как узнать износ многоквартирного дома
Анализ информации о проценте износа МКД
Для просмотра размещенной в Системе информации о проценте износа МКД в различных регионах РФ установите переключатель в положение Анализ информации о проценте износа МКД в верхней части страницы (установлен по умолчанию).
Карта износа МКД
Для выбора способа управления выберите значение из выпадающего списка. При необходимости установите год ввода дома в эксплуатацию.
При наведении на карте на определенный субъект отображается информация о среднем проценте износа МКД данного субъекта.
Фрагмент страницы «Анализ технического состояния многоквартирных домов» с выбранным субъектом
Гистограмма износа МКД
По умолчанию на гистограмме отображается информация по Российской Федерации в целом. Для отображения на гистограмме информации по одному или нескольким субъектам РФ начните вводить наименование территории. Поисковый запрос должен содержать не менее трех символов. Система отобразит выпадающий список с вариантами, соответствующими вашему поисковому вопросу. Выберите один из них.
Фрагмент страницы «Анализ технического состояния многоквартирных домов». Поле «Отображать информацию по территории»
Поле «Отображать информацию по территории»
Окно «Выбор территории»
На гистограмме (Рис. 6) и в таблице (Рис. 7) отображается информация по выбранным территориям.
Гистограмма «Средний процесс износа МКД по году ввода в эксплуатацию» с выбранным субъектом
При наведении на столбцы отображается дополнительная информация.
Гистограмма «Средний процесс износа МКД по году ввода в эксплуатацию», дополнительная информация
Таблица износа МКД
Под гистограммой расположена таблица с подробной информацией о количестве МКД, по которым в Системе размещена информация об общем износе в выбранных регионах.
Таблица с информацией о количестве МКД, по которым в Системе размещена информация об общем износе
Для просмотра сведений о дочерних территориях нажмите на гиперссылку с наименованием территории. В таблице отображаются строки с соответствующей информацией.
Таблица с информацией об общем износе МКД на дочерних территориях
При этом над таблицей формируется дерево территорий, выбранных пользователем. Для возврата на предыдущий уровень территориального деления нажмите на соответствующую ссылку в дереве территорий.
Эксперт рассказала, как узнать степень износа дома
Есть несколько вариантов узнать о степени износа здания. Во-первых, можно запросить такую информацию в Бюро технической инвентаризации. Процент износа на начало каждого года считается автоматически с учетом года постройки дома, его этажности и степени капитальности. Процент прироста составляет от 0,2% до 1% в год.
Можно заказать оценку износа в компаниях, предлагающих услуги по оценке и экспертизе недвижимости. С помощью специального оборудования будет проверено состояние несущих конструкций здания (фундаментов, стен, колонн, перекрытий и т. д.), инженерных коммуникаций, а также отделки, обшивки и облицовки. Бывают случаи, когда продавцы недвижимости перед тем, как выставить недвижимость на продажу, проводят мелкие поверхностные отделочные работы, чтобы скрыть значительные повреждения стен, пола или потолка. Распознать такую маскировку смогут только профессионалы, поэтому лучше полагаться на их опыт в оценке.
Наконец, попытаться узнать об износе дома можно в ГИС ЖКХ. Зайдя на сайт dom.gosuslugi.ru, найдите свой дом и посмотрите сведения о нем. Информация имеется, к сожалению, не по всем домам, но база постепенно пополняется.
При осмотре дома и квартиры стоит сначала узнать год постройки задания и дату проведения последнего капитального ремонта. Особенно внимательно нужно отнестись к домам старше 50 лет. «Немолодые» здания можно проверить на наличие трещин в несущих элементах, нет ли следов плесени, гнили, коррозий, деформаций, исследовать инженерные системы, трубы, проводку, распределительные щиты. Большое значение имеет состояние фасада. Плохой отвод дождевой воды, протечки, а также щели, искривления углов могут свидетельствовать об аварийности здания.
Износ объектов недвижимости. Как самостоятельно определить и рассчитать износ дома? на сайте Недвио
Для осуществления операций по купле-продаже загородной недвижимости владелец заказывает ее оценку. На основе экспертного заключения определяется реальная стоимость дома с учетом всех моментов, связанных с износом здания. Этот фактор является ключевым и, в дальнейшем, влияет на эксплуатационные характеристики постройки.
Определить износ можно самостоятельно с использованием специальных алгоритмов. Воспользуйтесь приведенными инструкциями, чтобы провести предварительную оценку износа частного дома.
Классификация износа
У каждого построенного здания есть заявленные сроки эксплуатации и параметры, по которым определяется ценность дома, его конкурентоспособность на рынке недвижимости. По мере использования объекта ему может наноситься механический ущерб, вследствие чего его оценочная стоимость снижается.
На установленную цену влияет:
Единица измерения износа – это проценты. Эксперты разделяют этот показатель на две категории: устранимый и неустранимый физический износ дома. Если постройка имеет факторы, указывающие на обесценивание, специалист определяет финансовую целесообразность и стоимость устранения недостатков. Когда затраты на устранение слишком велики и полностью обесценивают объект, от покупки такого объекта недвижимости лучше отказаться.
Сколько времени может прослужить дом?
Период эксплуатации каждой постройки можно определить с точностью до нескольких лет. Факторы, влияющие на возраст и пригодность эксплуатации дома разделяют на физические, хронологические, экономические и эффективные.
Физические факторы
Под физическими сроками службы подразумевается время, в течение которого сама конструкция здания (коробка и фундамент) могут служить и не представляют опасности для жильцов. Если здание изношено настолько, что есть риски обрушения и неустойчивости несущих конструкций, такой объект непригоден для эксплуатации и подлежит сносу.
Хронологические
Во время оценки профессионалы берут во внимание также хронологический возраст объекта. Это временной промежуток между вводом коттеджа в эксплуатацию и настоящим временем. Существуют нормативы, по которым можно понять сколько «прослужит» без капремонта та или иная постройка.
Экономические
При определении стоимости дома анализируют параметр экономической жизни здания (срок, на протяжении которого объект приносит владельцу доход). Если внесенные улучшения или затраты на дом не окупятся, экономическая жизнь такого дома подошла к концу.
Эффективный возраст
Эффективный возраст – это критерий, который отличается от хронологического. К примеру, если здание было построено 10 лет назад, а эксплуатировалось лишь 5, то мы получаем эффективный возраст в два раза меньше хронологического. На основе определения возраста дома определяется оставшийся срок его эксплуатации.
Срок службы дома также определяется оценкой экспертов, которые проводят анализ по ряду параметров, собранных во время осмотра здания и на основе правоустанавливающих документов (с техническим паспортом). На срок пригодности здания также влияет качество строительства. Имейте также ввиду, что заявленный в документах срок эксплуатации может отличаться от фактического состояния коттеджа.
Как рассчитывается износ?
В арсенале экспертов есть несколько формул, которые собственник также может применить для предварительного расчета износа своего жилого дома. На практике каждый из критериев износа просчитывается отдельно. Итоговая оценка включает в себя данные по каждому из следующих расчетов:
1. Физический износ
Возникает под воздействием внешних факторов (погоды, климата) и зависит от того, как за домом ухаживали жильцы. Описываемый метод применяют по отношению, как к частным домам, так и к многоквартирным жилым комплексам.
Во время нормативной оценки специалисты БТИ используют формулы, руководствуются законодательными нормами и проводят инвентаризацию домов с целью планирования строительства, капитального ремонта и оценки общего состояния жилого фонда.
Оценку физического износа можно проводить как ко всему зданию, так и по отношению к отдельным элементам его конструкции. Сами жильцы могут применять упрощенную формулу для оценки своей недвижимости:
хронологический возраст объекта / стандартный срок физической жизни * 100%
Эта формула используется для метода сравнительной продажи и, конечно, влияет на цену. Поэтому, чтобы продать такой объект недвижимости дороже, проводится его модернизация (реновация).
Сегодня это очень развитый сектор рынка услуг на западе, и он постепенно становится популярным и в России. Реновацию коттеджей выполняют как сами собственники, так и агенты по недвижимости, специализированные фирмы по перепродаже домов (флипперы).
2. Временной износ
Когда оценку делает эксперт, он пользуется формулой, в которой эффективный возраст делится на стандартный показатель и умножается на 100%. Эффективный возраст определяется исключительно в ходе осмотра конструктивных частей здания. Рассмотрим сравнительную оценку физического возраста на конкретном примере.
Предположим на участке расположен дом, построенный в 1988 году. В документах заявлено 150 лет допустимой эксплуатации. Если сравнить земельный участок с аналогичными по текущему состоянию рынка, то он будет стоить порядка 4-4,5 миллионов рублей. Цена замещения коттеджа находится на уровне 11,4 миллионов и была определена методикой сравнительной единицы.
Отталкиваясь от текущих данных, если оценка проводится в 2018 году, то объекту 30 лет (хронологический возраст). Так как эффективный возраст нам неизвестен, используем следующую формулу:
хронологический возраст (30) / стандартный срок физической жизни (150) * 100%.
Получается, что износ дома равен 30%.
3). Экономический (внешний) износ
На показатели внешнего износа недвижимости влияет целый ряд факторов. В первую очередь, это месторасположение дома. В данном аспекте оценивается наличие поблизости:
Немаловажно также текущее состояние рынка недвижимости (соотношения спроса и предложения, востребованность частного сектора и др.).
Экономический износ также зависит от политики государства и профильных ведомств. К примеру, если за период существования дома издавались нормативные акты, затрудняющие процедуры купли-продажи в определенном регионе или домов определенного назначения, то спрос на подобные объекты может быть низким. Соответственно, коэффициент экономического износа тоже будет минимальным.
В экономической оценке имеют вес негативные факторы. К примеру, если вблизи дома с участком построили промышленное предприятие, к коттеджу ведет разбитая дорога, ремонтом которой никто не занимается, или плохой воздух ввиду наличия рядом свалки или крупного шоссе. Определить негативные факторы далеко не всегда можно во время осмотра здания.
Стоит отметить, что в отдельных случаях экономический износ может стать устранимым с течением какого-то времени. Например, если условия на рынке поменяются в обратную сторону и правительство выдаст другой нормативный акт. Показатель экономического износа является плавающим и не подлежит оценки с помощью конкретной формулы.
4. Функциональный износ
Ущерб, нанесенный объекту недвижимости в процессе эксплуатации, может быть устранен посредством модернизации, замены, добавления отдельных элементов и сверхулучшений. В качестве отправной точки для оценки функционального износа здания берут нормы современных эксплуатационных стандартов. Стоимость устранения функционального износа измеряется количеством улучшений и их стоимостью, включая монтаж.
Если рассмотреть ситуацию на конкретном примере, можно отметить, что несоответствие современным эксплуатационным стандартам – это отсутствие счетчиков на газ и воду, наличие устаревшей канализации, или системы теплоснабжения.
Если в помещениях присутствуют явные недостатки внутренней отделки, в сумму функционального износа включаются затраты на проведение ремонтных работ по рыночной стоимости базовых стройматериалов.
Какие части дома подлежат оценке?
Как и говорилось ранее, экспертный метод предполагает осмотр специалистом основных конструктивных элементов постройки для общей оценки износа дома. Среди основных конструктивных элементов, подлежащих осмотру, выделяют:
Во время проверки эксперт фиксирует выявленные недостатки, определяет физический износ каждой части по формуле и указывает процентное соотношение удельного веса конструктивного элемента в общей стоимости здания. На основании заключения определяется стоимость воспроизводства или итоговая сумма, которая потратится на устранение недостатков.
Собственник может принять решение в пользу ремонта и реконструкции объекта, а может снизить стоимость дома во время продажи, основываясь на конкретных цифрах. Предварительная оценка без эксперта поможет владельцу приблизительно прикинуть стоимость дома с участком. В свою очередь, покупатель может, во время покупки дома, обратить внимание на конструктивные части здания, чтобы установить корректность суммы, которую запрашивает продавец.
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.
Расчёт физического износа для переноса сроков капитального ремонта
Расчёт физического износа строительных конструкций и инженерных систем выполняется для переноса сроков капитального ремонта многоквартирного жилого дома.
Комплект документов, предоставляемых в Жилищный комитет для обоснования необходимости включения МКД в краткосрочный план на следующий год или приближения срока капремонта:
Расчёт физического износа на основании дефектной ведомости и фотографий дефектов, предоставленных Заказчиком.
Исходные данные для расчёта физического износа по ВСН 53-86(р):
Срок подготовки расчёта физического износа производится в течение пяти рабочих дней.
Стоимость расчёта физического износа на основании ТЭП — 30 000 рублей на основании материалов, предоставленных Заказчиком.
Расчёт физического износа по ВСН 53-86(р) выполняется по всей территории России.
Срок подачи документов и актуализация краткосрочного плана капитального ремонта — с сентября до марта!
Расчёт физического износа на основании дефектной ведомости и фотографий дефектов с выдачей технического заключения на основании обследования, выполненного специализированной организации.
1. Копия технико-экономического паспорта (ТЭП) на дом (разделы 2, 6, 8), который есть в Вашем личном кабинете на сайте Жилищного комитета.
2. Перечень обследуемых строительных конструкций и инженерных систем.
По результатам технического обследования будет составлен полный пакет документов, необходимый для подачи заявки в Жилищный комитет для переноса сроков капитального ремонта.
Стоимость технической экспертизы специализированной организации складывается из расчёта физического износа и объёмов обследования.
Срок подачи документов и актуализация краткосрочного плана капитального ремонта — с сентября до марта!
Выдача расчёта физического износа по ВСН 53-86(р) производится в течение пяти рабочих дней.
