как привести заброшенный участок в порядок с чего начать
Как привести заброшенный участок в порядок с чего начать
Об этом рассказала заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости регионального Управления Росреестра по Омской области Елена Горелова.
Очень часто у дачников возникает вопрос, можно ли привести в порядок заброшенный соседний дачный участок и пользоваться им, оформив его на себя. Как правило, этот вопрос возникает в том случае, когда кому-то хочется расширить собственные владения, а кто-то просто не желает видеть рядом с собой сорняки и горы мусора.
Брошенные земельные участки есть почти в каждом садоводческом или дачном товариществе, однако бесхозность этих земельных участков не является поводом занимать их. Как правило, даже у самого запущенного земельного участка есть собственник, и только он имеет право пользоваться им.
Если вы все-таки решили оформить права на брошенный дачный участок, первое что нужно сделать, так это – попытаться найти его владельца. Как правило, информацию о владельце заброшенного земельного участка можно узнать у председателя садоводческого или дачного товарищества, на территории которого расположен интересующий вас земельный участок, или обратиться в орган местного самоуправления. Кроме того, вы можете запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на интересующий вас брошенный участок, которая может содержать информацию не только о собственнике, но и имеющихся ограничениях (обременениях).
Давайте рассмотрим несколько ситуаций, в результате которых дачный участок стал брошенным.
Ситуация первая: участок приватизирован, владелец жив, но не использует его.
Когда владелец брошенного дачного участка найден, с ним можно договариваться о покупке участка, предварительно проверив правоустанавливающие документы на землю, а в случае наличия постройки на земельном участке, то и правоустанавливающие документы на нее. Земельным законодательством Российской Федерации установлено единство судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости, если земельный участок и расположенная на нем постройка принадлежат конкретному собственнику. В таком случае оформлять права собственности на данный участок необходимо одновременно с покупкой и оформлением права на постройку.
Ситуация вторая: участок приватизирован, но его владелец умер, родственников нет, либо наследники не вступили в наследство.
Приобрести участок умершего владельца можно только в том случае, если никто из наследников не претендует на него как по закону, так и по завещанию. Если в течении установленного гражданским законодательством Российской Федерации сроком наследники не заявят о своих правах на наследство, то такой земельный участок по решению суда становится выморочным и переходит в пользу государства. Выкупить его можно у государственных и муниципальных органов при проведении торгов.
Ситуация третья: участок не приватизирован, и его владелец умер.
Если правом приватизации никто не воспользовался, то участок относится к муниципальной собственности, и заинтересованное лицо в праве обратиться в орган местного самоуправления, на территории которого расположен брошенный участок, с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность в установленном действующим законодательством порядке.
Важно понимать, что на законодательном уровне земельные участки относятся к объектам недвижимости. Право собственности на брошенный земельный участок возникнет только после государственной регистрации права в Росреестре, для осуществления которой необходимо будет предоставить пакет документов.
Больше в деревне никто не живет
Сколько в России брошенных домов, возможно, станет известно после переписи населения, которая пройдет в 2021 году. Но в любом селе, поселке, деревне, дачном товариществе есть дома, в которых никто не живет. Причины могут быть разные: не стало владельцев и нет наследников. Или наследники есть, но у них не доходят руки до участка. Но когда руки дойдут, вполне может выясниться, что в доме уже кто-то живет.
Как такое возможно? Возможно! И вполне законно россияне могут занимать пустующие и заброшенные дома. Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра специально для «РГ» написали пошаговую инструкцию, как стать владельцем брошенного дома.
Шаг первый. Первым делом стоит выяснить, реально ли у приглянувшегося дома и земельного участка, на котором он расположен, нет владельца. Как это сделать? Обратиться к председателю садового товарищества, на чьей территории находится владение, либо в орган местного самоуправления, если участок находится в населенном пункте.
Можно также искать владельцев недвижимости через публичную кадастровую карту по кадастровым номерам участка и дома. Еще не помешает сделать запрос сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Если у дома все-таки окажется владелец, но он готов избавиться от него, то в этом случае дом перейдет во владение к тому, кому он приглянулся, только по гражданско-правовой сделке, то есть по договору купли-продажи. В Кадастровой палате напоминают, что по Земельному кодексу судьба земельного участка и прочно связанных с ним объектов одинакова, если и земельный участок, и расположенный на нем дом принадлежат человеку на праве собственности. В таком случае оформлять права собственности на этот дом необходимо одновременно с покупкой и оформлением прав на участок, на котором такой дом расположен.
