как узнать спрос на недвижимость в своем городе
Как измерить спрос на рынке недвижимости
Сегодня ни один грамотный коммерсант не начнет воплощать в жизнь проект, предварительно не изучив ситуацию на рынке: деятельность конкурентов, структуру предложения, уровень цен, существующий и возможный спрос, потребительские предпочтения, емкость рынка. Подобные исследования активно проводятся в разных сегментах бизнеса, но на рынке недвижимости почему-то произошел странный перекос. В основном, маркетологи пристально изучают предложения и цены, а такие параметры как спрос, потребительские предпочтения, емкость рынка остаются без должного внимания.
Аналитический центр «Индикаторы Рынка Недвижимости – IRN.RU» один из немногих на сегодня использует методы социологии в своей работе. Они позволяют проводить опросы непосредственно потенциального потребителя или опросы экспертов, то есть специалистов, работающих с данной аудиторией, и на их основе строить исследования.
Рассказать подробнее о том, как социология помогает выстроить «правильную» картину рынка, мы попросили руководителя отдела социологических исследований Аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости – IRN.RU» Екатерину Смурыгину.
— Почему измерением спроса и емкости рынка недвижимости специалисты заинтересовались относительно недавно?
— Нынешний рынок недвижимости дефицитен практически во всех сегментах. Сегодня командует продавец, – в буквальном смысле: что построили, то и извольте покупать, потому что другого нет.
В силу ограниченности предложения «нарастить» спрос нетрудно. В таких условиях рынок кажется бездонным – сколько ни построй – все купят, да еще и цены вырастут. Изучение спроса и емкости рынка становится актуальным, когда рынок более зрелый, более насыщенный, а клиент — более требовательный. И эти процессы уже начинают сегодня происходить.
— В каком сегменте рынка недвижимости готовы услышать покупателя?
Что же касается самих застройщиков, то от них строительство объектов инфраструктуры требует дополнительного вложения средств. Но нет никаких гарантий, что данные объекты (ресторан, бассейн, теннисный корт и т.д.) повысят ликвидность проекта, сделают его более привлекательным для покупателя и окупят затраты застройщика.
— Московский регион – наиболее развитый с точки зрения рынка недвижимости, он – «ветеран» по сравнению с региональными рынками, которые, сегодня только формируются. Актуальны ли в регионах исследования потребительского спроса? Рынок созрел для этого?
— Более того, компаниям, которые работают в регионах, это просто необходимо. Недавно мы исследовали рынок загородного малоэтажного жилья в пригородах Казани, чтобы определить, как потребитель воспринимает новый формат загородного жилья — организованный коттеджный поселок.
— Поговорим теперь о таком параметре, как емкость рынка. С Москвой все понятно: город огромный, миграционный спрос большой, объем строительства ограниченный. Потребитель сметает все. Но в регионах емкость рынка недвижимости ограничена, как ее оценить?
— На региональных рынках ситуация действительно отличается от московской. Если в конкретном городе строится больше жилья, чем необходимо потребителю, то рынок перенасыщается, и хоть в два раза снижай цену, избыток товара никто не купит.
Соответственно, нужно изучить спрос не только в конкретном городе, где такой мегапроект запланирован, но и так называемый миграционный спрос. Увеличить емкость рынка можно только за счет миграции, то есть за счет покупателей из других регионов. И такой «миграционный слой» покупателей, перемещающихся по стране, уже сложился.
Исследования емкости рынка мы проводили для крупнейших компаний-застройщиков – Группы компаний «Ренова» и компании «Интеко». В частности было проведено исследование по оценке рынка Краснодара и Краснодарского края. Понятно, что этот регион привлекателен с точки зрения приобретения жилья, поскольку это и курортная зона, и место проведения будущей Олимпиады, которая сегодня серьезно влияет на поведение цен.