Отправьте заявку сейчас и Вы получите точную стоимость технического обследования с расчётом физического износа по ВСН 53-86)р) для Вашего дома
Порядок подготовки и подачи документов на перенос сроков капитального ремонта:
Уполномоченный представитель многоквартирного дома (председатель ТСЖ, ЖСК, управляющий) направляет в отдел капитального ремонта (Жилищного комитета, Жилищного агентства) заявление об установлении необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
К заявлению должны быть приложены следующие документы:
1) расчёт физического износа конструктивных элементов объекта общего имущества и техническое заключение специализированной организации о необходимости проведения капитального ремонта;
2) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в этом доме, утверждении перечня работ по капитальному ремонту (не менее 2/3 собственников);
3) предписание* государственной жилищной инспекции о техническом состоянии конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме. Например, по фасадам: жилищная инспекция должна написать, что фасады находятся в аварийном состоянии и требуют аварийного ремонта.
*Внимание! Вызывать жилищную инспекцию надо не во всех случаях, а только для аварийного ремонта. Для работы с региональным оператором при включении в план капитального ремонта вызывать инспектора ГЖИ не требуется!
4) документы, подтверждающие объем фонда капитального ремонта, достаточный для обеспечения проведения капитального ремонта общего имущества в таком доме.
Отдел капитального ремонта рассматривает поступившее заявление и прилагаемые к нему документы в течение 30 календарных дней со дня регистрации и, в случае наличия полного пакета документов, направляет его в отдел мониторинга Жилищного комитета на проверку. После согласования данные передаются в Фонд Региональный оператор и собственнику высылается извещение.
В каких случаях происходит перенос сроков капитального ремонта:
Вариант 1.
При формировании программы капитального ремонта допущена ошибка или неточность в данных о характеристиках элементов дома или о величине физического износа.
При осмотре дома очевидно, что:
1) строительные конструкции разрушены и находятся в предаварийном состоянии; капитальный ремонт не проводился;
2) коммуникации изношены (коррозия, многочисленные свищи, хомуты) и находятся в предаварийном состоянии;
3) капитальный ремонт за счёт бюджетного финансирования не проводился.
В этом случае Вам необходимо выполнить расчёт физического износа по ВСН 53-86(р) и предоставить его в отдел капитального ремонта с заявкой на пересмотр сроков капремонта.
Исходные данные для расчёта физического износа по элементам дома.
Исходные данные для расчёта физического износа кровли:
1. Копия технического паспорта на дом.
2. Копия технико-экономического паспорта на дом (разделы 2, 6, 8).
2. План кровли с разуклонкой (при наличии).
3. Фото кровли.
4. Предписания заинтересованных инстанций, данные о наличии или отсутствии аварийных ситуаций, жалобы жильцов на протечки.
Стоимость расчёта физического износа кровли — 30 000 рублей. Стоимость сбора исходных зависит от размеров дома.
Исходные данные для расчёта физического износа фасадов:
1. Копия технического паспорта на дом.
2. Копия технико-экономического паспорта на дом (разделы 2, 6, 8).
2. Поэтажные планы, чертежи фасадов (при наличии).
3. Фото фасадов.
4. Предписания заинтересованных инстанций, данные о наличии или отсутствии аварийных ситуаций, жалобы жильцов на промерзание, протечки, плесень, обрушения.
Стоимость расчёта физического износа фасадов — 30 000 рублей. Стоимость сбора исходных зависит от размеров дома.
Исходные данные для расчёта физического износа системы электрооборудования дома (ГРЩ, ВРУ, этажные щиты, общедомовые электрические сети) (ЭМ):
1. Копия технического паспорта на дом.
2. Копия технико-экономического паспорта на дом (разделы 2, 6, 8).
2. Поэтажные планы, планы раздел «Электрооборудование» (при наличии).
3. Фото ГРЩ, этажных щитов, подвала).
4. Предписания заинтересованных инстанций, данные о наличии или отсутствии аварийных ситуаций, жалобы жильцов на скачки напряжения, данные о возгорании в щитах.
Стоимость расчёта физического износа системы электрооборудования — 30 000 рублей. Стоимость сбора исходных зависит от размеров дома.
Исходные данные для расчёта физического износа системы холодного водоснабжения дома (ХВС):
1. Копия технического паспорта на дом.
2. Копия технико-экономического паспорта на дом (разделы 2, 6, 8).
2. Поэтажные планы, планы раздел «Водоснабжение» (при наличии).
3. Фото водомерного узла, стояков, вентилей, подвала.
