задвоение адресов объектам недвижимости
Задвоение объектов недвижимости. Дублированные сведения в ЕГРН
Гость 19 августа 2020 года, 08:37 просмотров: 3179
У нашего дома несколько кадастровых номеров, что это значит?
Каждому объекту недвижимости должен быть присвоен кадастровый номер, который является уникальным и неизменяемым. Если случилось так, что в ЕГРН содержатся несколько объектов с разными кадастровыми номерами, это значит, что произошло задвоение сведений и существует «объект – дубль».
Почему так может произойти? В связи с реформой кадастрового учета объектов капитального строительства в конце 2012 года, когда в Росреестр передана функция учета объектов недвижимого имущества, БТИ и Ростехинвентаризация передавали свои сведения об описанных и учтенных ими объектах: технические паспорта, экспликации и поэтажные планы, в кадастровую палату.
Чем может грозить наличие объекта – дубля в ЕГРН?
Что необходимо сделать?
Технически это происходит через присвоение объекту-дублю статуса “архивный”. Если у объектов полностью идентичные характеристики, объект-дубль сразу снимают с учета. Если одна из характеристик разнится (площадь, количество этажей, год строительства), то вопрос выносят вопрос на рассмотрение рабочей группе, делают запросы в различные органы, для идентификации.
Советуем проверить свои объекты недвижимости!
Или напишите нам, и мы сделаем проверку безвозмездно.
Задвоение адресов объектам недвижимости
Дублирование сведений об объекте недвижимости в ЕГРН на первый взгляд не кажется серьезной проблемой. Но любые ошибки и неточности в кадастровом учете могут помешать оформлению сделки. Как это предотвратить и избежать претензий от налоговиков?
Каждому объекту недвижимости, сведения о котором внесены в ЕГРН, присваивают неизменяемый кадастровый номер, который не повторяется на территории России (ст. 5 федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Но на практике встречаются ситуации, когда одному объекту недвижимости присвоено несколько кадастровых номеров. Можно назвать это задвоением.
Систематизированный учет объектов недвижимости и сделок, которые с ними совершают, нужен по нескольким причинам:
Это удобный для фискальных органов инструмент контроля, который позволяет сформировать налоговую базу по различным налогам.
Отсутствие строгой идентификации объектов недвижимости существенно затрудняло бы гражданский оборот (было бы сложно определить, с каким именно объектом совершили ту или иную сделку). Кроме того, это привело бы к неконтролируемым злоупотреблениям со стороны недобросовестных участников (если нет строгой идентификации, в отношении одного и того же объекта можно совершить несколько взаимоисключающих сделок).
Откуда взялось задвоение
До 2013 года в России не существовало единой, общей для всех субъектов базы учета объектов недвижимости. Каждый регион самостоятельно решал проблемы идентификации. Формировать единый список стали только после реформы. Для этого начиная с 2013 года БТИ и Ростехинвентаризация стали передавать сведения об описанных и учтенных ими объектах (технические паспорта, экспликации и поэтажные планы) в Росреестр и Федеральную кадастровую палату Росреестра (им передали функцию учета всех объектов недвижимости).
Дублированные сведения об объектах недвижимости
В конце 2012 года в связи с реформой кадастрового учета объектов капитального строительства, когда в Росреестр передана функция учета объектов недвижимого имущества, БТИ и Ростехинвентаризация передавали сведения об описанных и учтенных ими объектах: технические паспорта, экспликации и поэтажные планы, в кадастровую палату на последнюю дату учета.
В зданиях, переданные в кадастр из МосгорБТИ, одновременно передавались помещения, те самые римские цифры из экспликации, и поэтажные планы этих помещений. Каждому помещению присваивался свой кадастровый номер
При этом в Едином государственном реестре прав права могли быть зарегистрированы либо на здание полностью, либо на помещения в других конфигурациях, а не по «римским» номерам.
В итоге получилось, что если права зарегистрированы на помещение, то в кадастре автоматически появлялось пересечение с римским помещением из МосгорБТИ. То есть большинство нежилых помещений в Москве получило объекты-дубли, частично или полностью повторяющие описание объекта, права на которые зарегистрированы.
Если права зарегистрированы на здание и оно было учтено и в Ростехинвентаризации и в МосгорБТИ, сведения в кадастре также дублировались.
Часто встречаются случаи, когда собственник обратился в МосгорБТИ или Ростехинвентаризацию после проведения перепланировки. Объект был описан, планировка зафиксирована в техническом учете. Но вот до Росреестра дело не дошло. И теперь в сведениях кадастра есть данные об объекте с описанием как в свидетельстве и с зарегистрированными правами, и дубль в новой планировке.
Иногда встречается и затроенность кадастровых номеров. В январе 2017 года из базы регистрации прав в базу кадастра недвижимости были снова выгружены сведения о правах на здания. И если по характеристикам не находился полностью идентичный объект, то присваивался новый кадастровый номер.
Целью этой выгрузки было внести в кадастр сведения об объектах, зарегистрированных до 2017 года по декларации об объекте недвижимого имущества. Это был упрощенный порядок, кадастровый учет производился после регистрации прав по свидетельству.