Мы измерили миграционные потоки из этих городов, что позволило оценить емкость краснодарского рынка и понять, какие объемы строительства там целесообразны, чтобы не вызвать перенасыщения. Особенно это актуально в преддверие сочинской Олимпиады, поскольку ожидается солидный приток в Краснодар людей, которые будут непосредственно заняты в организации и обслуживании этого мероприятия. Несмотря на глобальность этих процессов, их вполне можно просчитать, оценить масштабы и быть полностью к ним готовыми. Вот в этом мы и помогаем строителям.
— Вероятно, спрос можно изучать не только на рынке жилья, но и на рынке коммерческой недвижимости, офисов. Хотя и здесь, вероятно, потребитель на вторых ролях – офисов не хватает, приходится брать, что дают?
— Не во всех сегментах. Например, у нас было очень интересное исследование, которое мы проводили для компании MIRAX GROUP, строящей башню «Федерация» в ММДЦ «Москва-Сити». Этот проект не ординарный, было много вопросов по его организации. И одним из них занималась непосредственно наша компания — исследовала целесообразность строительства апартаментов в башне «Федерация». Это новый для нашего рынка вид недвижимости, по сути – жилой сектор в офисе. Апартаменты используется для приглашенных менеджеров, иногородних сотрудников. Довольно часто в «домашней обстановке» проводятся переговоры с партнерами. Иногда апартаментами пользуются даже руководители компаний, которые так сказать «живут на работе».
Нам необходимо было получить точный «портрет» апартаментов с точки зрения площади, цены, востребованности и всех остальных параметров. Мы выяснили, какое оптимальное количество апартаментов требуется на тысячу метров офисных площадей. Чтобы их и хватало, и ничего не оставалось лишнего.
Поскольку речь шла о потребительских предпочтениях, мы и опрашивали конечных потребителей – компании, которые являются арендаторами или покупателями офисных площадей. В опросе участвовало 50 компаний – московских, региональных и иностранных.
— При нынешней стоимости московского жилья уже легче купить квартиру или виллу на Средиземном море. Не кажется ли вам, что перед аналитиками рынка в полный рост встает тема российского спроса на зарубежную недвижимость?
— Мы недавно начали заниматься изучением спроса нашего потребителя на зарубежное жилье. Например, провели исследование по рынку Черногории по заявке черногорской компании.
Мы выясняли, какой тип жилья предпочитают покупать москвичи: квартиры или отдельные дома, расположенные в городах на побережье или за пределами городов, какие площади домов популярны, какие суммы люди готовы заплатить за жилье в Черногории. В исследовании участвовало 22 эксперта московских риэлтерских компаний, 18 из них специализируются на рынке недвижимости Черногории, а четыре – на рынке соседней Хорватии.
Эта тема актуальна не только для Черногории, но и для многих зарубежных стран. Практически, для всех стран Европы, где наши соотечественники покупают квартиры и дома, и в первую очередь – курортную недвижимость.
— Провести исследование спроса с применением методов социологии – процесс трудоемкий. Сколько времени обычно он занимает? И каков бюджет исследования – проще говоря, сколько стоит ваша работа?
— Все зависит от того, какие задачи перед нами ставит заказчик. В среднем, на проведение стандартного индивидуального исследования уходит от одного до полутора месяцев. Это напрямую связано с соблюдением технологии. На сбор первичной информации (поле), то есть на опросы населения или экспертов, требуется 2-3 недели. Плюс подготовительный этап, разработка и пилотирование анкеты, обработка и осмысление полученных данных, подготовка отчета.
Более сложные проекты могут занимать от 2 месяцев и более. Исходя из этого, формируется и стоимость исследования. В большинстве случаев удается уложиться в бюджет 20-30 тысяч долларов. Более сложные исследования, охватывающие разные сегменты рынка или несколько регионов, разумеется, стоят дороже. Оценить точную стоимость исследования, связанного с решением конкретной задачи, можно отправив запрос с нашего сайта.
— По вашим ощущениям бизнесмены готовы тратить довольно приличные деньги на изучение рынка? Понимают ли они, что это им необходимо?