4. Предписания заинтересованных инстанций, данные о наличии или отсутствии аварийных ситуаций, статистика аварийных ремонтов, протечек.
Стоимость расчёта физического износа системы холодного водоснабжения (ХВС) — 30 000 рублей. Стоимость сбора исходных зависит от размеров дома.
Исходные данные для расчёта физического износа системы горячего водоснабжения дома (ГВС):
1. Копия технического паспорта на дом.
2. Копия технико-экономического паспорта на дом (разделы 2, 6, 8).
2. Поэтажные планы, планы раздел «Горячее водоснабжение» (при наличии).
3. Фото ИТП, стояков, вентилей, подвала.
4. Предписания заинтересованных инстанций, данные о наличии или отсутствии аварийных ситуаций, статистика аварийных ремонтов, протечек.
Стоимость расчёта физического износа системы горячего водоснабжения (ГВС) — 30 000 рублей. Стоимость сбора исходных зависит от размеров дома.
Исходные данные для расчёта физического износа системы отопления дома (ЦО):
1. Копия технического паспорта на дом.
2. Копия технико-экономического паспорта на дом (разделы 2, 6, 8).
2. Поэтажные планы, планы раздел «Центральное отопление» (при наличии).
3. Фото ИТП, стояков, вентилей, подвала.
4. Предписания заинтересованных инстанций, данные о наличии или отсутствии аварийных ситуаций, статистика аварийных ремонтов, протечек.
Стоимость расчёта физического износа системы центрального отопления (ЦО) — 30 000 рублей. Стоимость сбора исходных зависит от размеров дома.
Исходные данные для расчёта физического износа системы канализации дома (К1, К2):
1. Копия технического паспорта на дом.
2. Копия технико-экономического паспорта на дом (разделы 2, 6, 8).
2. Поэтажные планы, планы раздел «Канализация и водоотведение» (при наличии).
3. Фото стояков, лежаков, подвала.
4. Предписания заинтересованных инстанций, данные о наличии или отсутствии аварийных ситуаций, статистика аварийных ремонтов, протечек.
Стоимость расчёта физического износа системы канализации (К) — 30 000 рублей. Стоимость сбора исходных зависит от размеров дома.
Исходные данные для расчёта физического износа подвальных помещений дома:
1. Копия технического паспорта на дом.
2. Копия технико-экономического паспорта на дом (разделы 2, 6, 8).
2. Поэтажные планы, план подвала, чертежи раздела КЖ.
3. Фото подвала.
4. Предписания заинтересованных инстанций, данные о наличии или отсутствии аварийных ситуаций, данные о затоплении подвала, данные о проведённых ранее обследованиях, статистика аварийных ремонтов.
Стоимость расчёта физического износа подвала — 135 000 рублей.
Вариант 2.
Включение в краткосрочный план капитального ремонта или перенос капитального ремонта на более ранний срок:
Фактическое состояние дома неудовлетворительное. Для устранения многочисленных дефектов необходимо проведение капитального ремонта.
В этом случает кроме расчёта физического износа необходимо выполнить обследование соответствующих элементов здания на Ваш выбор (фасады, балконы, кровля, подвал, система электроснабжения, система центрального отопления, система холодного водоснабжения, система горячего водоснабжения, система канализации).
При обследовании фасадов выполняется сбор данных о наличии трещин, обрушениях элементов конструкций, растрескивание кирпичной кладки, намокание, обрушение фасадной плитки, обрушение штукатурки.
При осмотре балконов мы обращаем внимание на аварийные плиты и ограждения, требующие аварийного ремонта.
При осмотре кровли выполняется детальный осмотр покрытия кровли, примыкания, парапетов, строений на кровле, осматриваются плиты со стороны технического этажа. При необходимости выполняется контрольное вскрытие гидроизоляционного слоя кровли с обратной заделкой.
При осмотре инженерных систем определяется степень коррозии труб и элементов системы, определяется количества разрушенных элементов.
Причины для переноса сроков капитального ремонта:
1) строительные конструкции разрушены и находятся в предаварийном состоянии; капитальный ремонт не проводился, физический износ более 51%;
2) коммуникации изношены (коррозия, многочисленные свищи, хомуты) и находятся в предаварийном состоянии; физический износ более 51%;
3) капитальный ремонт за счёт бюджетного финансирования не проводился.
В этом случае мы выполняем расчёт физического износа по ВСН 53-86(р) и акт осмотра с указанием дефектных участков, выводами и рекомендациями.
Как заказать расчёт физического износа:
Отправьте запрос с указанием следующих данных:
1) адрес дома;
2) контактные данные (телефон, e-mail);
3) реквизиты для заключения договора на расчёт физического износа.