как сделать отдельный адрес в доли дома
Выдел 1/2 доли в отдельный адрес
Здравствуйте! У меня в собственности с соседями на двоих земельный участок 6,5 соток и общая хата на двоих, под одной крышей. Половина у меня на участке, половина у них. Входы отдельные, коммуникации у каждого свои, дворы отдельные. Земля в общедолевой собственности. Скажите пожалуйста, можно ли через суд выделить свои 3 сотки и половину хаты в отдельый адрес? Или обязательно ломать хату, а потом уже выделять? Дело в том что я хочу построить на земле перед хатой(моей половиной) дом, а саму хату оставить вместо летней кухни, не хотелось бы ее сносить.По всем архитектурным требованиям и СНИПам участок позволяет, но совладельцы не дают согласия на строительство, видите ли у них хата сыреть будет из-за одноэтажного дома, хотя по проекту там вообще ничего им мешать не будет. Они не против сноса моей половины хаты с укреплением им стены и всего такого прочего, и чтобы на ее месте мы строились, но там больше 30 м дом не поставить!! Вот и хочу выделиться в отдельный адрес чтобы от них не зависеть. Но тут только через суд, т.к. согласия они не дадут, проверено.Скажите пожалуйста, как мне поступить, что лучше в моей ситуации и с чего начинать?Заранее спасибо!
Для того, чтобы осуществить задуманное Вами необходимо произвести выдел доли в земельном участке в натуре. В данном случае будет образован новый земельный участок на который у Вас возникнет право собственности.
Статья 11.5. Выдел земельного участка
1. Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).2. При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.
Если соседи не дают на это согласие, выдел в натуре производится в судебно порядке, однако при выделении земельного участка следует учитывать, что в каждом регионе устанавливается минимальный размер для выдела в натуре земельных участков.
В Краснодарском крае действуют следующие нормативы.
Статья 13. Деление земельных участков
Если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, при совершении сделок с земельными участками, а также в иных случаях, при которых происходит их деление (за исключением случая объединения с соседним земельным участком), не допускается выдел в натуре земельных участков, площадь которых менее:
(в ред. Закона Краснодарского края от 27.10.2009 N 1852-КЗ)
300 квадратных метров, при ширине участка не менее 8 метров, — для земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства и садоводства;
500 квадратных метров, при ширине участка не менее 12 метров, — для земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства.
Если выделяемый в натуре участок не соответствует приведенным параметром, выдел доли в натуре невозможен.
Как получить отдельный почтовый адрес, если я приобрел 1/2 часть дома после выдела свой части доли в натуре. Спасибо заранее.
Как получить отдельный почтовый адрес, если я приобрел 1/2 часть дома после выдела свой части доли в натуре. Спасибо заранее.
Ответы на вопрос:
Подавайте соответствующее заявление в местную администрацию
Удачи Вам и всего доброго, благодарим за обращение!
Похожие вопросы
Нет возможности выделить долю на земельный участок, потому что площадь моей доли меньше 3 соток. Порядок пользования не определен. Доля в доме выделена в натуре еще до приватизации земли, но отдельный адрес почему-то не был присвоен. Можно ли получить отдельный адрес на свою долю дома?
Как в доме на два хозяина, оформленном по долям (по 1/2 доли), перевести доли на собственность отдельных домов. Эта доля – фактически отдельный дом (по схеме технического паспорта выданного БТИ), с отдельным входом, отдельным электросчётчиком и отдельной газовой отопительной системой? В БТИ сказали, что обязательно через суд. Какое исковое заявление надо подать в суд?
Если дом в долевой собственности (2 собственника, обе доли пока не выделены), есть отдельный вход, 2 лицевых счета, 2 участка отдельных, но коммуникации (газ, вода, электричество) все заведены в дом через соседей, можно или нет выделить свою долю в натуре? 1/2 дома, которую мы хотим купить, в дальнейшем, мы хотим снести и построить другой дом, к которому будем проводить уже свои коммуникации. Надо ли ставить после выдела в натуре 1/2 части этого дома, если будет в дальнейшем его демонтаж?