Если же владельца найти не удалось, то скорее всего это бесхозяйное имущество. Поэтому можно перейти к следующему этапу.
Шаг второй. Он довольно сложный и может занять много времени. Эксперты подчеркивают, что по закону под бесхозяйным понимается объект, у которого отсутствует владелец, он неизвестен или отказался от прав собственности.
Если человек твердо решил приобрести дом, у которого отсутствует владелец, нужно запастись терпением. Процедура оформления может продлиться больше года.
По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет муниципальный орган может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Далее муниципалитет обращается в орган регистрации прав с заявлением о государственной регистрации права муниципальной собственности на этот объект. И в качестве документа-основания будет являться вступившее в законную силу судебное решение. Только после проведения государственной регистрации права муниципальной собственности этот объект может быть предметом торгов.
Земельные участки, в том числе заброшенные, могут быть выставлены муниципалитетом на торгах. Чтобы приобрести их, нужно победить на таких торгах. Но купить участок с домом, в том числе «бесхозяйкой», можно и без торгов. Это возможно в том случае, если земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, изначально был предоставлен гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для соответствующей деятельности.
Шаг третий. Если местные власти или СНТ готовы продать заброшенное имущество без торгов, а такое вполне возможно, тогда стоит лишь дождаться регистрации права собственности и выписку из ЕГРН.
В редких случаях может возникнуть ситуация, когда вы оформили «бесхозяйку» в собственность и зарегистрировали на нее право, но неожиданно объявился предыдущий владелец. При таком сценарии не обойтись без судебных разбирательств. Важно помнить, что если человек, не являющийся собственником имущества, добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным в течение 15 лет, то он приобретает право собственности на имущество.
В Кадастровой палате обращают внимание и на такой любопытный момент. Любой собственник бесхозяйного дома, от прав на который он ранее отказался по каким-либо причинам (возможно, просто сгоряча!), но их действие не было прекращено, может обратиться в орган регистрации прав с заявлением о принятии вновь этого имущества во владение. И его вопрос решится в течение 15 рабочих дней со дня приема заявления и пакета документов.
Как лишить собственника земли, если он забросил участок?
Мои соседи по даче не размежевали участок, не платят взносы за вывоз мусора и даже не показываются. Я думал, что владельцев вообще нет, и попросил администрацию района выделить мне эту землю через аукцион. Но выяснилось, что ее уже выделили в 1993 году некой гражданке. Я нашел ее, а она заявила, что продала этот участок 15 лет назад.
Подскажите, неужели право собственности на землю не предполагает никаких обязанностей? Хотя бы минимальных, например косить сухостой? Можно ли как-то найти соседа или лишить его собственности? Найти сам не могу: ни Росреестр, ни сельсовет, ни районная администрация не знают собственника и говорят, что не обязаны знать.
Странно: если за квартиру не платить, то быстро выселяют. А тут получается схожая ситуация без срока давности. Вдруг хозяина вообще нет: например, он умер, а наследников нет?
Что вообще в такой ситуации можно сделать?
Безусловно, у собственника земельного участка есть обязанности и есть ответственность. И перечень обязанностей и виды ответственности четко определены. Объясню, что вы можете сделать в такой ситуации и что вообще должен знать о своих обязанностях собственник участка земли.
Права и обязанности собственника
Любое право собственности состоит из трех элементов.
Право владения — это право физического, материального контроля над объектом собственности. То есть вы, как владелец земли, можете ее огородить и никого туда не пускать, а как владелец дорогой картины — спрятать и никому не показывать.
Право пользования — это право использовать свое имущество любым способом, который не запрещен законом, в том числе и извлекать выгоду из пользования. Например, сдавать в аренду квартиру, как ее владелец, или отдавать картину для экспонирования в галерею и получать с этого деньги.
Право распоряжения — право распоряжаться своей вещью так, как хотите вы: дарить, продавать, делить, завещать, отдавать в залог и так далее.
Кроме прав у собственника есть еще и бремя содержания — это совокупность обязанностей собственника, которые накладываются на него законом. Собственник обязан:
Вас в этом списке интересует третий пункт. Существует несколько вариантов возможного развития событий.
Теоретически неиспользуемый участок могут изъять
Закон прямо говорит: если участок для ведения сельского хозяйства, индивидуального жилищного или иного строительства не используется по назначению более трех лет, его можно изъять у собственника.
Более того, за это еще сначала оштрафуют. Штраф считается от кадастровой стоимости и будет не менее 20 000 рублей.
При этом в эти три года не входит время, которое нужно для освоения земельного участка. Это значит, что, если вы начали строить дом, но за три года не успели, — участок изымать нельзя. Обычно суды считают срок освоения равным двум годам. То есть общий срок, в течение которого участок не используют, должен быть не менее пяти лет. Кроме того, сначала вас должны предупредить о нарушении. Потом оштрафовать за неисполнение требования об устранении нарушения. И только потом могут пойти в суд с требованием изъять. Но судебная практика в основном связана с изъятием сельскохозяйственных участков, а не тех, что предоставлены для личного строительства.
Участок изымают только на основании решения местного органа самоуправления: мэрии, городской или поселковой администрации и так далее. Если собственник согласен, участок сразу уходит на публичные торги. Если не согласен, решение может принять только суд по иску местной администрации. После того как суд принял решение, через шесть месяцев участок продается с публичных торгов. Средства от продажи идут бывшему собственнику за вычетом расходов на процедуру изъятия. Цену продажи определяет независимая оценка.
Вообще, это норма новая, ввели ее только в 2018 году, и сейчас ей всех пугают. Рабочей, устоявшейся судебной практики пока нет. И, судя по всему, чиновникам не очень хочется этим заниматься. Потому что изъятие и реализация — это долгая и сложная процедура, а выгоды никакой. Возможно, на тот момент, когда вы обращались в администрацию, новая норма закона еще не действовала, поэтому вам отказали в помощи.
Еще участок можно изъять, если он используется, но не по назначению или с нарушением закона. Например, владелец строит дом на сельскохозяйственной земле или устроил свалку, что плохо влияет на экологию и запрещено законом. За это тоже сначала штрафуют, и только потом участок изымают, если проблему не устранили.
Таким образом, вы напрямую не можете повлиять на изъятие участка у собственника. Есть только вариант предложить администрации изъять его или обратиться в суд. Насколько они в этом заинтересованы — сказать сложно.
Что такое приобретение права на бесхозяйные вещи
Существует такая форма перехода права собственности, как приобретение права собственности на вещь, у которой нет хозяина, — бесхозяйную вещь. Тут есть варианты: собственника нет, он неизвестен или он отказался от прав.
Земельные участки — это тоже вещи, так что на них это тоже распространяется. Но для земли работает только один из вариантов: бесхозной можно признать землю, от прав на которую отказался владелец.
Остальные варианты не подходят. У земли всегда есть собственник. Если собственника — неважно, физического или юридического лица — нет, значит, собственник — Российская Федерация, или регион, или муниципалитет. То, что собственник неизвестен, тоже не основание признавать землю бесхозной. Если право на земельный участок когда-то возникло, оно должно быть зарегистрировано в установленном порядке. Если право не зарегистрировано, его вообще нет, потому что право собственности возникает с момента его регистрации.
Если нет доказательств отказа бывшего собственника от прав признать именно землю бесхозяйной — ничего не выйдет. Строение можно признать бесхозяйным, а землю — нет.
Другое дело, если бы у вас были такие доказательства. По заявлению местных органов власти участок должны были бы поставить на учет, как бесхозяйный, а через год по исковому заявлению могли бы признать его муниципальной собственностью и выставить на торги.
Как найти собственника участка
Судя по тому, что участок выделен давно, я вообще не уверен, что он выделен на основании права собственности. Возможно, он был выделен на основании права пожизненного наследуемого владения, которое надо было переоформлять, но его не переоформили. Если сведений в Росреестре об этом нет, значит, его не переоформили. Это сложный вопрос, и в этой статье я не буду в него углубляться.
Если земельный участок все же в собственности и поставлен на кадастровый учет, проще всего его найти на публичной кадастровой карте. Если не знаете номер, найдите свой участок на карте и посмотрите соседние. Когда обнаружите нужный, запишите его кадастровый номер. Если номера нет, достаточно адреса участка.
По кадастровому номеру или адресу участка можно обратиться в любой МФЦ, в котором оказывают услуги Росреестра, за выпиской по земельному участку. Там должен быть указан собственник. Росреестр не может отказать, если вы подали официальный запрос: они должны или дать сведения, или указать, что сведения о собственнике в реестре не зарегистрированы.
Судя по тому, что предыдущий владелец продавал участок по договору купли-продажи, а переход права собственности у нас регистрируется, участок должен быть на кадастровом учете. Система регистрации прав действует около 20 лет. Если участок продан больше чем 20 лет назад, сведений о нем может и не быть.
Если в Росреестре сведений нет, значит, нужно обращаться за архивными документами в местную администрацию. До того как стали вести единый реестр, учет вели именно они. Можете приложить к заявлению копию публичной карты и обвести интересующий вас участок маркером.
При этом я допускаю, что, если земля находится в небольшом сельском поселении, за 20 лет администрация могла потерять все архивы и не хочет в этом сознаваться. Там будут пытаться переложить все на Росреестр, у которого нет документов за тот срок. В этом случае вряд ли удастся найти собственника.
На мой взгляд, в вашем случае шанс на успех — это или если местная администрация захочет изъять землю, или если вы лично найдете собственника и предложите купить у него участок. Сами вы не можете инициировать процедуру изъятия земли, но можете замучить письмами местную администрацию и прокуратуру с требованием изъять участок. Напишите, что он заброшен, не используется десятилетиями, что сухостой представляет пожарную опасность, неосвоение участка мешает развитию поселения и вообще есть желающие его выкупить.
Никаких гарантий, что это подействует, нет, но попробовать можно.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
5 способов превратить заросший дерном участок в образцовый огород
Добавление статьи в новую подборку
Необрабатываемая в течение нескольких лет земля постепенно принимает естественный вид, то есть становится похожа скорее на дикий луг, с проклевывающимися кустами, чем на место для отдыха и сельского хозяйства. С этой проблемой может столкнуться любой начинающий дачник.
Ведь именно в таком состоянии продают впервые нарезанные под дачи и дома участки, в таком же виде земля может оказаться, если на ней хотя бы 2-3 года никто не работал. Если и вы стали обладателем заросшего участка и не знаете, за что хвататься и как добиться желаемого результата, выберите себе один из пяти проверенных годами (и сотками) способов.
Конечно, самый просто способ – нанять специалистов по ландшафтному дизайну, согласовать проект и дождаться, пока они все сделают сами. Но стоить это будет едва ли не столько же, сколько вы отдали за сам участок, поэтому предлагать вам такое решение проблемы мы не будем.
1. Запашка и выравнивание мотокультиватором
Если у вас есть мотокультиватор, мини-трактор или возможность взять эту технику в аренду на несколько дней, часть проблемы можно решить довольно быстро. Впрочем, от ручного труда это все равно не спасет, но хотя бы уменьшит нагрузку на спину.
Прежде, чем приступать к обработке, уберите с территории весь мусор, который может попасть под лопасти культиватора.
Не спешите сразу перепахать весь участок, делайте это поэтапно. Сперва обработайте несколько квадратов, разбейте комки, выберите и вывезите дерн и корни, разровняйте граблями грунт, и лишь затем переходите на следующий участок. В процессе вам скорее всего будут попадаться почвенные вредители, поэтому желательно держать под руками емкость с керосином, машинным маслом или другой технической жидкостью для их сбора.
2. Применение нетканых укрывных материалов
Если вам нужно освободить небольшой кусок земли и в запасе есть хотя бы сезон, можно воспользоваться укрывными материалами. Проще и эффективнее всего черные нетканые укрывные материалы – их раскладывают на участке весной, выбирая максимально плотные. За лето под геотекстилем сорняки погибнут, и в конце сезона можно будет перепахать землю и внести удобрения, чтобы весной начать обработку.
Разумеется, семена сорняков за год никуда не денутся и продолжат всходить, однако их будет значительно меньше.
Заменить геотекстиль можно любым плотным биоразлагаемым материалом, например, гофрированным картоном. Он будет служить так же, хотя и выглядит менее презентабельно.
Если вы очень спешите и хотите посадить первые овощи и ягоды уже в этом году, то прямо на слой картона установите каркас, засыпьте его плодородным грунтом, привезенным на заказ или имевшимся у вас, а затем в эти гряды-короба высаживайте зелень, овощи, клубнику и т.д. За пару лет картон в основании гряды разложится без следа. А вот укрывной материал для такого не подойдет, его придется вынимать осенью.
3. Обработка гербицидами
Для тех, кто не боится «химии» и готов пропустить один посадочный сезон, разумным решением может стать применение гербицидов. Его суть заключается в методичной обработке участка препаратом, убивающем все растения. Опрыскивают гербицидами их надземную часть, однако гибнут и корни. Помните, что после однократной обработки добиться 100%-ного результата не удастся, поскольку в почве сохранятся семена и небольшие корешки, которые еще не успели прорасти, а значит, через некоторое время (после появления новых всходов) может потребоваться повторная обработка участка.
Применяют гербициды в сухую безветренную погоду, используя такие препараты, как ГлиБест Гранд (ver.2), Файтер, Бриг, Лазурит и др. Концентрация рабочего раствора каждого препарата разнится, поэтому готовьте смеси в строгом соответствии с инструкцией! Расход – 3 л на сотку.
Использовать землю под посадку сразу после опрыскивания нельзя, нужно выждать время, указанное в инструкции. Как правило это 1-1,5 месяца, но есть препараты, после которых ничего нельзя сажать целое лето.
После того, как надземный слой сорняков и дерна погибнет, вам останется с помощью лопаты и грабель снять его и вывезти с участка, либо перепахать грунт вместе с дерном. Препараты на основе глифосата быстро разлагаются в почве, поэтому переживать о том, что погибшая трава осталась на участке, не стоит.
4. Ручная перекопка с выборкой корней
Самым трудоемким и самым действенным способом можно считать ручной. Конечно, обработка всего участка займет у вас не один день, а может и неделю, но результат будет заметен сразу. Как и во всех остальных случаях, сперва участок нужно будет очистить от мусора (досок, камней, веток). Затем провести разметку, решив, где у вас будет огород, где газон, где постройки, где сад и т.д. Самые крупные сорняки нужно будет предварительно подрубить тяпкой или скосить, да и в принципе избавляться от скошенного бурьяна проще. Лишь после этого можно приступать к удалению дерна, который стоит снимать на 5-7 см, тщательно выбирая корни и разравнивая граблями открывающуюся землю.
Перед вами непременно встанет вопрос – куда же деть такое количество дерновины? Применение ей можно найти прямо на участке, либо застилая кусками дерна ямы и неровности, а затем утрамбовывая их, либо отправив их на длительное компостирование, обработав по инструкции ЭМ-препаратами.
После того, как вы снимите весь верхний слой, можно приступать к удалению лишних кустов, деревьев и пней. Сам разровненный грунт желательно подкормить комплексными минеральными удобрениями, а затем на время оставить отдохнуть. Наблюдайте за землей и не давайте ей снова зарастать сорняками, удаляя взошедшие, либо засеяв ее культурными растениями.
5. Посев сидератов
Самым долговременным, хотя и действенным способом избавления от сорняков является посев сидератов. Для того чтобы они захватили ваш участок и выжили с него все неподходящие растения, нужно перепахать почву весной и сразу густо засеять смесь сидератов. После того, как они поднимутся, придется еще раз все запахать мотокультиватором или мини-трактором с бороной, и снова засеять. Повторить эту процедуру нужно трижды за лето.
Сидераты очень живучи и помимо того, что это отличное зеленое удобрение, они также способны вытеснить любого растительного агрессора, хотя на очень заросших участках вам может потребоваться и два сезона для получения максимально заметного результата.
А как справлялись с первозданными зарослями на своей даче вы?