Лучшие города России для инвестиций в недвижимость
В 36 городах России аренда квартиры может окупить ее покупку за десять лет или даже быстрее, выяснили аналитики портала Domofond.ru. В тройке лидеров — города на севере страны. Например, в Воркуте для этого потребуется чуть больше трех лет, а в Магадане — около 7 лет. Москва занимает одно из последних мест рейтинга: в столице, чтобы вернуть деньги, потраченные на приобретение однокомнатной квартиры, ее потребуется сдавать в течение 18 лет.
Север России — самый выгодный район для покупки квартиры
Окупаемость жилья рассчитывалась как отношение средней цены однокомнатной квартиры на вторичном рынке в городах России к средней годовой арендной ставке (без учета простаивания и расходов на ремонт). При расчетах специалисты использовали данные о ценах предложений, представленных на портале недвижимости Domofond.ru, по состоянию на сентябрь 2018 года.
Наилучшую окупаемость показали города на севере страны: они заняли первые три места. Лидирует Воркута: здесь доходность аренды составляет 31,8%, окупаемость — чуть больше 3 лет. Второе и третье места принадлежат Норильску (доходность 20,6%, окупаемость чуть меньше 5 лет) и Североморску с доходностью 16,3% и окупаемостью немногим больше 6 лет.
За исключением Кингисеппа (Ленинградская область, 9-е место в общероссийском рейтинге), все города в топ-10 окупаемости находятся в северных и восточных регионах России. Республика Коми представлена в десятке лидеров не только Воркутой, но и занявшим 7-е место Усинском. Соседи по Дальнему Востоку — Хабаровский край, Магаданская область и Камчатский край — тоже вошли в топ-10 с городами: Комсомольск-на-Амуре (8-е место), Магадан (7-е место) и Петропавловск-Камчатский (10-е место).
Города-лидеры по доходности и окупаемости однокомнатных квартир
Место
Регион
Город
Аренда, руб. в месяц
Продажа, руб. за квартиру
Доходность аренды, % за год
Рекордный 2020-й: как пандемия повлияла на загородное жилье Подмосковья
Главным трендом на рынке загородного жилья Подмосковья в 2020 году стало увеличение спроса, который разогрел цены на аренду и покупку домов, отмечают эксперты, опрошенные редакций «РБК-Недвижимость».
Вместе с аналитиками рассказываем о главных итогах этого года на первичном и вторичном рынках, а также рынке аренды загородного жилья в Московской области.
Ажиотажный спрос
Эксперты называют 2020 год рекордным по спросу на рынке загородного жилья. Он коснулся всех сегментов — граждане активно арендовали дома и дачи во время пандемии, а также покупали коттеджи. Предыдущий рекорд был зафиксирован с середины по конец 2000-х годов (за период с 1991 года), отмечают эксперты.
Закрытые из-за пандемии границы и действовавшие региональные ограничения способствовали стремлению горожан изолироваться в местах меньшего скопления людей. Количество просмотров объявлений об аренде домов в Московской области увеличилось втрое в сравнении с 2019 годом, показывают данные ЦИАН. В последние годы спрос на куплю-продажу загородного жилья стагнировал, особенно это касалось объектов класса бизнес и выше. В 2020 году спрос на покупку, по данным ЦИАН, вырос на 65%.
С началом режима самоизоляции в компании «Метриум» наблюдали рекордный рост первичного спроса на рынке загородной недвижимости. Во втором квартале количество звонков с запросами увеличилось на 52% по сравнению с прошлым годом. Основной прирост пришелся на апрель — май: количество обращений выросло на 66% в годовом выражении. По предварительным итогам года, количество сделок на загородном рынке Подмосковья увеличилось на 20–30%. Подобного никто не ждал — с 2008 года рынок находился в замерзшем состоянии, отмечает директор управления элитной недвижимостью компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова.