На ЗУ площадью 496 кв.м расположено два дома принадлежащие совладельцам. Доли рассчитаны из общей полезной площади строений 24\87 и 63\87 соответственно. По факту, это отдельные дома расположенные на одном ЗУ (у каждого совладельца свой дом и участок огороженный забором). У каждого имеется отдельный вход, но общий почтовый адрес. Возможно ли выделение доли в натуре если минимальный размер участка под ИЖС 4 сотки?
Я являюсь владельцем доли нежилого помещения. Хочу выделить свою долю в натуре. Сосед (физическое лицо) против. Технически выдел соответственно долям возможен, экспертиза проведена. Я подала иск в суд для выдела своей доли в натуре. Ответчик процесс искусственно затягивает, а сам в это время пытается получить в банке кредит под залог своей доли.
Какие это повлечёт для меня последствия? Смогу ли я в судебном порядке выделить свою долю в натуре, если доля соседа будет под обременением, или мой иск останется из-за этого без удовлетворения? Можно ли (и насколько срочно?) подать ходатайство запретить ответчику совершать действия по обременению своей доли до выдела моей доли в натуре?
Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать
Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.
Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.
Чем фактически владеет собственник доли
Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.
«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».
Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.
Кто может владеть долями
Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.
Особенности владения долями
Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.
«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.
Как оплачиваются услуги ЖКХ
Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу. При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. «Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.
Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире
Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.
Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть
Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.
«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».
Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.
«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Как разделить дом с участком между наследниками?
У моей мамы в собственности участок с двухэтажным жилым домом. Наследники по закону — я и мой родной брат. Но мама хочет разделить дом и участок между двумя внуками — моим сыном и дочерью брата.
Предварительно согласовали поэтажный раздел: верхний этаж — внуку, нижний — внучке. На половину участка и верхний этаж сделаем отдельный вход.
Как определить границы раздела дома и участка? И как лучше все оформить и обеспечить маме достойную старость?
Ваша мама может переоформить недвижимость в общую долевую собственность внуков: они станут новыми собственниками имущества и будут владеть им совместно. Но чтобы избежать ненужных споров в будущем, лучше разделить объект недвижимости на два новых. Правда, с индивидуальным жилым домом так, скорее всего, не получится.
Расскажу подробнее, в чем сложности и как лучше разделить имущество в вашем случае.
Почему сложно разделить дом в натуре
Ваша мама решила сделать внуков владельцами дома. В этом случае ей необходимо передать дом в их общую долевую собственность, то есть выделить каждому внуку долю в праве общей собственности на имущество. Однако у владельцев долей есть свои особенности пользования и распоряжения, и один из основных вопросов: как выделить долю в натуре?
Если бы на участке было два дома, то вопрос решался бы просто: вы бы поставили каждый дом на кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимости и оформили на внуков. Внук и внучка пользовались бы отдельными домами и знали, кому и что принадлежит.
Но когда дом один, а собственников два, и у каждого своя доля, автоматического раздела дома в натуре не происходит — поставить каждую часть на кадастровый учет сложно. То есть запретить внуку, которому бабушка хочет отдать верхний этаж, пользоваться первым этажом внучки нельзя. И наоборот. Причина: 1 /2 доли существует абстрактно, на бумаге. В реальной жизни мы не знаем, где именно в доме начинается 1 /2 доли внука и 1 /2 доли внучки.
Как правило, стороны договариваются о порядке пользования имуществом устно. Но устные договоренности не дают гарантий, что в будущем между сособственниками не возникнут противоречия. Чтобы их избежать, лучше отразить все в соглашении о порядке пользования общим имуществом. В таком соглашении сособственники фиксируют, какие комнаты находятся в исключительном пользовании каждого из них, а какие — имущество общего пользования. Именно так и будут определяться границы раздела.
Когда будете составлять соглашение, учтите, что участник долевой собственности вправе владеть и пользоваться частью общего имущества, соразмерной его доле. Например, если ванная комната есть только на первом этаже, то внучка не может запретить внуку ею пользоваться.
Если же определить порядок пользования домом мирно не получается, спор может разрешить суд.
Так, владелице доли в двухкомнатной квартире не нравилось, что второй собственник сдавал свою комнату в аренду. Наниматели пользовались общим имуществом, а ее согласия на это не спросили. Она обратилась в суд и потребовала запретить вселять кого-либо в общую квартиру. Суд поддержал истицу и запретил второму собственнику сдавать комнату в аренду без ее согласия.
