ограничениях земельного участка в онлайн режиме – важный шаг на пути цифровизации градостроительного блока региона. Уже на этапе планирования строительства, воспользовавшись сервисом, житель понимает, какие зоны с особыми условиями использования территории могут затрагивать земельный участок. Например, это может быть водоохранная зона или приаэродромная территория. В результате, сразу становится ясно, какие согласования и с какими уполномоченными органами при необходимости потребуются при получении разрешительной документации для выхода на стройку»,- отметил председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области Владислав Гордиенко.
Для получения сведений о земельном участке (имеющем координаты) достаточно ввести его кадастровый номер в поисковую строку онлайн сервиса, справочная информация будет отражена в открывшемся окне.
Напомним, что с 2017 года на РПГУ МО также доступна госуслуга по предоставлению сведений из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Московской области, в рамках которой заявитель может получить детализированные сведения о земельном участке, в том числе информацию из документов территориального планирования и градостроительного зонирования, а также копии градостроительных документов (ППТ, ГПЗУ, РС и д.р.), разработанных на территорию Московской области. Услуга предоставляется в течение 5 рабочих дней со дня регистрации заявления.
Все госуслуги в отношении генеральных планов и ПЗЗ Московской области доступны на едином ресурсе
В конце 2017 года в Московской области была завершена масштабная работа по обеспечению всех муниципальных образований генеральными планами и правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). В рамках данной работы было разработано порядка 450 документов территориального планирования и градостроительного зонирования.
Мособлархитектура напоминает, что в рамках приоритетного направления по снижению административных барьеров и оптимизации процессов градостроительной деятельности информация об утверждённых генеральных планах и ПЗЗ городских округов и поселений Московской области опубликована в сети интернет.
Перечни ссылок на разделы официальных сайтов администраций, где размещены материалы утвержденных документов, доступны на региональном портале государственных и муниципальных услуг (РПГУ МО), ознакомиться с которыми можно по ссылкам в разделе «База знаний»:
Кроме того, в настоящее время Мособлархитектурой организована работа по внесению изменений в генеральные планы и ПЗЗ. В рамках масштабной работы по оптимизации услуг в сфере градостроительства для удобства заявителей в 2018 году все госуслуги в отношении указанных документов были переведены в электронный вид и стали доступны на региональном портале государственных и муниципальных услуг – https://uslugi.mosreg.ru/.
В профиле каждой услуги на портале размещена вся информация о порядке ее предоставления, сроках, категориях заявителей, перечне необходимых документов, а также административные регламенты.
Жители Московской области и инвесторы могут обратиться за услугой или найти систематизированный свод информации об утверждённых генпланах и ПЗЗ на одном информационном ресурсе (РПГУ МО), не выходя из дома или офиса, что существенно экономит время.
Как проверить, не попадает ли земельный участок в охранную зону?
Прочитала недавно статью о том, как люди десятилетиями жили в поселке, а потом его территорию включили в национальный парк «Самарская Лука». Теперь жители не могут нормально оформить свои дома, говорят, что даже новый забор нужно согласовывать.
Я хочу купить участок где-нибудь в Карелии. Но пишут, что там тоже много зон с особыми условиями, где нельзя строиться. Вплоть до того, что если звери ходят на водопой по определенной тропе, то там тоже могут ввести особую зону.
Как проверить, не попадает ли земля в охраняемую зону и что на ней можно строить?
Вы правы, что хотите проверить участок заранее и подстраховаться. В зонах с особыми условиями использования территории — сокращенно их называют ЗОУИТ — могут действовать разные ограничения: например, нельзя вообще строить дома или можно строить только определенной высоты.
На первый взгляд, кажется, что все просто: нужно проверить по ЕГРН, есть ли на участке ограничения. Но проблема в том, что ЗОУИТ может быть не зарегистрирована в Росреестре, а значит, таких данных там не будет. И даже если участок сейчас не попадает в ЗОУИТ, но располагается, например, рядом с заповедником, границы могут расширить — и участок включат в особую зону. Поэтому надо не только смотреть уже существующие ограничения на участке в Росреестре, но и провести дополнительные проверки. Расскажу, как это сделать.
Виды зон с особыми условиями использования
ЗОУИТ — это территории, где действует особый правовой режим и могут быть ограничения, например по строительству или эксплуатации участков. Такие территории нужны, чтобы обеспечить безопасность и благоприятные условия для жизнедеятельности человека, а также ограничить негативное воздействие на окружающую среду.
Всего по закону существует 28 видов ЗОУИТ. Перечислю некоторые:
А вот какие территории в законе не упомянуты, но тоже являются ЗОУИТ:
Такие территории никогда не указываются на публичных кадастровых картах и картах правил землепользования и застройки как ЗОУИТ. Но они ограничивают размещение дома на участке. Например, по санитарным правилам с точки зрения допустимой напряженности электрического поля от дома до высоковольтной ЛЭП должно быть от 20 до 55 метров.
На территориях ЗОУИТ действует особый режим. Например, есть участки, где нельзя размещать дома. Такие участки лучше не покупать: построить дом на них все равно не получится. А если и построите, то в лучшем случае будете просто пользоваться домом, но не сможете его согласовать, а в худшем — его обяжут снести как самовольную постройку. Даже если дом уже зарегистрирован в Росреестре, но установленный для ЗОУИТ режим не соблюдается, такой дом тоже могут снести по решению суда.
Вот список основных ЗОУИТ, в которых запрещено размещать дома:
На практике могут встречаться исключения. Так, чаще всего в санитарно-защитных зонах дом построить можно. Но в любой момент разрешения на строительство могут перестать выдавать, и оспорить это не получится, ведь по закону строить в таких зонах в принципе нельзя. Иногда можно увидеть дома рядом с высоковольтными ЛЭП. Это тоже частные случаи. Строить в охранной зоне высоковольток можно, если владелец ЛЭП дал на это согласие. Но пока нет критериев, по которым такое согласие реально получить.
С ЗОУИТ не работают рассуждения исходя из здравого смысла: мол, если деревня целиком попала в особо охраняемую природную или другую зону, то на участке для ИЖС или ЛПХ дом все равно строить можно.
Еще одно частое заблуждение покупателей: если в выписке из ЕГРН нет ограничений, а в жизни они есть, но не внесены в ЕГРН, то покупатель виноват не будет. Увы, такой подход не работает.
Как победить выгорание
Как проверить, попадает ли участок в ЗОУИТ
Публичная кадастровая карта. Чтобы понять, какие ЗОУИТ вблизи участка, который вы хотите купить, есть в ЕГРН, нужно открыть публичную кадастровую карту. Далее на карте, в разделе меню «Слои» включить «ЗОУИТ» — они отобразятся зеленым цветом.
Чтобы узнать, какого вида ЗОУИТ наложилась на участок или находится вблизи него, нужно в меню карты «Поиск» ввести «ЗОУИТ», затем перейти в основном меню к «Все объекты в точке». Далее надо листать пункты открывающегося окна, пока ЗОУИТ не загорится желтым цветом.
Правила землепользования и застройки муниципального образования и его генплан. Правила и генплан поселения можно найти на официальном сайте муниципального образования. Обычно правила состоят из нескольких частей — текстовой и графической.
В текстовой части можно изучить градостроительный регламент территориальной — функциональной — зоны места, где будет находиться дом. В регламенте вы найдете такую информацию:
Дом должен располагаться в допустимой территориальной зоне по указанным правилам. Бывают случаи, когда дома находятся не в своей зоне, например зоне рекреации или огородничества, а у этих земель свой вид разрешенного использования. Такие объекты покупать нельзя. Для примера можно вспомнить историю московского СНТ «Речник», которое находится на территории природоохранной зоны и частично дамбы, поэтому когда жители попытались зарегистрировать землю по дачной амнистии, это оказалось невозможно. Не помогло даже обращение к президенту.
В графической части правил землепользования и застройки в дополнение к публичной кадастровой карте вы найдете одну или несколько карт ЗОУИТ. На этих картах могут быть изображены планируемые к строительству автомобильные и железные дороги, а также санитарно-защитные зоны коммунальных, сельскохозяйственных и промышленных предприятий.
На тематических картах генплана можно посмотреть, какие объекты местного значения планируются, какие участки изымут для государственных и муниципальных нужд, а также план развития инженерных сетей.
Генеральный план поселения — это документ большей силы, чем правила землепользования и застройки. Поэтому схема градостроительного зонирования по генплану имеет приоритет перед такой же схемой в правилах. Хотя так сложилось, что правила сейчас в муниципалитетах есть почти всегда, а актуального генплана, который соответствует этим правилам, может и не быть.
Где еще можно получить информацию
Информацию, которую вы получите из публичной кадастровой карты и правил землепользования и застройки, можно отнести в первую очередь к юридическим рискам. Так вы можете узнать о возможных ограничениях и запретах.
Этого недостаточно, чтобы по-настоящему почувствовать место расположения будущего дома. Необходимо продолжить анализ — использовать различные карты местности: лесов, рельефа, радиоактивного загрязнения, магнитных аномалий, погодные, экологические и т. п. Вам могут пригодиться, например, Wikimapia, Etomesto и другие интернет-ресурсы.
Вы вправе не доверять размеру официальных санитарно-защитных зон для вредных производств. Для предприятий наивысшего — пятого — класса опасности санитарно-защитные зоны будут 1000 метров. Сюда относятся мусоросжигательные заводы мощностью 700 тысяч тонн отходов в год, нефтеперерабатывающие заводы, химические предприятия, свинокомплексы и т. д. Причем сами предприятия могут называться красиво: вместо мусоросжигательный завод — комплекс по сортировке и термическому обеззараживанию отходов с превращением их в экологически чистую электроэнергию, а химический завод красок может быть производственно-складским комплексом колористики и печати.
Если рядом с рассматриваемым домом есть что-то плохое, об этом кто-нибудь когда-нибудь обязательно написал. Поэтому лучше посмотреть местные форумы, группы в соцсетях и просто пошерстить интернет. А если боитесь, что рядом окажется тропа, где ходят на водопой животные, расспросите охотников или местных жителей. Они точно знают все о своих соседях.
Памятка для тех, кто хочет купить дачу рядом с заповедником
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т—Ж отвечают
лучше делать это комплексно.
1. на сайте росреестра, если вы смотрите информацию об участке на публичной карте, справа вверху можно выбрать дополнительные слои: территориальные зоны, зоны с особыми условиями использования и вам подгрузит росреестр информацию об утвержденных ПЗЗ.
2. на сайте Администрации (куда относится участок)в разделах про градостроительство можно также посмотреть генплан и ПЗЗ, или же проект их изменений (они обязательны к публикованию). Там обычно есть отдельные схемы с терр. зонами и зонами ограничений + текстовая часть с описанием. это поможет также уточнить, что конкретно можно или нельзя строить на участке, согласно утвержденным градостроительным регламентам.
3. если вам интересует конкретный участок, можно заказать общую выписку из ЕГРН (вопрос 350 р) и возможно там будет информация об имеющихся ограничениях (если вы вдруг что-то не смогли сами посмотреть на публично карте).
4. если выбрали конкретный участок, можно попросить собственника заказать ГПЗУ (это бесплатно, но занимает время), там весь свод ограничений и правил использования обычно. в тч ручейки, тропы зверей и тд))
4. и самое главное! даже если вы убедитесь, что никаких ограничений сейчас нет, никто вам не гарантирует, что они там не появятся. это реальность нашего государства. и частный собственник обычно в позиции проигравшего в борьбе с гос структурами.
Liz, под словами «частный собственник обычно в позиции проигравшего в борьбе с гос структурами» готова подписаться.
Добрый день, участок попал в ЗОУИТ конкретнее зона объёктов культурного наследия. Вопрос можно ли там строиться всё таки или нет. Указано, что запрещается строительство объёктов капитального строительства. кадастровый номер участка 40:25:000176:712
Элен, вам не позавидуешь( практика судебная не однозначная. желаю вам терпения и сил! у федералов в особенности очень часто бардак, и потом приходится разгребать всем. удачи!
Информация об утвержденных генпланах и ПЗЗ появилась на портале госуслуг Подмосковья
Начальник Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области Владислав Гордиенко на расширенном заседании Правительства МО под руководством губернатора МО Андрея Воробьева.
Информация об утвержденных генеральных планах и правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) стала доступна на портале государственных и муниципальных услуг Московской области, сообщает пресс-служба Главархитектуры Подмосковья.
Органы местного самоуправления муниципалитетов обеспечили доступ к утвержденным документам территориального планирования и градостроительного зонирования и материалам по их обоснованию (положения, графические карты с отображением функциональных и территориальных зон) на официальных сайтах администраций.
«В рамках приоритетного направления работы по снижению административных барьеров и оптимизации процессов градостроительной деятельности Главархитектура Московской области опубликовала информацию об утвержденных генеральных планах и ПЗЗ городских округов и поселений Московской области. Перечни ссылок на разделы официальных сайтов администраций, где размещены материалы утвержденных документов, доступны на региональном портале государственных и муниципальных услуг (РПГУ МО)», – сказал начальник Главархитектуры Московской области Владислав Гордиенко.
Информация размещена по ссылке, а также на сайте Главархитектуры Московской области в разделе «Документы».