В 2020 году недвижимость на загородном рынке чаще рассматривалась именно с точки зрения круглогодичного, а не сезонного проживания. Как при аренде, так и при покупке клиенты интересовались наличием в пешей доступности магазинов, аптек, частных детских садов, отмечает главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Татьяна Ананьева, руководитель отдела в «Миэль. Сущевский»:
— Последние пять лет рынок загородной недвижимости был в тени. За это время успел накопиться отложенный спрос. Если раньше, в середине 2000-х, были популярны дома с замковой архитектурой, гектарами земли, бассейнами, то в этом году спрос сместился в сторону участков размером 9–10 соток и небольших домов площадью 150–250 кв. м. Покупатели хотят объект под ключ: эргономичный дом с панорамным остеклением, эффективный по энергосбережению, с максимально полезной площадью. А подобных домов на нашем рынке очень мало. Такой фактор и задал основной тренд на земельные участки в этом году. Второй тренд текущего года — летние дачи. Активно продавались участки площадью 7–8 соток с щитовыми домиками. В мае и июне звонки по таким объектам зашкаливали.
Аренда загородных домов
На рынке долгосрочной аренды загородных домов объем предложения, по данным компании «Инком», составляет более 3,3 тыс. домов — год назад показатель был на уровне 2,5 тыс. Причина роста связана с тем, что многие из сдававших жилье долгосрочно, временно решили заработать на краткосрочной аренде, поясняют аналитики компании. В этом году предложение на рынке прибавилось и за счет собственников, которые не смогли продать дом, решив сдавать его в аренду на волне ажиотажного спроса, поясняют эксперты.
На рынке загородной аренды этой весной спрос, по оценке компании «Миэль-Аренда», вырос почти в десять раз по сравнению с прошлым годом. Клиенты арендовали дома иногда даже без просмотров и по завышенной цене. 90% запросов в компанию в апреле поступало от нанимателей, подыскивавших загородный дом в аренду на несколько месяцев.
Вторая волна пандемии не вызвала резкого роста интереса к аренде загородной недвижимости — некоторые наниматели, снявшие круглогодичные дома во время весеннего ажиотажа, провели там лето и до сих пор не отказались от аренды, отмечает руководитель отдела в «МИЭЛЬ Сущевский» Татьяна Ананьева. Востребованность длительного найма загородных домов в четвертом квартале в компании «Инком-Недвижимость» также не могут назвать повышенной — число сделок было примерно на том же уровне, что и годом ранее.
Но даже высокий спрос весной и летом этого года не слишком повысил цены в массовом сегменте (классы стандарт и комфорт) — клиенты не готовы к значительному увеличению арендного бюджета. Тем не менее, по оценке «Инком-Недвижимости», для летнего найма дачи за год подорожали в среднем на 10%, таунхаусы — на 6,5%, коттеджи — на 20%. Более половины заявок на подбор вариантов, 57%, — в бюджете ниже 90 тыс. руб. в месяц; 27% спроса — на лоты по цене от 90 тыс. до 130 тыс. руб.; 16% — на высокобюджетные предложения. Ассортимент предложения высокий. По данным компании, можно найти варианты и за 30–40 тыс. руб. в месяц.
Если в декабря 2019 года средняя ставка аренды коттеджа в Подмосковье, по данным «Инком-Недвижимости», составляла 93,7 тыс. руб. в месяц, а дачи — 47,9 тыс. руб., то в декабре этого года — 98,7 тыс. руб. и 50,6 тыс. руб. соответственно.
В 2021 году столь ажиотажного спроса на аренду загородных домов не предвидится, поэтому цены сохранятся на текущем уровне с небольшим ростом в весенне-летний период (на 2–4%), что объясняется сезонностью, прогнозируют в компании ЦИАН.
Загородная первичка и вторичка
Средняя стоимость квадратного метра загородного дома в Московской области, по данным ЦИАН, составляет сегодня 77,6 тыс. руб., что на 17% выше, чем год назад. Столь значительный рост во многом связан с дефицитом ликвидных предложений — новых поселков практически не строится, а на вторичном рынке много уже морально устаревших объектов недвижимости, считает Виктория Кирюхина из ЦИАН.