Обращение в суд — дело недешевое: придется заплатить госпошлину 300 Р и, скорее всего, найти юриста, чтобы он помог составить исковое заявление и участвовал в заседаниях.
Даже если есть соглашение, где указано, кто и как будет пользоваться общим имуществом, нет гарантий, что судебные споры не возникнут в будущем. Всегда остается риск, что один из собственников захочет пересмотреть условия пользования домом.
Кажется, что если пристроить отдельный вход, то проблема решится. Но такие работы могут счесть переустройством или перепланировкой дома. А это допускается только с предварительного разрешения соответствующего органа. По вопросам перепланировки и переустройства рекомендую проконсультироваться с кадастровым инженером.
Как выделить часть дома и земли из общей собственности?
– Земельный участок и дом находятся в общей долевой собственности у трех собственников. У одного собственника 1/2 дома (отдельный вход, отдельные коммуникации) и 3/4 земли (15 соток). У второго и третьего сособственников по 1/8 части дома и по 1/8 части земли (по 2,5 сотки). Первый собственник хочет выделить в натуре свою половину дома и свой земельный участок с последующей установкой забора между участками. Остальные сособственники против. Можно ли по закону выделить из дома только свою часть – 1/2 – а из земельного участка только свою часть – 3/4, а не делить в натуре земельный участок и дом на троих собственников? Для них выделение невозможно (по 2,5 сотки и по несколько метров от дома – это меньше минимальных размеров). Как быть в этом случае, если согласие на выделение части дома и земли в натуре второй и третий сособственники не дают?
Отвечает заместитель генерального директора по продажам компании «Бон Тон» Валерия Цветкова:
Задача довольно сложная, и одним из способов ее решения является суд. Однако есть следующий нюанс: выделить долю дома в единоличную собственность можно будет в том случае, если строение имеет несколько отдельных входов и отдельно подключенные коммуникации. Если коммуникации одни на весь дом, и у других сособственников нет отдельного подключения, то в такой ситуации выделение части дома не представляется возможным. Для решения проблемы потребуется выкупить доли дома у остальных сособственников.
Что касается земельного участка, то здесь также есть свои нюансы: выдел доли в натуре возможен при соблюдении ряда условий. Например, размер участка должен быть не менее 6 соток, при этом каждый из сособственников должен дать добровольное согласие. Если его нет, то нужно обращаться в суд.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
В случае, если нет согласия между сособственниками по определению порядка пользования земельным участком, необходимо обратиться в суд. В данной ситуации геодезическая компания готовит карточку по разделу земельного участка, после чего необходимо определить, кто и какой частью пользуется. Существуют минимальные размеры земельного участка, которые зависят от вида разрешенного использования, и 2,5 сотки, действительно, очень мало, поэтому данный вопрос сможет решить только судья.
Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:
В первую очередь, отмечу, что не стыкуются доли в праве собственности на дом: 1/2 у первого собственника + 2 доли по 1/8 у второго и третьего. Получается, что где-то еще потерялись 2/8 доли дома?
Как правило, все ситуации, касающиеся раздела участков и домов, усложняются несколькими факторами.
Третий фактор в Вашей ситуации, как я понимаю, не является значимым. Соответственно, есть два основных пути:
Первый – договариваться о мирном решении ситуации. Здесь возможны несколько сценариев:
И второй путь – обращаться в суд.
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
В случае, если между участниками долевой собственности отсутствует согласованное всеми собственниками решение о разделе (выделе в натуре своих долей), и один из собственников намерен добиваться выделения своей доли, наличие земельного спора очевидно. Так как никто не вправе ни одного из собственников принудить к выделению долей, единственный способ разрешить данный спор – исключительно судебный порядок.
В рамках рассмотрения дела судом с высокой долей вероятности будет назначена и проведена судебная землеустроительная экспертиза, по результатам которой сторонам будет предложен один или несколько вариантов разделения участков.
В случае, если вторая и третья доля (миноритарии) являются смежными, и они заявят о том, что не согласны на выделение доли каждого из них в натуре, то суд выделит только долю первого участника, составляющую 1/2 дома и 3/4 земельного участка.
Если же вторая и третья доли не являются смежными, а разделены, например, невыделенной долей первого собственника, то выделение его доли в натуре фактически разделит дом на три части. В отношении схем раздела земельного участка также потребуется судебная землеустроительная экспертиза.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.