Администрация может распорядиться объектом-дублем по своему усмотрению. (п.10 ст.69 ФЗ-218)
По закону о регистрации, если на объект недвижимости не зарегистрированы права в течение 5 лет с момента присвоения кадастрового номера, Росреестр уведомляет о таких объектах орган местного самоуправления. После получения такого уведомления орган местного самоуправления имеет право оформить незарегистрированный объект на себя.
Причина для приостановления кадастрового учета и регистрации прав
Росреестр может приостановить кадастровый учет и регистрацию прав при перепланировке вашего объекта, разделе или объединении или при сделке по купле-продаже или дарению.
Причем достаточно пересечения всего одной комнаты с переданным «этажом» из МосгорБТИ (п.50 ст. 26 ФЗ-218).
Проблема с банками и нотариусами
Выявить объект-дубль может не только Росреестр, но и другие заинтересованные лица: покупатель, банк при ипотеке, нотариус при оформлении наследства, купли-продажи, дарения. Из-за этого долгожданная и срочная сделка с недвижимостью может не произойти, а затянется на время исправления данных ЕГРН.
Особенно часто такие проблемы возникают с земельными участками, в выписках из ЕГРН на которые вместо правильного кадастрового номера здания перечислены номера дублей.
Технически это происходит через присвоение объекту-дублю статуса «архивный». Этот процесс называется «гармонизация и верификация» базы данных. В Росреестре есть соответствующий отдел, который самостоятельно, или по запросу заинтересованных лиц, выявляет такие сведения.
Если у объектов полностью идентичные характеристики, объект-дубль сразу снимают с учета. Если одна из характеристик разнится (площадь, количество этажей, год строительства), то в гармонизации и верификации либо отказывают, либо выносят вопрос на рассмотрение рабочей группе.
Процесс гармонизации и верификации в Москве занимает от 3 недель до 2 месяцев.
Дублирование сведений не кажется серьезной проблемой, пока из-за него не срывается регистрация сделки, или не приходит предписание от Госинспекции по недвижимости. Поэтому лучше заранее проверьте ваши объекты. Или напишите нам, и мы проверим и предложим решения по снятии существующих дублей.
Опасное задвоение: к чему приводит дублирование сведений в ЕГРН
Дублирование сведений об объекте недвижимости в ЕГРН на первый взгляд не кажется серьезной проблемой. Но любые ошибки и неточности в кадастровом учете могут помешать оформлению сделки. Как это предотвратить и избежать претензий от налоговиков?
Каждому объекту недвижимости, сведения о котором внесены в ЕГРН, присваивают неизменяемый кадастровый номер, который не повторяется на территории России (ст. 5 федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Но на практике встречаются ситуации, когда одному объекту недвижимости присвоено несколько кадастровых номеров. Можно назвать это задвоением.
Систематизированный учет объектов недвижимости и сделок, которые с ними совершают, нужен по нескольким причинам:
Откуда взялось задвоение
До 2013 года в России не существовало единой, общей для всех субъектов базы учета объектов недвижимости. Каждый регион самостоятельно решал проблемы идентификации. Формировать единый список стали только после реформы. Для этого начиная с 2013 года БТИ и Ростехинвентаризация стали передавать сведения об описанных и учтенных ими объектах (технические паспорта, экспликации и поэтажные планы) в Росреестр и Федеральную кадастровую палату Росреестра (им передали функцию учета всех объектов недвижимости).
В ходе реформы возникали ситуации, когда один и тот же объект недвижимости учитывали в базах Ростехинвентаризации и МосгорБТИ в разных конфигурациях. Из-за того что Росреестр не мог каждый раз проверять, какие из этих сведений верны, недвижимость принимали к учету в базе государственного кадастра дважды. Поэтому одно здание могли записать под разными кадастровыми номерами. Иногда разница была не только в номерах, но и в площади объекта, причем сводилась к расхождению в несколько квадратных метров. Также случались и более существенные отличия: была указана разная этажность, менялся строительный объем и т.д.
«В период с 2013 по 2017 год случаи возникновения задвоенных кадастровых номеров были эпизодическими (не было массового объединения баз данных), а после реформы 2017-го они стали возникать регулярно. Новая реформа заключалась в том, что в ЕГРН объединили большое количество баз, которые существовали изолированно друг от друга. Их вели разные публичные институты по разным методикам. Это и привело к расхождениям»,
Таким образом объединили данные из:
Пример задвоения из практики
Собственник обратился в МосгорБТИ или Ростехинвентаризацию после перепланировки, которую провели по всем правилам. Объект описали, планировку зафиксировали в техническом учете, но до Росреестра эта информация не дошла. Так в сведениях кадастра появились данные об объекте с описанием, соответствующим сведениям из ЕГРП, и дубль в новой планировке.