«В среднем цены на загородном рынке выросли на 21,9%. В прошлые годы цены росли из-за вымывания с рынка более дешевых лотов, тогда как в продаже оставались в основном дорогие объекты. В этом году они росли еще и из-за высокого спроса на проекты с ликвидными объектами, а таких проектов было много во всех форматах», — говорит руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
«С учетом ажиотажного спроса на коттеджи в 2021 году возможен рост предложения от инвесторов, в том числе частных компаний, строящих на продажу не целые поселки, а несколько домов одновременно. Но это вряд ли позволит решить проблему ликвидного предложения — рост цен на такие объекты продолжится. Неликвидные дома в цене будут стагнировать или даже снижаться, что сдержит средние цены на рынке», — прогнозирует Кирюхина. По ее словам, возможен рост интереса к таунхаусам — промежуточному варианту между квартирами и домами.
Объем первичного предложения от застройщиков на загородном рынке домов не превышает 5%, поэтому из-за небольшой выборки нет смысла делить загородный рынок на первичный и вторичный, считают аналитики ЦИАН. По их подсчетам, в продаже в Московской области сегодня доступно 3,9 тыс. коттеджей (на землях ИЖС), год назад на выбор было порядка 4,6 тыс. лотов. Таким образом, падение за год составило 15%.
Если рассматривать все первичное предложение на рынке с учетом земельных участков в коттеджных поселках и дачных товариществах, то предложение составляет 43,3 тыс. объектов, подсчитали в «Инком-Недвижимости». Это на 14% меньше, чем годом ранее. 76% предложения представлено участками без подряда (+3 п.п. к 2019 году), 9% — коттеджами (+2 п.п.), столько же — квартирами в малоэтажных домах (-3 п.п.), 4% — таунхаусами (-2 п.п.) и 2% — дуплексами (без изменений).
По итогам третьего квартала на подмосковной вторичке в продаже находится 27,7 тыс. объектов, это на 28% меньше, чем годом ранее, подсчитали в «Инком-Недвижимости». 49% предложения составляют коттеджи, 38% — участки без подряда (УБП), 8% — дачи и 5% — блокированные дома (таунхаусы и дуплексы).
Ипотека на загородку
Банки увидели запрос потребителей на загородную недвижимость. В этом году на загородном рынке увеличилось количество ипотечных сделок, а «Дом.РФ» запустил пилотный проект по льготной ипотеке на покупку загородного жилья. В 2021 году есть перспектива, что несколько банков могут выпустить продукт с невысокими ставками по кредиту, считает руководитель отдела в «Миэль. Сущевский» Татьяна Ананьева.
В компании «Инком-Недвижимость» называют появление доступной ипотеки на загородном рынке одним из главных трендов этого года. С программой льготной ипотеки связывают основные надежды по развитию рынка после завершения пандемии. Высокий интерес сохранится до окончания пандемии, а льготная ипотека сможет поддержать спрос уже после ее завершения, считает Таганов.
Прогноз на 2021 год
Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум»:
— Высокий спрос на подмосковную загородную недвижимость сохранится и в следующем году, но уже не по причине пандемии, а потому, что клиенты получили возможность оценить все преимущества загородной жизни. К тому же в 2021 году многие продолжат работать удаленно, и долгий путь до офиса перестанет быть препятствием к переезду за город. Льготная загородная и сельская ипотека также будет способствовать интересу покупателей. Кроме того, мы ожидаем появления новых интересных проектов в коттеджных поселках — этому станет способствовать повышенный спрос при дефицитном предложении.
Татьяна Ананьева, руководитель отдела в «Миэль. Сущевский»:
— Рынок загородной недвижимости в 2021 году мне видится позитивно. Ментальность людей в связи с событиями этого года изменилась, потребители перестали откладывать на потом строительство дома своей мечты. Скорее всего, зимой участки покупать не будут, так как за снегом не видно рельефов земли. Останется хороший спрос на готовые дома под ключ. И, возможно, с началом весны будет повышенный интерес к садовым некоммерческим товариществам. Пока мы не знаем, какой запас отложенного спроса остался. Поэтому продавцам загородных домов мы советуем выходить на рынок сейчас и не поднимать цены.