«Генплан позволяет жителям, органам местного самоуправления, органам исполнительной власти региона смотреть на несколько лет вперед и принимать конструктивные решения о строительстве или реконструкции объектов социальной инфраструктуры, мест приложения труда», – отметил Гордиенко.
Он добавил, что ПЗЗ – один из основных документов регулирования градостроительной деятельности. В соответствии с действующим законодательством с начала 2018 года выдача разрешений на строительство осуществляется только с учетом утвержденных ПЗЗ.
«Границы территориальных зон, устанавливаемые на картах ПЗЗ, отображены проектировщиками непосредственно в векторном формате, что обеспечивает возможность оперативной загрузки указанных сведений из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Московской области в государственную информационную систему ведения Единого государственного реестра недвижимости. Наш регион один из первых в стране внедрил подобную практику на всей территории Московской области», – подчеркнул Гордиенко.
В целях совершенствования процессов градостроительной деятельности и формирования благоприятного инвестиционного климата правительство Московской области продолжает работу по оптимизации процедур оказания государственных услуг в градостроительной сфере. Так, завершается работа по обеспечению муниципальных образований Московской области генпланами и ПЗЗ. До передачи полномочий по разработке документов от органов местного самоуправления на уровень правительства Московской области, по состоянию на 2014 год, в регионе было утверждено только 20% генеральных планов. На сегодняшний день утверждено 92% генеральных планов и 97% ПЗЗ. Таким образом, практически все муниципальные образования Московской области обеспечены документами территориального планирования и градостроительного зонирования.
Как в Подмосковье внести изменения в правила землепользования и застройки онлайн
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) населенных пунктов и муниципалитетов утверждают органы местного самоуправления. В нормативном правовом акте устанавливают территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения данного документа. Подать заявку на внесение изменений в действующие ПЗЗ можно через региональный портал госуслуг. Как это сделать, читайте в материале mosreg.ru.
Кто и в каких случаях может изменить ПЗЗ
Инспекторы Главгосстройнадзора изучают схему
Изменить ПЗЗ необходимо, если владелец (правообладатель) участка хочет использовать его способом, не предусмотренным действующими правилами.
Например, если в результате применения правил:
— земельные участки и объекты капитального строительства используются неэффективно;
— наносится вред собственникам недвижимости;
— снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства;
— нарушены права и законные интересы граждан и их объединений (например, ТСЖ или СНТ);
— обнаружено их несоответствие генплану или схеме территориального планирования.
Предложить изменения в порядке инициативы могут любые заинтересованные граждане (физические, юридические лица, индивидуальные предприниматели):
— постоянно проживающие на соответствующей территории;
— владельцы земельных участков и расположенных на них объектов капитального строительства;
— собственники помещений в объектах капитального строительства.
Заявители могут внести следующие предложения:
— изменить границы территориальных зон (включить свой участок в одну из них или установить отдельную);
— изменить градостроительный регламент (внести дополнительные виды разрешенного использования участка в конкретной зоне или расширить предельные параметры разрешенного строительства).
Необходимые документы
Предложение о внесении изменений в ПЗЗ можно внести бесплатно через региональный портал госуслуг.
Для этого требуются следующие документы:
— документ, подтверждающий право на объект недвижимости;
— обоснование предполагаемых изменений (максимально развернутое, затрагивающее не только интересы заявителя, но и задачи градостроительного, экономического, социального развития территории);
— согласие всех владельцев земельного участка или объекта капитального строительства, находящихся в долевой собственности;
— подтверждение, что предлагаемые изменения не нарушат требования технических регламентов и права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, а также не нанесут вред соседним объектам недвижимости;
— подтверждение неэффективности использования объектов недвижимости;
— акт на списание мелиоративных систем;
— согласование размещения объекта в зоне с особыми условиями использования территории от инженерных коммуникаций;
По желанию заявитель может представить:
— сведения об ограничении права или обременении объекта недвижимости;
— решение градостроительного совета Московской области об одобрении концепции проекта.
Одобрение и учет предложения
Заявление направляют на согласование в уполномоченные центральные исполнительные органы государственной власти, рассматривают на комиссии по подготовке проектов ПЗЗ и градостроительном совете Московской области.
В течение 35 рабочих дней заявитель получит выписку из протокола заседания комиссии по ПЗЗ об одобрении и учете его предложения или уведомление об отказе.
Одобренное предложение заявителя вносят в проект внесения изменений в ПЗЗ и принимают по итогам общественных обсуждений или публичных слушаний.