Зачем объединять номера
Если вовремя не устранить задвоение кадастровых номеров в ЕГРН, могут возникнуть следующие проблемы:
Как исправить ошибку
Чтобы решить проблему с дублем, нужно снять его с кадастрового учета. Технически это происходит через присвоение объекту-дублю статуса «архивный». Этот процесс основан на взаимодействии с Росреестром и называется «гармонизация и верификация» базы данных.
«В Росреестре есть отдел, который самостоятельно или по запросу заинтересованных лиц выявляет такие сведения и исключает «лишние» данные. Если у объектов полностью идентичные характеристики, объект-дубль сразу снимают с учета. Если одна из характеристик разнится (площадь, количество этажей, год строительства), то в гармонизации и верификации либо отказывают, либо выносят вопрос на рассмотрение рабочей группы. Незаконный отказ Росреестра правообладатель может оспорить в суде»,
Процесс гармонизации и верификации в Москве занимает от трех недель до двух месяцев. Но это в том случае, если задвоение действительно произошло по ошибке. Если Росреестр выявит самовольное строительство, он направляет уведомление об этом в Госинспекцию по имуществу, и недвижимость включают в перечень объектов самовольной постройки.
Налоговые последствия
Налоговые последствия задвоения кадастровых номеров могут касаться только объектов, по которым налог на имущество организаций нужно платить по кадастровой стоимости. Если же задвоение произошло по недвижимости, налог с которой считают по среднегодовой стоимости, это не влечет никаких последствий.
Недвижимость, с которой считают налог по кадастровой стоимости, с 2020 года не обязательно ставить на баланс в качестве основного средства (новые правила главы 30 НК). В данном случае объектом налогообложения будет та недвижимость, которая принадлежит организациям на праве собственности или хозяйственного ведения, а также полученная по концессионному соглашению (подп. 2 п. 1 ст. 374 НК).
Рассмотрим пример:
Компания «А» владеет на праве собственности недвижимостью, которая расположена по адресу: г. Москва, ул. Смирновская, д. 25, кадастровый номер: 77:04:0001014:1071. Кадастровая стоимость здания на начало 2020 года составляет 583 676 174,34 руб. Налогоплательщик, рассчитывая свои обязательства по налогу на имущество, умножил эту кадастровую стоимость на ставку 1,7% и при уплате авансовых платежей исходит из того, что сумма налога за год составляет 9 922 495 руб.
В 2019 году в рамках верификации и гармонизации базы данных Росреестра на кадастровый учет по тому же адресу было поставлено идентичное здание с кадастровой стоимостью 725 145 669 руб., а сведениям о ранее учтенном объекте придали статус «архивный». В результате для расчета налога правообладатель должен использовать «новые сведения», внесенные в ЕГРН.
Так, в соответствии с действующей редакцией НК РФ, у собственника здания по ул. Смирновская, д. 25, с 1 января 2020 года налоговой базой стала кадастровая стоимость 725 145 669 руб., а не 583 676 174,34 руб. Следовательно, сумма налога с 9 922 495 руб. (как рассчитывал собственник здания) увеличилась до 12 327 476 руб., т. е. на 2 404 981 руб. Последствиями такой «гармонизации и верификации» становятся доначисления налога на имущество в размере 2 404 981 руб., а также пени.
Бывают и обратные ситуации, когда кадастровая стоимость здания по новому кадастровому номеру ниже первоначальной. В этом случае налогоплательщик должен самостоятельно выявить такие изменения и уплатить налог по новой кадастровой стоимости с приложением обоснований для ее применения.
Задвоение адресов объектам недвижимости
Удаление неактуальных дублирующих сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об объектах недвижимости проводится по заявительному принципу. Об этом сообщил первый заместитель председателя Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым Алексей Костин.
Напомним, ситуация с присвоением разных кадастровых номеров одному участку или капитальному строению возникла в 2016 году после оцифровки украинских земельных архивов и архивных дел БТИ. За 1,5 года специалисты комитета удалили из базы свыше 230 000 записей о земельных участках, которым в процессе оцифровки документов были автоматически присвоены новые кадастровые номера. При этом в случае с «дублями» актуальным считается кадастровый номер, присвоенный не при переводе архивных бумажных документов в электронный вид, а на основании ранее поступившего заявления о постановке на кадастровый учет.
«Проблема дублирования сведений не специфична, раньше с ней сталкивались и наши коллеги из других субъектов России. Сейчас вопрос «задвоения» участков не носит массовый характер, но подобные обращения периодически поступают. Например, на днях к нам обратилось руководство Симферопольской городской детской клинической больницы с просьбой исключить из ЕГРН неактуальный кадастровый номер участка, на котором располагается учреждение. «Дубль» мешал оформлению земли за больницей, из-за чего объект мог не попасть в региональную программу по модернизации первичного звена здравоохранения на 2021-й год. Безусловно, мы оперативно рассмотрели это обращение», – рассказал Алексей Костин.
Для удаления «дублей» по объектам недвижимости граждане могут скачать образец заявления на сайте ведомства, заполнить и принести нарочно в центральный аппарат Госкомрегистра, либо направить почтой по адресу: 295001, Республика Крым, г. Симферополь, ул. Крылова, 162.