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость»:
— До конца пандемии из-за того, что большая часть людей будет находиться на удаленном режиме работы, спрос будет оставаться довольно высоким — на уровне второй половины 2020 года. После завершения пандемии возможны два сценария развития событий: если пилотная программа льготной ипотеки продлится и будет хорошо действовать, то спрос не упадет, но если она завершится или окажется неэффективной, спрос упадет до тех значений, на которых он находился до начала пандемии.
Если цены пойдут вниз: что делать инвесторам с жильем
В некоторых районах Москвы стоимость жилья сейчас на 15% выше «справедливой» цены. Рынок перегрет: спрос есть, цены держатся, девелоперы поддерживают искусственный дефицит. Но ситуация способна измениться. Через некоторое время на рынке недвижимости возможен спад. Почему это реально и что делать в такой ситуации держателям недвижимых активов?
Почему рынок перегрелся
Цены на квартиры в крупных городах выросли за 2020 год на 15%, и это не предел. За январь—июнь 2021 года уже зафиксирован 10%-ный рост. В Сочи цифры впечатляют еще сильнее — рост свыше 30%. Рынок недвижимости крупных городов находится почти на пике. Причины такой ситуации — льготная ипотека, низкие проценты по вкладам, колебания курса рубля к доллару, нестабильная ситуация внутри и вне страны. Все это вызвало повышенный интерес к покупке недвижимости и небывалый спрос на нее.
Свою роль сыграли и девелоперы, которые в некоторых районах крупных городов не стали раскрывать полный объем предложения и создали ситуацию искусственного дефицита, который при повышенном спросе всегда становится причиной роста цен. В некоторых локациях крупных городов квадратный метр стоит на 10–15% больше, чем должен.
Ликвидное предложение исчезает с рынка быстро, цены остаются высокими и можно говорить о надувающемся ценовом пузыре. Может ли этот пузырь лопнуть?
Ожидается ли спад рынка
Доходы россиян упали на 3,5% в 2020 году, отмечается снижение покупательной способности, а с июля отменена льготная ипотека. Все это приведет к снижению спроса и на покупку, и на аренду недвижимости.
Еще один момент: произойдет увеличение предложения на рынке за счет того, что многие собственники, купившие квартиры для получения дохода с аренды (около 25% из всех участников программы льготной ипотеки), будут вынуждены продать их, разочаровавшись в низком рентном доходе. Это произойдет потому, что многие потенциальные арендаторы сами купили квартиры в рамках программы, спрос на съемное жилье упал и примерно на 10% снизилась стоимость аренды. Таким образом, и без того невысокий арендный доход от жилой недвижимости становится еще меньше и уже с трудом обгоняет инфляцию. Логичное следствие — собственники-инвесторы будут избавляться от актива, который не приносит прибыли, то есть начнут продавать жилье и увеличат число предложений на рынке. А увеличение предложения на рынке — предпосылка к снижению цены. Но это не все.
Покупательная способность снижается, и примерно через четыре месяца люди перестанут массово покупать жилье по завышенным ценам. Собственники, возможно, будут ждать около пяти месяцев — это нормальный срок для поиска покупателя. После они пересмотрят цены и начнут их снижать. Этот момент станет поворотным на рынке недвижимости. Вторичка начнет дешеветь. Цены на новостройки без льготной ипотеки и в условиях снижения стоимости на вторичку тоже пойдут вниз.
По нашим данным, пока поворотный момент не наступил, инертный рынок недвижимости еще будет расти и достигнет пика в начале осени. Затем мы постепенно перейдем к развороту тренда, и в течение 2022 года рынок может просесть на 30%. Падение предполагается не везде — речь идет только о районах с завышенными ценами — реальные сделки (цены в договорах купли-продажи) будут проходить по цене тех, которые называет продавец.
Что делать инвесторам в недвижимость сейчас
Все зависит от ваших планов. Вот несколько советов для разных ситуаций: